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#1 19/02/2024 21h43

Membre (2018)
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Bonjour,

suite à une succession, j’ai environs 160 / 190 k€ que je souhaiterais investir dans un appartement (T2) en vue d’en faire une location, dans un but de générer quelques revenus réguliers afin d’améliorer ma future retraite.

J’habite la périphérie de Nantes et les propositions d’une agence immobilière me donne cela pour l’instant pour des biens sur la périphérie nantaise.
Quand je calcule le ratio de rentabilité, j’arrive sur un ratio entre 3,5 et 4,2 %.
Mais dans ce calcul, ne sont pas inclus les impôts sur le revenu que j’aurai à payer sur les loyers perçus (comment les calculer?).
Dans mon calcul, j’enlève des loyers perçus: la taxe foncière, les 30 % de charges (loi Alur), l’assurance PNO.
Ce serait une gestion directe, sans passer par une agence, sauf peut-être pour la recherche du locataire, bail, état des lieux (6% du loyer annuel).


 
Ma situation:
Célibataire, bientôt retraité, propriétaire d’une maison (évaluée entre 320 / 350 k€), revenus prévus à la retraite: environs 19 k€ annuels. Aucun crédit.
Aucune déduction fiscale particulière.     
Achat cash du bien sans faire de crédit.

Je trouve les ratios calculés très "limites" et je me demande si ce genre de projet vaut le coup…
Je trouve que les biens qui me sont proposés sont peut-être bien pour l’achat d’une résidence principale mais pas forcement pour un bien en vue d’une location?

J’ai une autre solution également: racheter à mon père l’appartement qu’il vient d’hériter, un T3 de 88 m2 estimé à 175 K€, situé à St-Nazaire, année 1968, classé F.
En bénéficiant en plus des 100 k€ de donation entre parent et enfant, cela ramènerait le bien à 75 k€.
Mais la classe énergétique F de l’appartement me rebute.

Pouvez-vous me donner des conseils dans mes choix? Me signaler des choses auxquelles je n’aurais pas pensées?
Ou serait-il judicieux de prendre contact auprès d’un conseil en investissement pour être guidé et éviter les pièges?

Dans un premier temps, ma banque me proposait un investissement en LMNP dans des résidences étudiantes ou Sénior.
Mais là, le ratio était moindre encore…

Mots-clés : débuter un investissement immobilier, démarrer un investissement immobilier, premier investissement immobilier

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[+1]    #2 19/02/2024 22h19

Membre (2015)
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Une rentabilité de 3,5 et 4,2 % avant impôts, c’est bien trop faible…
Quel est votre TMI? Et pensez aux PS…
Si TMI de 30%, avec PS de 17,2, vous allez perdre 47,2% de vos loyers. Ajoutez le risque d’impayés…

Vous avez actuellement du monétaire à 3,7% avant fiscalité (mais qui ne durera peut-être pas), sans risque.

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#3 20/02/2024 01h07

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Bonjour,

Sans être méchant avec vous, si vous êtes entré dans une agence en disant que vous cherchez un bien locatif en donnant seulement un budget, alors vous avez été pris pour le pigeon du siècle.

L’agence vous a alors listé la liste de ses biens qu’elle n’arrive pas à vendre.

Mon conseil : prenez le temps de lire les 20 dernières études de cas du forum, et les réponses des participants. Vous allez apprendre beaucoup.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#4 20/02/2024 08h50

Membre (2012)
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Vu votre situation (proche de la retraite et achat en cash a priori), si vous souhaitez faire de l’immobilier, regardez plutôt vers des SCPI.

Le rendement sera légèrement supérieur sans les soucis de gestion.

Niveau fiscalité, vous serez au même niveau.

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[+1]    #5 20/02/2024 09h05

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Comme l’ont dit les collègues :
- l’investissement envisagé est tout pourri. Pas assez de rentabilité.
- l’investissement immobilier, ça s’apprend. Lisez des études de cas, lisez les messages de cricri, DDTee, lachignolecorse, Plutarque, Range19, etc. Lisez L’investissement immobilier locatif intelligent

Dans votre tableur excel :
Je ne comprends pas cette histoire de charges ALUR et de 30 %. On dirait que vous voulez parler des charges de copropriété, mais il n’y aucune raison de les appeler "charges ALUR" et il n’y a aucune raison de considérer que 30 % restent à charge du propriétaire. Il y a là quelque chose que vous avez compris de travers. Vous devriez pouvoir le corriger au fur et à mesure que vous lirez des études de cas et que vous verrez des calculs corrects.
Pour les loyers et charges, faites systématiquement le mensuel ET l’annuel. Certaines recettes et charges sont classiquement exprimées en mensuel, d’autre en annuel. La seule façon d’y voir clair et que les montants soient parlants, c’est d’avoir systématiquement les deux.
Retenez une chose : la rentabilité se fait à l’achat. Les biens que vous envisagez sont juste trop cher. Vous trouverez sur le forum de nombreuses astuces pour trouver de l’immobilier moins cher, et pour négocier.
Notez que vos calculs, votre tableur excel, votre compréhension du sujet, etc. sont très insuffisants. Vous n’avez pas fait vos devoirs. Si vous investissez dans ces conditions, vous êtes certain d’aller au devant des ennuis. Je dirais que vous avez fait 10 % environ du chemin qui mène à être un investisseur immobilier compétent.

Concernant l’appartement de votre père : déjà, il est à votre père. C’est lui qui est décisionnaire. Que compte-t-il en faire ? Le louer, le vendre ? En est-il capable, ou bien va-t-il se reposer sur vous ou sur un autre de ses enfants ?
Si c’était n’importe qui d’autre qui vous propose un logement F à ce prix, je dirais de refuser. Après, c’est si pour aider votre père… Encore faut-il que vous soyez capable de l’aider (comme je disais : 10 % des compétences nécessaires, pas beaucoup de temps)… Encore faut-il que vous ayez de bonnes relations et que vous soyez capable de prendre des décisions (ne pas avoir le père qui se butte sur telle idée et le fils qui veut faire l’inverse).
Par rapport à la valeur du bien : 1) faire évaluer les travaux pour le faire descendre d’au moins une lettre en DPE et pour le remettre au goût du jour 2) réévaluer la valeur au vu du montant de ce devis et  au vu du marché immobilier actuel (je ne serais pas étonné qu’ils soit surévalué) 3) Est-ce que votre père a besoin d’argent ? Pourquoi le lui acheter ? Ne serait-il pas plus logique qu’il vous en fasse don ? Eventuellement donation de la NP pour baisser la facture de droits de mutation.
L’appart de votre père, ça risque fort d’être un nid à emmerdements, mais c’est une décision dans laquelle rentrent des facteurs humains…

A propos de votre idée de donner à une agence seulement telle partie de la gestion : ça ne tient pas la route. Soit vous déléguez tout, soit vous déléguez rien. Il n’y a que les travaux que vous avez intérêt à gérer en direct.

Vous dites : faut-il faire appel à un "conseil en investissement" : si c’est un youtubeur ou autre gourou : fuyez. Si c’est une entreprise sérieuse de recherche d’investissements clés en mains, ça peut vous aider à trouver un bon projet, mais 1) ça ajoute des frais 2) c’est beaucoup moins formateur que de faire soi-même. A l’issue du processus, vous aurez votre logement avec un locataire dedans, mais vous n’aurez pas appris grand chose.

Remarque : célibataire et propriétaire d’une maison, donc vous avez donc déjà de quoi louer : chambre à l’année pour étudiant ou location airbnb. Etant moi-même consommateur, je vois beaucoup de célibataires louer des chambres dans leurs maisons pour arrondir leurs fins de mois. La plupart apprécient aussi l’aspect humain : avoir du mouvement, des gens différents…

Si on remonte le questionnement d’un cran : j’ai 160 à 190 k€ à placer, qu’en faire ? Pas sûr que l’immobilier en direct soit la bonne réponse, surtout avec de tels rendements.

Notez aussi que l’immobilier locatif en direct, c’est chronophage. Visites, contre-visites, travaux, visites de locataires, etc. Maintenant que la retraite est proche, vous pourriez, si vraiment le sujet vous intéresse, vous donner jusqu’à l’âge de la retraite pour vous former progressivement ; tandis que le passage à l’action serait votre premier projet de jeune retraité. Quand on est disponible en semaine pour sauter sur les opportunités, on fait de bien meilleurs coups que quand on doit attendre le vendredi (RTT) ou le samedi. Si vous décidez cela, d’ici là, il faut un placement d’attente : super livret, compte à terme ou assurance-vie.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2024 12h13)


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#6 20/02/2024 11h09

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Bonjour
si l’immo physique vous rebute, il reste la "pierre-papier" (SCPI etc…)
moins stressante que l’immo en direct

Dernière modification par Job (20/02/2024 11h37)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 20/02/2024 11h53

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Ou pensez au société d’investissement immobilier clé en main.

La rentabilité sera meilleure que votre projet et surtout sans les soucis.

Évitez les grosses structures qui sont à l’agonie vue leur modèle économique.

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#8 20/02/2024 22h48

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Je ne vois pas de PEA dans votre patrimoine. Si vous n’en avez pas, regardez à  en ouvrir un. Ça diversifierait vos investissements,  en comptant votre résidence principale comme investissement immobilier.

🌲🌲🌲🌱

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#9 20/02/2024 23h03

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Bonsoir,

Merci d’avoir pris du temps pour vos différentes réponses et notamment Bernard2k.

•    Concernant les charges nommées « ALUR » sur mon tableur, je les ai nommées ainsi car elles apparaissent sous ce nom sur la fiche du bien immobilier de l’agence « Charges annuelles ALUR » et correspondent effectivement aux charges de copropriété.
L’agent immobilier m’a expliqué que 30% de ce montant était à la charge du propriétaire.

•    La rentabilité se fait à l’achat.
Oui, d’où mon interrogation et ma mention sur le fait que les biens présentés me semblaient  plus à destination d’une résidence principale plutôt qu’un achat en vue d’une location.
Malheureusement, quel que soit l’agence ou même dans les offices notariaux, les prix sont à peu près dans les mêmes fourchettes.
On est en périphérie proche de Nantes et les prix restent élevés, même s’ils ont un peu baissé après la pandémie.

•    Concernant mes connaissances en investissement immobilier sont très basiques, effectivement. D’où ma fréquentation de ce forum et mon questionnement sur les biens que l’on m’a présentés.
Après, mon souhait n’est pas de devenir rentier, mais seulement d’avoir un placement   me procurant un revenu régulier compensant la baisse des revenus une fois à la retraite.
Le choix d’un investissement immobilier ne me semblait pas trop mauvais pour y arriver. 

•    Concernant l’appartement de mon père : mon père a hérité de son frère (mon oncle, décédé sans descendance) de 2 appartements et d’une maison.
Un des deux appartements (87 m2, date de construction : 1972) est libre de locataire depuis janvier.
La maison est en cours de vente et l’appartement non occupé pourra être mis en vente une fois quelques menus travaux effectués (problèmes d’humidité).
Il a été évalué à 170 k€ pour la succession par l’agent en charge de la vente des biens de l’office notarial.
Le problème est bien son classement en catégorie F.

Le lien vers le DPE réalisé en mai 2023:
Document DPE

Les travaux préconisés y sont listés, dont certains nécessitent l’accord ou relèvent de la copropriété.

•    Concernant mon statut actuel : je suis en retraite progressive et travaille en 3/5ème.
La retraite est fixée au 1er juillet ; dans les faits ce sera le 1er juin à cause des vacances à prendre. Donc, j’ai déjà du temps libre pour me consacrer à ce projet.

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#10 20/02/2024 23h59

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Naoned44 a écrit :

j’ai environs 160 / 190 k€ que je souhaiterais investir dans un appartement (T2) en vue d’en faire une location, dans un but de générer quelques revenus réguliers afin d’améliorer ma future retraite.

Naoned44 a écrit :

mon souhait n’est pas de devenir rentier, mais seulement d’avoir un placement me procurant un revenu régulier compensant la baisse des revenus une fois à la retraite.

Votre souhait a donc évolué. La question est donc celle du ou des meilleurs placements pour vous procurer un revenu régulier.

Tout d’abord, êtes-vous vraiment certain d’avoir besoin de revenus (généralement fiscalisés) pour les consommer immédiatement? car sinon, des produits capitalisants, ou placés dans des enveloppes fiscales (PEA avec actions ou/et sicav monétaires éligibles, Assurance-vie… ) sont à privilégier.

La réponse concernant le meilleur placement est individuelle: niveau de risque accepté, disponibilité souhaitée de l’épargne, fiscalité prévisible, produits financiers déjà possédés, etc… sans oublier une possible optique successorale (AV avant 70 ans par ex).

Personnellement, je fuirais les investissements immobiliers étudiés, y compris le bien familial.

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#11 21/02/2024 00h06

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Une des choses que vous avez à apprendre c’est : ne jamais croire l’agent immobilier.
Les charges de copropriété sont récupérables sur le locataire si elles font partie de la liste des charges récupérables. CF. décret de 1987 listant les charges récupérables.

Les charges non récupérables sont celles sur les remplacement de matériel genre une chaudière neuve ou encore les gros travaux genre ravalement de façade ou réfection de toiture. Par définition de tels travaux ne sont pas réguliers dans le temps. Donc une copropriété peut avoir 100 % de charge récupérables une année et 60 % l’année suivante.
En théorie il faudrait donc chaque année éplucher les relevés de charges de la copropriété pour savoir quelle est la proportion récupérable auprès du locataire.
Notez enfin que je suspecte beaucoup de bailleurs de mettre 100 % des charges de copropriété répercutées au locataire tant que celui-ci ne s’en plaint pas.

Dernière modification par Bernard2K (21/02/2024 00h07)


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#12 21/02/2024 03h39

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+1 avec Bernard2K bien sûr, il faut faire très attention à la ventilation des charges de copropriété.

Cela étant dit, il n’est pas déraisonnable de considérer un ratio 30/70 (non récupérables/récupérables) en première approximation, car on tourne en général autour de ce ratio, mais à condition de bien avoir en tête que cela peut dépendre de l’appartement et de l’année (ce qui est très bien expliqué par Bernard2K).


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#13 21/02/2024 10h08

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Bonjour Naoned,

Comme mentionné par sm94, il vous faut connaitre votre TMI à la retraite car vos revenus immo supplémentaires seront fiscalisés selon votre TMI ( cas location nue ).  Vous dites 19kE annuel,  donc probablement en TMI 11%, à regarder attentivement car il y a l’effet de la décote dans la TMI à 11% car si vous bénéficiez de la décote et que vos revenus vous en font sortir, vous avez un effet de seuil qui implique que vous pairez pas mal (calcul à faire) d’impôt sur ces euros qui vous on fait sortir du seuil.

https://www.economie.gouv.fr/particulie … 20commune.

J’aime bien l’idée des produits capitalisant car quand vous aurez besoin d’argent vous sortez proportionnellement du capital et des intérêts ce qui allège la fiscalité, selon la proportion  donc c’est plus doux fiscalement que des revenus immo par exemple.

Exemple :
Investissement immo à 5%, 100k€ investis, 5000€ de loyers, 5000€ fiscalisés à PS+TMI
Investissement PEA ou AV : 100k€ investis, 5000€ de plus value, rachat de 5000€ composé de 238€ de plus value fiscalisé aux PS uniquement et 4762€ de capital donc non fiscalisé.

Edit: J’avais regardé l’impact de la décote avec le barème de 2022, les 500€ de revenus en plus qui font sortir de la décote implique un impôt total augmenté de 785€ donc un Taux marginal d’imposition de 157% !

J’ai une référence qui appuie mon propose du dessus sur l’effet de seuil:
https://www.boursier.com/patrimoine/imp … -1905.html

Dernière modification par JeanB (21/02/2024 10h39)


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#14 21/02/2024 11h58

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Bonjour Naoned44,

Je remarque une certaine confusion dans votre appréciation des montants. Lorsque vous dîtes que l’appartement "acheté" à votre père ne vous coûterait que 75k € après abattement de 100 K€", non, le coût sera bien de 175.

Je ne crois pas judicieux en l’état perçu de vos connaissances en gestion immobilière de vous projeter dans une opération d’un montant relativement important. Bernard2K vous a conseillé fort judicieusement la lecture de l’excellent livre de Julien Delagrandanne. Procurez-vous un exemplaire vite, lisez le et mesurez bien votre niveau de compréhension.
Ensuite, et seulement ensuite, établissez votre stratégie.
De mon point de vue, et considérant les rentabilités que vous évoquez, il serait sans doute plus judicieux si votre souhait est de vous concentrer sur l’immobilier, de panacher vos investissements entre différentes scpi.
Si vous souhaitez vraiment investir en direct, visez des logements plus petits et/ou moins chers, avec un bon DPE, pour vous faire la main, jouer de l’effet de levier, vous "enrichir"… et formez vous.

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#15 21/02/2024 21h05

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Bonjour Naoned44,

Ce qui a été dit plus haut est très juste : la rentabilité est extrêmement faible, l’investissement locatif en direct requiert une certaine disponibilité et de l’énergie et gérer des locataires n’est pas toujours de tout repos.
Si j’étais vous, je songerais plutôt à me tourner vers des placements financiers.

Néanmoins, si vous avez réellement l’envie d’investir dans l’immobilier en direct, j’ajouterai un conseil pour vous. Il ne faut pas hésiter à négocier. Et pour ça, vous avez un véritable atout : vous faîtes un achat cash, donc pas de condition suspensive d’octroi de prêt, et donc la quasi certitude pour le vendeur que la vente aille jusqu’au bout dès lors qu’il accepte votre offre. A noter pour vous que vous pouvez tout de même vous rétracter sans motif jusqu’à 10 jours après la signature du compromis de vente (ou sous-seing privé) et que vous pouvez inclure d’autres conditions suspensives dans l’acte de vente, à valider par le notaire.
Aussi, certains vendeurs sont pressés de vendre pour différentes raisons, et donc prêts à négocier plus facilement. Les ventes sont en baisse (Source notaires.fr). Osez faire une offre, même si elle vous paraît trop basse.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#16 22/02/2024 10h36

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A propos de négocier : les études de cas et les messages des forumeurs que je citais en exemple comportent de nombreux exemples de négociation réussie et quelques-unes ratées, ainsi que des conseils à ce sujet. En lui recommandant de lire cela, je lui recommandais effectivement de se former à la négociation, car c’est l’un des (nombreux) sujets sur lesquels Naoned44 doit se former s’il compte investir dans l’immobilier locatif.


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#17 22/02/2024 22h07

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Vous êtes le directeur de la publication de Ma renta. Pourquoi ne pas l’écrire clairement ?



MàJ le 23/02/2024: ce message peut-être retiré par les modérateurs, puisque le message précédant a été supprimé.

Dernière modification par sm94 (23/02/2024 09h04)

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#18 22/02/2024 22h26

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Bonsoir,
merci pour vos informations et vos avertissements.

Oui, je me suis aperçu que le jeune AI qui me faisait visiter le dernier appartement manquait un peu de formation sur certains points.
Sur une cuisine équipée dans l’appartement, je lui posais la question: que se passe-t-il en cas de panne d’un appareil électrique (four encastrable), à qui reviendrait la charge de le remplacer?
Pas de réponse directe…

Et comme sur cet appartement, le chauffage était collectif et compris dans les charges (élevées), je lui faisait remarquer que si le propriétaire devait toujours payer les 30% de charges, il paierait donc aussi 30% de la consommation d’énergie de son locataire.
Il y avait un hic dans cette règle des 30% des charges à la charge du propriétaire.   
Mon sentiment est que les AI ne semblent pas être formés pour les ventes de biens en vue de location.

Concernant mon projet d’achat immobilier: je pense qu’il n’est pas viable sur Nantes et sa périphérie proche.
Biens immobiliers (sans travaux à prévoir) trop chers et pas assez rentables pour la location.
Je le voyais déjà en faisant mon tableau XLS.
Sauf à tomber sur une perle rare, ou sur un vendeur prêt à baisser son prix de 30% (et encore…), ça ne vaut pas le coup.

Je pense m’orienter plutôt vers des investissements financiers.
Le but que je m’étais fixé avec la location immobilière était d’avoir un revenu qui compenserait la baisse des revenus la retraite venue (juillet 2024).
Après, il faut que je vois ce que me propose les banques.
J’ai déjà des livrets, des assurances vie, un petit portefeuille d’actions.
En attendant, l’argent mis de côté pour le projet immobilier a été placé sur un livret B qui ne me rapporte rien.
Je suis à la Caisse d’Epargne.

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#19 22/02/2024 22h43

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Le livret B, c’est un compte d’épargne fiscalisé, moins bien rémunéré que le livret A. Quitte a être fiscalisé, mieux vaut un compte titre ordinaire avec par ex. Ostrum SRI Money R (FR0011563535), c’est mieux…

Fonds Ostrum SRI Money - Part R/C | Caisse d’Epargne

Ostrum SRI Money R( | FR0011563535 - Synthèse

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#20 22/02/2024 23h03

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A propos du directeur de Ma renta : sm 94 répondait au spammeur qui avait publié une pub pour son site pourri. La pub étant retirée, on a l’impression qu’il désigne Naoned44 comme étant le directeur de Ma renta : ce n’est pas le cas.

Naoned44 : sur toute votre première partie de message (l’AI incompétent sur la gestion locative, savoir qui doit remplacer le four, la répartition des charges…) : toutes ces questions trouvent des réponses évidentes dès lors qu’on fait l’effort de se former au sujet. Je ne vais donc pas répondre à ces questions, car j’espère que vous allez enfin trouver la motivation pour vous former compte tenu du grand plaisir que cela vous apportera de trouver les réponses à ces questions par vous-même.

Naoned44 a écrit :

En attendant, l’argent mis de côté pour le projet immobilier a été placé sur un livret B qui ne me rapporte rien.

C’est votre choix.

J’ai écrit : "placement d’attente : super livret, compte à terme ou assurance-vie.". Ou les fonds cités par sm94. Ce sont quand même des solutions qui sont de notoriété publique. Vous avez choisi de vous empêtrer dans un livret B, et après de vous plaindre que ça ne rapporte rien…

Temps nécessaire pour ouvrir un super livret, en ligne : environ 1 heure tout compris.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2024 23h18)


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#21 23/02/2024 08h26

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Bernard2K, le 22/02/2024 a écrit :

A propos du directeur de Ma renta : sm 94 répondait au spammeur qui avait publié une pub pour son site pourri. La pub étant retirée, on a l’impression qu’il désigne Naoned44 comme étant le directeur de Ma renta : ce n’est pas le cas.

Naoned44 : sur toute votre première partie de message (l’AI incompétent sur la gestion locative, savoir qui doit remplacer le four, la répartition des charges…) : toutes ces questions trouvent des réponses évidentes dès lors qu’on fait l’effort de se former au sujet. Je ne vais donc pas répondre à ces questions, car j’espère que vous allez enfin trouver la motivation pour vous former compte tenu du grand plaisir que cela vous apportera de trouver les réponses à ces questions par vous-même.

Naoned44 a écrit :

En attendant, l’argent mis de côté pour le projet immobilier a été placé sur un livret B qui ne me rapporte rien.

C’est votre choix.

J’ai écrit : "placement d’attente : super livret, compte à terme ou assurance-vie.". Ou les fonds cités par sm94. Ce sont quand même des solutions qui sont de notoriété publique. Vous avez choisi de vous empêtrer dans un livret B, et après de vous plaindre que ça ne rapporte rien…

Temps nécessaire pour ouvrir un super livret, en ligne : environ 1 heure tout compris.

Juste une précision concernant ce livret B.
Je vous rassure, je ne me plains pas du taux nul de rémunération puisque je le connaissais dès le départ.
C’est juste une constatation et je le soulignais.
Il avait été ouvert sur proposition de mon conseiller bancaire, en pensant que le projet immobilier se ferait dans les 3-4 mois. 
Au départ ce projet immobilier s’orientait vers un achat d’un appartement neuf dans une résidence (sénior ou étudiante) en LMNP proposée par une société "en lien" avec la Caisse d’Epargne.
Mais devant le peu de rentabilité proposée (plus ou moins 3%), je n’y ai pas donné suite finalement.

C’est à partir de là que j’ai commencé à prospecter pour un appartement dans l’ancien.
Après, placer la majorité de mon épargne sur un super livret pour quelques mois, oui c’est sûrement plus rémunérateur que le livret B, même si c’est fiscalisé.
Mais je ne trouve pas ça hyper rassurant, car proposé par des établissements en ligne.

sm94, le 22/02/2024 a écrit :

Le livret B, c’est un compte d’épargne fiscalisé, moins bien rémunéré que le livret A. Quitte a être fiscalisé, mieux vaut un compte titre ordinaire avec par ex. Ostrum SRI Money R (FR0011563535), c’est mieux…

Fonds Ostrum SRI Money - Part R/C | Caisse d’Epargne

Ostrum SRI Money R( | FR0011563535 - Synthèse

Dommage que mon conseiller CE ne me l’ait pas proposé, à la place du Livret B.

Dernière modification par Naoned44 (23/02/2024 08h33)

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[+2]    #22 23/02/2024 09h05

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Je répète : vous avez fait le choix du livret B. Vous avez fait le choix de laisser votre argent sur un placement très faiblement rémunéré, alors qu’il était évident que ça durerait plusieurs mois : l’immobilier, c’est toujours long. En laissant ainsi dormir votre argent dans une période d’inflation, vous avez négligé le b.a.ba des bonnes règles de gestion de son patrimoine.

Naoned44 a écrit :

Mais je ne trouve pas ça hyper rassurant, car proposé par des établissements en ligne.

Ca, ça m’énerve vraiment comme réaction. Vous êtes en train de nous dire que vous êtes juste resté bloqué sur cette inquiétude, sans rien faire pour estimer ce risque ?

Enfin, quand on est inquiet, on se renseigne, jusqu’à avoir pu qualifier le risque et vérifier si l’inquiétude était fondée ! C’est comme cela qu’on va de l’avant !

Ainsi, des vérifications basiques permettent de conclure que :
1) des banques comme Renault Bank et Dinstingo Bank (la banque de PSA) proposent des livrets avec un très bon taux et ont une "certaine" solidité.
2) ce ne sont pas des établissements "en ligne", ce sont des sociétés françaises, ayant pignon sur rue. Exemple pour deux d’entre elles : société anonyme, au capital de 100 000 000 euros, ayant son siège social au 15, rue … 75002 Paris – France, SIREN 306 523 XXX, l’autre SA au capital de 144.842.528 € RCS Versailles n° 652 034 XXX dont le siège est au … 78300 Poissy. Seule l’interface est en ligne pour éviter les agences, tout comme Boursobank ou Fortuneo.
3) Je lis sur l’internet "Les fonds déposés sur un super livret sont garantis par le Fonds de garantie des dépôts et de Résolution, jusqu’à 100 000 euros par déposant et par établissement".

Donc, ce n’est pas un organisme étranger, exotique ou peu solide. C’est proposé par des établissements bancaires français, solides, et les dépôts sont garantis. Donc c’est fiable, aussi fiable que bien d’autres banques françaises. Donc, votre inquiétude est totalement infondée.

Je corrige ce que j’ai dit plus tôt :
Temps nécessaire pour ouvrir un super livret, en ligne :
1) une heure grand maximum pour voir lesquels sont les plus intéressants et pour vérifier la solidité de l’établissement qui le propose (en fait, ça prend plutôt un quart d’heure).
2) une heure maximum pour l’ouverture du livret en tant que tel (en fait, ça prend plutôt un quart d’heure).

Pourquoi n’avez-vous pas fait ces recherches, au lieu de rester sur une impression ? Si vous restez sur vos inquiétudes ainsi que sur les on-dit, les approximations et les erreurs colportés par les agents immobiliers et les banquiers, vous méritez ce qui vous arrive. Vous pouvez aussi (enfin) décider de vous renseigner par vous-même et de prendre en main vos affaires. C’est votre choix.

Pour le moment, vous prouvez que vous avez fait un choix très fort en faveur de l’inquiétude paralysante, de l’inaction et de l’ignorance volontaire. Comme mon insistance à vous encourager à dépasser ce choix initial devient à la limite d’être désagréable, les bonnes manières me commandent de m’arrêter là. Désormais, c’est vraiment à vous de décider…

Fondamentalement, il s’agit de décider que votre argent doit vous rapporter. Et il doit vous rapporter parce que vous le méritez.

Il s’agit de devenir exigeant. Il faut se mettre cela dans le crâne. Ca peut nécessiter de modifier l’image que l’on a de soi-même, ainsi que l’opinion concernant ce que l’on croit mériter ou pas, ce qui n’est pas un mince travail. Il faut arriver à une nouvelle conviction : "parce que je le vaux bien !".

Il s’agit aussi d’appliquer "on n’est jamais mieux servi que par soi-même".

Vous écrivez "dommage que mon conseiller bancaire ne m’ait pas proposé mieux". En écrivant ceci, vous restez dans la position de l’oisillon qui attend la becquée ! Il faut que vous arriviez à penser : "dommage que j’ai attendu du conseiller bancaire qu’il sache à ma place, dommage que je n’étais pas conscient qu’il est là pour me vendre ce qui est dans son meilleur intérêt et non pas mon meilleur intérêt. J’ai désormais compris que ça doit venir de moi !".

A partir de là, on n’accepte plus les livrets B à 0,1 %, et on n’accepte plus les investissements immobiliers à 3 % de rendement.

Et l’on est moins pressé de faire un investissement immobilier, parce qu’on a un bon placement d’attente ! Ca rassure et ça permet de faire les meilleurs choix ! On ne risque pas de se retrouver à faire un raisonnement du type "bon, cet investissement immobilier n’est pas très bon, mais c’est toujours mieux que les 0,1 % du livret B, donc tant pis, j’y vais." Vous comprenez ? Etre exigeant sur la rémunération du placement d’attente vous permet d’être en position de force sur la recherche de l’investissement suivant, alors que votre acceptation du livret B vous a placé en position de faiblesse pour la suite. Tout se tient !

Il n’est pas trop tard pour prendre enfin un bon placement… qui pourra s’avérer être un placement d’attente ou bien un placement plus durable, selon la suite de vos réflexions, elles-mêmes alimentées par la suite de votre formation…

Notez quand même que vous avez refusé l’investissement packagé en résidence à 3 % que vous proposait le banquier, et que vous êtes arrivé jusqu’à ce super forum où vous avez la possibilité d’apprendre : 2 points qui montrent que vous êtes peut-être sur le bon chemin… wink Mais, si vous prenez ce chemin, il reste un paquet de travail, et personne ne peut le faire à votre place.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2024 11h15)


Les vacances sont finies, au travail !

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#23 23/02/2024 09h22

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’Dommage que mon conseiller CE ne me l’ait pas proposé, à la place du Livret B.’

C’est un grand classique… Le livret B rapporte plus à la banque qu’une sicav monétaire. Elle vous offre par exemple entre 0.05% à 0.50% Brut (selon les caisses régionales) pour vos liquidités et elle les place à 3,5 ou 4%…

Dernière modification par sm94 (23/02/2024 09h45)

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[+3]    #24 23/02/2024 22h42

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Bernard2K a écrit :

Je répète : vous avez fait le choix du livret B. Vous avez fait le choix de laisser votre argent sur un placement très faiblement rémunéré, alors qu’il était évident que ça durerait plusieurs mois : l’immobilier, c’est toujours long. En laissant ainsi dormir votre argent dans une période d’inflation, vous avez négligé le b.a.ba des bonnes règles de gestion de son patrimoine.

Je vais remettre les choses au point puisque vous tirez des conclusions hâtives sans connaitre le détail de ce qui m’a amené à ce projet d’investissement.

J’ai touché plusieurs assurances vie suite au décès de mon oncle, décédé sans descendance et qui avait un gros patrimoine immobilier (une maison RP 375 k€ et 2 appartements loués de 170 k€ et 175 k€) et un gros patrimoine financier.
Pourtant, il était simple ouvrier (tuyauteur) mais avait principalement travaillé sur des champs pétroliers à l’étranger.
Il n’avait aucune connaissance en investissement et avait réparti ses avoirs financiers sur 4 banques (CE, CM, LCL et SG) qui géraient son patrimoine financier.

Je me suis retrouvé l’été dernier avec un investissement possible de 200 k€ après avoir utilisé une partie du reste pour faire des travaux d’entretien et d’embellissement de ma RP et remplir mes 2 livrets (A et LDD).
Jamais de ma vie, je n’ai disposé d’une telle somme d’un seul coup.
De mon côté, je disposais déjà d’un patrimoine financier d’environ 160 k€ répartis sur un compte titres, des produits financiers (Millevie Premium, Nuances 3D…), le tout à la CE.

Mon premier souhait était d’investir dans l’immobilier, ayant vu l’expérience de mon oncle qui lui avait plutôt réussie.
J’ai donc pris contact en fin d’été avec le CM pour voir ce qu’ils avaient à me proposer en achat de neuf et ensuite à l’automne avec la CE qui m’a proposé d’investir dans des résidences (séniors ou étudiantes) en LMNP.
Mon conseiller CE, m’a proposé de mettre l’argent sur un livret B, argent qui serait immédiatement disponible en cas d’achat d’un bien, que je prévoyais rapide… Trop optimiste.
Je ne connaissais pas du tout l’existence des "super livrets". Je viens de l’apprendre.

Bilan: trop chères pour les propositions dans le neuf du CM avec un niveau de rentabilité pas top et des prix plus intéressants du côté de la CE, mais un taux de rentabilité plus qu’insuffisant.

En fin d’année 2023, je me suis mis à rechercher des biens et j’ai pris contact avec une AI proche de chez moi.
Là aussi, en faisant un calcul basique (suivant mes connaissances), je m’aperçois que le taux de rentabilité n’est pas au rdv. Voir mon tableau XLS.
Et encore, en ne prenant pas en compte toutes les charges, dont la fiscalité sur les revenus.
Mais je n’ai pas cherché à la calculer, car déjà sans cela, le taux de rentabilité était insuffisant.

Je me suis tourné vers ce forum, pour essayer de trouver des conseils, des pistes pour mon investissement immobilier (ou autre).
J’ai bien conscience que mon niveau de connaissances en la matière est plus que basique et que la plupart d’entre vous n’auraient pas agi de la même façon.
Mais voilà, je n’ai pas votre expérience.
Donc oui, des erreurs j’en ai fait. Mais par méconnaissance du milieu financier et immobilier.
Mai rien de grave, puisqu’aucun engagement financier ou immobilier a été pris.
J’ai perdu quelques mois en fructification de mon héritage, c’est vrai, dû à cette méconnaissance.

Bernard2K a écrit :

Pour le moment, vous prouvez que vous avez fait un choix très fort en faveur de l’inquiétude paralysante, de l’inaction et de l’ignorance volontaire.

Ben non, ce n’est pas un choix délibéré, c’est une conséquence de mon manque d’expérience dans le domaine financier.
Un choix suppose une volonté.
A aucun moment je ne me suis dit, "ce doit être bien l’ignorance", je vais choisir cette voie…
Beaucoup de gens s’en remettent aux propositions de leur conseiller bancaire.
A tort peut-être, mais surtout par la méconnaissance d’autres solutions possibles et leur manque de connaissance dans le domaine.
Je les classerais plutôt comme des victimes du système bancaire plutôt que je ne les considérerais comme des coupables de par leur ignorance.

Mon projet d’investissement est bien sûr toujours d’actualité, mais il s’éloigne de plus en plus du domaine immobilier.
Je souhaitais investir en périphérie nantaise, mais les prix de l’immobilier (pour un bien correct sans travaux) sont trop importants et grèvent irrémédiablement le taux de rentabilité.

Dernière modification par Naoned44 (23/02/2024 22h43)

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#25 23/02/2024 23h07

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Naoned44 a écrit :

De mon côté, je disposais déjà d’un patrimoine financier d’environ 160 k€ répartis sur un compte titres, des produits financiers (Millevie Premium, Nuances 3D…), le tout à la CE.

Mon conseiller CE, m’a proposé de mettre l’argent sur un livret B, argent qui serait immédiatement disponible en cas d’achat d’un bien, que je prévoyais rapide… Trop optimiste.
Je ne connaissais pas du tout l’existence des "super livrets". Je viens de l’apprendre.

Beaucoup de gens s’en remettent aux propositions de leur conseiller bancaire.
A tort peut-être, mais surtout par la méconnaissance d’autres solutions possibles et leur manque de connaissance dans le domaine.
Je les classerais plutôt comme des victimes du système bancaire plutôt que je ne les considérerais comme des coupables de par leur ignorance.

Quand je vois les produits Millevie Premium, Nuances 3D et livret B, désolé mais je vote coupable tout court, sans aucune circonstance atténuante !

Bernard2K l’a dit, vous avez fait le premier pas de ne céder ni à la défiscalisation ni aux biens aux rendements exécrables, et de venir sur ce forum. Allez jusqu’au bout, et prenez le temps de vous former. Bonnes lectures !


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