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#1 07/09/2023 23h06

Membre (2018)
Réputation :   3  

Bonjour,

J’ai reçu cette proposition pour un investissement pour l’achat d’un T2 dans une résidence pour séniors, dans le cadre d’une LMNP, dans une ville moyenne située à 35-40 km à l’est de Paris.
Le prix du bien est de 272 403 € avec une TVA récupérable de 43 573 €.
Se décompose en:
Immobilier 251 726 € TTC
Mobilier 9 714 € TTC
Frais de notaire : 7 843 €
Commission vendeur: 3 120 € TTC
Total: 272 403 € - TVA récupérée = 228 830 €

Le loyer annuel hors charges est de 8 252 € à partir de 2025 (par exemple pour la 1ère année pleine)
Charges récurrentes annuelles: 768 € (comptable + charges copro non récupérables)
Taxe foncière: 817 €
Soit un loyer net annuel de 6 667 €, mensuel: 556 € net d’imôts

Qu’en pensez-vous?



Dernière modification par Naoned44 (07/09/2023 23h08)

Mots-clés : iselection, lmnp, residence senior

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#2 07/09/2023 23h25

Membre (2019)
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INTJ

J’en pense que c’est une très bonne affaire … pour le commercial, sa boite et le promoteur, mais surtout pas pour vous :
- rendement faible
- chiffres embellis et trop optimistes
- il s’agit sans doute d’un bail commercial : au bout ou en cours de bail, le gestionnaire fait faillite et/ou renégocie le loyer fortement à la baisse, vous impose des travaux assez coûteux … et vous ne pouvez pas vous y opposer
- la récupération de la TVA peut être remise en cause bien des années plus tard


p.s : la société en question traine quelques casseroles judiciaires.

Condamnation d’un conseiller en investissement locatif

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#3 07/09/2023 23h43

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Qu’en pensez vous vous-même ?

Un rendement théorique annoncé est déjà très faible : 2,9 % donc après la baisse de loyer lors du renouvellement du bail, il ne vous restera pas grand chose.

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#4 08/09/2023 03h42

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Ce que j’en pense :
   - rendement bien trop faible (surtout avec les conditions de marché actuelles, et les taux d’emprunt vers 4%) ce qui signifie que le prix de vente est bien trop élevé.
   - aspect TVA pas clair, car, si vous récupérez la TVA, il vous faudra alors facturer des loyers avec de la TVA (et le locataire paiera cette TVA), en reversant au fisc la TVA perçue sur les loyers (il n’y a pas de "miracle" au niveau de la TVA…).

Je n’envisagerais pas d’investir la dedans.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 08/09/2023 13h47

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INTP

Bonjour,

En accord avec les messages précédents :
- rendement faible
- profil et passif des acteurs
- faible visibilité sur les coûts futurs
- risque de vacance locative avec perte de revenus et maintien des coûts réccurents
- risque d’ajustement des loyers à la baisse
- potentiel problème de liquidité et difficulté de revente de ce type de bien

Pour ma part compte tenu de tous ces éléments et du ratio rendement/risque je passerai mon tour sur ce type d’investissement…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (08/09/2023 16h19)


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#6 08/09/2023 20h30

Membre (2018)
Réputation :   3  

Merci pour vos réponses et vos alertes.

Effectivement, si je refais le calcul :
Achat du T2 de 44 m2 + parking: 228 830 €

Le loyer annuel hors charges est de 8 252 €
- Charges récurrentes annuelles: 768 € (comptable + charges copro non récupérables)
- Taxe foncière: 817 €
Soit un loyer net annuel de 6 667 €

On obtient un taux de rentabilité de (6 667 / 228 830) * 100 = 2,91 %

Alors que l’on m’a parlé d’un Taux à 3,5%; qui doit être calculé hors charges !

Bon, il faudra que je trouve une autre solution pour mon investissement…

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