OBonheur : étude de cas immobilier (LMNP ou meublé dans résidence principale ?)

Par meublé dans la RP, je suppose que vous voulez dire "et loyer inférieur aux plafonds, donc exonéré".

Il y a trois conditions pour cela :
- les plafonds de loyer sont assez bas (138 €/m²/an en 2019), donc regardez combien ça se loue par chez vous, pour savoir si ça ne vous fait pas trop de manque à gagner.
- il faut que le locataire y établisse sa résidence principale ou bien que ça soit la résidence temporaire d’un salarié saisonnier ; étudiant ou apprenti accepté aussi, même s’il garde son adresse officielle chez ses parents. Ca exclut par contre les touristes, les stagiaires, les gens en mission ou en formation…
- il faut que ça soit vraiment une partie de votre RP. Si l’étage loué est totalement indépendant (avec son propre accès), vous n’avez pas droit à cette exonération.

Il est probable que le LMNP au réel soit plus avantageux, surtout en tenant compte du fait que vous allez rapidement avoir deux appartements à louer dans la même maison. Le LMNP au réel n’économise pas que les meubles, car l’amortissement permet d’avoir quasiment zéro impôt pendant 10 à 15 ans, renseignez-vous mieux.

Je viens de répondre ce matin même à une problématique très similaire, merci d’en prendre connaissance et de lire le lien que j’y ai donné, toutes les infos dont vous avez besoin s’y trouvent : Amortissement en LMNP en louant une partie de sa résidence principale ?

Apparemment il vaut mieux profiter de l’exonération pour location de la RP, en respectant les critères. Zéro impôt (comme LMNP au réel) mais sans avoir à payer l’expert-comptable et sans attaquer l’amortissement.

En principe, quand vous mettrez en location LMNP au réel, vous devrez amortir sur la base de la valeur vénale, expertisée au moment du début de la mise en location (donc au moment où ça n’est plus votre RP). Du coup, vous ne pourrez pas amortir frais de notaire, achat des meubles, travaux, etc. mais vous amortirez la maison à la valeur de marché (y compris les meubles), ce qui est souvent avantageux (car souvent : valeur après rénovation > coût d’achat + travaux).