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Favoris 1   [+2]    #1 23/01/2024 08h57

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Bonjour à tous,

En cette période de taux élevés, tout le monde recherche un moyen de se financer à moindre coût.

Une des pistes, à savoir l’avance en AV, me paraît sous-exploitée.

Pour rappel, les intérêts qui découlent d’une avance sont déductibles des revenus fonciers. Voir par exemple cette question au gouvernement pour un état des lieux : https://www.senat.fr/questions/base/201 … 02170.html

Dès lors, le raisonnement simple peut être fait :
- l’argent laissé sur une AV rapporte disons 3%, nets d’impôts tant qu’ils restent sur l’AV
- l’argent prêté via l’avance est prêté disons à 4%, mais une fois déduit des revenus fonciers, cela coûte réellement 2%.

Au final, on a de l’argent prêté à taux négatif.

Dans la majorité des contrats d’AV, l’avance maximale est de 60% du contrat. Exemple : Linxea Spirit 2.

Ce procédé n’a que des avantages, notamment il permet de faire des offres au comptant, et donc des offres très agressives en ces temps. Cela est un avantage considérable.

Aucun frais de dossier pour mettre en place l’avance sur les bons contrats d’AV (contrairement à un crédit), et bien sûr c’est beaucoup simple.

Bien sûr, il faut disposer de la somme en AV, et avoir une belle opportunité en terme de cash-flow car une avance ne durera pas 20 ans. Souvent cela peut durer 9 ans (3 ans renouvelable 2 fois).

Dernière modification par Plutarque (23/01/2024 08h58)

Mots-clés : assurance-vie, avance, crédit


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Favoris 2   [+1]    #2 23/01/2024 09h44

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C’est une idée très intéressante. Il me semble pas avoir de risque particulier car, au pire, si l’on n’arrivait pas à rembourser l’avance, l’assureur se rembourse en faisant un rachat du contrat.

Ca semble très similaire à un prêt in fine avec nantissement du contrat d’AV. Je suppose que la différence est que l’avance est prêtée par l’assureur tandis que le prêt in fine est prêté par la banque.

Par contre, le taux n’est pas négatif.

Plutarque a écrit :

Dès lors, le raisonnement simple peut être fait :
- l’argent laissé sur une AV rapporte disons 3%, nets d’impôts tant qu’ils restent sur l’AV
- l’argent prêté via l’avance est prêté disons à 4%, mais une fois déduit des revenus fonciers, cela coûte réellement 2%.
Au final, on a de l’argent prêté à taux négatif.

Je pense que le raisonnement "le prêt rapporte 1 % donc il a un coût négatif" est erroné, car vous faites une erreur sur la causalité des gains et des coûts.

La cause du rendement de 3 %, c’est l’argent placé sur l’AV, et il rapporte toujours 3 %, qu’on fasse une avance sur un AV, un prêt immobilier, ou rien du tout.
La cause du coût de 4 % bruts, c’est le fait d’emprunter de l’argent pour le projet immobilier, et ce coût est identique, qu’on soit en avance sur AV ou en prêt immobilier (en supposant bien sûr que l’avance sur AV et le prêt immobilier soient au même taux).
La cause du fait que le coût de l’emprunt est ramené de 4 % bruts à 2 % nets, c’est le fait que l’argent emprunté soit consacré à un investissement immobilier locatif imposé dans la catégorie des revenus fonciers, donc les intérêts sont des charges déductibles qui génèrent une économie IR+PS d’environ 50% de cette somme. Cela se produit qu’on ait emprunté par avance sur AV ou par prêt immobilier.

Ce coût de 2 % nets est à imputer sur la rentabilité de l’investissement immobilier. Il n’y a pas à le rapporter au gain de l’AV car ce sont deux sujets différents. Au total, le coût de l’argent emprunté pour l’investissement immobilier est de 2 % nets, qu’on soit en avance sur AV ou en prêt immobilier.

Finalement, l’avance sur AV économise surtout les frais de dossier et de garantie, à supposer que l’assureur n’en facture pas (et à supposer que les taux de l’avance sur AV et du prêt immobilier soient identiques, ce qui reste à vérifier).

Je note au passage qu’il peut peut y avoir une difficulté à prouver que cette avance sur AV est consacrée à cet achat immobilier. Une avance sur AV est un prêt de trésorerie. Ensuite, on utilise cette trésorerie pour acheter cash l’immeuble. Je pense qu’il n’y a pas de document qui prouve l’affectation du prêt, ni côté avance, ni côté acte authentique d’achat, contrairement à un prêt immobilier qui est affecté à un immeuble bien précis et cela se voit aussi bien dans les documents du prêt que dans l’acte authentique d’achat. Est-ce que la similitude des sommes et la proximité temporelle de l’avance sur AV et de l’achat immobilier sont une preuve suffisante pour les impôts, ou bien est-ce que cela pourrait être une cause de redressement fiscal pour non déductibilité des intérêts ? Le redressement me semble possible. Si quelqu’un a déjà financé un achat immobilier par une avance d’AV, et s’il a réussi à faire écrire quelque part (dans les documents de l’avance et/ou dans l’acte authentique d’achat) que cette avance est contractée pour l’acquisition de ce bien immobilier, je suis preneur de son retour d’expérience.

Je note enfin que si l’investisseur est sûr de ne pas payer IR +PS sur ses loyers (par exemple LMNP avec amortissements suffisants pour annuler le revenu imposable ; l’immeuble étant ensuite revendu avant qu’il devienne imposable), il ne gagne rien à avoir des charges supplémentaires puisqu’il a déjà 0 € de revenu BIC imposable, donc le prêt à 4 % coûte vraiment 4 % et non pas 2 %.

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2024 10h56)


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#3 23/01/2024 10h50

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Excellente réflexion, qui permet de préciser et remettre les choses dans leur contexte.

En effet, je pensais à de la location nue qui engendre des revenus fonciers, et non à du LMNP avec une imposition à 0 où effectivement l’idée proposée ne sert à rien.

Concernant l’avance, les assureurs font remplir un formulaire de demande d’avance et l’une des questions posées porte sur la destination des fonds. Il faut bien entendu préciser que cette avance sert à financer un bien locatif, et si possible en indiquer l’adresse sur le formulaire. En gardant une copie de ce formulaire bien précieusement.

Pour Linxea Spirit 2, ce formulaire est accessible sur l’interface Linxea.

De plus, ça ne coûte rien de demander à faire écrire dans le compromis par le notaire la provenance des fonds (ce que le notaire fait par lui-même en cas de crédit), ou a minima demander un décompte où la ventilation cash + avance apparaît.

Dernière modification par Plutarque (23/01/2024 10h55)


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#4 23/01/2024 11h29

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Voici un potentiel inconvénient de l’avance :

Supposons qu’on ait structuré son patrimoine pour, par exemple, avoir, sur son contrat AV, de quoi transmettre N × 152 500€ à N bénéficiaires (pas forcément ses "héritiers"), net de droits.
Si on décéde pendant que l’avance est en cours, l’impact financier peut être important, sur les "bénéficiaires" vs les "héritiers" (les bénéficiaires toucheront moins, les héritiers plus, que sans cette avance),  comme sur les droits à  payer (qui seront sans doute bien plus élevés, que sans cette avance).

En effet, il semble qu’alors, l’avance se transforme en rachat partiel, avant versement du solde aux bénéficiaires (voir par ex ici)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 23/01/2024 11h52

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Bonjour,

Le sujet est très intéressant. Je suis totalement profane sur ce sujet que je souhaite creuser.

J’utilise également Spirit 2 afin d’y déposer des ETF World.

   - Les Conditions Générales de Spirit sont peu détaillées sur le fonctionnement des avances. Elle font référence à un "Règlement Général des avances" qui n’est pas disponible en ligne. Je viens de le solliciter.
   - De votre expérience, l’avance est elle réalisée sur la partie fonds en euros de l’Assurance vie ou sur le montant total (fonds en euros + UC) ?

Si seule la partie en euros est concernée, la limite est très importante. Dans le cas contraire, l’assureur prend un gros risque.

Bonne journée.

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Favoris 1   [+1]    #6 23/01/2024 13h44

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Chez spirit, l’avance est accordé pour un montant total de 60% de l’en-cours (fonds euros + UC). Il y a
donc une certaine prudence de la part de l’assureur.
Vous trouverez cette information sur le bulletin de demande d’avance téléchargeable ici :
Bulletin de demande d’avance

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#7 23/01/2024 14h34

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INTJ

Merci beaucoup pour les information concernant le contrat Spirit 2.

De ma compréhension :
  - Le taux de l’avance est le Taux Moyen d’Emprunt (TME) + 1%.
  - En excluant les années "exceptionnelles" de taux Bas depuis 2017, le TME moyen sur la période 1996-2016 est de 3.61 %  Spac Actuaires

J’aurais tendance à comparer cette avance avec un emprunt à 4.61 %.

Concernant l’économie sur l’assurance, mon avis est neutre : l’avantage est de ne pas payer d’assurance, l’inconvénient est de ne pas être couvert.
Ne pas prendre de crédit immobilier nous fait également perdre l’option implicite de renégociation du taux.

En synthèse, j’y vois surtout un avantage dans 2 cas de figures
   - Investisseur qui n’est plus finançable, notamment en raison de l’âge. L’avance est un levier supplémentaire.
   - Investisseur qui cherche une vente du bien à une courte/moyenne échéance.

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#8 23/01/2024 18h35

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leportois a écrit :

Chez spirit, l’avance est accordé pour un montant total de 60% de l’en-cours (fonds euros + UC). Il y a
donc une certaine prudence de la part de l’assureur.
Vous trouverez cette information sur le bulletin de demande d’avance téléchargeable ici :
Bulletin de demande d’avance

Si j’ai bien compris, l’avance est consentie à taux variable (TME mensuel + 1% / minimum 1% en cas de TME négatif ou nul). Si le taux obtenu est inférieur à celui du fonds euro, c’est le taux du fonds euro + 1% qui s’applique. Ce mécanisme est avantageux lorsque les taux sont bas quoique le cap à la baisse est limité par le taux d’intérêt du fonds euros général. Il a été au minimum de 1,30% en 2020 et 2021 (voir historique de rendement des fonds euros). Donc au final le taux de l’avance serait au moins de 2,30 % pour les années de taux négatifs.

Si vous disposez de fonds, il y a aussi la solution du crédit lombard accordé entre autres par Boursorama à taux fixe pour une durée de 5 ans maximum. Voir cette discussion, celle-ci et les modalités sur cette page.

L’avance et le crédit lombard ont chacun des avantages et des inconvénients à étudier avant de faire un choix en fonction de sa situation personnelle.


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#9 23/01/2024 18h53

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Je ne suis pas sûr que les taux de l’avance soient si avantageux.
Avec Générali (Bourso), le taux aura été de plus de 3 % en 2022 (Euribor + 1 %), largement supérieur au rendement du fonds euro.
Chez Spirica idem, un peu plus de 3 % sur un an.
L’opacité règne et comme je l’ai expliqué, Boursorama m’a fait un sale coup en encaissant le remboursement de l’avance tout en me la réclamant en intégralité durant plusieurs mois, non sans me menacer.

Pas évident d’affecter la somme d’une avance à un investissement locatif, bien conserver toutes les preuves afin de prouver sa bonne foi si contrôle.

Sinon c’est de l’argent facilement obtenu sans frais de dossier et de démarches particulières, c’est pratique et parfois intéressant.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#10 24/01/2024 08h41

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Tikok, le 23/01/2024 a écrit :

Si j’ai bien compris, l’avance est consentie à taux variable (TME mensuel + 1% / minimum 1% en cas de TME négatif ou nul). Si le taux obtenu est inférieur à celui du fonds euro, c’est le taux du fonds euro + 1% qui s’applique.

Si c’est bien cela, c’est effectivement un important critère de choix. Une avance à taux variable ne peut pas être comparée à un prêt immobilier à taux fixe.
Le prêt à taux fixe est très avantageux pour le consommateur. Un prêt immobilier à taux fixe peut être racheté en cas de baisse des taux, donc le consommateur est gagnant dans tous les cas. Il y a un cliquet qui protège contre la hausse des taux, mais qui permet néanmoins de profiter de la baisse par ce mécanisme du rachat. Actuellement, on emprunte disons à 4%. Mais si c’est 6 % dans un an et 8% dans deux ans (ce qu’on ne peut pas complètement exclure), on sera bien content d’avoir emprunté à 4% à aux fixe, tandis que ceux qui ont emprunté à taux variable seront étranglés. Si au contraire il y a baisse des taux et qu’on emprunte dans 2 ou 3 ans à seulement 2 %, pour sortir du prêt à 4% fixe, il sera alors temps de faire un rachat de prêt pour profiter du taux plus bas.

Le taux fixe, c’est : ça monte je suis protégé, ça baisse je rachète à taux plus bas.


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#11 24/01/2024 10h07

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Un avantage potentiel résiderait dans la ventilation du financement de l’opération.

Une banque qui demande x% d’apport pour faire l’opération, il est possible d’accepter cette condition en faisant appel à une avance pour financer l’apport requis.

Par analogie, dans le monde de l’entreprise l’avance correspondrait aux (à des quasi) capitaux propres et le prêt bancaire à une dette financière classique, n’ayant pas le même coût réel du capital (se référer au coût moyen pondéré du capital / WACC pour les anglophones).

Pour un investisseur, cela lui permet donc d’augmenter son potentiel d’investissement en masquant son taux d’endettement réel post investissement, ce qui a pour mérite d’augmenter ses résultats d’investissements (mais également potentiellement ses pertes, donc à utiliser avec précaution).

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#12 24/01/2024 11h16

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Bernard2K, le 23/01/2024 a écrit :

Finalement, l’avance sur AV économise surtout les frais de dossier et de garantie, à supposer que l’assureur n’en facture pas (et à supposer que les taux de l’avance sur AV et du prêt immobilier soient identiques, ce qui reste à vérifier).

Beaucoup de banques refusent des prêts immobiliers de petits montants (moins de 50k pour certaines, moins de 100k pour d’autres). L’avance est très intéressante dans ce cas, d’autant plus que les frais de dossier et la garantie sont économisés, alors qu’ils sont proportionnellement importants pour un petit crédit.


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[+1]    #13 26/01/2024 08h26

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Bonjour,

J’étais justement entrain de travailler mon financement avec l’avance !

Avez vous pris en compte que les intérêts sont parfois capitalisés notamment chez Spirica ?

Que ce passe til pour la déductibilité des intérêts s’ils sont capitalisés ? Doivent ils être déduits l’année du remboursement de l’avance ?
Ou tout les ans ?

J’ai posé la question à mon comptable et j’attends son retour mais de mon point de vue si la dépense n’est pas reglée celle-cii ne peut pas etre une charge

Qu’en pensez vous ?

Pm : chez bourso les intérêts sont à payer trimestriellement.

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Favoris 1    #14 26/01/2024 13h33

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Je me finance depuis des années grâce aux avances sur mes assurances vie. C’est un moyen de quasiment générer du levier car vous payez des intérêts aux coût du fonds euros +1 % (MACSF de mémoire était longtemps au niveau du fonds euros, sans marge) et vous pouvez placer en actions dans le contrat.

Parfois, l’assureur interdit d’arbitrer tant que ce n’est pas remboursé (MASCF mais je crois que ce n’est plus le cas).

C’est idéal si vous avez une grosse capacité d’épargne et/ou des rentrées certaines (échéance PEE investi en monétaire dans mon cas : je fais une avance de 7 000 € sur l’AV car, dans 6 mois, je peux récupérer 7 000 € de monétaire du PEE)

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#15 09/02/2024 09h56

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postel20, le 26/01/2024 a écrit :

Que ce passe til pour la déductibilité des intérêts s’ils sont capitalisés ? Doivent ils être déduits l’année du remboursement de l’avance ?
Ou tout les ans ?

J’ai posé la question à mon comptable et j’attends son retour mais de mon point de vue si la dépense n’est pas reglée celle-cii ne peut pas etre une charge

Je viens d’avoir le retour de mon comptable,

deux options :

- On peut provisionner les intérêts tous les ans avec reprise des provisions lors du remboursement effectif de l’avance si un échéancier précis est fourni par l’assureur.
- On peut comptabiliser les intérêts au moment du remboursement de l’avance.

Il me conseille la deuxième solution pour plus de simplicité.

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