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#1 01/01/2024 20h56

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Bonjour à tous, meilleurs voeux pour cette nouvelle année.
Ma mère et mon oncle ont hérité de ma grand-mère de plusieurs biens immobiliers dont une maison et trois commerces à la même adresse. Mes parents possèdent la maison (où ils vont habiter) et un commerce, les deux autres commerces sont à mon oncle.
Tous ces lots ont leurs propres entrées séparées et ne communiquent pas, les commerces sont au rez-de chaussée de la maison ,juste au-dessus se trouve une des terrasses de la maison,  certains câbles des commerces (la fibre, câbles électriques pour les devantures) passent par cette terrasse.
Les compteurs d’eau et Linky sont séparés mais se trouvent tous dans le sas d’entrée de la maison. L’agence immobilière qui gère les commerces et le notaire disent qu’il est nécessaire de créer une copropriété.
J’ai du mal à en comprendre la raison car il n’y a pas de charges communes ni de parties communes (sauf si on considère que le sas d’entrée de la maison où se trouve les compteurs est une partie commune).
Merci pour vos avis éclairés.

Mots-clés : commerce, copropriété, immobilier

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[+1]    #2 01/01/2024 22h09

Membre (2018)
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Si je comprends bien votre description, il s’agit d’un bâtiment sur une seule parcelle avec une superposition de certains des espaces.

En l’absence de copropriété, votre  mère et votre oncle disposent de droits indivis sur l’ensemble du bâtiment et non pas comme vous l’affirmez sur certains biens. Votre mère et votre oncle ont décidé une répartition qui ne peut pas devenir officielle.

Chaque espace devra être loué par les 2 indivisaires et vos parents devront un loyer pour la maison à votre oncle à hauteur de sa quote-part … Bien entendu votre oncle devra déclarer ce loyer. Une convention d’indivision peut préciser certains points mais je ne connais pas les possibilités offertes.

De même impossible de vendre un des espaces à un tiers. Seuls des droits dans l’indivision peuvent être cédés.

Une division de la parcelle en 2 (1 avec les 2 commerces - 1 avec la maison et 1 commerce) est impossible à cause de la terrasse et la présence des compteurs dans la maison.

Vous avez des parties communes  le gros œuvre, le terrain, la toiture, le sas d’entrée…
Également comme charge commune l’assurance du bâtiment….

La seule solution est la création d’une copropriété pour individualiser les différents espaces…

Il conviendra de déterminer si certaines dépenses (réparation de la toiture, ravalement, étanchéité de la terasse…) doivent être réparties selon les tantièmes de copropriété ou selon une autre clef. Cela doit être précisé dans le règlement de copropriété.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (01/01/2024 22h40)

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#3 01/01/2024 22h24

Membre (2017)
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Il y a une seule parcelle d’un point de vue cadastral mais ce sont bien des lots différents  d’un point de vue notarial et du point de vue des impôts (numéros fiscaux différents). Ma mère ne doit donc rien à son frère (point vu avec le notaire), qui possède uniquement les deux commerces. Mes grands-parents avaient déjà tout séparés  dans les années 80 mais ils étaient les seuls propriétaires.

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[+3]    #4 01/01/2024 22h41

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Il y a une seule parcelle portant plusieurs lots sur lesquels les propriétaires sont disjoints, puisqu’ils ne sont indivis sur l’ensemble des lots.

C’est la DEFINITION d’une copropriété : l’existence d’au moins 2 lots ayant des propriétaires disjoints sur une même propriété (la parcelle unique définissant la propriété en droit civil, article 552)

Il ne s’agit pas de créer une copropriété, elle existe de droit. Il s’agit de la régulariser en établissant un réglement de copropriété, en le déposant chez un notaire, en enregistrant la copropriété.

Il n’y a aucun choix ici.

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[+2]    #5 02/01/2024 08h11

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Eric18, le 01/01/2024 a écrit :

Il y a une seule parcelle d’un point de vue cadastral mais ce sont bien des lots différents  d’un point de vue notarial

C’est donc une copropriété régie par la loi de 1965, qui prévoit : "La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes."

Cela dit, la cour de cassation est venue préciser qu’il faut obligatoirement des parties communes entre deux immeubles pour qu’ils forment une seule copropriété : Non-application du statut de la copropriété en l’absence de parties communes : Anil, analyses juridiques et jurisprudence
Or, il y a des parties communes dans le cas de l’immeuble que vous décrivez.

C’est une évidence pour qui veut bien ouvrir les yeux. Je suis néanmoins en désaccord avec Xazh sur sa phrase : "Il n’y a aucun choix ici." de mon point de vue, il y a deux choix possibles et successifs :
1) ouvrir les yeux, ou pas. On peut continuer à croire qu’il n’y a pas de copropriété si elle n’est pas "crée", ou bien en niant l’existence de parties communes.
2) si l’on a choisi d’ouvrir les yeux et de reconnaître qu’il y a une copropriété, on peut faire le choix de la régulariser (règlement, EDD, enregistrement, tenue d’assemblées générales), ou pas.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2024 10h18)


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[+1]    #6 02/01/2024 09h23

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En accord avec les commentaires de xazh et Bernard2k : il existe de fait une copropriété, puisqu’on est en présence d’un immeuble dont la propriété est répartie (je cite Eric18)  par lots entre plusieurs personnes (article 1 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Eric18, le 01/01/2024 a écrit :

J’ai du mal à en comprendre la raison car il n’y a pas de charges communes ni de parties communes (sauf si on considère que le sas d’entrée de la maison où se trouve les compteurs est une partie commune).

Vous décrivez un immeuble. J’imagine que cet immeuble ne lévite pas et est bâti sur un sol, qu’il est constitué de murs (il n’est pas ouvert aux quatre vents), d’une ou plusieurs toitures (ne serait-ce que le toit terrasse que vous mentionnez), de canalisations, peut-être même de coffres, gaines et têtes de cheminées etc etc. Autant d’éléments (liste loin d’être exhaustive) qui sont réputés être des parties communes … à moins que des titres (dont vous ne faites pas mention) ne disent l’inverse (source : ibid., article 3).

Donc en l’état, il existe bien des parties communes.

Dernière modification par carignan99 (02/01/2024 09h32)

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#7 02/01/2024 09h59

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Les derniers échanges m’inspirent les commentaires suivants :

Eric18 a écrit :

ce sont bien des lots différents  d’un point de vue notarial et du point de vue des impôts (numéros fiscaux différents)

- il ne s’agit pas du point de vue notarial mais du point de vue du fichier de la propriété immobilière, qui donne pour chaque bien le (ou les) propriétaire(s).
- du point de vue fiscal, l’unité d’étude est le local et non pas la propriété. Même en présence d’un seul propriétaire, on a autant de locaux que l’on a de pièces et annexes d’un seul tenant (appartement ou local professionnel) et donc de fiches H2. Cela a une influence sur les valeurs locatives qui sont calculées par local et non pas au niveau de la propriété. La taxe foncière globale sera plus importante pour deux appartements de 65m2 que pour un appartement de 130m2.

Bernard2k a écrit :

Cela dit, la cour de cassation est venue préciser qu’il faut obligatoirement des parties communes pour qu’il y ait copropriété : Non-application du statut de la copropriété en l’absence de parties communes : Anil, analyses juridiques et jurisprudence

Le titre de l’article est trompeur : il faut comprendre absence de copropriété entre 2 immeubles accolés bâtis sur des parcelles différentes ayant une entrée commune. La cours de cassation tranche pour l’existence de 2 copropriétés différentes et non pas une seule copropriété (au passage, il semble qu’il n’existe pas de règlement de copropriété), et non sur l’absence de copropriété…

Bernard2k a écrit :

1) ouvrir les yeux, ou pas. On peut continuer à croire qu’il n’y a pas de copropriété si elle n’est pas "crée", ou bien en niant l’existence de parties communes.

Je présume que la succession est en cours de règlement et que le notaire souhaite établir correctement l’attestation de propriété (et au passage encaisser les émoulements correspondants)…
D’autre part, le problème se posera à nouveau pour chaque succession ultérieure ou pour une vente d’un lot à un tiers…
L’officialisation de la copropriété me semble donc inéluctable et très souhaitable, le choix reste, dans la situation actuelle, de la gérer ou pas.
Si les gros travaux sont à la charge des locataires des commerces, des comptes de copropriété pourront être utiles.
En tout état de cause, il conviendra d’assurer la copropriété…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/01/2024 10h04)

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#8 02/01/2024 10h07

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Canyonneur75 a écrit :

Le titre de l’article est trompeur : il faut comprendre absence de copropriété entre 2 immeubles accolés bâtis sur des parcelles différentes ayant une entrée commune. La cours de cassation tranche pour l’existence de 2 copropriétés différentes et non pas une seule copropriété (au passage, il semble qu’il n’existe pas de règlement de copropriété), et non sur l’absence de copropriété…

Très juste. Le jugement :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2016, 13-22.292, Inédit - Légifrance
Extrait du moyen produit par la défense :

[alors que]M. X… a fait valoir (Prod. 3 p. 5 et s.) que son immeuble et celui dans lequel a eu lieu l’accident étaient deux copropriétés distinctes, que les immeubles n’avaient aucun équipement commun, les toitures et les cages d’escalier étant différenciées, que son immeuble se trouvait sur les anciennes parcelles 104 et 105 alors que le bâtiment où a eu lieu l’accident se trouvait sur les anciennes parcelles 106 et 107

notre ami considère qu’il n’y a pas de parties communes. Cela pose la question suivante "quelles sont les parties communes" ? La réponse est donnée par la loi de 1965, article 3 :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d’affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.

Un critère pour définir une partie commune est : est-ce que je peux modifier cette partie, ou même la supprimer, sans causer d’inconvénient ou de dommage au lot voisin ?

Par exemple, les murs porteurs sont généralement communs, car il s’agit d’un seul mur ; il ne s’agit pas de deux murs accolés. Ainsi, le local commercial ne peut pas détruire son mur sans attenter à la structure de la maison, et réciproquement. Les murs sont donc communs. Le local commercial ne peut pas décider de détruire sa toiture, ou de la remplacer par une toiture pentue, sans supprimer aussi la terrasse de la maison. Cette toiture-terrasse est donc commune. La toiture de la maison assure aussi la couverture du local commercial situé sous elle. Cette toiture est donc aussi commune. Sans oublier le sol, qui est évidemment commun. Etc.

Division parcellaire ou copropriété ?

Notez que, si vraiment il y a d’une part les locaux commerciaux de l’oncle sur une partie de la parcelle (sans rien au-dessus si ce n’est la terrasse), et d’autre part le local commercial et la maison des parents sur l’autre partie de la parcelle, il est probablement possible de procéder à une division parcellaire. Dans ce cas, les aspects "communs", puisqu’ils ne peuvent plus être vraiment communs, sont généralement traités par des servitudes. C’est une atteinte au droit de propriété d’une parcelle, au bénéfice de l’autre parcelle. Il est écrit dans le titre de propriété des deux parcelles nouvellement créés une clause du type "il est institué sur la parcelle des parents une servitude disant que les canalisations des locaux commerciaux de l’oncle peuvent y passer". Notez aussi qu’une servitude entérinant l’usage actuel n’est pas forcément pertinente ; par exemple, que la maison ait l’usage de la terrasse au-dessus des locaux commerciaux, cela empêche l’oncle de construire en surélévation, ce qui est une forte atteinte à son droit de propriété ; pourquoi n’aurait-il pas lui aussi le droit de construire une habitation au-dessus des locaux commerciaux ? En tout cas, les murs communs deviennent des murs propres pour ceux situés entièrement sur une parcelle, et des murs mitoyens pour ceux séparant les deux parcelles. Une telle division parcellaire fait intervenir le géomètre et le notaire, et ça coûte. Dans un tel cas, vos parents et votre oncle ont le choix de rester en copropriété, ou bien de provoquer une division parcellaire. Notez aussi que, dans ce cas, ce choix a sans doute déjà été évoqué. Quelqu’un a forcément dit : "copropriété ou division parcellaire ?". Et quelqu’un a forcément répondu "copropriété". Le choix a déjà été fait. Cela dit, on a le droit de se reposer la question aujourd’hui.

Si, en revanche, il y a deux lots appartenant à des propriétaires différents qui sont superposés verticalement, ne serait-ce que partiellement (par exemple la maison qui empiète 50 cm au-dessus du local commercial de l’oncle), il devient quasiment impossible de procéder à une division parcellaire, et maintenir la copropriété actuelle est la seule solution.

Dans tous les cas, j’ai l’impression que l’oncle et les parents savent très bien qu’ils sont en copropriété. C’est juste qu’ils n’ont pas envie de faire les formalités que cela entraîne.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2024 12h29)


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#9 02/01/2024 11h08

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Bernard2K a écrit :

Cela dit, la cour de cassation est venue préciser qu’il faut obligatoirement des parties communes pour qu’il y ait copropriété : Non-application du statut de la copropriété en l’absence de parties communes : Anil, analyses juridiques et jurisprudence
Or, il y a des parties communes dans le cas de l’immeuble que vous décrivez.

En l’espèce, le pourvoi était initié par un copropriétaire de l’un des deux immeubles accolés qui n’était pas l’immeuble contenant le lot occupé par les locataires.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2016, 13-22.292 a écrit :

ALORS QUE la loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que M. X… a fait valoir (Prod. 3 p. 5 et s.) que son immeuble et celui dans lequel a eu lieu l’accident étaient deux copropriétés distinctes, que les immeubles n’avaient aucun équipement commun, les toitures et les cages d’escalier étant différenciées, que son immeuble se trouvait sur les anciennes parcelles 104 et 105 alors que le bâtiment où a eu lieu l’accident se trouvait sur les anciennes parcelles 106 et 107 ; qu’en retenant l’existence d’une seule copropriété aux seuls motifs que l’expert K… avait décrit que « les lieux litigieux dépendent d’un immeuble très ancien constitué de deux corps de bâtiments accolés. L’entrée donnant accès à l’endroit où s’est déroulé l’accident dont a été victime I… porte le n° … » sans constater que la propriété des deux immeubles aurait été répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, la cour d’appel privé sa décision de base légale au regard de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

2 immeubles, 4 parcelles cadastrales, un distinction ferme entre les toitures de chaque immeuble (dans des villes anciennes d’architecture "italienne", avec des immeubles accolés ayant presque toujours des entrées séparées, la toiture peut être la seule partie commune de plusieurs immeubles), et manifestement l’absence d’un réglement de copropriété commun prévoyant la répartition des dépenses sur l’ensemble des deux immeubles sans distinction d’origine (la cour d’appel ne retient pas un tel réglement comme imposant la répartition sur l’ensemble des deux immeubles des sommes imputables à la copropriété ainsi constituée)

Sur le choix … En langage courant, c’est juste … on peut choisir d’ignorer la loi, de l’enfreindre. On peut choisir de laisser pourrir un problème, de le laisser progresser dans sa complexité au lieu de le traiter en première phase.

Mais évoquer le choix de ne pas respecter la loi reste une difficulté me concernant.

@Eric

"sauf si on considère que le sas d’entrée de la maison où se trouve les compteurs est une partie commune"

Question simple : est-ce qu’Enedis peut pénétrer dans le sas contenant les compteurs de votre oncle sans pénétrer la propriété de votre mère, c’est à dire le sas contenant ses propres compteurs ?

Si la réponse est négative, il va être difficile de considérer que ce sas n’est pas une partie commune, c’est à dire appartenant à l’ensemble des copropriétaires et dont la responsabilité (entretien, réparation, accès, transfert du droit d’accès, modification, …) est commune quoi qu’aucune répartition formelle n’ait été formalisé pour répartir les frais liés à ce sas.

Lorsque vos grands parents étaient propriétaire de ce bati, ils formaient un foyer unique. Il n’y avait pas besoin de considérer les lots comme étant en copropriété vu qu’ils appartenaient tous à vos grands parents. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Votre mère et votre oncle, demain peut être votre mère, votre oncle, vous, un cousin ou encore un tiers qui rachèterait à votre mère ou votre oncle un lot …

La situation d’une même personne possédant ce bati n’est plus. C’est devenu de fait, par simple décès du propriétaire précédant, transmission par voie successorale et répartition des lots, un bien découpé en plusieurs lots détenus par des personnes différentes. Une copropriété.

La copropriété emporte plusieurs obligations, dont l’établissement d’un réglement, son enregistrement, etc … Certes, il reste possible, comme le dit Bernard, de ne pas se conformer aux obligations, de les enfreindre, de refiler la patate chaude. Et d’en assumer les éventuelles conséquences.

Exemple de conséquence rapide : les lots sont invendables tant que la copropriété n’est pas en règle, aucun notaire n’acceptera d’acter la vente d’un lot à un tiers. Un notaire sérieux refusera aussi d’acter une donation pour les mêmes raisons.

La situation impose des démarches. Vous (enfin votre mère et votre oncle) pouvez chercher des alternatives pour ne pas créer de copropriété, alternatives qui auront d’autres conséquences à prendre en compte, mais ignorer les faits est rarement une bonne idée.

EDIT - encore des messages qui se croisent …

La division parcellaire est une éventuelle solution pour couper un bati initialement unique en 2 batis "théoriques" puisque relevant de 2 parcelles distinctes (à nouveau le 552, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous) …

Avec 2 conséquences immédiates :
- des servitudes potentielles qu’il faut formaliser (droit de passage dans l’allée relevant d’une des deux parcelles par exemple)
- la création d’un mur mitoyen qui sans définir une copropriété restera un élément commun.

Outre la question d’horizontalité des lots pour la séparation physique, je ne suis pas sur qu’il soit possible de déporter un compteur via une servitude à l’intérieur d’un batiment devenu propriété totalement disjointe.

Dernière modification par xazh (02/01/2024 11h16)

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#10 02/01/2024 11h14

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Ma famille a bien prévu de créer une copropriété. Je retiens de bien décrire les parties communes dans le règlement de copropriété car aujourd’hui les documents notariaux ne font que décrire chaque lot.

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#11 02/01/2024 11h22

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- bien détailler les lots et les tantièmes rattachés à chacun
- bien détailler les parties communes, les droits et devoirs par rapport à ces parties communes (ex : en présence d’un jardin, est-il complètement commun, est-il à usage privatif de l’un des lots, quelles sont les limites d’usages à intégrer dans le réglement de copropriété)
- établir le syndicat des copropriétaires
- décider d’un syndic de copropriété qui peut être libre, coopératif ou professionnel
- se mettre en tête d’avoir dans le temps le suivi de gestion de la copropriété (les factures communes, la comptabilité commune, les AG annuelles qui retracent les décisions communes, …)
- etc, etc, etc

Petit rappel : le réglement s’approuve à l’unanimité. Il est donc très difficile à terme de le modifier. C’est donc un réglement qui doit être établi avec finesse et précision.

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#12 02/01/2024 12h25

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Eric18 a écrit :

Ma famille a bien prévu de créer une copropriété.

Si vous aviez bien suivi les explications longues et nombreuses qui précèdent, la copropriété est déjà créée, du simple fait qu’il y a des propriétaires distincts de différents lots. Il reste à faire les démarches administratives.

Eric18 a écrit :

Je retiens de bien décrire les parties communes dans le règlement de copropriété car aujourd’hui les documents notariaux ne font que décrire chaque lot.

Le projet de règlement et l’EDD sont élaborés par le géomètre. Mais, comme le souligne xazh, c’est bien les copropriétaires qui le votent (ou non), et il est donc important qu’ils soient d’accord avec ce projet.

Je serais d’ailleurs curieux de savoir comment le notaire a pu décrire les lots sans le travail préalable d’un géomètre.


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