PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 16/10/2023 15h27

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une copropriété dans laquelle il y a quelques années, un copropriétaire d’un nombre important de lots, sous forme d’une SCI avec gérant de paille, n’a réglé aucune charge durant de longs mois jusqu’à une procédure de vente judiciaire de ses biens.
Pour info, cette copropriété est composée de bureaux et de locaux professionnels.
Le fruit de la vente judiciaire n’a pas couvert la dette qu’avait cette SCI vis à vis de la copropriété.
Pendant que cette SCI ne payait pas ses charges, par manque de trésorerie, la copropriété n’a pas réglé des factures de chauffage.
La copropriété se retrouve donc à ce jour à devoir une dette importante vis à vis du fournisseur de chauffage, dette qui a été validée par un tribunal.
Paradoxalement, même si les copropriétaires actuellement en place ont tous payé leurs charges, la copropriété doit faire face à une grosse dette…
De quelle façon le créancier peut-il saisir une copropriété?
Le créancier se retourne sur le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, mais ensuite quelles sont les moyens d’actions du syndic vis à vis des copropriétaires?
Avez-vous une idée de la façon dont une copropriété peut se sortir d’une telle situation très atypique?
Merci!

Mots-clés : copropriété, dette, saisie, syndic, syndicat copropriété

Hors ligne Hors ligne

 

#2 16/10/2023 16h39

Membre (2016)
Top 50 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 10 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   591  

La situation que vous décrivez n’est pas paradoxale. Une copropriété est responsable de ses dettes, peu importe qu’un des copropriétaire ai payé ou non ses charges. Les copropriétaires sont solidaires.

Le créancier peut assigner :

1) Le syndicat uniquement
2) Le syndic uniquement
3) Les deux à la fois (deux assignations distinctes)

En toute logique, il assigne le syndicat (le syndic n’étant jamais qu’une courroie de transmission). Qui prend son propre avocat (via le syndic, comme pour n’importe quel fournisseur). Si le créancier obtient gain de cause, ça peut tout bêtement se terminer par un procès verbal de saisie-attribution.

L’option 2 n’a aucun intérêt pour le créancier.

L’option 3 est possible si le créancier estime que le syndic n’a pas fait son job proprement (et ainsi demander d’éventuels dommages intérêt). Mais c’est bien le syndicat qui reste assigné pour payer son dû.

--------------------------------------------------------

Sur le fond, une voie ’simple’ est de payer. Si la créance n’est pas contestée (la fourniture d’énergie pour le chauffage collectif a bien été livrée), je ne vois pas bien quel intérêt il y aurait à attendre une assignation.

Mais je peux me tromper hein - je ne suis pas avocat! (mais ai récemment vécu un cas de figure pas identique mais similaire…).

Dernière modification par carignan99 (16/10/2023 16h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 16/10/2023 16h54

Membre (2018)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 10 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 50 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   531  

ESTJ

Bonjour

Cela me semble assez simple en fait : le syndic constate la dette, organisé une AG extraordinaire après avoir consulté le conseil syndical afin de faire voter un appel de charges en urgence correspondant à la dette, moins l’éventuelle provision que vous pouvez avoir constituée.

A défaut de paiement, le créancier saisira TC pour faire constater la cessation de paiement du syndicat des copropriétaires …probable que si votre syndic n’a pas réussi à vous convaincre que payer soit une bonne idée, qu’il démissionne …dans les 2 cas, vous vous retrouvez avec un administrateur provisoire nommé par le tribunal qui ne fera pas dans la dentelle : il va appeler les charges et poursuivra les impayés comme tel…

J’ai eu une expérience compliquée dans une copro de locaux commerciaux ou j’ai du faire lancer la procédure de saisie vente d’un copro défaillant (pas gratuit non plus !) et les autres copro n’étaient pas ravis de devoir provisionner de quoi compenser les dettes du copro…quelques années plus tard, nous avons retrouvé un syndic,  le syndicat est devenu propriétaire des locaux concernés du copro défaillant, la vente judiciaire n’ayant pas eu d’acheteur à ce moment (mauvais contexte local …) mais depuis les agences estiment la valeur marche au double des sommes payées par la copro pour ce dossier…et bien sur personne n’est venu me remercier encore, la timidité sans doute 🤣…et plus de 5 ans résumes ici en quelques lignes

Si je vends mes locaux, je ferai insérer une clause de complément de prix à la cession de ces cellules si pas intervenue d’ici la…


Profiter de ne rien foutre….

Hors ligne Hors ligne

 

#4 16/10/2023 17h16

Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 50 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2819  

 Hall of Fame 

A mon avis, la "solution", c’est de payer la créance, qui est bien à la charge de la copropriété, quand bien même il y aurait un trou dans sa caisse du fait d’un ancien copropriétaire qui n’a pas réglé toutes ses dettes.

Quand on achète un lot de copropriété, on devient solidaire du syndicat, y compris de ses dettes, passées (d’où la nécessité de bien s’assurer de l’état des impayés avant d’acheter) ou à venir (c’est plus compliqué à anticiper, mais anticiper des grosses dépenses -ravalement, isolation, etc.- est parfois possible, même s’il est compliqué de savoir si les autres copropriétaires pourront suivre, et mieux vaut fuir si on sait que parmi les copropriétaires il y a de gros coquins).

Le syndic n’est qu’un mandataire qui peut agir au nom du syndicat dans un certain nombre de circonstances (définie par la loi, ou relevant d’autorisation expressément données par le syndicat de copropriété en AG). Ce n’est en aucun cas le syndic qui va se retrouver poursuivi pour une dette du syndicat.

A noter que, lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, au final il sera poursuivi en justice par le syndic, au nom du syndicat, mais rien n’assure que le tribunal le condamnera à payer la totalité de la dette réclamée (j’ai un cas où le tribunal à condamné à payer un peu plus de la moitié de la dette, et je doute que le syndicat ai intérêt à faire appel, cf ses chances de gagner et les frais auxquels il s’exposerait;  il me semble avoir lu que certains types de charges n’étaient souvent pas prises en compte, comme les honoraires du syndic), ni que le syndicat pourra récupérer ses frais de justice (les honoraires de l’avocat, rarement couvert, même si on obtient des Art.700).

EDIT : Je n’avais pas vu les messages de carignan89 et serenitis pendant que j’écrivais le mien. Je ne peux qu’être d’accord avec tout ce qu’il a indiqué.  (le syndic peut bien entendu être poursuivi si quelqu’un, le créancier ou le syndicat ou même un copropriétaire, estime qu’il n’a pas fait correctement son job et que ça lui a nuit, mais je pense qu’il y a rarement beaucoup à gagner à le faire; j’ai eu un cas où l’AG à autorisé un nouveau syndic à poursuivre l’ancien qui n’avait pas restitué tous les fonds du syndicat, mais c’était plus pour faire pression que pour aller au tribunal, et ça avait permis de récupérer la majeure partie des fonds).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 16/10/2023 17h23

Membre (2016)
Top 50 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 10 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   591  

Si si le syndic peut se retrouver poursuivi. Pas pour payer la dette lui même (c’est le syndicat qui est assigné pour ça) mais par ex. si le créancier estime qu’il n’a pas fait ce qu’il fallait pour faire payer le syndicat (et demande des dommages-intérêts). Ça s’est vu …

Hors ligne Hors ligne

 

#6 16/10/2023 18h11

Membre (2014)
Réputation :   8  

La solution évidente serait en effet que chaque copropriétaire paye sa partie de la dette au prorata de ses tantièmes… Evidemment, les copropriétaires ne souhaitent pas ou ne peuvent pas le faire… Aucun pour le moment n’a donné son accord pour payer quoi que se soit…
Pouvez-vous me confirmer qu’on se retrouve donc avec un syndicat de copropriétaires qui est dans l’obligation de poursuivre la totalité des copropriétaires si aucun n’accepte de payer?

Et que se passe-t-il si le syndic ne décide pas de lancer de procédure auprès des copropriétaires?

Dernière modification par ojal (16/10/2023 18h16)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 16/10/2023 18h41

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   317  

La réponse se trouve dans le message #3 de la file :

Le créancier va saisir le syndicat via le syndic

Le syndic va se concerter avec le conseil syndical pour organiser une AG pour faire voter les appels correspondants

Si l’assemblée générale n’est pas organisée ou l’assemblée repousse les résolutions, le syndic :
- peut saisir le tribunal judiciaire (article 29-1 de la loi de 1965) et le mandat du syndic cesse
- peut ne pas se représenter en tant que syndic et la nomination est réglée par les dispositions de l’article 17 de la loi de 1965.

Une fois les appels votés ou imposés par l’administrateur, les co-propriétaires doivent s’exécuter sauf à entrer dans un nouveau processus de recouvrement des impayés…

Un point complémentaire à éclaircir : les propriétaires actuels des lots possédés par la SCI doivent ils participer à l’appurement de la dette ? A mon sens non car elle est antérieure à leur achat. Le seul recours est à mon sens envers le syndic s’il n’a pas communiqué ces élèments lors de la vente.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (16/10/2023 18h42)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 16/10/2023 19h06

Membre (2016)
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   286  

Bonjour,

Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une copropriété dans laquelle il y a quelques années, un copropriétaire d’un nombre important de lots, sous forme d’une SCI avec gérant de paille, n’a réglé aucune charge durant de longs mois jusqu’à une procédure de vente judiciaire de ses biens.
Pour info, cette copropriété est composée de bureaux et de locaux professionnels.
Pendant que cette SCI ne payait pas ses charges, par manque de trésorerie, la copropriété n’a pas réglé des factures de chauffage.

La copropriété est bien loin dans l’ordre des privilèges.
Pour les ventes auxquelles j’ai assisté, l’état vient rapidement, puis la banque, qui met dans ses contrats de prêt qu’elle est en premier rang des privilèges. Que reste-t-il du prix de vente ensuite ?
D’autant qu’ils ont des services juridiques bien au fait de la déclaration de créance

Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une copropriété dans laquelle il y a quelques années, un copropriétaire d’un nombre important de lots, sous forme d’une SCI avec gérant de paille, n’a réglé aucune charge durant de longs mois jusqu’à une procédure de vente judiciaire de ses biens.
Pour info, cette copropriété est composée de bureaux et de locaux professionnels.
Le fruit de la vente judiciaire n’a pas couvert la dette qu’avait cette SCI vis à vis de la copropriété.

Dans la grosse copropriété ou je suis (plus de 200 lots), et qui a quelques propriétaires en impayé, puis en procédure et pour celui qui est passé à la vente aux enchères, le prix n’a pas permis d’éponger la dette en totalité.

Par contre, nous avons du payer pour pallier le manque de ce copropriétaire pendant plusieurs années et nous avons été remboursé -partiellement- lors de la vente.

Pour les ventes aux enchères que j’ai suivi, le prix ne permettait pas de recouvrir l’ensemble des dettes accumulées.


De quelle façon le créancier peut-il saisir une copropriété?
Le créancier se retourne sur le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, mais ensuite quelles sont les moyens d’actions du syndic vis à vis des copropriétaires?
Avez-vous une idée de la façon dont une copropriété peut se sortir d’une telle situation très atypique?
Merci!

La copropriété aurait du payer, et vous auriez du avancer les fonds pour ce copropriétaire.
Vous n’êtes pas dans les premiers rangs des créanciers.

Je pense que vous essayez une perte sèche. Et qu’à défaut d’avoir obtenu le solde lors de l’adjudication, au moins vous gagnez -espérons le- un nouveau copropriétaire solvable.

Voici une jurisprudence à lire https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/defaillance-coproprietaire-dans-paiement-charges-7409.htm

En effet, la collectivité des copropriétaires avait dû faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier à la défaillance de l’un d’eux.

Il en résultait un préjudice financier, autre que celui réparé par le paiement des intérêts moratoires, que le copropriétaire défaillant a dû réparer.

L’obligation de payer les charges communes revêt donc un caractère personnel, elle incombe à chaque copropriétaire pris en cette qualité et est impérative.

Notons, cependant, que l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus in solidum au paiement des charges de copropriété (CA Versailles, 25 janv. 2010, Leydier-Heckly c/ Synd. 135 boulevard Bineau à Neuilly-sur-Seine).

Mais cette exception ne touche pas la collectivité des copropriétaires.

Exceptions

Toutefois, de vraies exceptions existent au principe selon lequel il n’existe aucune solidarité entre copropriétaires dans le paiement des charges, ainsi en est-il notamment lorsque l’un d’eux est insolvable.

Aussi est-il admis que la dette d’un copropriétaire défaillant peut, sur décision de l’assemblée générale, être répartie entre les autres copropriétaires.

La décision de l’assemblée générale de régler les charges impayées d’un copropriétaire insolvable a un caractère obligatoire ; par suite, les membres du syndicat sont tenus de participer au règlement de cette dette (CA Paris, 23e ch., 4 mars 1986)

Voici donc pourquoi il est noté dans les annonces des lots en copropriété qu’il n’y a pas de procédure en cours, pour éviter de ce retrouver dans cette situation invivable

Résultat : 3 500 copropriétaires sont débiteurs de charges, pour un total d’environ 8 millions d’euros. La copropriété accumule les dettes au point de ne plus régler ses factures. Elle doit, par exemple, 4,6 millions d’euros à la Lyonnaise des eaux et 2,8 millions d’euros à un fournisseur de gaz. « Et lorsqu’on achète un logement, même à prix cassé, puisque le mètre carré ne vaut qu’un peu plus de 1 000 euros, on achète la dette de ses prédécesseurs », résume Philippe Rio, maire (PCF) de Grigny et lui-même résident.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 16/10/2023 19h33

Membre (2018)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 10 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 50 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   531  

ESTJ

@ Canyonneur :

A mon sens, du moment que les AG ont validé les comptes et donne quitus au syndic sur sa gestion, points toujours abordés en début de réunion le plus souvent dans l’indifférence générale alors que non anodins, il n’y a plus de recours sauf escroquerie flagrante du syndic.

Lors de la vente des lots, l’état daté clôt le compte du copropriétaire : l’acquéreur suivant achète des lors à mon sens le bébé avec l’eau du bain comme on dit….et fera sa propre affaire du cadeau empoisonné, je pense d’ailleurs tout recours contre le vendeur du lot inutile (non source en droit,  juste issu de ce que j’ai pu voir dans des copro un peu sulfureuses)


Profiter de ne rien foutre….

Hors ligne Hors ligne

 

#10 16/10/2023 19h55

Membre (2014)
Réputation :   8  

Canyonneur75 a écrit :

Un point complémentaire à éclaircir : les propriétaires actuels des lots possédés par la SCI doivent ils participer à l’appurement de la dette ? A mon sens non car elle est antérieure à leur achat. Le seul recours est à mon sens envers le syndic s’il n’a pas communiqué ces élèments lors de la vente.

Un notaire m’avait affirmé que la dette devait être répartie au prorata des tantièmes et que celui qui a acheté les lots de la SCI défaillante avait aussi acheté la dette rattachée à ce lot…
Qui pourrait confirmer?
Merci smile

Hors ligne Hors ligne

 

#11 16/10/2023 20h22

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

quelques réponses rapides :
amoilyon, à mon avis vous faites une erreur. Il n’agit pas de l’ordre classique des privilèges dans une liquidation d’un commerçant. Il s’agit d’une vente judiciaire d’un bien immobilier. La syndicat des copropriétaires  bénéficie de l’hypothèque légale régie par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 (objet de la publication du jugement aux hypothèques)
- Du privilège immobilier spécial (article 2374 du Code Civil) :
               - qui donne la priorité absolue au Syndicat dans la distribution du prix en cas de vente des lots :
• Pour les créances relatives aux charges et travaux de l’année courante au moment de la vente
• Pour les deux dernières années échues avant la vente

Mais il est vrai que les ventes judiciaires sont le domaine de l’avocat, ce qui fait que le notaire connaît mal le sujet. wink

Source : Syndicat des Copropriétaires - Saisie Immobilière et Adjudicataire

De toutes façons il est sans doute un peu tard. Le prix a été payé et distribué…

A noter aussi : les associés de la SCI restent solidaires de ses dettes, même après la saisie et la vente immobilière. Avec un bon avocat et un bon huissier, on peut aller chercher les sous directement chez les associés.

Sur le paiement de la dette de chauffage, tout a été dit.


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 16/10/2023 20h51

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Bernard2K a écrit :

Du privilège immobilier spécial (article 2374 du Code Civil) :
               - qui donne la priorité absolue au Syndicat dans la distribution du prix en cas de vente des lots :
• Pour les créances relatives aux charges et travaux de l’année courante au moment de la vente
• Pour les deux dernières années échues avant la vente

Mais il est vrai que les ventes judiciaires sont le domaine de l’avocat, ce qui fait que le notaire connaît mal le sujet. wink

Source : Syndicat des Copropriétaires - Saisie Immobilière et Adjudicataire

Le privilège immobilier spécial en tant que tel n’existe plus depuis la loi Pacte de 2019 et une ordonnance de 2021. Voici un état de la situation actuelle :

https://www.cabinetnaudin.com/details-l … s-311.html


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 17/10/2023 08h29

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

C’est assez rassurant de voir que le principe de ce privilège a été repris avec une hypothèque, heureusement dispensée d’inscription, qui "prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues", ce qui semble à peu près équivalent au dispositif précédent.


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#14 17/10/2023 18h21

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Les règles changent si souvent qu’on s’y perd souvent, c’en est presque à se demander si ce n’est pas l’effet souhaité par le législateur !

Dans le cas présent, c’est davantage une question de sémantique qu’une réelle révolution.


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 21/10/2023 17h42

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   317  

J’ai un peu approfondi la question et je suis tombé sur un des paragraphes de l’article 11 du décret  n°67-223 du 17 mars 1967 :

"Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot
"

Il ressort de ce paragraphe :
- que la saisie immobilière doit être autorisée par l’AG
- que la mise à prix et la perte estimée doivent être communiquées en même temps

Le syndic est alors fondé, à mon sens, à appeler la perte estimée auprès des copropriétaires restants…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/10/2023 17h43)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums