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#1 10/01/2024 00h15

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Bonjour,

Je suis confronté à la situation suivante :

Membre d’un syndicat de copropriétaires, j’ai reçu voici une semaine une convocation à l’AG de ma copropriété.

Je me trouverai en déplacement professionnel à la date où cette AG se déroulera.
Il me faut donc voter par correspondance.

A l’ordre du jour de l’AG figurent quatre votes portant sur des résolutions concernant des travaux ajoutés à l’ordre du jour deux semaines avant l’émission des convocations (selon les explications fournies par notre syndic professionnel).

La date butoir de l’envoi des votes par correspondance est imminente, et aucun devis relatif à ces travaux n’a été transmis aux copropriétaires, les entreprises ayant été sollicitées trop tard pour émettre ceux-ci avant l’émission des convocations.

Seuls les copropriétaires en mesure d’assister physiquement à l’AG pourront donc prendre connaissance des devis avant de voter sur les résolutions correspondantes.

Or, le syndic m’informe que tous les copropriétaires votant par correspondance seront considérés comme défaillants aux résolutions pour lesquelles les éléments chiffrés n’étaient pas fournis au moment de leur vote.

Il me sera donc impossible d’exprimer mon vote sur des résolutions portant sur des travaux dont le montant totalisera vraisemblablement une somme rondelette (l’un des quatre chantiers devrait se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros).

Je trouve cette situation anormale.

Existe-t-il, à votre connaissance, une possibilité de recours ?

Mots-clés : ag de copropriétaires, devis non fournis, vote par correspondance

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[+1]    #2 10/01/2024 00h34

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Bonjour,

Tout cela est bien sûr du n’importe quoi. Il doit s’agir d’un syndic national qui a l’habitude de ce genre de travail bâclé.

Selon toute vraisemblance, à partir du moment où une résolution est mise au vote, rien ne fait obstacle à un vote par correspondance. D’autant plus s’il s’agit d’un vote concernant le principe des travaux, et non le choix de l’entreprise retenue.

A mon sens, une résolution portant sur le choix de l’entreprise retenue ne peut pas être proposée sans le prix. Et même si c’était le cas, modifier la résolution pendant l’AG pour y ajouter l’information du prix revient à la dénaturer, ce n’est pas autorisé. En aucun cas, une résolution peut être dénaturée, votée par les présents physiques, avec les votes des votants par correspondance déclarés défaillants.

Note importante : ce n’est pas au syndic, qui est secrétaire de séance, de décider si un vote par correspondance est défaillant ou non, mais au président de séance. J’ai plusieurs fois joué de cette astuce pour contrer un syndic qui voulait invalider des votes, en rappelant qui était le chef, et en demandant que ma décision (de valider ou d’invalider le vote) soit portée au PV. Une fois qu’on a compris cela, on a compris l’immense pouvoir du président de séance, un rôle-clé trop souvent négligé. Et son pouvoir va bien au-delà, un autre exemple : il peut décider de l’ordre de vote des résolutions, ce qui peut être capital en cas de vote de désignation de deux syndics (celui qui est voté en premier part avec un avantage, car c’est lui qui sera voté en premier après une passerelle à l’article 25-1).


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[+1]    #3 10/01/2024 07h37

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INTJ

J’ai déjà été confronté à ce cas, la consultation des entreprises ayant été faite tardivement. Nous avions voté un budget pour ces travaux, ensuite le conseil syndical a choisi un devis proposé par le syndic qui rentrait dans ce budget.
=> Mais sans montant, je ne voterai rien.

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#4 10/01/2024 07h47

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@ Plutarque, vous soulignez à juste titre la différence entre un vote concernant le principe des travaux, et non le choix de l’entreprise retenue.

Cela fait partie des points que je souhaite éclaircir avec le syndic pro, car il serait encore plus choquant que les votes par correspondance visant à approuver ou désapprouver le principe des travaux soient invalidés.

Cela dit, même s’ils ne l’étaient que pour le choix de l’entreprise retenue, il me semble qu’il y aurait tout de même une anomalie.

Votre rappel concernant le pouvoir du président de séance est important.

Vous écrivez en outre qu’à votre sens, une résolution portant sur le choix de l’entreprise retenue ne peut pas être proposée sans le prix.

Ceci me semble parfaitement cohérent. Mais je suis précisément en quête d’un texte officiel qui établirait ce fait.

Vous écrivez également que modifier la résolution pendant l’AG pour y ajouter l’information du prix revient à la dénaturer et que ceci n’est pas autorisé. En aucun cas, une résolution peut être dénaturée, votée par les présents physiques, avec les votes des votants par correspondance déclarés défaillants.

A nouveau, le principe que vous énoncez paraît parfaitement cohérent.

Ce que je cherche, là encore en quête, est la référence de textes officiels qui établiraient que de tels procédés ne sont pas autorisés.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Article 17-1 A) précise ceci :

loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Article 17-1 A) a écrit :

Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Ceci n’équivaut pas exactement à ce que me dit le syndic pro.

Dernière modification par Ours (10/01/2024 07h48)

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[+1]    #5 10/01/2024 08h52

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Effectivement. Cette page de l’ARC confirme que, sur une résolution amendée, parmi les votes par correspondance, seuls les votes favorables sont défaillants, les votes contre restent valables.

Qu?est-ce que l?amendement d?une résolution ? | Association des responsables de copropriétés


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#6 10/01/2024 09h04

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C’est très clair.

J’ai remercié via le système de réputation les contributeurs qui se sont fort aimablement donné la peine de me répondre utilement.

La formulation du syndic était ambiguë, mais cette référence met un terme à la question.

Je voterai CONTRE l’ensemble des résolutions concernées, en précisant dans un petit mot explicatif destiné à être lu à l’AG (il le sera ou pas) que je ne suis pas forcément contre l’ensemble des travaux envisagés, mais que la procédure n’est pas satisfaisante en l’absence de devis.

Dernière modification par Ours (10/01/2024 09h38)

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[+2]    #7 10/01/2024 09h38

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A votre place, j’écrirais au syndic, par LRAR adressée au grand chef du syndic s’il est encore temps, ou sinon par mail avec accusé de réception (au gestionnaire ET au "grand chef"), les choses suivantes :

Monsieur,
L’envoi d’une convocation d’assemblée générale de la copropriété, comportant à l’ordre du jour une résolution sur des travaux, sans que ne soient fournies les conditions essentielles du contrat envisagé et notamment son prix, est non conforme à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
(…)
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux."
Ainsi, ces résolutions portant sur des travaux, sans devis joints à la convocation, donc sans moyen de connaître les conditions essentielles du contrat, sont invalides conformément à la jurisprudence (Cass. civ. 3e du 15.3.06, n° 04-19919). Je pense qu’il conviendrait donc de ne pas délibérer sur ces résolutions invalides. Si elles sont néanmoins l’objet d’une délibération et d’un vote, j’envisage sérieusement d’en contester la validité en justice.

Une telle inscription de travaux à l’ordre du jour sans joindre à la convocation au moins un devis fournissant les conditions essentielles du contrat est donc une pratique illégale qu’il conviendra de bannir à l’avenir.

Si vous produisez un ou plusieurs devis durant l’assemblée générale, cela constituera (a minima) l’amendement des résolutions concernées. Dans un tel cas, l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit "Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution." Ce qui signifie que les votes par correspondances "pour" seront défaillants, tandis que les votes par correspondance "contre" devront être comptabilisés. Toute comptabilisation des votes différente de celle-là entraînera la contestation en justice des délibérations concernées ; nonobstant le fait que j’envisage de toute façon de les contester pour la raison exposée plus haut.

De plus, la pratique, sur plusieurs résolutions, d’une inscription à l’ordre du jour de travaux sans envoyer les devis n’est plus un simple incident isolé. De par son côté systématique, elle pourrait constituer une manœuvre dolosive ou une faute de gestion. Le juge pourrait également avoir à se prononcer sur ce sujet.

J’espère que ce courrier contribuera à normaliser le fonctionnement de cette assemblée générale et des suivantes. Salutations etc.

PS : des lectures utiles sur sur le sujet :
Ordre du jour / Absence de devis / Conséquences : Anil, analyses juridiques et jurisprudence
Annulation d’assemblée générale de copropriété : les 18 motifs principaux. Par Clément Bastide, Avocat.
Copropriété : faut-il deux ou trois devis avant de voter des travaux ? Par Frédéric Zumbiehl, Juriste.

PPS : le syndic risque de vous répondre : "mais un copropriétaire m’a demandé d’inscrire cela à l’ordre du jour, si j’avais refusé de le faire, c’était pire !". La réponse à lui apporter "Non, vous auriez dû refuser. Si vraiment la demande est trop tardive pour obtenir un devis, vous devez répondre à ce copropriétaire demandeur que, du fait que sa demande intervient très tardivement, il n’est pas possible de la la porter valablement à l’ordre du jour (c’est à dire avec un devis), et que votre rôle est de ne pas porter une résolution à l’ordre du jour dès lors que toutes les conditions de validité ne sont pas réunies; donc que cette résolution sera décalée à la prochaine AG. Notez quand même qu’obtenir un devis, ça peut potentiellement se faire très vite dès qu’on décroche son téléphone et qu’on appelle quelques entreprises réactives ; il faut peut-être vous demander si c’est la demande du copropriétaire qui était trop tardive, ou si c’est vous qui avez traîné à demander et obtenir les devis."
(Mais il s’agit de discussions à l’oral, ça n’a rien à faire dans le courrier).

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2024 10h53)


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[+1]    #8 10/01/2024 10h02

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Et n’oubliez pas de voter contre le quitus, une fâcheuse habitude qu’on pris les syndics nationaux pour couvrir leurs erreurs.


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#9 12/01/2024 20h08

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Bernard2K, le 10/01/2024 a écrit :

PPS : le syndic risque de vous répondre : "mais un copropriétaire m’a demandé d’inscrire cela à l’ordre du jour, si j’avais refusé de le faire, c’était pire !". La réponse à lui apporter "Non, vous auriez dû refuser. Si vraiment la demande est trop tardive pour obtenir un devis, vous devez répondre à ce copropriétaire demandeur que, du fait que sa demande intervient très tardivement, il n’est pas possible de la la porter valablement à l’ordre du jour (c’est à dire avec un devis), et que votre rôle est de ne pas porter une résolution à l’ordre du jour dès lors que toutes les conditions de validité ne sont pas réunies; donc que cette résolution sera décalée à la prochaine AG. Notez quand même qu’obtenir un devis, ça peut potentiellement se faire très vite dès qu’on décroche son téléphone et qu’on appelle quelques entreprises réactives ; il faut peut-être vous demander si c’est la demande du copropriétaire qui était trop tardive, ou si c’est vous qui avez traîné à demander et obtenir les devis."
(Mais il s’agit de discussions à l’oral, ça n’a rien à faire dans le courrier).

Rappelons toutefois que le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00-17296). Il a l’obligation de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.

La Cour de cassation va même plus loin : le syndic a l’obligation de compléter l’ordre du jour d’une assemblée générale (déjà convoquée), s’il peut notifier une nouvelle convocation en respectant le délai minimum réglementaire de 21 jours fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ. 10 septembre 2008, n° 07-16448).

Notons que certains syndics nationaux (Citya pour ne pas le nommer) ont la fâcheuse habitude de proposer ce genre de résolutions :

"L’assemblée générale des copropriétaires décide que les questions formulées par les copropriétaires pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée suivante ne seront prises en compte que dans la mesure où elles parviennent au syndic au moins à la date de clôture de l’exercice comptable du syndicat. Au-delà de cette date, elles ne seront prises en compte que pour la réalisation de l’ordre du jour de l’assemblée générale ultérieure".

Ce genre de résolution est complètement illégale, en plus de se moquer ostensiblement des copropriétaires (une AG peut avoir lieu jusqu’à 6 mois après la clôture de l’exercice comptable).

Dernière modification par Plutarque (12/01/2024 20h10)


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#10 16/01/2024 11h33

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Plutarque, le 12/01/2024 a écrit :

Rappelons toutefois que le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00-17296). Il a l’obligation de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.

Quand on lit bien cette jurisprudence, elle dit que le syndic n’est pas juge de l’opportunité d’une décision de l’AG, déjà votée. Je ne vois pas bien ce qui permettrait d’en déduire que le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions posées par un copropriétaire.
Mais il est vrai que d’autres jugements vont dans le même sens, et notamment "face à des questions peu claires ou accompagnées de commentaires personnels de leur auteur, sauf à procéder lui-même à une interprétation de ces demandes qui ne lui incombe pas et qui aurait pu lui être reprochée, la prudence commande au syndic de soumettre à l’assemblée les questions telles qu’elles étaient formulées par le demandeur" (Cass Civ 3ème 16 octobre 2012 °11-22514) ; même source que ci-dessous.

Pour autant, un avocat spécialisé nous dit :

Cabinet Naudin a écrit :

Il n’appartient pas au syndic de suppléer aux lacunes ou insuffisances des demandes formées par les copropriétaires (CA PARIS 23ème ch B 7 décembre 1990 Rev Administrer mars 1991)

Le syndic n’a pas à déferer à la demande d’ordre du jour complémentaire si la demande est rédigée dans des termes vagues (Cass Civ 29 janv 2003 Bull Civ III), n’énumérait pas les questions précises à inscrire à l’ordre du jour (Cass Civ 3ème 18 novembre 1988 Loyers et copr janv 1989 n°41) ou se bornait à des réflexions personelles sans proposer le vote de résolution (CA PARIS 23ème CH B 4 juillet 2002 Loyers et copr 2002 comm.289).

Le syndic n’ a pas à inscrire à l’ordre du jour des demandes qui ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un vote (CA COLMAR 12 juin 2008 Loyers et copr 2008 comm 283) ou qui ne sont pas des questions à proprement parler (CA BASSE TERRE 1ère CH 14 avril 2008 Jurisdata n°2008 377574)

Source : La demande d’inscription d’un ordre du jour complémentaire à une assemblée générale - Cabinet Naudin
Je suis perplexe : dès lors qu’on met à l’ordre du jour des travaux, il faut joindre le devis pour la validité de la décision (article 11 I-3° du décret de 1967), donc une délib sur des travaux sans devis est invalide ;  mais en même temps, le syndic n’a pas à compléter les questions incomplètes. Alors, comment faire ?

Supposons que M. Dupont, copropriétaire de l’immeuble "Les Mimosas", trouve que la montée d’escaliers est très défraîchie et mérite d’être repeinte. Il veut mettre le sujet à l’ordre du jour de l’AG. Il écrit pour cela au syndic.

Solution 1) M. Dupont envoie la résolution "réaliser des travaux de peinture de la cage d’escalier". Cette résolution est présentée à l’AG, telle quelle. En l’absence de devis, une éventuelle approbation des travaux par l’AG est invalide (article 101 I-3° du décret de 1967).

Solution 2) M. Dupont consulte lui-même 3 entreprises de peinture au nom de la copro. Il envoie le projet de résolution ""réaliser des travaux de peinture de la cage d’escalier selon devis ci-joint" et joint 1 à 3 devis. Ainsi, la résolution est complète et prête à voter de façon valide. Mais, en engageant une consultation pour un marché au nom de sa copropriété dont il n’est qu’un simple copropriétaire, n’a-t-il pas dépassé ses prérogatives ?

Solution 3) il écrit comme résolution "réaliser des travaux de peinture de la cage d’escalier selon devis ci-joint" et demande au syndic, dans son courrier de transmission, de consulter des entreprises de peinture. Mais, si le syndic n’a pas à compléter les demandes de copropriétaires, il peut donc refuser de consulter les entreprises ?

Solution 4) il propose comme résolution "…envisager des travaux de peinture de la cage d’escalier et, pour cela, demande au syndic de consulter au moins 3 entreprises de peinture". Cette résolution est parfaitement votable en l’état, mais l’AG ne vote que pour valider la demande du syndic de consulter 3 entreprises. Ca veut dire que les travaux eux-mêmes ne pourront être votés qu’à l’AG suivante. Ca fait à peu près 1 an et demi pour obtenir le vote d’un coup de peinture, c’est long.

En pratique, quelle est la bonne solution ?

Dernière modification par Bernard2K (16/01/2024 15h40)


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[+1]    #11 16/01/2024 14h41

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A mon avis, en pratique, la bonne solution, pour M.Dupont, est de :
   - se rapprocher (informellement) de ses voisins, afin d’élaborer avec eux le "cahier des charges" des travaux devant être réalisés, et faire l’objet des devis.
   - demander suffisamment à l’avance au syndic de consulter plusieurs entreprises (éventuellement en en nommant certaines) (éventuellement en passant par, ou avec le support du Conseil Syndical), afin de pouvoir présenter à l’AG un projet de résolution complet, et permettant le cas échéant de voter des travaux.
   - vérifier assez à l’avance de l’AG que le nécessaire a été fait, et que la résolution idoine sera inscrite à l’ordre du jour, avec les devis, et, si ce n’est pas le cas, se rabattre sur la "Solution 2" décrite par Bernard2K

Je ne pense nullement que dans la "Solution 2", le copropriétaire ait en quoi que ce soit "dépassé ses prérogatives". Il n’a nullement agit au nom de la copropriété. Demander un devis ne constitue nullement un engagement quelconque envers l’entreprise de l’accepter, ou même de le joindre à un projet de résolution d’AG. Les entreprises restent complétement libres de faire ou pas de tels devis. Bien entendu, si le copropriétaire indique qu’il fait partie du Conseil Syndical, ou agit à la demande du Conseil Syndical, ou de plusieurs copropriétaires concernés, il aura plus de crédibilité, et les entreprises seront sans doute plus enclines à produire un devis.

A noter aussi que la solution 4 pourrait prendre bien plus de un an pour obtenir le coup de peinture, car que se passe-t-il si le syndic est peu diligent pour obtenir 3 devis, ou si les prestations de ces devis ne sont pas les mêmes, ou pas celles souhaitées ? (ce qui, en pratique, sera souvent le cas…)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #12 16/01/2024 15h31

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Plutarque, le 10/01/2024 a écrit :

Tout cela est bien sûr du n’importe quoi. Il doit s’agir d’un syndic national qui a l’habitude de ce genre de travail bâclé.

Malheureusement, même de petits syndics pratiquent de facon douteuse, par habitude, ioditie ou pour se simplifier la vie, je n’en sais rien.

Dans tous les cas, on ne vote JAMAIS une résolution prévoyant des dépenses sans un devis pour justifier le montant, sinon c’est complètement pifométrique.

J’ajouterais qu’il est illusoire de se défausser complètement sur le syndic pour les devis. Le problème récurrent est qu’un devis est limité dans le temps, il faut l’obtenir assez près de l’AG pour qu’il soit valable. Avec des durées qui se raccourcissent (j’ai des devis à 30j), ca devient vite compliqué. Pour un syndic pro qui doit gérer 100 copros en parallèle, dont une grosse partie termine son exercice en décembre, il y a un bouchon sur avril / mai / juin pour les AG.

Un suivi sérieux, c’est de la responsbalitié du conseil syndical. Demander au syndic de chercher, ok, mais obtenir immédiatement la liste des devis demandés (contenu, entreprise, date d’appel), pour ensuite suivre dans le temps les réponses des prestataires.

Voir faire soit mêne la recherche et le suivi.

Conséquence, que mr Dupont fasse seul la démarche, why not, mais autant inclure le CS rapidement. Le CS dispose de la liste des copropriétaires et d’un moyen de les contacter (pas nécessairement efficacement). Il peut donc solliciter l’avis des copropriétaires pour compléter l’idée du devis (cahier des charges, idées de solution, points annexes à traiter, etc, etc, etc).

Et du coup, le CS étant informé, il peut suivre la réception des devis avant l’établissement de l’ODJ, donc la date limite de réception des devis pour être correctement intégré dans la convocation, tout en tenant compte de la date limite de convocation rapport à la fin d’exercice, tout en ….

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[+1]    #13 18/01/2024 08h43

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xazh, le 16/01/2024 a écrit :

Dans tous les cas, on ne vote JAMAIS une résolution prévoyant des dépenses sans un devis pour justifier le montant, sinon c’est complètement pifométrique.

Objection : On peut tout à fait voter une résolution approuvant le principes de certains travaux, définissant une enveloppe budgétaire précise, et déléguant au Conseil Syndical la décision de choisir l’entreprise retenue, sur la base de devis à obtenir.

Pour certains travaux (par ex ceux réalisés toutes les N années dans la copropriété, comme un élagage, ou une remise en peinture),  déterminer un budget n’est ni compliqué, ni pifomètrique.

En pratique, ceci peut éviter que des travaux n’aient lieu qu’à la Saint-Glinglin.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 18/01/2024 10h01

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GoodbyLenine a écrit :

Objection : On peut tout à fait voter une résolution approuvant le principes de certains travaux, définissant une enveloppe budgétaire précise, et déléguant au Conseil Syndical la décision de choisir l’entreprise retenue, sur la base de devis à obtenir.

Objection à l’objection : oui mais dans ce cas, le vote de fait à l’article 25 et non à l’article 24. Dans certaines copros à faible participation aux AG, la différence est fondamentale.


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#15 19/01/2024 00h24

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GoodbyLenine a écrit :

Objection : On peut tout à fait voter une résolution approuvant le principes de certains travaux, définissant une enveloppe budgétaire précise, et déléguant au Conseil Syndical la décision de choisir l’entreprise retenue, sur la base de devis à obtenir.

Techniquement, on peut le faire … A mon sens, on ne doit pas le faire !

Lorsqu’on vote une enveloppe "au pif", si elle est trop faible réellement par rappotr au besoin, c’est inutile, il faudra repasser par une AG. Autant reporter à l’année suivante, et votre une résolution imposant la recherche de x devis pour une assemblée générale à suivre.

Si elle semble large pour les copropriétaires (j’insiste sur semble), alors que ce montant est basé sur une idée générale et non sur un devis listant des travaux précis et chiffrant ces travaux :

- elle permet au CS, qui n’est qu’une minorité de personne, de décider des critères de choix du devis retenu. Sauf à intégrer un cahier des charges pointu dans la résolution, son intitulé restera relativement voire très générique .. laissant de facto un large choix pour le CS quand au contenu des travaux. Le CS peut alors "dériver" par rapport à ce que les copropriétaires pensent avoir autorisé.

Un exemple typique de mon secteur (bassin lémanique, Alpes), les barrières entourant une copropriété, en bois la plupart du temps dans mon secteur. Comment la résolution sera-t-elle écrite ? Ira-t-elle jusqu’à chiffrer en mètre linéaire de lisses et palines ? les essences de bois acceptées ? les traitements admis, non seulement en teinte mais en toxicité, nettoyage du matériel, etc … ?

Ou se limitera-t-elle à "remplacement de la barrière, à apparence identique" ? Ce qui laisse le CS choisir l’essence, donc l’entretien et les produits nécessaires à l’installation, voire de poser du composite d’apparence telle essence, parce que plus simple en entretien, mais pas réellement identique …

Autre exemple typique de mon secteur, avec des escaliers extérieurs pour l’accès aux bâtiments, la remise en état des escaliers (dalles de couvertures des marches et contre marches, revêtement des facades et sous faces) inclut-elle un traitement résine en surface et en sous face pour éviter les inflitrations ? 

- elle défavorise la recherche d’un devis couvrant le besoin au prix le plus juste pour une qualité recherchée au profit de tout devis qui rentre dans le budget voté.

2 exemples vécus.

Primo, ce n’est pas sur une résolution ouvrant les travaux directement, mais une résolution exigeant que le conseil syndical et le syndic trouvent des devis pour un besoin identifié et un budget cadré (dans l’optique, si c’est réalisable dans le budget, c’est votable, sinon pas la peine de présenter dans une autre AG).

Le CS trouve 2 entreprises suisses proches qui répondent au besoin dans le budget. Donc la recherche est faite, passons à la suite, et proposons une AG.  Sauf qu’en creusant un peu plus, un copropriétaire trouve une entreprise francaise qui réalise les mêmes travaux pour la moitié, ce qui n’est pas particulièrement étonnant en réalité.

Le CS a obtenu 2 devis valides et dans le budget estimé, il est passé à autre chose. Il n’a pas chercher si le budget estimé n’était pas dès le départ surdimensionné.

Secundo, dans une autre résidence, le relazurage des poutres and co (toiture savoyarde, charpente apparente) avait été voté mais non réalisé. Le devis n’étant plus valide, l’AG propose en résolution les travaux, sur la base de ce devis + une augmentation estimée. La résolution est simpliste du style "autorise le CS à faire réaliser les travaux de lazurage sur la base du tarif voté en AG xxxx et d’une augmentation de yyy %"

Cf plus haut : la résolution ne va souvent pas détailler plus que cela, puisque la plupart du temps, c’est le devis annexé qui liste toutes les taches des travaux. En l’occurence, elle ne se limite pas à réimposer le devis initialement validé à l’identique en contenu, au tarif près. Surement pour laisser le CS recomparer les entreprises.

Résultat : le CS mandate une entreprise pour réaliser le relazurage, mais le budget est trop limité.

Décision du CS possible.
Soit il admet que le budget est insuffisant, et retourne en AG … ce qui se fait avant de donner mandat pour les travaux. Soit il utilise à la lettre la résolution. Le relazurage est voté, mais peut être qu’il n’est pas nécessaire de tout relazurer … peut être qu’il est possible de faire l’urgent, puis l’important, et d’oublier certaines zones non dégradées, pour limiter les travaux dans l’enveloppe votée … et c’est ainsi que l’entreprise a été techniquement mandatée : elle a adapté le devis selon l’urgence de chaque poste, pour respecter le budget alloué.

Au plan technique, ce n’est pas nécessairement mauvais, mais cela ne devrait pas relever de la décision d’un CS voire de quelques membres seulement du CS. Les copropriétaires, en AG, devraient donner leur accord sur ce qui relève de l’urgence et ce qui peut être abandonné.

Ma position reste donc : on ne vote jamais une résolution sans un devis la soutenant et explicitant les travaux réellement chiffrés, dans le détail. Les copropriétaires doivent pouvoir voter le budget comme le détail de l’oeuvre et de l’ouvrage.

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#16 19/01/2024 01h26

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Il est certains que si votre axiome de base est qu’il faut se défier du CS, qui sera forcément négligeant et fera n’importe quoi, alors mieux vaut ne pas lui donner une quelconque délégation. (Et en fait, mieux vaut ne pas élire ces personnes au CS !).
Pour ma part, je connais surtout des CS formés de personnes de bonne volonté, certes imparfaites (à différents niveaux), mais oeuvrant (en donnant de leur temps, bénévolement) dans l’intérêt du syndicat de la copropriété, et bien plus engagées dans cette tache que la quasi totalité des autres copropriétaires. Et si jamais une dérive de cette situation est détectée : il faut élire d’autres personnes au CS (encore faudra-t-il trouver des volontaires…).

En lisant votre texte, je me dit que les AG des copropriétés que vous évoquez doivent être pittoresques, et qu’il ne doit pas être facile d’y dégager un quelconque consensus, même sur le contenu de la prestation des travaux à réaliser, et donc encore moins sur l’approbation de travaux. La présence de divers devis lors de ces AG pourrait bien ne rien changer à la situation (il y aura toujours untel pour expliquer que la prestation devrait être un peu différente de celle du devis X, ou que les prestations listées aux devis A et B ne sont pas exactement identiques -une manière détournée d’éviter que des travaux ne soient votés… quand on est contre le principe de ces travaux, et qu’on craint d’être minoritaire-), ce qui repoussera souvent la décision à l’AG suivante, et au bout d’un moment de moins en moins d’entreprises s’empresseront de fournir des devis pour cette copropriété (réputé pour repousser ses travaux d’année en année). Hélas, on ne choisit pas les autres membres de sa copropriété (quoi que, on peut en tenir compte avant d’acheter un bien…).

Votre "A mon sens on ne doit pas le faire" (tout comme votre "on ne vote JAMAIS une résolution prévoyant des dépenses sans un devis pour justifier le montant") ne tient aucun compte du contexte, du niveau de confiance qu’on peut avoir (ou pas) envers le CS, du niveau de concorde (ou de discorde) entre les copropriétaires, et est une généralisation hâtive et souvent erronée.

Accessoirement, je n’est nulle part écrit qu’il faudrait voter "une enveloppe "au pif"" (j’ai évoqué des cas où on avait une bonne idée du cout de la prestation, ce qui est souvent le cas quand le dossier des travaux est un minimum maîtrisé), ni nécessairement déléguer au CS le choix des "critères de choix du devis retenu" (rien n’empêche d’indiquer ces critère dans le mandat donné au CS).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#17 19/01/2024 11h12

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La question n’est pas de se méfier globalement du CS, mais de ne pas inverser les roles.

Le décisionnaire, c’est le syndicat des copropriétaires. Le syndic est un assistant et un conseiller dans une certaine mesure. Le conseil syndical, lui, est un organe facultatif dont le role est de controler le travail du syndic, pas de prendre des décisions à la place des copropriétaires.

Les copropriétaires peuvent décider en assemblée de déléguer des pouvoirs de décision au CS, je trouve cela idiot. Désolé, c’est peut être culturel.

Les personnes qui se présentent au CS sont bénévoles, oui. Et font en général et a priori de leur mieux, oui. Mais aussi … trop souvent … elles élaborent l’ODJ avec le syndic selon ce qu’elles estiment, seules. Elles décident des travaux nécessaires seules. Elles décident des modalités de ces travaux, seules. De bonne foi et du mieux possible, mais sans consulter les copropriétaires, ce qui induit des frictions lorsqu’il est question de voter des travaux représentant 15% du budget général usuel non prévus.

En remettant l’AG au cnetre, dans son role, la copropriété ne peut fonctionner de facon fluide qu’en impliquant plus régulièrement l’ensemble des copropriétaires : collecte des besoins et idées, discussions pour retenir celles qui méritent d’avancer, cadrage des devis (modalité, résultat attendu). L’ODJ se préétablit via ces discussions, le CS fait réaliser les devis pour les adjoindre à l’ordre du jour, et l’AG tranche un point qui a été discuté et transmis aux copropriétaires bien avant l’envoi de la convocation.

Je trouve les AG résultant de ce fonctionnement nettement moins polémiques et beaucoup plus efficaces dans la prise de décisions.

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