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#1 28/08/2023 16h01

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Ils font 9 achats-ventes de logement en 12 ans, sans jamais être imposé.
Le conseil d’état leur donne raison. Article d’aujourd’hui du 28 août sur une question que je vois régulièrement posée.

Cependant, il y a possibilité de cassation avec renvoi. A suivre car cela amène (ra) des certitudes sur ce sujet épineux.

article Le Figaro

Dernière modification par boumboum26 (28/08/2023 16h03)

Mots-clés : marchand de bien, principale, requalification, résidence


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

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#2 28/08/2023 16h14

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On notera dans le commentaire de la juridiction qu’il est surtout reproché à l’administration fiscale l’angle par lequel elle a attaqué le dossier.

Il est explicitement fait mention du fait qu’il aurait mieux valu attaquer le cas sous l’angle de l’abus de droit plutôt que d’ergoter sur le délai propre à chaque opération d’achat-travaux-revente.

Gageons que - sous réserve de recours ultérieur - cet argument fera mouche et que, sentant le vent du boulet, le fisc adaptera ses prochaines procédures du même type afin que le cas ne fasse pas boule de neige.

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#3 28/08/2023 17h19

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Pour l’abus de droit, le fisc devra démontrer qu’ils ont fait des achats/ventes pour des raisons fiscales, ce qui sera difficilement prouvable ( sauf si monsieur s’en vante sur des forums publics smile ).


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#4 28/08/2023 17h34

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boumboum26 a écrit :

Cependant, il y a possibilité de cassation avec renvoi.

Ce n’est pas tout à fait exact. Pour rappel, en matière de justice administrative, le recours en cassation doit être déposé devant le Conseil d’État (et non devant la Cour de cassation) : le Conseil d’Etat est la plus haute des juridictions de l’ordre administratif. Le juge de cassation ne peut pas rejuger l’affaire, il doit vérifier si la loi a été bien appliquée par la juridiction qui a déjà jugé l’affaire.

La décision présentée ici est déjà une décision de cassation avec renvoi, puisqu’elle annule la décision de la cour administrative d’appel de Bordeaux, et renvoie les parties vers cette même cour administrative d’appel de Bordeaux pour un nouveau procès.

La cour d’appel où le procès est renvoyé tient compte des arguments du juge de cassation, et dans 90% des cas renverse la décision. C’est pour cela que souvent c’est une autre cour qui est choisie, pour pas que la première cour n’ait à se déjuger. Ici, étrangement, l’affaire est renvoyée vers la même cour d’appel (CAA Bordeaux).

Dernière modification par Plutarque (28/08/2023 17h35)


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#5 28/08/2023 17h42

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Oblible a écrit :

Pour l’abus de droit, le fisc devra démontrer qu’ils ont fait des achats/ventes pour des raisons fiscales, ce qui sera difficilement prouvable ( sauf si monsieur s’en vante sur des forums publics smile ).

Il pourra toujours être tenté par le fisc le raisonnement par l’inverse, à savoir : si ce n’est pas pour des raisons professionnelles / personnelles / économiques / patrimoniale / … (ce qui se prouve), alors c’est que l’intérêt et la répétition des opérations est à vocation purement fiscale.

C’est plus tordu et "casse-gueule" devant une cour mais l’abus de droit relevant toujours d’une appréciation au cas par cas, l’administration fiscale pourrait être tentée d’aller sur ce terrain d’autant que l’enjeu est d’importance.

A suivre donc !

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#6 28/08/2023 17h48

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La brièveté de l’occupation d’une RP avait déjà été rejetée (au bénéfice du contribuable) par la Cour administrative d’appel en 2019 (source : Cession de la résidence principale : les risques en cas de contrôle fiscal, in actus juridiques, 2021).

@Oblibe

Oui, sans doute compliqué à prouver par le fisc sauf si

- Comme vous le relevez, ledit contribuable s’en vante sur un forum

- S’il a fait n’importe quoi, comme par exemple en produisant de factures d’électricité extrêmement faibles ou encore en déclarant à diverses occasions divers domiciles… (source : CAA Douai 4 mai 2023 in Revue Fiduciaire).

D’ailleurs, dans l’article d’actu juridiques (ibid.), l’auteur soutient que les consommations énergétiques jouent un rôle stratégique (entre autres circonstances) pour étayer l’idée selon laquelle il s’agissait de sa RP.

Bref et pour ce que j’en comprends : quelque soit la durée d’occupation, l’immeuble en question est sa RP (donc exonération de la PV) ou ne l’est pas. Après, il ne faut sans doute pas pousser le bouchon trop loin. Vendre 12 RP en 12 mois n’est sans doute pas recommandé…

Dernière modification par carignan99 (28/08/2023 17h50)

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#7 28/08/2023 20h01

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Ce jugement est conforme à une jurisprudence constante, et c’est tout simplement, conforme à la loi.

Conseil d’Etat a écrit :

En statuant ainsi, alors que l’administration fiscale n’avait ni remis en cause l’affectation à la résidence principale de certains des immeubles cédés ni invoqué l’abus de droit(…)

C’est pourtant simple ! La loi dit que la PV est exonérée d’imposition lorsque c’est la résidence principale du cédant. Point final. Pas de notion de durée d’occupation, pas de notion qu’il ne faut pas de répétition.

L’administration fiscale aurait donc dû :
- soit démontrer que certains immeubles au moins n’étaient pas la résidence principale du cédant.
- soit démontrer que l’accumulation des achats-reventes constituait un abus de droit.
Une fois de plus, l’administration fiscale s’est pris les pieds dans le tapis en montant mal son dossier.

Par ailleurs, comme dit Plutarque, le fait que ça soit renvoyé devant la cour ne devrait pas changer l’issue. Les juges de la cour d’appel vont bien évidemment suivre l’avis du Conseil d’Etat. Vu que c’est au niveau d’appel, l’administration fiscale ne pourra pas améliorer son dossier d’ici là, donc les juges vont juger sur la même base, donc ils vont suivre le Conseil d’Etat.

Désolé boumboum26, mais il n’y a rien de nouveau dans ce jugement. La jurisprudence est archi constante. Les seuls contribuables qui se font redresser sont ceux qui échouent à prouver que c’est leur résidence principale… donc ceux qui essaient de gruger vraiment (ils vendent un truc qui n’était pas leur résidence principale). Ceux pour qui c’était effectivement leur résidence principale sont exonérés d’imposition sur la PV, parce c’est la loi qui le dit !

Ca fait des années qu’on le dit sur ce forum.


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#8 28/08/2023 20h15

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Le CE ne s’amuse pas à renvoyer après Cassation pour le plaisir, car il a toujours la possibilité de retenir l’affaire pour juger au fond après cassation.

Il est tout à fait possible de reconclure    au fond après cassation, donc en théorie l’administration fiscale pourrait essayer d’établir que certains des biens vendus n’était pas la résidence principale (en revanche pour l’abus de droit il me semble que c’est mort pour des raisons procédurales).

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#9 29/08/2023 01h22

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Jurisprudence intéressante !
Mais dont il ne faut pas exagérer la portée à mon avis, s’agissant d’une décision technique sanctionnant une argumentation à côté de la plaque de la part de l’administration, comme justement rappelé par Bernard

En revanche si l’administration avait suivi la voie de la procédure de l’abus de droit, comme le CE l’y invite,   je suis moins confiant qu’Obible sur la difficulté qu’aurait éprouvé l’administration à prouver le caractère artificiel des opérations afin d’éluder l’impôt.
Avec une exegèse suffisante, il me semble que le critère objectif de l’abus de droit qui est celui du détournement des intentions d’un texte pourrait être rempli ; l’intention spéculative, la répétition des opérations et les durées d’occupation courtes s’accordant mal avec le concept d’une habitation habituelle, effective, et pourrait-on ajouter le fourre-tout du droit français, "de bon père de famille"
Quant au critère subjectif, la volonté d’éluder l’impôt est patente…

Curieux de savoir ce que ce couple pourrait opposer à cela. Qu’est ce qui explique que l’on construise une nouvelle maison tous les ans pour y habiter ? Se lasser vite parait un peu léger…

Dernière modification par QuatreFromages (29/08/2023 01h24)

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#10 29/08/2023 06h34

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Cela fait des années que les jugements sur ce sujet disent en substance à l’administration "vous auriez pu utiliser la procédure d’abus de droit mais vous ne l’avez pas fait". Si l’administration avait voulu tirer une leçon de ses échecs répétés à redresser sur la base de la revente des résidences principales (notamment pour cause d’occupation trop courte à ses yeux alors que cette notion n’est pas dans la loi), et qu’elle veuille en conséquence attaquer sous l’angle de l’abus de droit, elle aurait pu le faire depuis longtemps. Or, elle ne le fait pas. Rien ne prouve que cela va continuer indéfiniment, mais jusqu’à présent c’est ainsi.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2023 06h45)


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#11 29/08/2023 08h01

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L’utilisation de la procédure d’abus de droit est beaucoup plus contraignante pour l’administration fiscale qui, à ne pas vouloir s’embarrasser, en est réduite à argumenter a minima et donc, à perdre au cas particulier lorsque l’usager peut prouver sans trop de difficultés l’usage en tant que résidence principale, même de manière répétée dans le temps.

Les choses pourraient être amenées à changer lorsque le fisc changera son fusil d’épaule et utilisera tout l’arsenal mis à sa disposition.
Mais dans ce cas et comme l’ont rappelé les intervenants précédents, il restera difficile de remettre en cause le bien fondé de l’exonération si le contribuable concerné apporte la preuve qu’il s’agit à chaque fois bien de sa résidence principale.
Le seul angle d’attaque à l’égard de l’abus de droit sera alors de conjuguer la réitération du mécanisme sur une période courte conjuguée à une causalité de ces opérations pour des motifs dépendants de la volonté du contribuable (et non pour des motifs professionnels, de santé etc).

Et même en utilisant la procédure adéquate (abus de droit) et l’argumentaire adapté (réitération rapprochée et possibilité de pilotage assimilable à une activité de marchands de biens), rien ne dit que les différents organes de justice décideront de suivre l’administration sur la voie de l’abus de droit caractérisé.

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#12 29/08/2023 08h48

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Ne pas oublier que l’administration et le législateur ne sont pas complètement indépendants l’un de l’autre, d’une certaine manière ils représentent tous les deux l’état.

Un petit décret ajoutant une notion de durée d’occupation, qui ne coûterait pas bien cher à écrire, et c’est toute une jurisprudence qui s’écroule.


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#13 29/08/2023 10h00

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Il est question de travaux dans la décision.
Je me pose la question de savoir si ce couple :
- "vivait dans les travaux", un bien à la fois.
ou
- avait une RP + un autre bien dans lequel ils faisaient des travaux, vendaient la RP pour déménager dans le second bien une fois les travaux finis (qui devient leur nouvelle RP), puis rachetaient un autre bien avec des travaux à faire…

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#14 01/09/2023 18h28

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Je me permets de faire deux petits commentaires :

Premièrement contrairement ce qui a été dit un peu plus haut, ce n’est pas au contribuable de prouver qu’il s’agit de sa résidence principale dès lors qu’en l’occurrence, c’est sur l’administration que pèse la charge de la preuve.

Deuxièmement, l’abus de droit a deux branches : la fictivité et la fraude à la loi (montage à but exclusivement ou principalement fiscal). Pour prouver que la résidence principale est "fictive", il faudrait prouver que le contribuable habite ailleurs par définition. Toute notion de durée est inopérante. Factuellement si le contribuable habitait vraiment à titre principal le logement, même 1 semaine, j’ai envie de dire même une journée, c’est plié. Pour la fraude à la loi, l’administration devrait alors prouver que le contribuable a ce logement "a titre principal" pour aucune autre raison que fiscale…  0 chance de convaincre un magistrat là-dessus tellement l’argument paraît idiot.

A mon sens, un argumentaire basé sur l’abus de droit n’avait absolument aucune chance de prospérer, et c’est pour ça que l’administration n’a pas invoqué ce moyen.


Il faut choisir, se reposer ou être libre

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