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#1 13/08/2023 19h46

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Bonjour,

Ma sœur, propriétaire de sa maison, a récemment changé l’utilisation de son garage pour en faire un studio destiné à être un gîte ou une location meublée. Cependant, elle ne dispose pas actuellement des ressources financières nécessaires pour réaliser ces travaux. Mon frère et moi envisageons de soutenir ce projet en créant une société civile immobilière (SCI). Nous nous demandons s’il est possible qu’elle sépare ce nouveau lot pour le transférer à la SCI.

Une question se pose : est-il plus judicieux de financer les travaux avant d’intégrer le lot à la SCI, ou pouvons-nous l’intégrer dès maintenant et apporter les fonds ultérieurement ?

Par ailleurs, elle possède également un terrain sur lequel nous souhaitons, à terme, réaliser une construction pour un investissement locatif. Nous nous interrogeons sur la pertinence de la SCI pour ces deux projets.

Vos conseils sur cette situation seraient grandement appréciés.
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Mots-clés : immobilier, location, sci (société civile immobilière)

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#2 13/08/2023 20h02

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ENTJ

Bonjour,

J’imagine qu’il faut comprendre que votre soeur à obtenu l’autorisation administrative de faire un gîte (?).
Par ailleurs il est fortement déconseillé de faire des montages de ce type avec ses proches mais je suppose que cela ne vous interpelle pas (il faut un très bon notaire) et je vous souhaite d’être l’exception qui confirme la règle.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 13/08/2023 21h45

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A mon avis, pour faire court :
   - pour séparer la propriété du garage de celle du reste de la maison, il faudrait créer une copropriété (rédiger un règlement de copropriété chez un notaire, etc.), avec tous les frais associés;
   - une SCI, pour un gîte, donc de la location meublée, ce n’est pas bien adapté : la SCI sera d’office à l’IS. Mieux vaudrait viser un autre montage, pour pouvoir déclarer les BIC de la location meublée en étant imposé à l’IR, par ex une indivision (avec une convention d’indivision pour bien préciser le mode de fonctionnement), une Sarl de famille, ou une SNC. Accessoirement, constituer une SCI (avec les frais associés, à la création comme ensuite chaque année) pour investir un montant (je suppose) assez modeste, n’est pas très rentable.

Une alternative à envisager :
    - votre sœur vous (=vous tout seul  ou vous et votre frère) consent une location longue durée sur le garage, à un prix faible, charge à vous de l’aménager, et de le lui restituer aménagé après N années, en vous autorisant à le sous-louer meublé pendant ces N années.
    - vous (locataire du garage) faites les travaux, meublez le local, et l’exploitez pendant N années.
    - si "vous = 2 personnes en indivision 50/50" déclarez chacun sa quote-part des BIC, probablement en mode micro-BIC (en déclarant le chiffre d’affaire, avec des charges estimées à un % des recettes, sans devoir tenir de comptabilité "au réel", avec les contraintes et frais associés).

Autre alternative, peut-être préférable pour la paix de la famille : vous et votre frère prêtez (via un acte de prêt sous seing privé -à déclarer au fisc-, ou devant notaire) à votre sœur le montant dont elle a besoin pour aménager le gîte, par exemple avec le remboursement de 10% du prêt chaque année pendant 10 ans, plus un intéressement sur les recettes du gîte en guise de rémunération du prêt (afin que ça représente des intérêts raisonnables sur la durée du pret). N’oubliez pas que l’exploitation d’un gite, ça représente du travail, et ça nécessite d’être sur place.

Dans ces deux alternatives, au final, tout le monde devrait se sentir gagnant.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 13/08/2023 22h47

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Mon analyse : c’est chez elle. C’est son garage. C’est elle qui gérera ensuite le gîte. Donc votre frère et vous n’avez pas à investir chez votre sœur. En voulant l’"aider", vous prévoyez de devenir copropriétaire d’une partie de sa maison, donc d’amputer sa propriété. Voilà une drôle d’aide, dépecer sa maison !

Chacun chez soi, et les vaches seront bien gardées.

Si vous voulez l’aider à financer ces travaux, faites lui un prêt sous seing privé, ou bien portez-vous garant de son emprunt bancaire pour l’aider à l’obtenir. Mais c’est à elle de financer ces travaux car c’est chez elle.

Son terrain vous intéresse pour y construire. Faites-lui donc une proposition d’achat,  au prix du marché. Si elle accepte de vous vendre, vous construirez alors sur votre terrain, ce qui est plus simple à tout point de vue. Si vous l’achetez rapidement, le prix de vente fournira à votre soeur l’argent dont elle a besoin pour les travaux de son gîte, elle n’aura même pas besoin d’emprunter pour ce faire. Par contre, si elle n’accepte pas de vous vendre, il faudra faire votre investissement ailleurs. Là aussi, c’est à elle, c’est elle qui décide.

Concernant cette construction locative : si vous êtes certain de vouloir faire cet investissement avec votre frère, une société pourrait effectivement être adaptée, dès l’achat du terrain. SCI, ou autre ? Pour être plus précis, il faut savoir quel type d’investissement locatif : combien de logements, loués nus ou meublés, à l’année ou en saisonnier ?

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2023 23h00)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 14/08/2023 00h05

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Bonjour Vinzouil,

Aider sa famille est souvent délicat et je comprends vos interrogations. J’ai été confronté à une situation similaire avec mon frère il y a quelques années.
Chaque famille est différente et les liens entre ses membres sont singuliers. Aussi, il me semble que vous avez principalement 2 options.

Soit aider votre sœur. D’après votre description de la situation, j’en déduis que votre sœur a peu de liquidités et des difficultés à se faire financer sans vous. Par contre, elle a des biens fonciers et du temps pour envisager de gérer un gite. De mon point de vue, aider votre sœur consisterait à lui permettre de financer la création de son gîte sans diminuer son patrimoine foncier actuel (ce que vous envisagez actuellement de faire avec la sci). Les solutions proposées par GoodbyLenine et Bernard2K me semblent très pertinentes dans cette optique.

Soit profiter d’une opportunité, dont l’origine serait ici familiale, pour faire un bon investissement de type gagnant-gagnant (donc vous êtes aussi gagnant). Votre sœur apporte le terrain et du temps pour gérer le bien, vous apportez des financements. Dans ce cas, de mon point de vue, vous n’aidez pas votre sœur mais vous investissez dans son projet comme n’importe quel investisseur.

Enfin, la dernière solution proposée par Bernard2K (proposition d’achat du terrain) pourrait être une alternative entre ces 2 options, un entre deux, bien qu’au final elle aurait perdu son terrain à bâtir, mais aurait conservé l’intégralité de sa maison avec la possibilité de créer son gîte sans vous.

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#6 14/08/2023 09h49

Membre (2016)
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Merci pour vos réponses!

Effectivement l’idée est de l’aider à financer ses travaux pour réaliser son projet. Lui prêter l’argent semble la solution la plus simple , à voir ce qui ce fait normalement en terme de taux pour le remboursement.

Par contre de s’associer pour construire son terrain serait vraiment pertinent. Ou peut créer une sci qui rachèterait son terrain ce qui lui permettrait à elle d’avoir les finances pour son projet.

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