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#1 23/07/2023 11h06

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En écrivant le titre, je me suis déjà imaginé les réponses que j’allais avoir, mais voilà, je suis tombé sur une relativement jeune candidate (entre 20 et 30) qui a visité l’appartement de fond en comble et avec qui ça s’est bien passé. Des remarques bien placés sur l’appart, des idées d’arrangements esthétiques du bien, elle donnait l’impression de s’y sentir bien sans mentir et en général là je me dis bingo c’est le candidat !
On voit qu’elle s’y sent à l’aise et qu’elle pourrait améliorer le bien, c’est d’ailleurs son métier… enfin… presque! et c’est là le détail important elle n’a pas encore de travail car elle vient d’arriver dans la ville.

Elle a l’air honnête quand elle dit qu’elle dit que ce milieu est très en demande et qu’elle va trouver rapidement, qu’elle a d’ailleurs plein d’entretiens, qu’elle a beaucoup d’économies (sans en dire plus) et qu’elle a un garant qui gagne beaucoup (un copain). Un discours bateau me direz vous, mais elle avait vraiment l’air de penser ce qu’elle disait et inspirait la confiance.

Pour les zones d’ombre, je dirai qu’elle a probablement un copain en garant car elle vient d’un pays plutôt pauvre de l’Union Européenne donc j’imagine qu’ils ne doivent pas gagner des milles et des cents.
Réactive sur le dossier.

Avez vous déjà été confronté à ce genre de cas, et ça vous est arrivé de faire une impasse sur cet énorme détail, parce vous sentiez que ça allait le faire et que le candidat inspirait la confiance.

C’est un meublé donc à priori moins risqué, non?

Je suis preneur de toute réponse, mais ne me traitez pas de fou smile

Dernière modification par JMeuret (23/07/2023 11h06)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), locataire, revenus


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#2 23/07/2023 11h22

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Je trouve le procédé décrit dans le titre un peu extrême.. "pendre un locataire sans revenu"

Blague à part, vous avez raison d’écouter parfois votre bon coeur pour laisser une chance à un dossier atypique.. bien que faire du sentiment ne soit pas toujours le meilleur conseiller pour le business..

Peut-elle obtenir une garantie visale ? Si elle n’a pas la nationalité française, vous êtes peut être légitime à lui demander une preuve de cette "bonne santé financière" qu’elle ne peut pas prouver par des fiches de paie.. donc par un relevé de compte ? Ce n’est peut être pas légal mais bien consciente que son dossier n’est des plus simple à défendre, elle doit aussi se montrer convaincante.

Vous êtes sur du meublé, ce sera effectivement plus simple que du nu mais les mauvais payeurs ou squatteurs sont toujours difficiles à déloger. Pour les quelques histoires entendues autour de moi, la protection qu’offre le garant est bien limitée et ne vous évite pas de longs procès.

Heureusement, le tableau n’est pas toujours si noir et vous pouvez discuter intelligemment avec cette potentielle locataire pour clarifier quelques zones d’ombre et obtenir des indices sur sa stabilité financière.

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#3 23/07/2023 11h29

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Split a écrit :

Je trouve le procédé décrit dans le titre un peu extrême.. "pendre un locataire sans revenu"

Oh non! J’ai pas fait ça!  je peux même pas l’éditer. En plus avec la première phrase du topic on pourrait croire que je l’ai fait exprès

Pour les économies, c’est vrai que je me suis dit qu’à sa place j’aurais pas hésité à apporter une preuve.

Dernière modification par JMeuret (23/07/2023 11h30)


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#4 23/07/2023 11h36

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On loue pour obtenir un revenu et/ ou rembourser ses traites tout en essayant de minimiser les risques, je passerais mon chemin sans hésitations….

La base, c’est quand même que le candidat puisse payer et si cela n’est pas le cas, qu’on puisse se retourner vers un garant ou autre organisme.

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#5 23/07/2023 12h25

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Très compliqué de vous aider sans avoir un ressenti. Je resterai très méfiant sur cette candidate car ne pas avoir de revenu et être à l’aise me mettent le doute. Demandez à avoir les informations sur le garant, salaire,  feuille d’impôt, demandez s’il pourra venir signer la caution (on peut cela à distance mais vu son cas, je n’accepterai pas quelqu’un qui ne peut pas venir).

Demandez aussi un dépôt de garantie maximum et voyez si cela pose souci. Si vous avez le moindre doute, refusez la candidature.

Cela m’arrive régulièrement de louer à des personnes sans revenu (étudiants étrangers notamment), ce n’est qu’au feeling. Actuellement je dois en avoir une dizaine avec qui ne n’ai pas de caution et cela se passe très bien.


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#6 23/07/2023 12h27

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INTP

Bonjour JMeuret,

La faute de frappe m’a bien fait rire!

Pour ma part cela m’est arrivé de prendre un locataire sans revenu immédiat car il venait de s’installer à Toulouse. Cependant j’avais insisté pour avoir une garantie visale, il me semble (à vérifier sur le site) que les moins de 30 ans originaires d’hors UE mais avec un titre de séjour sont éligibles.

Le garant physique qui est un ami, c’est dangereux tout de même, les amis peuvent vite ne plus en être.

Au final, le locataire est resté trois ans, aucun incident de paiement et par ailleurs plutôt sympa.

Donc pour ma part je n’abandonnerais pas immédiatement la piste si la candidate est éligible visale.

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#7 23/07/2023 12h31

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On vous sent sous le charme, je ne suis pas certain que ce paramètre doive intervenir …

JMeuret a écrit :

Elle a l’air honnête quand elle dit qu’elle dit que ce milieu est très en demande et qu’elle va trouver rapidement, qu’elle a d’ailleurs plein d’entretiens

Elle parle comme pour un entretien d’embauche, rien de plus normal.

JMeuret a écrit :

qu’elle a beaucoup d’économies (sans en dire plus)

Demandez les relevés de comptes. Beaucoup d’économies c’est subjectif, 1000 € est peut-être beaucoup pour elle, 10000 € c’est mieux, au delà ça commence à être beaucoup. Si c’est du cash, le beaucoup devrait vous alerter.

JMeuret a écrit :

et qu’elle a un garant qui gagne beaucoup (un copain).

Fiches de salaire du garant.

JMeuret a écrit :

Un discours bateau me direz vous, mais elle avait vraiment l’air de penser ce qu’elle disait et inspirait la confiance.

Ben oui, puisque vous être charmé, soyez objectif et allez au but en faisant les paperasses d’un candidat à la location.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#8 23/07/2023 13h15

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Bonjour,

Il existe une liste des documents que vous avez le droit de demander au candidat. Cette liste vous autorise à demander l’avis d’imposition du garant afin de vous assurer que ce garant a sa résidence fiscale en France. Il me semble risqué de signer le bail si le garant est hors de France.

Comme l’a évoqué lachignolecorse, demandez impérativement à rencontrer physiquement le garant, pour vous assurer qu’il n’est pas trop éloigné géographiquement.

D’autre part, à la demande du locataire, il est possible que celui-ci paye un an de loyer à l’avance lors de la signature du bail. Dans ce cas, il n’est pas possible de demander un dépôt de garantie au locataire.

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#9 23/07/2023 13h31

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J’ajouterai que je n’impose pas les documents que je demande. Les gens organisés arrivent avec les 3 dernières fiches de salaire et leur avis d’imposition (y compris ceux de la caution). Ceux qui viennent sans rien… étrange. D’autant plus qu’on trouve tout ce qu’on veut sur le net (fausses fiches de salaires,  faux avis d’imposition etc).
Pour les cas difficiles (français sans travail par exemple), je leur demande de me fournir tous les documents qui pourraient me mettre en confiance et assez souvent… je n’ai plus de nouvelle. Vous ne pouvez par exemple pas demander la preuve que la personne possède de l’argent sur un compte.


Faire et laisser dire

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#10 23/07/2023 17h23

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Si on considère que c’est une locataire comme une autre, ça ne me choque pas qu’on puisse louer à une personne sans revenus (étudiant ou jeune diplômé), mais il faut alors appliquer les précautions habituelles, et notamment demander un garant, et vérifier soigneusement la fiche d’impôt du garant (et vérifier son authenticité bien sûr), en plus de toutes les autres pièces qu’il est d’usage de demander. il faut de plus demander impérativement d’avoir le garant présent physiquement le jour de la signature du bail, pour la signature de l’acte de cautionnement et pour certifier avoir reçu un exemplaire du bail. Vous aurez expliqué à la candidate comment vous avez déjà fait payer un garant à coup d’huissier, comment ça a été désagréable pour tout le monde, et vous aurez fini votre anecdote par "écoutez, nous semblons bien nous entendre, et j’espère donc ne jamais avoir à en arriver là, mais sachez que si c’est nécessaire, je sais faire, et que je n’hésiterais pas une seconde. Nos relations resteront cordiales tant que le loyer sera payé, mais s’il cesse de l’être, ça va se gâter. Pour que nos relations restent cordiales, il suffit de payer le loyer. Sinon, vous découvrirez que je sais aussi être très désagréable. Logiquement, si vous payez votre loyer, cela devrait être la dernière fois que je parle de ce sujet.".

JMeuret a écrit :

elle pourrait améliorer le bien, c’est d’ailleurs son métier… enfin… presque!

A priori, ça n’a aucun rapport avec sa qualité de locataire. Mais si elle le met en avant et si vous y trouverez un intérêt, les questions sont :
CV, diplôme, prouvant ses dires ?
Que compte-t-elle faire exactement comme travaux dans cet appartement ?
Quelle ristourne de loyer va-t-elle vous demander en échange ?
Quand un locataire a des idées de déco, ça peut conduire à des choses bien, et à des choses beaucoup moins bien, comme de réclamer des ristournes de loyer pour des travaux que le bailleur n’a pas demandé et ne trouve pas nécessaire.

Hamsterre a écrit :

paye un an de loyer à l’avance

Idée qui fait plaisir quand on la dit, surtout à la radio. On se sent manifestement fier d’avoir trouvé une aussi bonne idée. Ca n’a aucune efficacité.

Premièrement, pour la mettre en œuvre efficacement, il faut l’écrire correctement dans le bail. Ce n’est pas "un an d’avance" comme dit à la radio, c’est :
"périodicité du loyer : un an
paiement à terme à échoir."
Ainsi, effectivement, le locataire doit payer un an de loyer au début du bail.

Le lendemain, le locataire envoie au bailleur une LRAR "Conformément à l’article 7 de la loi de 1989, je demande à bénéficier dès maintenant du paiement mensuel du loyer". Le bailleur doit alors lui rembourser 11 mois de loyer. En effet, la loi ne dit pas du tout que c’est à l’échéance du terme en cours que le locataire verra sa demande aboutir, donc, la loi dit que le locataire peut faire cette demande à tout moment et que cette demande doit être satisfaite sans délai. Pour autant, puisque le paiement redevient mensuel, mais toujours à terme à échoir, le premier mois reste dû, le bailleur ne doit donc rembourser "que" 11 mois de loyer. Le bailleur peut alors, par LRAR en retour, demander le paiement de 2 mois de dépôt de garantie, et le locataire ne peut s’y opposer non plus ; le bailleur n’aura donc "que" 9 mois de loyer à rembourser. Bref, c’est un jeu de cons, qui a beaucoup de chances de mal finir. Ce jeu a été initié par le bailleur qui a cru malin de demander un an de loyer.

Qui plus est : même si le locataire ne fait pas valoir son droit au paiement mensuel et continue à payer chaque année une année entière de loyer à terme à échoir : so what ? Où est la garantie ? 2 mois par an (les 2 derniers mois de la période annuelle), le bailleur se retrouve avec moins d’argent du locataire que s’il avait fait un bail normal, puisqu’il ne reste que moins de 2 mois de loyer d’avance, et zéro dépôt de garantie. Et si le locataire ne paie pas au début de l’année suivante, ça va être un impayé tout aussi pénible à traiter qu’un impayé normal, si ce n’est plus ; car, si ça doit aller devant le juge, il sera probablement peu clément avec un bailleur qui a demandé un an de loyer d’avance. Au total, le bailleur n’est donc garanti de rien du tout.

Subjectivement : vous semblez être tombé sur une belle parleuse, mais je suppute qu’elle n’hésite pas enjoliver la réalité quand c’est nécessaire. D’où : demander les documents qui prouvent, et les vérifier. Ou encore mieux : laisser tomber ce profil qui est objectivement risqué.

Dernière modification par Bernard2K (23/07/2023 17h42)


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#11 23/07/2023 17h47

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Si elle a entre 20 et 30 ans, elle est éligible à Visale. Personnellement,  ça me rassure beaucoup plus qu’un garant désormais. C’est notamment beaucoup plus facile à mettre en oeuvre en cas d’impayés pour des  sommes modestes.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#12 23/07/2023 18h18

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Sujet intéressant.

D’après mon expérience ( qq centaines de locataires différents )

Je préfère une personne qui ne travaille pas et un garant très solvable.

J’ai jamais eu d’impayé en 10 ans.
J’ai eu 3 locataires à problèmes qui ne payant pas leurs loyers = je me retourne vers le garant qui a chaque fois , à payer le loyer ! Le garant sait qu’il est solvable et ne veut pas jouet à ce jeux.

Un cdi devient très facilement obsolète de nos jours.
Une personne peut bénéficier des aides et vivre correctement en France.
Devenir assisté et ne plus payer son loyer.

Le garant est la.

Personnellement je prends CDI ET GARANT ou autre + garant.

Le garant doit être très solvable sinon j’en prends 2 ou 3 ( parents des 2 locataires par exemple )

Jamais de CDI seul.

En revenant en arrière je n’aurais jamais changer cela a ma gestion.

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#13 23/07/2023 18h25

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Je pense que cette personne essaye de vous faire du charme pour mieux vendre son dossier et vous endormir : restez ferme, demandez les preuves de ses économies, les documents du garants et faites comme si c’était un locataire lambda.

Je vois sans doute le mal partout, mais ça pourrait être une péripatéticienne et son garant est son mac ?


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#14 23/07/2023 18h29

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Pour répondre à Tlaloc, à propos du garant : j’avais assisté une fois à une présentation de la NEF. Ils disaient que, pour prêter à un créateur d’entreprise, la banque demandait à ce que la famille proche se porte caution. Ils disaient que ce cautionnement, au-delà de la seule garantie bancaire, apportait beaucoup de solidité au projet, pour des raisons humaines : les proches se portent garants donc ils prouvent que cette personne est fiable, qu’elle a un entourage qui croit en lui. Ces proches aident à améliorer le projet de création d’entreprise, directement, par leurs remarques, questions, coups de main. Indirectement aussi : le créateur d’entreprise améliore d’autant son projet qu’il ne veut pas mettre ses proches dans la panade ; il ne veut pas les décevoir non plus.

Là, c’est un peu l’idée aussi. Un garant, au-delà du simple mécanisme de la caution, c’est une personne humaine qui connaît votre locataire et qui croit suffisamment en lui pour s’engager comme caution. A priori, si le locataire était totalement non fiable, il ne trouverait personne pour se porter caution pour lui. Réciproquement, un locataire qui a deux sous de sens moral fera en sorte que le garant ne se trouve pas dans la panade par sa faute, donc ça lui fera une incitation morale à payer le loyer. Un garant, c’est aussi une deuxième personne à évaluer. Le lien entre le garant et le locataire vous apprendre des choses aussi. Si vous avez des antennes, rencontrer le garant, vérifier ses documents, entendre comment chacun parle de l’autre, etc., ça devrait vous permettre de mieux cerner si le dossier est risqué ou non.

Au-delà de la facilité de mise en oeuvre : le garant vous apprend des choses, humainement, sur votre locataire. Visale ne vous apprend rien.

Dernière modification par Bernard2K (23/07/2023 23h32)


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#15 24/07/2023 05h47

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Il y a un problème d’approche, vous perdez du temps. Le temps c’est de l’argent et donc, pour ma part, je ne fais jamais de visite avant d’être assez convaincu par le profil financier du garant. Les bons profils n’ont aucun mal à trouver de bons logements rapidement, donc il faut savoir ne pas trop demander de choses ( surtout pas des choses illégales comme j’ai pu le lire plus haut d’ailleurs ) afin de pouvoir les faire visiter au plus vite. Par conséquent, je ne demande jamais de document avant visite ( vous risquez de passer pour un escroc en le faisant) , je me renseigne essentiellement sur le domaine d’activité des parents et sur le fait qu’ils sont propriétaires ou pas.

Si vous opérez dans une zone détendu, il convient naturellement d’être plus souple sur les niveaux de revenus des occupants/garants, mais de là à vouloir faire dans l’humanitaire en vous fiant uniquement à votre "feeling", autant louer directement à une association dont c’est le métier.
Si vous souhaitez passer par Visale, il faut que cela soit défini avant visite, et le candidat doit pouvoir vous fournir un numéro il me semble.

Pour le coup du garant étranger, autant dire que c’est comme si il n’existait pas. Les procédures sont déjà extrêmement longues avec des garants domiciliés et payés en France.

Dernière modification par joe75 (24/07/2023 05h49)

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[+1]    #16 24/07/2023 08h22

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Il y a toujours une part de feeling dans le choix d’un locataire, mais les éléments objectifs restent à considérer prioritairement.
Il m’est arrivé d’avoir des visites de  jeunes femmes venues de pays d’Europe de l’Est, accent et regard charmeur, avec des économies -non prouvées- et un garant pas le parent. La récurrence de la même histoire me laissait imaginer un recette largement partagée.

Sur le feeling lui même : si vous l’avez largement expérimenté avec succès, vous savez avoir une capacité à jauger les gens. Utilisez cette capacité, mais avec modestie.
Les plus grosses arnaques sont pratiquées par des gens à qui l’"on donnerait le bon dieu sans confession".
Mais si c’est une première fois et que vous êtes sous le charme, hum…  objectivez au max et contrôlez les informations et documents qui seront impérativement demandés.

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#17 24/07/2023 10h47

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Idée mais j’ignore si elle est juridiquement valable :
si elle louait aussi auparavant, pourriez-vous lui demander qui était son bailleur précédent ?
Vous auriez ainsi tous renseignements utiles


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#18 24/07/2023 10h57

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Personnellement si j’ai le moindre doute , je prends pas c’est aussi simple que ça ! J’ai déjà refusé des garants avec 5000 euros de revenu pour un T2 de 420 euros !

Pas besoin de se torturer l’esprit plus que ça à mon sens.

Et personnellement, 95% des garants que je prends en compte c’est les parents.

Les histoires de famille compliquées en général ne font pas de bon locataire mais plutôt des assistés sans moral.  ( je généralise je suis brut mais c’est malheureusement une réalité à mon sens )

Dernière modification par cricri77700 (24/07/2023 10h59)

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