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#1 19/04/2022 02h14

Membre (2022)
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Bonjour à tous

Apres moultes recherches et des termes assez vagues dans le bofip je me permets de vos poser mes diverses questions concernant le déficit foncier
Dans le cas d’une location nue dans le but de créer un déficit foncier.

Je risque certainement d’acheter fin de cette année. J’ai lu que les travaux devaient être déduits sur les premiers revenus fonciers. Mais si mes revenus fonciers démarrent en année N+1 ? Comment procéder? Egalement j’ai lu que les travaux ne pouvaient être déduits que sur leur année d’exécution, mais si aucun revenu foncier ? Ou alors dois-je prouver que les travaux n’étaient pas terminés en année N ?

Également je n’ai que 6000€ de revenu imposable. Les travaux peuvent/doivent ils être déduits sur le revenu salarié si je n’ai pas de foncier ?
Suis-je obligé de déduire les travaux sur mon revenu salarié ? Aux vues de ma faible TMI j’aimerai garder le maximum pour le revenu foncier.

Derniere question, admettons 1000€ de revenu foncier, 6000€ de net imposable, 10 000€ de travaux. Dans ce cas de figure, mon déficit foncier n’excede pas les 10700€ mais il est stoppé par mon faible revenu salarié. Est ce que je peux créer une nouvelle fois un déficit foncier en année N+1, ou aurais-je seulement 3000€ à déduire du revenu foncier ?

Merci à tous

Mots-clés : achat, défiscalisation, fiscalité, imposition

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#2 19/04/2022 06h02

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Les règles applicables aux revenus fonciers au réel sont :
- déduction des charges l’année du paiement effectif. C’est la date de paiement qui compte.
- si un bien n’est pas encore donné en location, mais le sera l’an prochain, vous pouvez déclarer des charges foncières sur ce bien même si les revenus fonciers sont nuls. Vous pouvez l’expliquer dans votre déclaration d’impôt : "le bien immobilier sis à telle adresse sera mis en location nue en 2023, d’où la déduction des charges de travaux de ce bien en lignes 221 et 400 de la déclaration n°2044".
- les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu général, seulement de revenus fonciers : donc en l’absence de revenus fonciers ou s’ils dépassent les revenus fonciers, la fraction qui dépasse se reporte. Je suppose qu’il faut tout de même les déclarer dès l’année N, et le report sera fait automatiquement. Par contre ils doivent être déduits prioritairement des revenus fonciers. C’est à dire que c’est la chose à déduire en premier.
- le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700 €, l’année où les dépenses créent ce déficit foncier. L’excédent se reporte. Si le revenu global est insuffisant, c’est reporté dans la limite de 6 ans max, le temps d’atteindre ces 10700 €. Ce n’est pas optionnel, ce n’est pas négociable. Même si ça rapporterait plus que le déficit soit déduit des revenus fonciers (on économise IR +PS et pas seulement l’IR), il y a forcément cette imputation à 10700 € sur le revenu global. La seule solution pour l’éviter est de lisser les travaux dans le temps, pour qu’ils ne dépassent pas les revenus fonciers, pour éviter de créer du déficit, mais ce n’est évidemment pas possible de repousser les travaux initiaux -ceux qui sont indispensables avant la première location).

Cas d’école :
2022 :
revenus fonciers 0
revenu global 6000
intérêts d’emprunt 1000
travaux 20000

Les intérêts d’emprunt n’étant pas déductibles puisqu’il n’y a pas de revenus fonciers dont les déduire, ils se reportent. Les travaux génèrent un déficit foncier de 20000 €, dont 6000 seulement trouvent à s’imputer sur le revenu global (revenu imposable cette année-là : zéro).
Se reportent donc : 4700 € de déficit à imputer sur le revenu global ; 9300 € de déficit normal ; 1000 € d’intérêts d’emprunt qui sont prioritaires à imputer sur les revenus fonciers.

2023 :
revenus fonciers 9000
revenu global 30 000
intérêts d’emprunt 1000
travaux 1000
autres charges 1000
résultat :
les intérêts d’emprunt de l’an précédent et de l’année actuelle sont prioritaires dans la déduction des revenus fonciers.
9000 moins intérêts d’emprunt 2000 = 7000 €.
moins charges 2000 = 5000 €
moins déficit normal reporté 9300 = 0 de revenus fonciers, reste 4300 € de déficit à reporter sur 2024.
De plus, votre revenu global est de 30000 - 4700 = 26300 €. Les 10700 € à imputer sur le revenu global sont donc entièrement consommés dès la deuxième année.

Notez bien que :
- vous présentez d’emblée le cas le plus compliqué, avec zéro revenus fonciers la première année et des revenus globaux insuffisants pour absorber les 10700 €. Forcément, c’est un peu compliqué à comprendre. Mais tout est dans mes explications ci-dessus (et dans le bofip :  RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr pour les revenus fonciers et IR - Base d’imposition - Détermination du revenu brut global - Modalités d’imputation et de report des déficits | bofip.impots.gouv.fr pour le mécanisme spécifique du report des 10700 € lorsque le revenu global est insuffisant l’année N).
- à la rigueur, il n’est pas indispensable de connaître ce mécanisme. Pourvu qu’on déclare les bonnes choses dans les bonnes cases, ce sont ensuite les Impôts qui font les calculs de façon automatisée.
- vous n’êtes pas prolixe sur la raison qui vous amène à un revenu imposable de seulement 6000 €. Laissez-moi vous rappeler que votre carrière et votre revenu salarial doivent être votre priorité. Les revenus fonciers ne sont qu’un à-côté. Il  serait très dommageable pour votre avenir de privilégier les revenus fonciers (sur le mode : "la recherche d’un bien puis les travaux sont plus faciles à faire quand on est au chômage"). A votre âge, votre priorité absolue doit rester l’emploi et le revenu d’activité.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2022 08h19)


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#3 19/04/2022 14h51

Membre (2022)
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Merci Bernard pour ces réponses détaillées. En réponse à vos réponses

Concernant le revenu global insuffisant. Admettons que j’ai suffisamment de travaux etc mais seulement 6000€ de net imposable.
Dans tous les cas de figure j’aurais bien 10700€ de déficit foncier à déduire, que cela me prenne un deux ou trois ans dans tous les cas si je comprends bien votre explication ?

En résumé, que j’ai un revenu locatif ou non la 1ère année, je vais devoir passer à un moment ou un autre au déficit foncier sauf si mes travaux sont inférieurs aux revenus fonciers ? Et dans ce cas j’aurais tout intérêt à déclarer ces travaux lorsque j’aurais un revenu foncier car dans tous les cas ils ne seront pas suffisant pour le déficit foncier, donc autant y gagner en cotisations sociales ?

Et concernant ma situation, j’ai fait un leger abus de langage.
Je gagne actuellement 2200€ net/mois x13, mais heures supp défiscalisées, frais réels etc, je ne suis qu’à 17 000€ net imposable. Soit environ 6000€ dans la TMI 11%. Ma question est la suivante. Si j’ai 10700€ de déficit foncier à imputer, est ce qu’il s’arrête au dernier euro de la tranche à 11% ? (Soit 6000€ environ ) ou est ce que la tranche non imposable est également déduite ? (Ce qui n’a pas d’intérêt..)

Merci !

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#4 19/04/2022 15h04

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bonjour,

votre déficit foncier ne s’ impute que sur les revenus fonciers.
votre salaire n’intervient pas dans l’imputation du déficit foncier.

Année N :400 x12 loyers : 4800 de loyers

et la vous pouvez imputer les travaux.
si vous avez 15000 euros de travaux .

4800 - 4800 :0 de revenus fonciers

reste 10200 euros à reporter sur l’année N+1.

Année N+1 : 4800 euros de Loyers
4800 -4800 : 0 de revenus fonciers

reste 5400

Année n+2 : 500 x12 =6000  de loyers

revenus fonciers : 6000 -5400 =600 de revenus fonciers

à ajouter à votre revenu.

avant la prise en compte des tranches d’impositions.

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[+1]    #5 19/04/2022 19h36

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Badgone : relisez mes explications, tout y est.

Faites des efforts pour assimiler le vocabulaire et pour être précis. Vous dites "passer au déficit foncier" comme si c’était extraordinaire ou bien le résultat d’un choix.

Le déficit foncier, ce sont des revenus fonciers négatifs. Ni plus ni moins. Donc, vu les travaux que vous envisagez de faire, vous serez forcément en déficit foncier.

La première année, vous avez 0 € de revenus fonciers mais X € de travaux, donc vous avez des revenus fonciers nets de 0 - X = -X €, donc vous avez X€ de déficit foncier.

Tof91 : votre explication est fausse. Dès lors qu’il y a un déficit foncier, il s’impute forcément à hauteur de 10700 € sur le revenu global imposable. C’est la base.


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#6 19/04/2022 20h00

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Bonjour à tous

Effectivement Tof91 votre explication est fausse comme l’a dit Bernard2k

Oui Bernard j’ai bien compris mais je veux être certain de ne pas avoir oublie un détail. Mais comme vous le dites 0 - X = -X de deficit foncier, mais ce déficit foncier est il déductible du net imposable globale, ou seulement de la partie net imposée (sous entendu net imposé (6000€ dans la TMI 11%) < 10700€ du déficit foncier, mais net imposable 17000€ > 10700€ du déficit foncier ?

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#7 19/04/2022 20h08

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A ma connaissance, ça s’applique sur le net imposable. Le "net imposé" n’existe pas. Vous venez de l’inventer. Cela dit, il n’est pas complètement impossible qu’il y ait des dispositions spécifiques pour les bas salaires et que je ne sois pas au courant.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2022 20h45)


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#8 19/04/2022 22h21

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Badgone

Il y a un excellent exercice à faire pour comprendre :
1) vous remplissez une 2044 papier / pdf avec vos données estimées en suivant la notice + le post de Bernard
2) vous reportez tel qu’indiqué sur la 2044 sur le simulateur IRPP / 2042 du site des impots
3) vous complétez la simulation en remplissant toutes les cases vous concernant

Vous aurez non seulement compris le fonctionnement, mais une estimation relativement précise de votre fiscalité réelle, sur la base de vos hypothèses.

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[+1]    #9 20/04/2022 05h59

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Oui, les déclarations 2042 et 2044 sont disponibles en ligne et elles sont accompagnées de notices très bien bien faites. Si on passe une paire d’heure à y entrer les chiffres prévisionnels de l’investissement envisagé pour bien comprendre comment ça fonctionne, après on a tout compris. Mais c’est un peu de travail.


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