Détermination de la surface habitable : enjeux pour une rénovation et une division immobilière
Cette discussion porte sur la détermination précise de la surface habitable d'une maison ancienne en vue d'une rénovation et d'une division en plusieurs appartements. Un membre, bed43fr, souhaite acquérir une maison estimée à 350 m² par le vendeur, mais s'interroge sur la surface réellement déclarée aux autorités. Les participants abordent la question de la garantie de la surface, soulignant l'absence d'obligation de déclaration précise de la surface habitable pour les maisons individuelles, contrairement aux appartements en copropriété soumis au mesurage Carrez.
La discussion met en lumière les difficultés liées à l'obtention de données fiables sur la surface déclarée. Le recours à un géomètre pour une certification est suggéré, mais bed43fr indique l'absence de plans anciens. Les membres évoquent différentes sources d'information potentielles, telles que le cadastre et les impôts, mais soulignent leur imprécision. La mesure directe à l'aide d'un mètre laser est conseillée pour obtenir une évaluation précise. La discussion aborde également la problématique de la cohérence entre la surface mesurée et la surface déclarée pour le calcul des impôts fonciers.
Un point important concerne les implications réglementaires de la rénovation et de la division de la maison. Le projet de division en sept appartements soulève la question des autorisations administratives nécessaires (permis de construire ou déclaration préalable). Les participants débattent de la nécessité d'une demande d'autorisation en fonction de la variation de surface habitable, et mettent en évidence l'importance de la réglementation liée aux secteurs protégés et aux Architectes des Bâtiments de France (ABF). La discussion souligne la complexité des procédures administratives et les délais potentiels liés aux demandes d'autorisation.
Enfin, la discussion met en évidence les difficultés pratiques rencontrées lors de la négociation immobilière, en particulier la résistance de certains vendeurs à fournir des documents précis sur la surface habitable, et les divergences potentielles entre la surface annoncée et la surface réelle. Les membres partagent leurs expériences personnelles, soulignant les incertitudes et les risques associés à l'achat et à la rénovation d'un bien immobilier ancien.
Des questions relatives à l'aménagement d'une cave en espace habitable sont également abordées, soulignant la distinction entre surface habitable et surface au sol et leurs implications pour la valeur d'un bien immobilier.
Bonjour
Dans le cadre d’une vente d’une maison sur 3 niveaux le vendeur m’annonce une surface habitable de 350m².
Qui peut me confirmer que ces 350m² sont bien déclarés ? (mairie? impôts? cadastre? notaire?)
Avant de faire une offre je voudrai être sûr que la maison n’est pas déclarée par exemple à 300m² avec 50m² de greniers non déclarés.
Mots-clés : loi carrez, surface, vente
Hors ligne
Bonjour
j’aurais bien proposé document d’un géomètre certifié Carrez fourni par le vendeur
Hors ligne
Le métrage de surface Carrez n’est obligatoire que pour les appartements et maisons en copropriété.
Sinon, la surface annoncée peut être mesurée "à l’arrache" (dans votre cas, une maison que je suppose individuelle).
Vous pouvez déjà mesurer la surface extérieure avec les outils en ligne du cadastre, et voir si c’est cohérent (les murs réduisant la surface habitable par rapport à la surface construite, plus ou moins selon leur épaisseur, mais ça donnera un bon ordre de grandeur).
Cela dit, vous auriez intérêt à demander les plans au vendeur, s’il les a encore, vous pourrez calculer la surface vous-même.
Hors ligne
C’est une maison construire en 1800 il a certainement pas les plans.
Pourquoi je demande ça : en fait je voudrais diviser la maison en 7 appartements mais sans changer la surface habitable (pour ne pas avoir à déposer de demande de travaux ou de permis de construire car je voudrais éviter d’avoir à me fader les ABF, nous sommes en secteur protégé), mais pour ne pas changer la surface habitable il faut la connaître.
Et puis j’imagine que quand les impôts fonciers vont tomber il faudra qu’ils soient en règle avec la surface déclarée, si le proprio précédent n’avait que 200m² déclaré pour ne pas payer trop d’impôts je serai marron.
Hors ligne
Bonjour,
Le plus simple : vous visitez avec un mètre laser et vous mesurez vous même, ça vous prendra peut-être 1/2h et au moins vous savez précisément ce que vous achetez et vous savez quoi déclarer indépendamment du vendeur.
Cordialement,
Eric
Hors ligne
Bonjour,
Il n’y a pas "des" mais "un" seul ABF ; si ce qui justifie le "secteur protégé" est en réalité un périmètre centré sur votre bâtiment => autorisation au titre du code de l’urbanisme et du patrimoine y compris pour des travaux intérieurs.
Sinon (je suppose que vous êtes dans ce cas 
?), sauf à ne rien modifier à l’aspect extérieur, RAS. Mais vous allez peut être bien changer des fenêtres, repeindre des volets , => autorisation (DP sans doute).
NB : en cas de changement de destination : => autorisation également, même en ne touchant à rien, le notaire devrait de toute manière au moins vous alerter pour émettre les conditions suspensives.
NB 2 : en périmètre ABF, il n’y a jamais prescription en cas d’oubli de déclaration, et attention en cas de revente.
Hors ligne
EricB a écrit :
Le plus simple : vous visitez avec un mètre laser et vous mesurez vous même, ça vous prendra peut-être 1/2h et au moins vous savez précisément ce que vous achetez et vous savez quoi déclarer indépendamment du vendeur.
Ce n’est pas le problème, j’ai visité la maison 2 fois, j’ai un mètre laser, je connais exactement la surface habitable, j’ai toutes les dimensions au cm près, mais je cherche à savoir quelle est la surface "déclarée", pour savoir si je devrais faire une déclaration de travaux (ou permis de construire) pour la rénovation.
Iqce> oui je suis en secteur protégé, je ne cherche pas à court-circuiter les ABF, je cherche à savoir quel type de demande je devrais faire, et pour ça j’ai besoin de connaître la surface habitable déclarée non? Car j’ai lu sur le net que si >20m² PC (et là j’en prends pour 4 mois avec l’ABF), entre 0 et 20m² demande de travaux (2 mois pour consultation ABF je crois) et si 0m² créé pas de demande à effectuer (donc pas de délais supplémentaires).
Après je suis novice, il y a peut-être des trucs que je n’ai pas compris.
Hors ligne
1 #8 14/09/2020 18h23Bonjour,
comme dit plus haut, vous n’achetez pas en copropriété, donc aucune garantie de superficie ne vous est du par le vendeur et l’information de la superficie ne figure donc jamais dans les actes de vente.
Il n’y a que le service des impôts à mon avis (cadastre) qui pourrait vous donner une réponse dans la mesure où la taxe foncière du bien est déterminée en fonction de la valeur locative du bien, elle-même dépendant justement de la surface au sol des pièces.
Ce serait l’occasion de vérifier si la taxe payée par l’actuel propriétaire correspond à la surface actuelle du bien.
En pratique, ça risque d’être compliqué de joindre le bon interlocuteur qui puisse vous donner toutes les infos utiles…
Hors ligne
bed43fr a écrit :
…
Iqce> oui je suis en secteur protégé, je ne cherche pas à court-circuiter les ABF, je cherche à savoir quel type de demande je devrais faire, et pour ça j’ai besoin de connaître la surface habitable déclarée non? Car j’ai lu sur le net que si >20m² PC (et là j’en prends pour 4 mois avec l’ABF), entre 0 et 20m² demande de travaux (2 mois pour consultation ABF je crois) et si 0m² créé pas de demande à effectuer (donc pas de délais supplémentaires).
Après je suis novice, il y a peut-être des trucs que je n’ai pas compris.
Non, si vous êtes en zone U du PLU ce qui me semble évident, vous pouvez faire une DP jusqu’à 40m2, en résumé. L’avis de l’ABF est en général très simple et rapide à obtenir au niveau de l’instruction, surtout si vous avez pu échanger avec lui en amont. Après cela dépend surtout pour les délais du service instructeur.
Hors ligne
Mais 40m² par rapport à quoi ?
Je n’ai pas l’intention d’agrandir la maison est-ce que ça signifie pour autant que la surface habitable ne change pas ?
Hors ligne
Je viens de consulter le cadastre et dans les références il est écrit :
Contenance cadastrale : 320 mètres carrés
Sachant que le terrain sur lequel est bâtie la maison de ville ne dépasse pas les 200m².
Quand on fait des aménagement intérieurs, est-ce que c’est cette "contenance cadastrale" qui est prise comme référence pour savoir si on doit faire une demande de travaux, un permis de construire ou rien du tout?
Hors ligne
Tout est dans le code de l’urbanisme ; lorsque vous déposez une demande d’autorisation, c’est du régime dit "déclaratif". Donc le pétitionnaire déclare (ce qu’il veut s’il est malhonnête), l’administration contrôle et le cas échéant dresse PV pour travaux sans autorisation (puisque la réalité ne corresponds pas à l’autorisation accordée) et éventuellement pour travaux non autorisables (donc avec remise en état).
Pour les surfaces à prendre en compte dans la réalité, il faut vous référer au code de l’urbanisme : sans vous perdre dans les calculs de surface de plancher (et puis zut j’ai posté plusieurs fois sur le sujet sur ce forum avec les liens qui vont bien), si vous déposez en tant que personne morale (par ex : SCI) => architecte ; si votre bien fait plus de 150 m2 habitable ce qui me sembla largement le cas et que vous êtes une personne physique => architecte.
Pour votre message au dessus, comme je ne connais pas votre projet c’est quand même à vous dans tous les cas à le décrire : donc 40 m2 "par rapport à quoi" : c’est vous qui savez ce que vous possédez et voulez faire. Un lien bien fait, revenez vers moi si ce n’est pas clair : Une déclaration préalable jusque 40 m2 au lieu de 20 m2 : la réforme des extensions, c?est parti ! - Tout savoir sur la réglementation et l’urbanisme
NB : c’est très bien de se renseigner, je suis d’accord 
ce n’est jamais du temps perdu. Mais le morceau me semble "gros" pour quelqu’un qui débute, un 1er achat plus facile serait peut être préférable
Hors ligne
Merci pour le lien mais j’en ai lu des dizaines sur le même sujet mais le cas de la division est très rarement traité.
L’agent immo m’annonce 350m², le cadastre me dit 320m², mes relevés au laser me donnent 306m² pour les appartements (que je vais diviser en 5 apparts avec création de quelques cloisons donc on devrait tomber à 300m²) et environ 30m² pour les parties communes. Total habitable : 330m²
Si c’est du déclaratif tant mieux, je n’aurai qu’à prendre des photos de l’existant pour preuve que je n’ai fait qu’aménager des pièces de vie existantes.
Je vais prendre rendez-vous avec le service instructeur à la mairie mercredi, je verrai bien ce qu’ils me disent (cadastre impossible à joindre, l’accueil me dit qu’ils sont débordés).
Dernière modification par bed43fr (21/09/2020 17h20)
Hors ligne
1 #14 21/09/2020 09h29Je continue à ne pas bien comprendre vos réponses ; je n’ai jamais rencontré de service certificateur en mairie ; un service instructeur peut être ?
La division est bien traitée, c’est juste que vous devez comprendre que "ce qui n’est pas interdit est autorisé" : lisez le code, si vous n’êtes pas en secteur ABF du point de vue de l’urbanisme et du patrimoine vous n’êtes tenu à rien.
En revanche si vous rajoutez "40 m2" ou si vous modifiez l’aspect extérieur (façade, ouvrants, toit…)=> autorisation.
Les photos n’ont aucune utilité ; avec photoshop on fait ce que l’on veut, ce n’est pas un élément de preuve pour le déclarant.
En cas de contrôle, on mesure la surface de plancher comme indiqué dans le code, c’est tout…
Hors ligne
Oui "instructeur" par certificateur, lapsus corrigé merci
Hors ligne
La contenance cadastrale n’est pas la surface de la construction mais la surface totale de la parcelle sur laquelle existe la construction (cette superficie inclue donc, s’il y en a, le terrain autour, jardin….)
Hors ligne
Bonjour, je post ici; avec un sujet qui me touche relatif à la surface carrez et à un pièce dite "habitable" et comptée en surface habitable: il s’agit de la cave de ma maison mesurant 55m2 et d’une hauteur de 2m30, bien rectangulaire mais sans fenêtre forcément. Mon projet et de l’aménager, couler une dalle, mettre un faux plafond avec spot et créer un escalier pour y faire une salle de jeu (billard…) et débarras dans un premier temps. biensûr elle est ventilée électriquement.
Sera-t-elle ensuite comptée comme surface habitable dans un prochain futur projet de vente ou pas? Le prix au m2 sera-t-il le même que le reste de la maison?
Au pire je pourrais agrandir le passage au niveau de l’escalier sur 2m2 pour qu’il y ait plus de jour sur un côté de la cave?!
Hors ligne
En principe, la surface « carrez » ne se calcule qu’en copropriété. La surface « habitable » (loi Boutin) ne prends pas en compte les pièces enterrées.
Vous pouvez du reste mesurer votre cave et la considérer comme « surface au sol ».
Hors ligne
Bed43
Ou en etes vous sur votre division ?
Pour certifier une surface habitable, Carrez, c’est un Géomètre, le reste n’a aucune valeur juridique. Voir avec le centre des impôts , ben non c’est déclaratif, donc les impôts vous taxent en fonction des m² déclarés lors de l’instruction.
On ne peut donc prétendre que les m² d’une taxe sont une valeur gravé dans le marbre.
IQCE a déjà tout dit sur le reste, l’ABF n’intervient que sur l’enveloppe, etc… mais je rajouterai :
Pour information, L’ABF peut intervenir en intérieur pour des biens mobiliers ou immobiliers déclarés monument historique. Par exemple une cheminée, une tenture mural, une porte, un tapis, une pièce habitable, un lit…
L’ABF est très rapide dans ses décisions, ca prend pas 4 mois, mais comme dis IQCE faut anticiper. Les voir est très constructif et gains de temps. Par contre si vous voulez ne pas déclarer juste pour éviter les ABF, ou pour gagner du temps, vous risquez de déclencher les foudres du conservateur en chef, et là bon courage.
Appartements :
Si vous partager en 7 appartements sans augmenter la surface, vous devrez techniquement diminuer de la surface. Ou alors l’immeuble est tellement bien fait que toutes les distributions fluides sont convergentes, les escaliers réglementaire pour 7 appartements (évacuation) avec la sécurité qui va bien (enveloppe, désenfumages, etc.)
Le problème pourrait venir avec Enedis lors de la construction du réseau de distribution. Eux vont vous demander la Déclaration préalable ou PC. Car 7 appartements c’est pas simplement la division d’un compteur. Et Enedis est plus rigoureux que notre administration.
Pascal
Dernière modification par bascarol (02/01/2021 11h28)
Hors ligne
En fait j’ai laissé tomber ce projet, trop couteux et complexe pour un premier investissement. Mais concernant ces histoires de surface j’en étais resté au fait que tant qu’on ne créait pas de surface supplémentaire la surface habitable était celle qu’on déclarait effectivement.
Hors ligne
Juste pour vous partager mon expérience sur les histoires de surface, j’étais confronté à une vente où le propriétaire m’a fourni plusieurs documents. Lors de la consultation des documents la surface oscillait entre 260 et 320m2 sur Toulouse proche métro en R+1 avec des combles accessibles et partiellement aménagés.
Quand je voulais proposer de faire passer un expert Carrez, le vendeur m’a clairement dit NON. Du coup, la vente s’est arrêtée. Les propriétaires surtout ceux échaudés par des promoteurs après des premières propositions fumantes, ne sont plus prêts à faire des efforts.
Comme d’habitude entre la théorie et la pratique, il y a la vraie vie!
Hors ligne
Membres
