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#1 10/06/2023 21h23

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Bonjour,

Je suis en train de vendre ma résidence principale dans une grande ville en France. Jusqu’ici tout se passait très bien. l’acheteur avait eu son emprunt et la signature de l’acte de vente définitif était prévu la semaine prochaine.

Sauf qu’il y a quelques jours, l’agence immobilière nous appelle pour nous indiquer que le syndic a transmis un rapport d’audit structurel au notaire. Ce rapport indique qu’il faut entreprendre des démarches et possiblement des travaux ce qui consitute un vis caché et rend la vente caduque. L’acheteur peut librement se retracter ou négocier une baisse de prix.

Voici le déroulé des évenements :

- En Octobre 2022 un des copropriétaires indique au syndic qu’il a une fissure dans sa cave. Et bien qu’elle semble ancienne, cela l’inquiète un peu. Dans la foulée, le syndic se rend sur place avec un expert et nous indique qu’il est préférable de faire un audit structurel de l’immeuble et qu’il y aura un appel de fond exceptionnel. Cependant il n’y a pas d’AG exceptionnel le devis est validé tacitement.

- En décembre 2022 l’expert passe sur place. Il visite tous les appartements, les parties communes et la cave du copropriétaire (ou la fissure principale avait été détectée). Oralement il nous indique qu’il y a rien de grave que l’immeuble n’est pas en péril, qu’il faut simplement monitorer la fissure et qu’il va faire un rapport qu’il enverra au syndic.

- En janvier 2023. L’expert finalise son rapport et l’envoie (selon ses dires) au syndic par "we transfer". (Nous ne sommes pas mis au courant de cet envoie et de la finalisation du rapport).

- En Mars 2023 nous signons le compromis de vente avec les acheteurs en agence sans la présence des notaires. C’était très chaotique et très mal organisé pour le coup.
Nous avions fourni au préalable les documents de l’appartement (diag etc…) ainsi que les documents demandés par l’agence (PV d’AG, appels de fonds etc …). Le syndic avait fourni aussi un certain nombres de documents de la copro directement à l’agence ou au notaire (mais je ne les ai pas vu passer et nous ne les avons pas reçu le jour de l’acte).
Le syndic a notamment fourni un Pré-daté qui indique en Mars 2023 que l’audit structurel est "non commencé. Alos que l’expert était passé en décembre 2022 et avait émis son rapport en janvier 2023. J’ai intérrogé le syndic à ce sujet cette semaine mais ce dernier m’indique qu’il n’était pas au courant que l’expert était déjà passé en Mars ce qui parait hautement improbable (sachant qu’il était le commanditaire de cette expertise et qu’il en avait fait la demande en octobre 2022).

De notre coté nous n’avons pas penser à parler de l’audit structurel avant ou pendant la signature ni fourni aucun papier à ce sujet (car nous n’en avions aucun en notre possession). Nous étions persuadés que le rapport avait été envoyé au syndic depuis longtemps et qu’il ne mentionnait aucun travaux. Sinon ce dernier nous en aurait fait part.
Ca allait dans le sens de ce que m’avait dit oralement l’expert et ça me paraissait donc cohérent (grosse erreur de jugement. Toujours vérifier …)

- En Juin 2023 en prévision de l’acte de vente, le notaire du vendeur demande de nouveaux documents de copropriété au Syndic. Ce dernier lui fournit alors le rapport d’expertise structurelle (sachant que ce dernier était daté de Janvier 2023) en indiquant qu’il ne l’a reçu qu’il y a 2 jours.

- A la vue du rapport, le notaire indique qu’il y a un vice caché car le rapport même s’il indique qu’il n’y a pas de peril immédiat préconise de prendre des mesures conservatoires.
-->Pose de sonde pour mesurer l’évolution de la fissure pendant 2 mois
--> Puis passage d’un bureau d’étude géotechnique
--> Travaux de consolidation si nécessaire selon le rapport du BE.
Selon le notaire, l’acheteur est donc en droit de se rétracter ou de demander une baisse du prix de vente.

- Cette semaine,, l’agence nous indique que l’acheteur souhaite une réduction du prix de pratiquement 10% (ce qui représente une très grosse somme vu la valeur de l’appart).
Dans le cas contraire, elle nous indique que l’acheteur se rétractera. L’agence nous indique également que dans le cas d’une rétractation elle nous attaquera en justice tout comme l’acheteur pour réparer leur préjudice.

- Les vendeurs nous prennent pour des escrocs et pensent que nous avons voulu dissimuler cette fissure.
Et honnêtement ce n’est vraiment pas le cas. Pour moi il n’y avait pas de sujet car nous avions fait passer l’expert et il me paraissait évident que depuis le temps, le syndic avait reçu le rapport et que ce dernier n’indiquait rien de grave sinon il nous aurait mis au courant.
Dans tous les cas j’étais égaement persuadé que ce dernier fournirait le rapport au moment du compromis ou du moins indiquerait qu’il y a un rapport en cours. Ce qu’il n’a pas fait.

Nous avons pris attache avec un avocat spécialiste en immobilier que nous allons voir sous peu pour avoir des conseils.
Nous allons aussi discuter avec notre notaire. Sachant que ce dernier est le notaire de l’agence et ne nous a même pas informé de la situation. Et que quand je l’ai appelé pour en discuter il m’a dit qu’il devait se concerter avec son colègue et me rappeler ce qu’il n’a jamais fait (nouvelle erreur, j’aurais du prendre mon notaire habituel et ne pas céder à l’agence).

Mais en attendant leur réponse voici les questions que je me pose aujourd’hui. Si vous avez des éléments je suis preneur

Quel est le risque et comment sommes nous exposés en cas de rétractation du vendeur pour vice caché.
Qui paie les frais de notaire dans ce cas?
Pouvons nous être poursuivis par l’agence et l’acheteur ? Sachant que l’agence avait seulement un mandat de recherche pour l’acheteur et pas de mandat de vente avec nous.

- A la vue des éléments, dans quelle mesure pouvons nous nous retourner contre le syndic pour manquement à ses obligations. A savoir que ce dernier ne s’est pas inquiété de ne pas recevoir le rapport de l’expert pendant plus de 6 mois et qu’il a indiqué que l’expertise était "non commencée" dans le Pré-daté bien que cette dernière ait été réalisée et que le rapport ait été envoyé.

- Le syndic pouvait-il lancer l’expertise sans une AG exceptionnelle et sans un PV.  Est-ce que ce n’était pas de sa responsabilité d’informer les notaires et l’agence de cette expertise avant le compromis?

- Peut-on reprocher quelque chose à l’agence ou aux notaires? De ne pas avoir demandé spécifiquement certains docuements ? Ou de ne pas avoir demandé quand devait avoir lieu l’expertise de structure sachant qu’elle était mentionnée dans le Pré-daté.

- Si nous acceptons l’offre à l’amiable de l’acheteur pouvons-nous tout de même poursuivre le syndic pour la situation dans laquelle il nous a mis et obtenir une compensation?

- Si nous acceptons l’offre à l’amiable de l’acheteur, comment nous assurer que l’histoire s’arrête là. Et que nous ne seront plsu embettés dans le futur même si les travaux s’avèrent finalement beaucoup plus coûteux que prévu par exemple (même s’ils ont pris une sacrée marge dans leur demande de baisse de prix).

Evidemment vous vous doutez que cette situation est très stressante et difficile à vivre (voir sa vente basculait à quelques jours de la fin alors qu’on s’était déjà projeté sur le futur c’est très dur à encaisser. Sans compter évidemment la perte financière !)
Merci d’avance à ceux qui pourront prendre le temps de me répondre !

Mots-clés : annulation, immobilier, vente, vis-caché

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[+1]    #2 11/06/2023 08h38

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On écrit "vice caché".

Notez que, pour qu’un particulier vendeur soit en faute avec un vice caché, il faut que l’acquéreur prouve qu’il y a un défaut, que le vendeur était au courant, et que le vendeur ne l’a pas informé.

Vous avez fait toutes les erreurs possibles. Je les signale pour que les gens qui se retrouveraient dans la même situation évitent de faire les mêmes :
1) on se tient au courant de ce qui se passe dans la copro. C’est votre immeuble, tout ce qui s’y passe peut avoir des conséquences sur vous (comme vous vous en êtes rendu compte). Si vous aviez tanné le syndic avec des appels et des mails réguliers pour savoir où en était le diagnostic structure et pour demander à en lire le rapport, le syndic se serait davantage inquiété de ce rapport et l’aurait obtenu plus tôt. Il y aurait donc eu préconisation de pose de sonde en janvier 2023, donc pose de sonde en février 2023, donc en juin 2023 on saurait déjà si la fissure est stable ou pas !
2) On informe l’acquéreur potentiel, dès que possible, de tout défaut, risque, etc. Par écrit, pour en avoir la trace. Si vous aviez écrit à l’agence "il y a un diagnostic structure en cours à la suite d’une fissure repérée dans une cave, merci d’en informer les acquéreurs potentiels. Je n’ai pas le rapport de diagnostic mais je vous le communiquerai dès que possible", vous marquiez des points dans le fait de montrer que vous avez informé sur le défaut. Ensuite, le faire marquer dans le compromis, de la même façon. A partir du moment où vous écrivez les informations sur les défauts, dès que vous les avez, il ne peut pas y avoir de vice caché.
3) Avoir son notaire, comme répété à longueur de forum.
4) Signature de l’avant-contrat chez le notaire, pas en agence, comme répété à longueur de forum.

Sur la demande de baisse de prix : d’une manière générale, les acquéreurs sont en train de se rendre compte que le bien qu’ils convoitent va leur coûter nettement plus cher que prévu : hausse des taux d’intérêts, hausse du coût des travaux. En conséquence, dans le but d’avoir le même prix de revient total, ils cherchent à faire baisser le prix d’achat. Le prix d’achat est la variable d’ajustement. Donc, les prix de l’immobilier sont appelés à baisser. Donc, la valeur de votre appartement a probablement déjà baissé.

Donc, le prétendu vice caché est un moyen comme un autre d’obtenir une baisse de prix. Pour comprendre la psychologie de l’acquéreur, il suffit de comprendre qu’il est content parce qu’il a trouvé un moyen de faire baisser le prix et qu’il lui faut faire baisser le prix dans le contexte actuel, alors il appuie dessus.

Face à un tel défaut, d’une manière générale, l’incidence sur le prix de vente, c’est de chiffrer les travaux à venir, les répartir aux tantièmes et voir comment ça impacte votre lot. Sauf qu’il est impossible de déterminer le coût des travaux, car il est impossible de savoir à ce stade si des travaux doivent être nécessaires ni à quel prix.

Sur la gravité effective : le BET préconise pose de sonde et BET géotechnique. La seconde préconisation me semble excessive : si la sonde montre que la fissure est stable, il ne semble pas y avoir de raison de commander le BET géotechnique. Il faudra commander le BET géotechnique si et seulement si la fissure est évolutive.

Donc, le rapport, si on le lit bien, dit avant tout "vérifions si cette fissure est stable". C’est effectivement par là qu’il faut commencer. comme indiqué plus haut, vous aurez une première réponse quelques mois après la pose de la sonde, et la réponse définitive un an après.

Notons au passage que toute le monde peut faire une sonde : on fait un raccord entre les deux parties de la fissure avec du plâtre ou de l’enduit. Si ça casse et que ça s’élargit, ça veut dire que la fissure s’élargit.  On note la largeur de la fissure apparue dans la sonde, par exemple une fois par mois. Idéalement il faut un an d’observation pour différencier entre un vrai élargissement et de possibles mouvements de dilatation été-hiver (une fissure de dilatation s’ouvre en hiver et se referme en été).

Un angle de réponse à l’acquéreur via l’agence pourrait donc être "le rapport a trouvé une fissure d’allure ancienne. On trouve cela dans quasiment tous les immeubles. La question est désormais : est-elle stable ou évolutive ? Si elle est stable, il n’y a pas de défaut particulier puisque c’est quelque chose de très commun. Je vous propose donc d’attendre le résultat de la sonde qui va être posée. Si la sonde prouve que la fissure est stable, alors vous aurez fait du foin pour rien et je refuserai bien sûr toute baisse de prix. Si la sonde prouve que la fissure est évolutive, alors on rediscutera du prix". Je vous dis cela comme ça vient. Surtout n’écrivez rien de tel avant d’avoir eu le conseil de votre avocat.

Sur la responsabilité du syndic : à mon avis il avait le droit et même le devoir de commander l’expert sans attendre un vote de l’AG. Il n’y a rien à lui reprocher là-dessus. Ne pas mentionner qu’il y a une expertise en cours, sur le pré-état daté, c’est sans doute plus grave et cela pourrait peut-être constituer une faute. Enfin, attendre des mois pour enfin recevoir le rapport envoyé dès janvier par le BET, c’est gênant. Si chacun est sincère, il est probable que le BET l’ait effectivement envoyé en janvier, que le syndic ait zappé le mail et n’ait pas téléchargé le rapport, au bout de 7 jours le document avait disparu et c’est ainsi que c’est passé à la trappe. Au sujet de la réception et de la lecture du rapport, leur inaction vous a causé un tort et pouvait potentiellement mettre l’immeuble en danger. Est-ce suffisamment grave pour être indemnisable, aucune idée.

Sur toutes vos questions : elles sont parfaites à poser à votre avocat. Je ne voudrais surtout pas faire son travail, gratuitement et en moins bien, donc je vais m’abstenir d’y répondre précisément. Je vous ai donné ce que je pouvais dans le cadre d’un forum de discussion.

PS : il faudra quand même que vous décidiez ce que vous recherchez, quel est votre but. Vendre quitte à consentir une baisse de prix, ou bien maintenir le prix quitte à perdre la vente ? Personnellement, je préfèrerai maintenir le prix quitte à perdre la vente. Un acquéreur qui demande 10 % de baisse pour une fissure d’allure ancienne et probablement stabilisée dans une cave, c’est quelqu’un qui peut ne pas s’arrêter en si bon chemin. Personnellement, je préfère ne pas faire d’affaire avec de telles personnes.

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2023 09h30)


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Favoris 1    #3 11/06/2023 09h07

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Sur le reste, se retourner contre le syndic ou je ne sais qui, vous allez vous perdre et engager des frais sans pouvoir prouver quoique ce soit. La faute à wetranfer. L’expert utilise cela par radinisme (sous couvert d’écologie, ne pas imprimer etc), c’est tellement simple, les clics. L’agence voit ça en diagonale, si elle retourne dessus quelques semaines après le document n’est plus disponible, de toute façon ils passent à autre chose.

D’où l’intérêt comme le disait B2K de suivre les dossiers, relancer insister et demander les rapports papier, si pdf les imprimer et tant pis pour la planète, elle s’en remettra.

Mettez-vous à la place des acquéreurs, il est normal qu’ils sollicitent une remise. Moins de 10 %, dîtes-vous qu’ils auraient pu partir en courant. Par contre oui assurez-vous auprès du notaire que s’ils acceptent, ils font leur affaire de la suite de ce problème de structure.


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#4 11/06/2023 09h14

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Il y a quelques années des vendeurs ont "oublié"de signaler une info importante à l’agence et à l’acheteur (moi).
Leur locataire, qui devait rester dans l’appartement suite à mon acquisition, ne payait plus son loyer depuis 6 mois. Certes, ils ont argué penser qu’elle allait régulariser, que quelqu’un gérait et que, surtout et bizarrement, hein,  ça ne valait pas le coup de le dire. Bref, des considérations qui n’avaient d’intérêt que pour eux.
Ce type de silence toujours opportun a fatalement des répercussions lorsque c’est découvert.

Les vendeurs ont certes été en transe lorsque je l’ai su, ils avaient déjà pris un autre engagement avec les fonds, mais s’ils n’avaient pas joué à essayer de me refiler le bébé ils n’auraient pas perdu. ça leur a coûté quelques milliers d’Euros et moi ça m’a fait perdre du temps notamment pour convaincre la locataire de s’en aller avant la signature de l’acte notarié, reporté jusqu’à son départ. Bien sûr elle a cassé deux ou trois choses avant de partir, qu’ils ont du payer.

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Moi, je tenterai une transaction, vos considérations sur "quelqu’un d’autre aurait du le dire" sont gentillettes mais… vous saviez et n’avez rien dit, n’avez rien fait mentionner dans le compromis à ce sujet.

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[+1]    #5 11/06/2023 10h55

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INTJ

"Oralement il nous indique"

il me paraissait évident que depuis le temps, le syndic avait reçu le rapport et que ce dernier n’indiquait rien de grave sinon il nous aurait mis au courant.

J’ai intérrogé le syndic à ce sujet cette semaine mais ce dernier m’indique qu’il n’était pas au courant que l’expert était déjà passé en Mars ce

Nous étions persuadés que le rapport avait été envoyé au syndic depuis longtemps et qu’il ne mentionnait aucun travaux. Sinon ce dernier nous en aurait fait part.

Ca allait dans le sens de ce que m’avait dit oralement l’expert et ça me paraissait donc cohérent (grosse erreur de jugement. Toujours vérifier …)

Dans tous les cas j’étais égaement persuadé que ce dernier fournirait le rapport au moment du compromis ou du moins indiquerait qu’il y a un rapport en cours. Ce qu’il n’a pas fait.

En matière financière, fiscale, immobilière … il n’y a que les écrits qui comptent, votre erreur a été de supposer plusieurs choses et de vous contenter de réponses orales …

Cette semaine,, l’agence nous indique que l’acheteur souhaite une réduction du prix de pratiquement 10% (ce qui représente une très grosse somme vu la valeur de l’appart).
Dans le cas contraire, elle nous indique que l’acheteur se rétractera. L’agence nous indique également que dans le cas d’une rétractation elle nous attaquera en justice tout comme l’acheteur pour réparer leur préjudice.

S’il y avait un vice caché, votre acheteur se rétracterait tout simplement alors qu’ici  il essaye d’utiliser cette information pour avoir une ristourne de 10%, donc vous avez deux choix :
- vous êtes pressé de vendre ou vous avez peur que les prix baissent dans les prochains mois : vous vendez avec -10%
- sinon vous laissez le vendeur se rétracter et vous remettez votre bien en vente, tout en souhaitant bon courage à l’agence immobilière pour son action en justice.

Dernière modification par Oblible (11/06/2023 10h57)


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#6 11/06/2023 14h51

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Bien résumé par Oblibe. Notez que pour qu’il y ait vice caché, il faut qu’il y ait achat, or il n’a pas acheté. Si cet immeuble est sur le point de s’écrouler, il devrait se dédire et pas seulement demander 10 % de baisse.

Certains pourraient argumenter qu’il y a déjà eu vente, le compromis contenant l’ensemble des éléments essentiels de l’accord, l’acte authentique n’étant qu’une réitération. Il n’empêche que s’il voulait se dédire, il pourrait. Il veut donc une ristourne.

Si on essaie de tourner les choses au maximum de votre avantage, il me semble possible de tenir le discours suivant :

" 1) Concernant la transmission ou non transmission d’informations : il est faux de dire que vous découvrez un élément nouveau : j’avais averti oralement l’agent immobilier qu’un diagnostic structure était en cours ; s’il a oublié cette information ou omis de vous en informer, ce n’est pas de ma faute. Le syndic vous a envoyé le rapport 2 jours seulement après qu’il l’ait reçu, et avant même que je l’ai reçu à mon tour : vous voyez que je ne suis la cause d’aucun retard dans la transmission des informations.
2) Concernant la nature du "défaut" : le rapport d’expertise indique essentiellement, dans une cave, la présence d’une fissure d’allure ancienne, très probablement stabilisée, ce qui est très fréquent dans de nombreux immeubles. Je n’y vois rien susceptible de remettre en cause notre accord. A mon sens, il n’y aucune raison de renoncer à la vente ni de de baisser le prix".

Notez que ce n’est à tenir qu’à l’oral. Et encore, quand je dis cela, c’est surtout pour peaufiner un argumentaire ; mais je ne suis pas sûr qu’il y ait quoi que ce soit à gagner à le communiquer oralement à l’autre partie. Donner sa ligne de défense, c’est déjà donner un avantage à l’autre partie. En tout cas, n’émettez aucun écrit. L’écrit entre vous, c’est le compromis, et il est déjà signé, alors on n’écrit plus rien. S’il y a un écrit à faire, c’est votre avocat qui le fera.

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2023 14h54)


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#7 11/06/2023 15h35

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Merci pour toutes ces réponses et ces précisions

Ca m’aide à me projeter. Nous allons voir ce que dit l’avocate notamment vis à vis de la responsabilité du syndic et des éventuelles poursuites de l’acheteur et de l’agence

Pour avoir discuté avec un autre notaire, il semble indiquer qu’avec les éléments actuels il sera difficile à l’acheteur et à l’agence de nous attaquer si la vente est annulée. Mais comme il me l’a dit, il n’est pas avocat et ce n’est pas son domaine.

Range19 a écrit :

Il y a quelques années des vendeurs ont "oublié"de signaler une info importante à l’agence et à l’acheteur (moi).
Leur locataire, qui devait rester dans l’appartement suite à mon acquisition, ne payait plus son loyer depuis 6 mois. Certes, ils ont argué penser qu’elle allait régulariser, que quelqu’un gérait et que, surtout et bizarrement, hein,  ça ne valait pas le coup de le dire. Bref, des considérations qui n’avaient d’intérêt que pour eux.
Ce type de silence toujours opportun a fatalement des répercussions lorsque c’est découvert.

Les vendeurs ont certes été en transe lorsque je l’ai su, ils avaient déjà pris un autre engagement avec les fonds, mais s’ils n’avaient pas joué à essayer de me refiler le bébé ils n’auraient pas perdu. ça leur a coûté quelques milliers d’Euros et moi ça m’a fait perdre du temps notamment pour convaincre la locataire de s’en aller avant la signature de l’acte notarié, reporté jusqu’à son départ. Bien sûr elle a cassé deux ou trois choses avant de partir, qu’ils ont du payer.

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Moi, je tenterai une transaction, vos considérations sur "quelqu’un d’autre aurait du le dire" sont gentillettes mais… vous saviez et n’avez rien dit, n’avez rien fait mentionner dans le compromis à ce sujet.

Autant je n’ai aucun mal à reconnaitre ma négligence sur ce dossier et d’avoir notamment pensé avec erreur que le syndic pro se chargerait du suivi de la copro et de ce type de dossier et qu’il fournirait tous les documents nécéssaires au moment du compromis.

Autant il n’y avait vraiment aucune mauvaise volonté dans ma démarche. Quand je mets le bien en vente, ce problème de fissure n’est plus dans mon esprit étant donné ce que m’a dit l’expert quand il est passé.
Pour moi à cet instant c’est un problème mineur et l’audit de structure n’a été fait que par mesure de sécurité. (dixit le syndic)

Et je pense d’ailleurs toujours que c’est un problème mineur et que l’expert (ce qui est normal) a préferé être conservateur dans son rapport pour ne prendre aucune risque. Si je ne déménagais pas je ne serais pas plus inquiet que cela.

Mais dans tous les cas, cela ne change rien à l’affaire et à la situation actuelle.

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#8 11/06/2023 15h49

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INTJ

Vous perdez votre temps ( et votre argent ) à vouloir chercher la responsabilité du syndic.

Soit vous voulez vendre avec 10% de ristourne donc vous continuez la vente, soit vous ne le souhaitez pas donc vous laissez l’acheteur se rétracter et l’agence perdre son temps/argent à vouloir vous attaquer.

Comme indiqué par Bernard2K, soyez factuel et ne laissez aucune trace écrite compromettante, dites simplement à l’agence que vous ne souhaitez pas baisser le prix de 10% et laissez-les continuer à faire leur bluff.


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[+1]    #9 12/06/2023 08h46

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Vous dites qu’en mars 2023, le pré-état daté fourni par le syndic à l’agent immobilier en prévision de la signature du compromis mentionne un audit structurel non commencé. Ca veut donc dire qu’un audit structurel va avoir lieu. Ca veut donc dire qu’on doit se poser des questions et qu’il y a un problème potentiel, on ne commande pas un audit structurel pour le plaisir.

A partir de là, je ne vois pas comment on peut vous reprocher un vice caché, puisque l’information d’une mission audit structurel est connue et figure par écrit dans un des documents fournis lors de la signature du compromis de vente.

Côté agent immobilier et acquéreur, seuls la date de réalisation et le résultat de l’audit ne sont pas encore connus ==> l’acquéreur signe le compromis à ses risques et périls car il est conscient qu’un audit structurel va être réalisé, qui pourra potentiellement mettre au jour des problèmes de structure.

Parlez bien de ce point à votre avocat, c’est lui qui saura ce que ça vaut vraiment.

Bernard2K a écrit :

j’avais averti oralement l’agent immobilier qu’un diagnostic structure était en cours ; s’il a oublié cette information ou omis de vous en informer, ce n’est pas de ma faute.

C’est quand même un peu malhonnête de vouloir faire porter la faute sur l’agent immobilier avec cet argument, alors qu’ochini indique justement ici qu’il n’a pas pensé à en parler.
Je reviens sur ce que j’ai dit plus haut : s’il y a faute du côté de l’agent immobilier, c’est parceque l’info était présente par écrit dans le pré-état daté qu’il a reçu (mais probablement pas lu, ou alors très vite)

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#10 12/06/2023 09h18

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Siocnarf a écrit :

C’est quand même un peu malhonnête de vouloir faire porter la faute sur l’agent immobilier avec cet argument, alors qu’ochini indique justement ici qu’il n’a pas pensé à en parler.

Est-ce que c’est honnête de demander 10 % de rabais pour une fissure ancienne, probablement stabilisée, dans une cave ? Est-ce que c’est honnête de menacer d’attaquer le vendeur au tribunal s’il n’accepte pas ce rabais ? A partir de là, tous les moyens sont bons me semble-t-il. Les agents visitent des dizaines de biens, reçoivent des milliers d’informations à l’oral, ils en oublient, forcément. Dire qu’on lui a dit, pour instiller un peu de doute chez cette personne qui ne semble pas douter beaucoup, c’est de bonne guerre.

Je reviens sur ce que j’ai dit plus haut : s’il y a faute du côté de l’agent immobilier, c’est parceque l’info était présente par écrit dans le pré-état daté qu’il a reçu (mais probablement pas lu, ou alors très vite)

Vous avez parfaitement raison. Pour utlisier cette ligne de défense, on a intérêt à épouser la version officielle du syndic. On dit ou on écrit "d’après le syndic, en mars, l’audit était non commencé, et le syndic ne l’a reçu qu’en juin, 2 jours avant la transmission au notaire. N’étant pas dans les petits papiers du syndic, je m’en remets à ce qu’il me dit". Or, on sait que la visite date de décembre et que le rapport a été envoyé en janvier (mais peut-être pas reçu). Ochini a sans doute intérêt à oublier ce qu’il sait des cafouillages du syndic pour pouvoir tenir le discours "vous avez toujours été informé au plus tôt, parfois même avant moi".

Mais c’est "quand même un peu malhonnête" d’occulter ainsi des informations pour ne retenir que la version qui nous arrange ! Vous voyez que dans tous les cas, on est obligé de s’arranger un peu avec la réalité.

Dans un conflit qui risque d’aller devant le juge, il faut raisonner de façon très basique : qu’est-ce qui peut être prouvé, de préférence par des écrits ? Tout le reste n’existe pas, puisque ça n’existe pas aux yeux du juge non plus. C’est pour cela qu’Oblibe avait raison de mettre en gras tous les "j’ai cru", "je pensais", "je supposais". Tout cela n’a aucun intérêt. On ne gagne pas un procès avec de telles approximations et impressions. Le syndic écrit qu’il a reçu le rapport 2 jours plus tôt, ça nous arrange puisque ça prouve qu’on ne pouvait pas transmettre une information qu’on n’avait pas, donc le syndic a bien reçu le rapport 2 jours plus tôt.

Je m’arrête là, et j’attends impatiemment de savoir ce que va dire l’avocat.


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[+1]    #11 12/06/2023 12h05

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Est-ce que la malhonnêteté des uns peut justifier qu’on devienne malhonnête à son tour… c’est une bonne question à soumettre en sujet de philo au prochain bac !

Mais je suis d’accord, ce n’est pas tout à fait clair non plus de cacher des informations.
Par contre d’un point de vue personnel, dans mon échelle de malhonnêteté, il y a une différence entre omettre de donner une information, et en donner une fausse de manière volontaire.
Enfin peu importe, ça ne fait pas avancer le schmilblick.

Je nuancerais toutefois un peu le "ça n’existe pas aux yeux du juge non plus".
Bien souvent (notamment au civil), une grande liberté d’appréciation est laissée au juge. Preuve écrite ou pas.

Il se trouve que ma femme (agent immobilier donc) est assignée à comparaitre dans les prochaines semaines dans un cas de vice caché.
Pour expliquer brièvement :
- un collègue à elle possède un mandat de vente d’une maison
- il lui fait une délégation de mandat.
- ma femme réalise une première visite de la maison avec les personnes qui achèteront cette maison.
- l’autre agent effectue la contre-visite
- quelques mois après avoir acheté, les acquéreurs se rendent compte d’importants problèmes d’humidité dans le sous-sol / vide sanitaire
- lors des visites, aucun problème n’était apparent dans le sous-sol. Le vide sanitaire n’a pas été visité avant la signature de l’acte de vente.
- les acquéreurs portent plainte contre la vendeuse
- une première expertise conclu que vu l’étendue des dégâts, la vendeuse ne pouvait qu’être au courant et qu’elle avait fait masquer les dégâts apparents dans le sous-sol (peinture fraiche)
- la vendeuse se retourne contre les agents immobiliers en indiquant qu’elle leur avait parlé du problème d’humidité (ce qui est faux a priori, j’ai tendance à croire ma femme) - la vendeuse ne peut pas prouver matériellement qu’elle avait donné l’info, il n’y a aucune trace
- les 2 agents immobiliers contestent. Mais ils ne peuvent pas prouver qu’ils n’ont pas été informés oralement.

En toute logique, mon épouse ne risque pas grand chose : la preuve est à la charge de l’accusation.
De plus, qui pourrait lui reprocher de ne pas avoir fait visiter le vide sanitaire (difficilement accessible dans ce cas) - où des dégâts auraient pu se voir - lors d’une première visite ?
Pourtant… même si différents conseils, y compris son avocate, lui confirment qu’elle ne risque théoriquement rien, ils lui indiquent aussi qu’ils ne peuvent rien garantir quant à la décision du juge…

Désolé pour le petit hors sujet,  je vous tiendrai informé de la décision en première instance (nous n’avons pas de date pour le moment), ça peut être intéressant…

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#12 12/06/2023 12h23

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Range19, le 11/06/2023 a écrit :

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Pour rebondir sur vos propos et ceux de Siocnarf, en me mettant à la place de l’acheteur, ma pensée serait " Qu’est ce qu’ils me cachent d’autre ? Y a-t-il d’autres choses planquées sous le tapis, et dont je ne vais m’apercevoir que dans plusieurs mois/années ", comme la mésaventure des acheteurs dont parle Siocnarf.
Aussi, le lien de confiance serait brisé.

Je vois les 10% comme une avance de trésorerie pour "les possibles travaux à venir", notamment en fonction des travaux mentionnés par l’audit.

Dans mon cas, effectivement, ce serait un motif d’annulation de la vente, car j’aurais peur d’autres "choses cachées". Je comprends que les acheteurs aient l’impression d’avoir perdu leurs temps. D’autant plus que le compromis étant signé, la date de vente étant validée, ils ont du poser leurs préavis de leur logement actuel et sont en plein préparatif du déménagement. Même si cela n’est pas votre problème, où vont-ils loger maintenant ?

Le défaut structurel, comme la présence de mérule, est pour moi un critère rédhibitoire. Je ne formule pas d’offre pour un bien dans ce cas de figure. Vos acheteurs auraient pu ne pas déposer une offre en sachant cela préalablement à la première visite.

Cela ne change pas votre problème, vous allez pouvoir arguer que vous n’étiez pas au courant en toute bonne foi, mais cela permet d’avoir un autre regard, de l’autre côté des protagonistes.

EDIT : Voici la mésaventure du "oups, on découvre un problème 2 jours avant la vente" du côté de l’acheteur, à lire sur cette présentation.

Problème rencontré n°2 (le VRAI) :
La vendeuse nous annonce qu’une des cave est inondée 2 jours avant la signature de l’acte authentique.
Or, lors de la 1ère visite en février dernier, celle-ci nous avait déjà signalée que la cave avait été récemment inondée, mais que c’était la 1ère fois que cela lui arrivait en 8 ans.
Nous décidons de faire passer un expert la veille de la signature afin d’en savoir plus sur l’état des choses. Verdict : TOUS les murs de la maison sont archi-humides, TOUS les sols le sont aussi. Enorme problème d’infiltration d’eau sur toute la surface. Bref, il s’agit d’un problème chronique dont la vendeuse ne nous avait pas parlé (attention, je ne dis pas qu’elle a dissimulé - elle n’était peut être pas au courant). Coût des travaux afin de résoudre tous les problèmes : 100k minimum.
Devant ce cas, nous décidons d’annuler la vente le matin de la signature. La confrontation avec la vendeuse, son notaire, ainsi que l’agent immobilier ne s’est pas très bien passé. Nous allons rédiger un acte de renonciation avec notre avocat.

Trois possibilités s’annoncent :

1) La vendeuse accepte de renoncer à la vente et nous passons à autre chose --> scénario idéal
2) La vendeuse nous poursuit afin d’avoir les 10% soit 80k --> scénario du pire : mais très peu probable qu’elle gagne, d’autant plus que la procédure va prendre des années, empêchant la vendeuse de vendre son bien. Si elle choisit cette voie, nous la poursuivrons aussi afin de demander des dommages, car il ne faut pas oublier que nous avons vendu notre RP, engagé des frais chez les artisans et l’achat de matériaux, sans parler du préjudice moral…. j’espère que nous n’irons pas jusqu’à là.
3) On poursuit la vendeuse d’emblée --> je ne suis pas très intéressé de faire des années de procédures pour récupérer quelques milliers d’euros.

Je vous raconterai la suite dans les prochaines semaines…

En attendant, on se retrouve "à la rue" avec une plus-value de 150k. Je vais aller faire les soldats sur le stock market moi…

Dernière modification par amoilyon (12/06/2023 13h55)

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#13 12/06/2023 15h37

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Quand avez vous mis le bien en vente ? en janvier 2023 j’imagine ?
Avez vous fait la visite des caves ? êtes vous passé devant la fissure ? qu’avez vous dit a ce moment ?

la malhonnêteté c’est de ne pas avoir parlé de ce possible problème de structure.

Comment vous osez dire que le problème est derrière vous, bla bla bla, et ne pas justement le mentionner aux potentiels acheteurs ?
La blague, en fait c’était sorti de votre esprit parce que l’expert vous a dit c’est bon… lol comme dise les jeunes !

je pense plutôt a cette version: l’expert vous a dit que vous aurez la réponse dans le rapport. Vous vous dites, mince il faut vendre tout de suite, donc vous essayer de vendre, bien sur, sans mentionner le possible problème de structure…

Franchement qui "oublie" de parler d’un possible problème de structure du bâtiment quand il vend un bien dans ce bâtiment ?…

Dommage ça a presque marché.. sauf ce foutu rapport qui arrive dans l’intervalle et que le syndic transmet aux possible acquéreurs…

Je comprends totalement les acheteurs et je pense qu’ils ont une bonne probabilité de gagner contre vous si ils vous attaquent…

Ceci n’est que mon avis et j’ai peu-etre totalement tord.

Dernière modification par 77PourCent (12/06/2023 16h22)

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#14 12/06/2023 16h25

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Pour ma part je serais plutôt en phase avec le message d’Oblible.

Tout le monde est + ou - responsable dans cette histoire, sauf le notaire qui ouvre  grand le parapluie …

Côté acquéreur, il découvre entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique le rapport de l’expert. Idéalement il (ou son agent immobilier, professionnel de l’immobilier) aurait du remarquer la mention sur le pré-état daté et mettre une condition suspensive ou résolutoire.

Sauf que la mention  sur le pré état daté était erronée, en ce qu’elle indiquait un audit structurel "non commencé" alors qu’à la date du compromis l’audit était réalisé. Peu importe (à ce stade) que l’erreur ait été commise de bonne ou de mauvaise foi, ou en raison de la négligence du syndic et/ou du vendeur.

Et il se pourrait que cette erreur suffise à vicier le consentement de l’acquéreur à la signature du compromis.

En plus, il pourrait y avoir manoeuvre dolosive de la part du vendeur, qui savait  que l’audit était
à tout le moins "en cours" (pour avoir reçu la visite de l’expert), s’il ne savait pas que celui-ci était achevé.

A partir de là, il y a probablement 1 voire 2 vices du consentement donc l’acquéreur serait en droit de de se retirer, et le notaire a raison de chercher à "purger" le vice avant la réitération par acte authentique. Autrement dit le notaire refuse d’instrumenter la vente en l’état …

Le reste c’est une histoire sans fin pour des queues de cerise à mon humble avis.

Le syndic n’est pas responsable de l’existence de la fissure, mais seulement de ne pas avoir permis la signature du compromis  à un instant T en parfaite connaissance de cause par les parties. Si l’on tient  aujoud’hui pour  nul et non avenu le compromis, les parties sont remises dans l’état où elles étaient avant la signature du compromis. il suffit de signer (ou pas) l’acte authentique, le cas échéant à un prix différent. Le compromis n’est nullement obligatoire, les parties peuvent signer directement l’acte authentique, l’acquéreur a déjà le financement …

De même le vendeur est au pire responsable d’avoir fait perdre son temps, et peut être des frais, à l’acquéreur.

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#15 12/06/2023 16h27

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Bonjour 77PourCent,

Je pense que c’est un petit plus subtil que cela, il faut mettre à disposition de l’acquéreur les documents obligataires comme les PV d’AG, les carnets d’entretien etc.

Ici je comprends qu’il est fait mention dans un document (pré daté) d’un audit structurel qui doit être réalisé. L’information n’est donc pas caché aux acquéreurs. 

Ils sont également responsables de lire les documents qu’on leur envoi il me semble.

Le problème est que le rapport était disponible lors de ce pré daté, et avant le compromis.

L’information parait avoir été caché aux acquéreurs, mais je ne dirais pas que cela vient du vendeur. Enfin pas à la lecture de cette file.

C’est d’ailleurs peut être pour cela que les acquéreurs partent sur un vice caché et non un dol. Enfin je le comprends comme ça.

Après je ne suis pas professionnel du droit ….

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[+2]    #16 12/06/2023 17h13

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Je vais ici apporter une expérience qui m’est arrivé il y a quelques années.

Achat de mon premier appartement dans une copropriété des années 70, visite avec agent immobilier, signature d’une promesse unilatérale de vente chez un notaire choisi par le vendeur (à l’époque je ne savais même pas que l’on pouvait avoir deux notaires pour une vente).

La copropriété est en bon état, de nombreux travaux ont été réalisés avant la vente dont des travaux de désamiantage, travaux terminés depuis 1 an à la date de signature.
La promesse unilatérale de vente précise explicitement qu’il n’y a plus d’amiante dans l’immeuble.

Deux jours avant la signature, le notaire me précise qu’il attend toujours l’état daté du syndic et les diagnostics de l’immeuble, en cas de non réception la date de signature sera décalée.

La veille de la signature (milieu d’après midi), les documents du syndic sont arrivés, la date de signature est maintenue (le lendemain matin). Je demande au notaire de me transmettre les documents pour avoir le temps de les lire avant le rendez vous.

Le soir même, veille de la signature, je prends connaissance des documents, un seul problème, un diagnostic de l’immeuble indique la présence d’amiante dans le parties communes.
Selon le diag, l’amiante est calfeutré dans un local technique. A mes yeux ce n’est pas un problème grave mais cela peut entrainer des dépenses non prévues.

Lendemain matin, face au notaire pour la réalisation de la vente, j’explique calmement que le bien n’est pas conforme à sa description car présence d’amiante dans les parties communes. Le vendeur est furieux, il explique que ça ne change rien et commence a m’insulter… Le notaire n’est pas du tout à l’aise, le vendeur est un bon client, il essai de m’expliquer que ce n’est pas ce qui est écrit sans grande conviction.

Je propose  à ce moment la de procéder à la vente mais avec une clause qui laisse à la charge du vendeur l’ensemble des travaux de désamiantage qu’il pourrait y  avoir dans l’immeuble.

Le vendeur est furieux mais le notaire trouve l’idée très bonne. Le notaire arrive à convaincre son client.

En conclusion la vente s’est réalisée au prix convenu initialement, mais le vendeur s’est engagé à prendre en charge les frais de désamiantage (frais qui ne sont jamais arrivés durant les dix années suivantes).

Dans l’affaire objet de cette file, une solution consiste à proposer à l’acheteur de prendre en charge sa cote-part des travaux dans le cas où ceux ci seraient nécessaires, clause inscrite dans l’acte de vente.
D’après votre descriptif du problème, il n’y a surement rien. On n’a pas trouver de fissure supplémentaire dans l’immeuble, le bureau d’étude se couvre en demandant à monitorer la fissure c’est normal.

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#17 12/06/2023 21h27

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Résumé des échanges du jour avec mon notaire et mon avocate spécialisée en droit immobilier.

Pour le notaire la somme demandée par l’acheteur n’est pas raisonnable. Et le préjudice moral qu’il réclame ( de plusieurs 10aine de milliers d’euros) n’a pas de sens si la vente se réalise.

Il indique également qu’en cas de négociation qui aboutirait il est préférable de partir sur une somme forfaitaire et que l’acheteur fasse son affaire de ce problème. Et je suis de cet avis.

Mon avocate m’indique que selon elle l’information de l’audit a bien été transmise à l’acheteur et à l’agence au travers du carnet d’entretien de la copro et du pré état daté.
Même si l’audit n’était pas indiqué comme commencé. L’agence en tant que professionnel de l’immobilier aurait dû demander d’avantage d’informations. Et l’acheteur aurait pu également se renseigner

Pour elle étant donné que l’information a été transmise, même si c’était de manière perfectible sans susciter aucun réaction des acheteurs ou de l’agence, il n’y a pas de vice caché.

A ce titre l’acheteur ne peut pas se rétracter et nous serions fonder d’exiger 5% du montant de la vente s’il le faisait.

Par ailleurs la somme demandée pour préjudice morale est également incohérente et  très largement supérieure à ce qu’elle a l’habitude de voir dans ce genre de dossier.

Elle indique également qu’il faut éviter toute idée de séquestre et plutôt se tourner vers une baisse de prix dans lequel l’acheteur ferait son affaire de cette situation.

Elle confirme que l’agence au vu de ses erreurs n’aurait que très peu de chance de récupérer quoi que ce soit en cas d’annulation de la vente.
Tout comme l’acheteur à partir du moment où il se rétracte et à la vue des éléments de l’affaire. Il aurait eu mal à pouvoir exiger un dédommagement.

Elle nous a dit également d’arrêter de discuter avec l’agence et de n’échanger qu’avec notre notaire

Voilà cela ne change pas notre plan d’action qui est toujours de négocier une solution à l’amiable avec l’acheteur pour que la vente se fasse.
Mais j’ai le sentiment de partir dans la négociation avec des arguments beaucoup plus solides vis à vis de l’agence et des acheteurs

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#18 12/06/2023 21h40

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ochini a écrit :

Voilà cela ne change pas notre plan d’action qui est toujours de négocier une solution à l’amiable avec l’acheteur pour que la vente se fasse.

C’est là que j’ai un gros doute. Pour plusieurs raisons :
1) Avec quelqu’un qui demande 10 % de baisse pour une fissure dans une cave, et dont l’agent immobilier vous menace de vous attaquer en justice, la négociation est mal partie. D’après mon expérience, il est difficile de trouver un compromis raisonnable avec les gens déraisonnables ; et quand on croit qu’un accord est trouvé, ils le remettent encore en cause.
2) Accepter de négocier, c’est reconnaître que le bien a un défaut. Or, le rapport dit "oui il y a une fissure, et on préconise de poser une sonde pour vérifier si c’est stabilisé". Si c’est stabilisé, à mon sens, il n’y a pas de défaut, puisque presque tous les immeubles présentent des fissures stabilisées. Vous acceptez donc un rabais pour un défaut qui n’existe peut-être pas.
3) les professionnels consultés proposent d’écrire que le prix est abaissé d’une somme forfaitaire pour tenir compte du défaut possible sur la structure, défaut dont l’acquéreur fait son affaire. Ca fait plaisir de l’écrire, mais est-ce blindé à 100 % ? Le problème, c’est qu’on a aucune idée à ce stade de l’ampleur des travaux à venir : probablement 0 €, mais peut-être des très gros montants. Si demain les travaux se chiffraient à 70000 € pour le lot, ne croyez-vous pas que l’acquéreur viendrait rechercher votre responsabilité quand même ? N’aura-t-il pas beau jeu de dire que le défaut est encore bien plus grave que prévu, donc que la somme forfaitaire ne suffit pas à couvrir le préjudice, qu’il y a eu dol, vice caché, etc ? Encore une fois, avec des gens qui demandent 10 % de rabais sous menace de procès, je pense qu’il est impossible d’être certain qu’ils ne tenteront pas de vous attaquer si le défaut s’avérait très grave.

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2023 22h00)


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#19 12/06/2023 22h27

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Pour moi cela reste essentiellement un problème de vice du consentement du compromis, qui peut se résoudre de différentes manières.

1)

le vendeur  veut passer en force en estimant qu’il n’y a pas de vice déterminant, mise en demeure de signer l’acte authentique ou paiement de la clause pénale.

Pour sa part l’acquéreur se rétracte et demande éventuellement des dommages et intérêt.

Cela finit en eau de boudin ou devant le Tribunal, qui tranchera sur la validité du compromis …

2)

Les parties réitèrent un accord, aux mêmes conditions ou plus probablement à des conditions moins avantageuses pour le vendeur, que ce soit une baisse du prix ou une forme de « garantie » comme suggéré.

En étant un peu subtile il doit être possible de tenter la voie 2), sans se priver de l’option 1) en cas d’échec des négociations …

Dernière modification par durand18 (12/06/2023 22h28)

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#20 12/06/2023 22h39

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Bernard2K a écrit :

3) les professionnels consultés proposent d’écrire que le prix est abaissé d’une somme forfaitaire pour tenir compte du défaut possible sur la structure, défaut dont l’acquéreur fait son affaire. Ca fait plaisir de l’écrire, mais est-ce blindé à 100 % ? Le problème, c’est qu’on a aucune idée à ce stade de l’ampleur des travaux à venir : probablement 0 €, mais peut-être des très gros montants. Si demain les travaux se chiffraient à 70000 € pour le lot, ne croyez-vous pas que l’acquéreur viendrait rechercher votre responsabilité quand même ? N’aura-t-il pas beau jeu de dire que le défaut est encore bien plus grave que prévu, donc que la somme forfaitaire ne suffit pas à couvrir le préjudice, qu’il y a eu dol, vice caché, etc ? Encore une fois, avec des gens qui demandent 10 % de rabais sous menace de procès, je pense qu’il est impossible d’être certain qu’ils ne tenteront pas de vous attaquer si le défaut s’avérait très grave.

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Si l’accord qui est conclu est signé sous la forme d’un protocole d’accord transactionnel, alors il a autorité de la chose jugée, autrement dit cela vaut décision de cour d’appel.

Seule peut alors être intenté en justice une demande d’annulation du protocole d’accord en cas de déséquilibre, mais il faut démontrer que l’un des cocontractants a tiré profit de l’accord de manière disproportionnée ou a profité d’une situation de faiblesse.

Dans le cas d’une telle demande, le juge est amené à examiner la réalité des concessions réciproques des cocontractants et à prononcer la nullité du protocole d’accord si ce dernier révèle un déséquilibre conséquent. Mais il ne pourra pas procéder à la modification des termes de l’accord, laissant aux parties le soin de conclure une nouvelle transaction ou de porter l’affaire en justice.

Tout ça pour dire que la valeur juridique d’un protocole d’accord transactionnel est extrêmement forte, et qu’il est très difficile de revenir dessus.

Dernière modification par Plutarque (12/06/2023 22h39)


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#21 12/06/2023 22h39

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Bernard2K a écrit :

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Cettes solution est pourtant déconseillée pa notre notaire et notre avocate. De plus elle n’est apparemment pas si évidente que ça à mettre en place
Dans tous les cas d’un point de vue de la tranquilité d’esprit, je préfererai arriver à un accord amiable avec les acheteurs et être totalement désengagé.
Cela me permettrait de tourner la page et de pouvoir me projeter plus facilement dans ma nouvelle maison.
Par ailleurs je ne me vois pas forcément continuer à interagir avec l’acheteur alors que les relations sont trés dégradées. En utilisant la clause que vous mentuionnez, il va falloir que je suive l’évolution de la situation, que je challenge les devis etc …

On verra si l’acheteur est plus raisonnable ,mais je suis prêt à payer un peu plus cher pour pouvoir passer à autre chose de manière définitive.

Affaire à suivre.

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[+1 / -1]    #22 12/06/2023 23h07

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Donc votre seul objectif est de vous débarrasser de ce bien qui présente un potentiel défaut de structure (ou pas, mais personne ne le sait a ce jour… ) ?

Vous n’avez pas répondu a ma question sur la date de mise en vente ?

Je me doutais bien que vous aviez vendu via agence, c’est plus facile après coup de cacher sa malhonnêteté derrière la responsabilité de celle ci…

"Ils auraient du voir c’était écris sur les documents.."

"tout est de leur faute, moi je suis blanc comme neige" parce que mon avocat et mon notaire (rémunérés par vous) me le dise…

Je pense que vous allez devoir lâcher bien plus que 10% car votre immeuble présente un potentiel défaut de structure a ce jour (ou pas).

Le plus ridicule est la manière dont vous souhaitez absolument conclure avec ce vendeur, qui démontre que vous avez vraiment la quasi certitude que le défaut de structure va rogner la valeur de votre bien en rapport aux frais que cela va engendrer.

Surpris que des forumeurs confirmés vous répondent sincèrement au vu de votre malhonnêteté manifeste…

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[+1]    #23 13/06/2023 00h31

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77pourcent, je vais vous faire une réponse et ne pas m’étendre par la suite car vous semblez vous être fait une idée toute faite sur moi. Et vous ne semblez pas être le genre de personne à changer d’avis.

Pour commencer vous tirez des conclusions sans avoir les éléments.
Je n’ai jamais souhaité vendre par agence. Je vendais en direct pour éviter ces frais justement. Mais cette agence avec un mandat de recherche pour un acheteur m’a contacté. L’acheteur était intéressé. Le prix était.bon donc nous avons conclu.

Nous avons mis le bien en vente en février. Et l’expert est passé en décembre.
Encore une fois, vu ce qu’il m’a dit oralement et ce que le syndic m’a dit dans la foulée. Il ne semblait y avoir absolument aucun risque

Le restaurateur du bas avait vu une fissure dans sa cave et l’avait mentionné ? Et après? Cette fissure est apparemment là depuis bien longtemps. Le restaurateur d’avant n’avait pas du tout été inquiété.

Vous noterez que l’expert est passé chez tous les copropriétaires et que aucun des copropriétaires n’a demandé à avoir le rapport car aucun d’eux n’était inquiet ! Si l’expert avait mentionné un quelconque risque ou une urgence, les copropriétaires se serait inquiétés tout comme le syndic !

D’autre part c’est le syndic qui a missionné cet audit, c’est lui qui devait recevoir le rapport et le transmettre lors du compromis. Je ne voyais aucune raison de douter de cela. C’est son métier. S’il ne le fait pas, autant être en syndic bénévole !

Quand a l’histoire de conclure la vente. Je ne comprends pas non plus votre commentaire.
Il est évident que je souhaite vendre. Ça nest pas pour autant que je considère que le bien a perdu de la valeur de manière sensible.

Je déménage dans une autre ville  et je ne souhaite pas conserver le bien voilà tout. Je n’ai pas forcément l’envie de me relancer dans un nouveau processus de vente.
Une vente c’est long et fastidieux. Surtout quand on est pas sur place pour gérer.

Je vois bien que vous pensez qu’il y a manigance mais il  n’y aucun lien entre la date à laquelle je mets le bien en vente et l’expertise ! Le timing était lié au fait d’avoir finalisé la vente avant l’été.

Donc pour répondre à votre 1ere phrase. Oui je souhaite "me débarrasser du bien" mais pas pour les raisons que vous semblez suggérer. Je serai d’ailleurs resté avec plaisir dans cet appartement si j’étais resté dans cette ville.

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[+1]    #24 13/06/2023 07h34

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Plutarque : sur la solidité de l’accord : "baisse de prix de tant d’euros pour cause de défaut de structure, l’acquéreur en faisant son affaire."
- si c’est dans l’acte authentique, est-ce que ça a la nature d’un accord transactionnel ? Le principe d’un tel accord, c’est qu’il faut d’abord un préjudice, et ensuite un accord qui résout ce préjudice. Dans le cas d’un salarié par exemple, il faut d’abord le licenciement, ensuite seulement le protocole d’accord transactionnel. Ici, ne faudrait-il pas d’abord signer la vente par acte authentique au prix convenu initialement, puis signer un accord transactionnel qui rend une partie du prix pour solder le conflit ? Je ne sais pas.
- l’accord peut être attaqué seulement si il est déséquilibré. Par exemple, l’accord consent une baisse de 20000 €, mais les travaux finissent par coûter 70000 €. L’indemnité étant loin de couvrir le préjudice, l’acquéreur peut donc attaquer pour accord déséquilibré (est-ce qu’il gagnera, c’est un autre sujet).
- un accord transactionnel vaut autorité de la chose jugée pour la réparation du préjudice civil. En revanche il ne peut pas valoir renonciation à porter plainte pour des infractions relevant du pénal. Par exemple, un salarié lié par un protocole d’accord transactionnel peut quand même porter plainte pour harcèlement. Si le montant des travaux s’avérait très élevé, ne croyez-vous pas que ces gens sont capables de rechercher une infraction relevant du pénal, comme "escroquerie" ? (est-ce qu’il gagnera, c’est un autre sujet) En tout cas, je ne mettrais pas ma main au feu que l’acquéreur renonce à une action au pénal.

77PourCent : je suis là pour aider les autres forumeurs, pas pour les juger ou les enfoncer. J’ai écrit au début qu’ochini a fait toutes les erreurs possibles. Mais quand je lis les mêmes justifications qu’au début, j’ai l’impression que cette partie de mon premier message est déjà oubliée, alors j’enfonce le clou :

ochini a écrit :

Vous noterez que l’expert est passé chez tous les copropriétaires et que aucun des copropriétaires n’a demandé à avoir le rapport car aucun d’eux n’était inquiet !

1) peut-être que les autres copropriétaires n’avaient pas une vente en cours ?
2) de toute façon, peu importe ce que font les autres. On doit suivre ce qui se passe dans sa copro. Diag structure en cours, donc on tanne le syndic jusqu’à ce qu’on reçoive le rapport, on le lit avec ses yeux et son cerveau, et on se fait sa propre idée. Votre négligence à ce sujet est la cause de tous vos problèmes.

D’autre part c’est le syndic qui a missionné cet audit, c’est lui qui devait recevoir le rapport et le transmettre lors du compromis. Je ne voyais aucune raison de douter de cela. C’est son métier.

3) depuis quand présuppose-t-on qu’un syndic professionnel est compétent et surtout réactif ? Il faut avoir un sacré dose d’aveuglement (et de flemme) pour croire une chose pareille. Ils ne sont compétents et réactifs que lorsqu’ils sont cravachés. Dire "c’est au syndic de s’en occuper", c’est une réaction de copropriétaire négligent. Les copropriétaires attentifs et actifs savent que le syndic ne s’occupe des choses que lorsqu’ils sont sur son dos.

D’une façon générale, il faut vérifier le travail d’autrui. Les notaires font des erreurs, les avocats font des erreurs, les experts-comptables font des erreurs, les bureaux d’études font des erreurs. Les syndics, encore plus. Toujours relire, toujours contrôler. Qui doit s’occuper de vos affaires ? Vous. Parce que c’est vous qui supporterez les pertes financières et les ennuis judiciaires s’il y a eu une erreur. Donc, de façon pragmatique, vous devez relire et vérifier le travail d’autrui, et houspiller pour le recevoir dans les temps, parce que vous n’avez pas envie de subir les conséquences des erreurs et des retards d’autrui. Oubliez la fable des professionnels qui font forcément bien leur boulot. Oubliez "Ah, mais dans un monde idéal, tout le monde ferait son travail sans erreur et sans retard !". Vous n’êtes pas dans un monde idéal. Bienvenue dans le monde réel.
Vous vous justifiez envers 77pourcents pour dire que vous avez agi de bonne foi. Vous avez peut-être agi de bonne foi, mais vous avez été en tout cas très négligent. Je répète donc que vous avez commis de nombreuses erreurs dans cette affaire.

Ces erreurs étant bien identifiées, il s’agissait ensuite d’aider à trouver une solution.

Je constate aussi que chacun réagit en fonction de ses expériences passées. Certains ont eu un vendeur qui a oublié de signaler un défaut. D’autres ont eu un acquéreur, dûment informé d’un défaut, qui a pourtant fait tout un foin, après avoir signé son accord sur le prix, pour obtenir une baisse de prix au motif du défaut dont il avait pourtant été informé… Certains ont connu les deux situations…

Pour ma part, je pense qu’il est peu probable qu’il y ait un défaut sur l’immeuble. Tous les immeubles ont des fissures. Bien peu ont des fissures évolutives. L’expert a fait un rapport qui met ceinture et bretelles, c’est normal, c’est dans la nature d’un expert de prendre toutes les précautions possibles.

Cela étant dit, ochini étant désormais conseillé par un notaire et un avocat, il est désormais bien conseillé. Laissons faire les pros.

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2023 10h58)


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[+1]    #25 13/06/2023 07h56

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A mon sens pas besoin d’une transaction, juste soit le compromis est valide et la vente peut être forcée (car j’imagine que les conditions suspensives ont été levées), soit le compromis est entaché de nullité et l’acquéreur ne peut pas être forcé à acquérir au prix initialement négocié. Libre aux parties de négocier un nouvel accord (ou pas).

Si le rapport avait été mis sous le nez de l’acheteur dès le début il ne serait pas plus avancé qu’aujourdhui sur l’évolution potentielle de la fissure mais au moins il aurait fait son offre en étant parfaitement éclairé.

C’est l’aléa judiciaire et/ou la volonté de vendre rapidement qui pourrait justifier une concession « proactive » du vendeur.

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