PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 17/01/2022 11h34

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour,

Etant actuellement locataire d’un bien en Pinel Outremer, j’ai accepté un offre de vente de mon propriétaire qu’il souhaite maintenant annuler.

Voici le récapitulatif de la situation:

1/12/2021
Mon agence immobilière m’appelle pour fixer un rdv. Ils m’informent déjà que le propriétaire souhaite vendre. Le rdv est prit pour le 06/12/2021 et par téléphone, je suis informé du prix de vente. Connaissant le secteur et la résidence, ma réflexion est rapide, je veux l’acquérir.

07/12/2021
L’agent immobilier vient me remettre le congé pour vente et l’offre de vente que nous signons avec un délai de 2 mois pour y donner suite, sans quoi je serais déchu de mon droit d’occupation au 14/06/2022, date de la fin de mon bail. *(extrait du courrier reçu et signé par l’agence)
J’informe l’AI que je j’accepte l’offre mais étant valable 2 mois, il me conseille néanmoins de prendre mon temps pour me permettre de boucler mon financement, ce que je j’entame immédiatement.

16/12/2021
Je reçois un appel de mon AI qui m’explique que le propriétaire ne souhaite plus vendre et qu’il va me transférer son courrier. Je lui rappelle son discours et les démarches que j’ai entamées et il me confirme que j’ai toujours la main pour acquérir le bien aux conditions énoncées.
Ce même courrier stipule "J’annule purement et simplement ma demande de congé pour vente. je ne souhaite plus vendre. Je souhaite prolonger le bail de location avec vous et profiter de ma période de défiscalisation existante sur ce bien "

06/01/2022
J’envoie un RAR en déclarant que j’accepte l’offre de vente aux condition fixées par le vendeur, à savoir un prix  de ..  Je n’y met pas de conditions suspensives et précise néanmoins que j’ai obtenu le financement

17/01/2022
Le vendeur me contacte par téléphone, m’explique sa situation, qu’il est perdant avec sa défiscalisation et qu’il confirme ne plus souhaiter vendre. Il remet un peu la faute sur l’AI qui selon lui ne serait pas correct et forcerait la vente.
Il me rappelle plus tard, après avoir consulté un avocat, pour me proposer un mois de loyer offert et la vente dans 3 ans mais au tarif du marché à cette date.
L’AI immobilier va valider avec son service juridique car il n’a jamais eu le cas. Pour lui la vente doit se faire mais il persiste toujours un doute si un cas de jurisprudence donnait raison aux vendeur.

J’ai consulté quelques articles sur le domaine, même si ce type de cas est relativement rare.
A première vue, la loi est claire, si j’accepte dans le délai énoncé de 2 mois aux conditions fixées par le vendeur, la vente est réputée parfaite comme indiqué dans l’article ci-dessous
Rétractation du vendeur avant le compromis : est-ce possible ? - Soussens Avocats

Que faire étant donné que le vendeur ne veut pas signer de compromis, contacter directement un notaire pour officialiser la vente ?
Ou passer par un avocat qui lui écrira un courrier pour lui stipuler la loi en lui conseillant d’accepter la vente sous peine de procédure judiciaire ?

_____

Quelques précisions par rapport à la situation :
- Le bien m’a été proposé 25% en dessous du prix du marché dans un secteur où les biens partent en 1 journée (voir quelques heures). De plus je m’y sens très bien, d’où mon envie d’acheter.
- Je n’ai vraiment pas apprécié que le vendeur me donne un congé pour vente, il aurait pu vendre le logement loué. Il s’emmêle les pinceaux quand je lui reproche cela en disant à nouveau que l’AI a mal compris, pourtant le courrier est bien clair.
Dans le cas d’une non acceptation ou impossibilité de financement, je me retrouvais déchu de mon logement avec mon fils.
- Lors de notre échange par téléphone, son seul soucis était d’ordre financier, aucun affecte pour le fait que je sois seul avec mon fils. Pour lui, il est sympa de me prolonger mon bail maintenant qu’il s’est rendu compte de son erreur.
____

* Le présente congé vaut offre de vente à votre profit aux condition suivantes :

Prix de vente : ***

Conditions de la vente : Aux conditions ordinaires et de droit

<< II. - Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46  de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de 2 mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration de délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

La présente offre est valable durant les 2 mois du délai de prévis

_____

D’avance, merci de vos retours

Dernière modification par Enzo (17/01/2022 11h43)

Mots-clés : immobilier, offre de vente, retractation

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 17/01/2022 11h47

Membre (2013)
Réputation :   69  

Bonjour,

Concernant les montants, s’il vous vend à 25% moins cher maintenant et au prix du marché 3 ans plus tard, la compensation d’un mois de loyer n’est pas suffisante.

En fonction du montant de la défiscalisation perdue par le vendeur, et du prix de vente, l’impact financier est plus ou moins important, et cela serait bien de l’évaluer pour estimer les chances qu’il « résiste ».
Par ailleurs, avez vous la capacité d’acheter le bien, de vous reloger facilement en location ailleurs et/ou de supporter le coût d’un éventuel contentieux?
Si vous répondez non à l’une des 3 questions, cela mérite plus ample réflexion de votre part.

Allez d’abord voir un notaire, qui pourra vous conseiller sans engager trop de frais.
Et vous devrez ensuite faire appel à un avocat spécialisé.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 17/01/2022 12h02

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   317  

Une vente « longue » (signature d’un compromis de vente avec un délai de signature de l’acte authentique en phase avec le délai de reprise de l’avantage fiscal) est elle envisageable ?

C’est peut-être un moyen de couper la poire en 2?

À étudier avec votre notaire….

Canyonneur

PS1: j’ai connu un cas de division d’une propriété avec une vente longue pour que le capital restant dû par le vendeur se réduise et soit en phase avec la valeur de la partie conservée.
PS2: le propriétaire a t’il retiré le recommandé du 6 janvier ? Avez vous reçu l’accusé de réception ? Pour blinder votre position, un exploit d’huissier est peut-être à envisager…

Dernière modification par Canyonneur75 (17/01/2022 12h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 17/01/2022 12h27

Membre (2016)
Réputation :   8  

Fasthand

Effectivement son mois de loyer est ridicule. Dans 3 ans, il pourrait très bien me le proposer plusieurs dizaines de milliers d’euros de plus au vue du marché.

Sans rentrer dans le détail des chiffres, je sais qu’il perd pas mal mais j’ai surtout cru comprendre via l’AI que la vente ne couvrait pas son emprunt

J’ai bien la capacité d’acheter ce bien et éventuellement d’assumer un contentieux.
Cela fait 2 ans que je prospecte en vain et c’est pour cela que ma volonté est ferme
Le marché ici est juste délirant, il a prit 20% en 2ans et c’est pas près de s’arrêter.
Il n’y absolument plus rien à vendre, même les taudis et biens atypiques se vendent dans la journée.
Idem pour la location, le covid a attiré de nombreux métro et le marché est saturé

J’ai contacté mon notaire qui est catégorique, l’offre de vente ne peut pas être annulé et vaut "offre parfaite" car accepté au prix sans conditions.

Néanmoins, en passant directement par un notaire, la procédure sera extrêmement longue si le vendeur refuse les convocations et signatures.

Ils m’ont conseillé de passer par le service juridique de mon assurance habitation ou un avocat immobilier qui après un ou deux courrier devrait faire céder le vendeur.

____

Canyonneur75

J’ai envisagé la possibilité de couper la poire en 2 en lui demandant si le prix de vente serait le même dans 3 ans pour qu’il puisse amortir son emprunt et profiter encore de la defisc mais il me dit que ce sera au prix du marché et rien ne dit que je ne reçoive pas un nouveau congé pour vente au vu de sa malhonnêteté.

Le RAR a bien été réceptionné par l’agence immobilière qui a mandat et j’ai l’accusé de réception.

Quel serait l’objectif d’un "exploit d’huissier" ?

Dernière modification par Enzo (17/01/2022 12h43)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 17/01/2022 13h57

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3367  

 Hall of Fame 

En théorie, vous pouvez contraindre le vendeur à vendre.

Je vois néanmoins un premier bémol : c’est uniquement théorique. Le site que vous citez a été écrit par des avocats. Leur point de vue pourrait être caricaturé de la façon suivante "vous avez un pourcentage de chances de réussite, mais nous avons 100 % de chances de toucher nos honoraires, et c’est pourquoi nous avons un intérêt certain à vous dire que vous êtes dans votre droit, que la vente est parfaite, et qu’il faut donc attaquer le vendeur pour le contraindre à vendre."
Dans les faits, il me semble que les jugements contraignant le vendeur à vendre sont peu nombreux.

Je vois ensuite un énorme bémol : vous avez traité avec l’agence. Or, un AI a en général un mandat d’entremise, c’est à dire qu’il ne fait que rapprocher les deux parties. Le vendeur reste le propriétaire. L’AI n’a pas le pouvoir d’engager le vendeur. Donc, tout ce qui provient de l’AI ou est adressé à l4AI n’engage pas le vendeur.
Première question pour l’offre de vente et le congé pour vendre : sont-ils 100 % valables et probants ? Ou bien est-ce que diverses approximations voire erreurs ont été commises ? Est-ce qu’ils comportent en-tête le nom et l’adresse du vendeur ? Est-ce que le vendeur a signé ces courriers avec une signature manuscrite originale (et non pas sa signature numérisée, ou signature de l’AI) ? Si la réponse est non…
De même pour votre acceptation : vous écrivez "Le RAR a bien été réceptionné par l’agence immobilière qui a mandat et j’ai l’accusé de réception" : je dis : ça ne vaut pas grand chose. Vous avez écrit à l’agent immobilier et non au vendeur. Vous auriez dû adresser cette LRAR au vendeur.
Vous avez donc deux problèmes potentiels sur ces documents :
- signés de l’AI ou adressés à l’AI, à mon avis ça ne veut pas grand chose.
- authenticité des documents ? A l’époque où tout circule en pièce jointe de mails, l’authenticité de tels documents, avec signature manuscrite, n’est pas très fréquente…
Il faudrait qu’une personne compétente examine très exactement les pièces de votre dossier pour savoir si vous avez vraiment de bonnes chances de gagner.

Troisième petit bémol : vous allez être tiraillé entre le notaire et l’avocat. Le notaire veut bien instrumenter les ventes des gens qui sont d’accord. Il ne va probablement pas entrer dans un conflit avec un vendeur qui refuse de vendre. Il va dire : pour ça, voyez un avocat.

Le proverbe suivant résume assez bien votre cas :
" la différence entre la théorie et la pratique est plus grande en pratique qu’en théorie".

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2022 14h13)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 17/01/2022 14h10

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1397  

 Hall of Fame 

Certes mais :

Enzo a écrit :

Ils m’ont conseillé de passer par le service juridique de mon assurance habitation ou un avocat immobilier qui après un ou deux courrier devrait faire céder le vendeur.

Allez-y, vous n’avez rien à perdre, c’est cette phase qui doit aboutir. Si vous voyez que le vendeur ne cède pas, vous ferez le point sur les avantages/inconvénients de lancer une procédure.
Etant donné que vous occupez le logement, il me semble que le temps joue pour vous, l’incertitude repose sur les épaules du vendeur qui est allé trop loin dans ses engagements, à lui de trouver une issue qui vous soit honorable.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#7 17/01/2022 14h36

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   317  

Quelques compléments par rapport à ce cas :

- L’avantage de l’exploit d’huissier est de rendre absolument incontestable le contenu de votre acceptation de l’offre de vente… Le document reçu par l’agence peut s’envoler, brûler ou être récupéré par le propriétaire s’il rompt le mandat… D’autre part, cela peut impressionner le propriétaire…

- Beaucoup de vos échanges sont oraux… Seul le courrier destiné à l’agence pour annuler le congé démontre l’intention du propriétaire de ne pas vendre et il est antérieur à votre acceptation… Il faudrait donc demander au propriétaire de fixer un rendez-vous pour la signature du compromis de vente… Au fait, l’adresse du propriétaire figure t’elle sur le bail ?

-

Bernard2K a écrit :

Je vois ensuite un énorme bémol : vous avez traité avec l’agence. Or, un AI a en général un mandat d’entremise, c’est à dire qu’il ne fait que rapprocher les deux parties. Le vendeur reste le propriétaire. L’AI n’a pas le pouvoir d’engager le vendeur. Donc, tout ce qui provient de l’AI ou est adressé à l4AI n’engage pas le vendeur.

L’AI intervient t’il dans le cadre d’un mandat de gestion locative ? Dans ce cas, le congé pour vente engage t’il le vendeur ?

- Vous pouvez aussi consulter l’ADIL locale

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/01/2022 14h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 17/01/2022 14h37

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bernard2K a écrit :

En théorie, vous pouvez contraindre le vendeur à vendre.

Je vois néanmoins un premier bémol : c’est uniquement théorique. Le site que vous citez a été écrit par des avocats. Leur point de vue pourrait être caricaturé de la façon suivante "vous avez un pourcentage de chances de réussite, mais nous avons 100 % de chances de toucher nos honoraires, et c’est pourquoi nous avons un intérêt certain à vous dire que vous êtes dans votre droit, que la vente est parfaite, et qu’il faut donc attaquer le vendeur pour le contraindre à vendre."
Dans les faits, il me semble que les jugements contraignant le vendeur à vendre sont peu nombreux.

Je vois ensuite un énorme bémol : vous avez traité avec l’agence. Or, un AI a en général un mandat d’entremise, c’est à dire qu’il ne fait que rapprocher les deux parties. Le vendeur reste le propriétaire. L’AI n’a pas le pouvoir d’engager le vendeur. Donc, tout ce qui provient de l’AI ou est adressé à l4AI n’engage pas le vendeur.
Première question pour l’offre de vente et le congé pour vendre : sont-ils 100 % valables et probants ? Ou bien est-ce que diverses approximations voire erreurs ont été commises ? Est-ce qu’ils comportent en-tête le nom et l’adresse du vendeur ? Est-ce que le vendeur a signé ces courriers avec une signature manuscrite originale (et non pas sa signature numérisée, ou signature de l’AI) ? Si la réponse est non…
De même pour votre acceptation : vous écrivez "Le RAR a bien été réceptionné par l’agence immobilière qui a mandat et j’ai l’accusé de réception" : je dis : ça ne vaut pas grand chose. Vous avez écrit à l’agent immobilier et non au vendeur. Vous auriez dû adresser cette LRAR au vendeur.
Vous avez donc deux problèmes potentiels sur ces documents :
- signés de l’AI ou adressés à l’AI, à mon avis ça ne veut pas grand chose.
- authenticité des documents ? A l’époque où tout circule en pièce jointe de mails, l’authenticité de tels documents, avec signature manuscrite, n’est pas très fréquente…
Il faudrait qu’une personne compétente examine très exactement les pièces de votre dossier pour savoir si vous avez vraiment de bonnes chances de gagner.

Troisième petit bémol : vous allez être tiraillé entre le notaire et l’avocat. Le notaire veut bien instrumenter les ventes des gens qui sont d’accord. Il ne va probablement pas entrer dans un conflit avec un vendeur qui refuse de vendre. Il va dire : pour ça, voyez un avocat.

Le proverbe suivant résume assez bien votre cas :
" la différence entre la théorie et la pratique est plus grande en pratique qu’en théorie".

Edit, je préfère comme évoqué par Cannyoneur et par prudence, effacer toute information pouvant me desservir en étant utilisé par la partie adverse

Je ferais un CR exhaustif quand elle sera terminée

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 17/01/2022 21h55

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3367  

 Hall of Fame 

Enzo a écrit :

Le congé et offre de vente ont étés rédigés par l’agence immobilière.
Ils comportent bien le nom et l’adresse du vendeur mais ont étés signés par l’agence qui a mandat (je ne sais pas quel type de mandat).

L’agent n’a très probablement pas un mandat l’autorisant à délivrer un congé pour vente. Je suppute que ni le mandat de gestion locative, ni l’éventuel mandat de vente, n’autorisent expressément l’agent à donner congé, car les mandats n’incluent généralement pas cela.

Cf cette jurisprudence Agent immobilier / Mandat de vente / Effets de l’absence de mention expresse autorisant le mandataire à donner un congé pour vente : Anil, analyses juridiques et jurisprudence

Cette décision est tout à fait rassurante (en général) car elle confirme de nombreuses jurisprudences qui disent qu’un mandataire n’a que le pouvoir que lui donne le mandat. Par contre, elle est plutôt mauvaise pour vos espoirs.

Si le propriétaire a deux sous de jugeotte, il prétendra que l’AI a outrepassé son mandat, et que donc le congé pour vente signé par l’AI ne l’engage pas.

Si vous allez devant le tribunal pour obtenir la vente forcée, je dirais que vos chances de l’obtenir sont non nulles (car les juges sont souvent très favorables aux locataires) mais tout de même faibles (car il serait surprenant de voir un juge donner de la valeur à un congé signé par la mauvaise personne).

Soit dit en passant, si le propriétaire finissait par vous vendre en application de votre droit de préemption, l’AI ne touche pas de commission de vente : Congé pour vente et honoraires des intermédiaires : Anil, analyses juridiques et jurisprudence Or, j’ai l’impression que l’AI croit qu’il va toucher une commission, et j’ai l’impression que vous croyez que l’AI et vous avez le même intérêt : forcer le propriétaire à vendre. Vous vous trompez tous deux. Quand son service juridique va informer l’AI de son erreur, il va faire marche arrière : il va préférer garder le mandat de gestion locative qui lui rapporte quelque chose, que pousser à une vente qui ne lui rapporte rien.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2022 21h58)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 18/01/2022 01h30

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Lu un peu en diagonale … Le risque ici, c’est avant tout que des raccourcis ou des interprétations "de travers" de certains mots n’induisent des raisonnements … peu robustes.

Donc attention. Consultez un avocat si l’offre vous intéresse.

Sur le filigrane du raisonnement initial : oui, si le congé pour vente est fait dans les formes, il vaut promesse de vente, et le bailleur est lié dès qu’il émet ce congé.

La question va être la validité du congé. J’élimine tout de suite le cas du contenu du congé, qui n’est valide que s’il indique clairement le motif et qu’il répond aux exigences d’une promesse de vente, vous trouverez le contenu nécessaire sur service-public.

Le bailleur ne vous a pas notifié par AR ni signifié par huissier directement. C’est l’agence qui vous remet le congé. Et là, c’est effectivement la question du mandat permettant ou non d’agir au nom du bailleur en ce cas.

Avec un léger double bémol par rapport au poste de Bernard :
- bémol 1 : ici, l’agencepeut agir en tant que mandataire dans le cadre de la vente, mais aussi en tant que gestionnaire. Il est donc possible que le mandat de vente n’inclut pas l’autorisation d’émettre le congé qui est pourtant évident puisqu’imposé par la loi … mais que le mandat de gestion le permette, lui.
- bémol 2 : Cass. Civ III : 16.5.08, N° de pourvoi : 06-12.356 , l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas que le signataire du congé soit clairement identifié. Un congé dactylographié sur papier à entête au nom du bailleur et signé de manière illisible par son fils est tout de même valide, la loi n’imposant rien en matière de signature ici. (c’est contreintuitif, et je n’ai pas connaissance d’un revirement de la Cassation sur ce point, mais je suis preneur)

Donc : consultez un avocat rapidement ! Confirmez votre acceptation de l’offre incluse dans le congé, si vous voulez achetez à ce prix, dans les délais pour verrouiller cet achat, ce qui vous donnera un peu de temps pour consulter un avocat qui pourra peut être, avec un courrier bien établi, pousser le bailleur à respecter ce congé …

Bien sur, le tout avec l’agence gestionnaire, qui devrait vous justifier précisément, preuve à l’appui, qu’elle avait le droit d’émettre ce congé, sinon rien ne tient !

Hors ligne Hors ligne

 

#11 18/01/2022 01h43

Membre (2016)
Réputation :   8  

Comment le vendeur peut il prétendre que l’AI a outrepassé son mandat puisque qu’il y a, j’imagine, des écrits (mails ou courriers) qui prouvent que le vendeur a demandé à l’AI de s’occuper de la vente de son logement à un prix fixé ensemble ?
L’AI est plutôt carré dans sa façon de travailler en général, c’est d’ailleurs le gérant de l’agence.

Un point important à mon sens, le courrier "d’annulation" du vendeur est adressé à l’AI avec l’appellation "mandataire" et à moi-même. Le vendeur confirme bien sa volonté de congé pour vente (et donc offre de vente car c’est un seul document).

Je cite ce courrier :  "En date du 7/12/2021 vous avez signé le congé pour vente suite à ma demande et volonté de mise en vente de mon appartement (dans lequel est précisé qu’il vaut offre de vente avec le prix annoncé). Par ce courrier, j’annule purement et simplement ma demande pour congé pour vente. Je ne souhaite plus mettre en vente mon appartement"

Sur ce courrier est bien apposé la signature manuscrite du vendeur, donc il confirme bien d’1 - son congé pour vente et offre de vente et de 2 - implicitement avoir donné pouvoir à l’AI pour me vendre l’appartement.

J’attend le retour de l’AI pour me dire quel mandat il possède pour la vente ainsi que l’avis de son service juridique.

Le vendeur étant à 10000kms et n’ayant jamais eu de contact avec lui, il serait néanmoins logique qu’il ai donné pouvoir, certes peut être opposables juridiquement car pas assez formalisé, à l’agent immobilier pour les signatures et démarches.
Ce serait inconcevable de devoir pour chaque document faire un envoi par la poste pour signature notamment pour la vente chez le notaire.

Une précision même si l’objectif n’est pas le même mais qui selon @Xazh serait importante, l’AI a pour sûr au minimum un mandat de gestion.
Le bail de location n’a pas été signé par le propriétaire et ce dernier laisse entière décision à l’agence pour le choix des locataires, c’est à eux que je verse les loyers et pour les petits travaux nous ne sommes pas passés par le propriétaire, ce qui montre que jusqu’ici, l’agence a bien un pouvoir.

Bien entendu, je n’ai vraiment pas envie de cette procédure judiciaire surtout au vu de la complexité de celle-ci, néanmoins, au vu de la malhonnêteté du vendeur dans ses propos, le laisser gagnant me laisserai un goût d’injustice. La parole d’un homme ne vaut donc plus rien, qui plus est engagée par des écrits on ne peut plus clairs.

Le vendeur est juste une girouette, mal conseillé sur son achat Pinel, qui a voulu vendre pour se débarrasser de son mauvais placement (je le cite) et qui se rend compte après coup que 3ans de plus lui limiterait la casse. Il m’explique d’ailleurs que son seul intérêt est de défiscaliser encore 3 ans mais par contre n’accepte pas d’engagement de vente au même prix à cette issu.
Dernier point, le vendeur m’a demandé aujourd’hui, de ne plus échanger avec l’AI

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 18/01/2022 03h44

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Enzo a écrit :

Comment le vendeur peut il prétendre que l’AI a outrepassé son mandat puisque qu’il y a, j’imagine, des écrits (mails ou courriers) qui prouvent que le vendeur a demandé à l’AI de s’occuper de la vente de son logement à un prix fixé ensemble ?

Simple. Une autorisation ne vaut pas mandat ! Or la décision de Cass est explicite : sans mandat prévoyant spécifiquement le cas, le congé n’est pas valide.

Comparez avec un chèque : il ne suffit pas d’envoyer un courrier à son meilleur ami pour qu’il ait le droit de signer vos chèques à votre place.

Que le bailleur soit mal conseillé, je n’en doute pas. Le maintien des 3 ans est probablement lié au fait qu’il risque de sortir du dispositif hors des engagements initiaux, et donc perde rétroactivement le bénéfice du dispositif.

Mais du coup, si les planètes s’alignent, vous pourriez avoir moyen de discuter un engagement plus clair : une vente, quitte à discuter d’un paiement inférieur contre 3 ans de maintien du dispositif.

A nouveau, un avocat pourra valider vos droits et du coup préparer une proposition de transaction permettant de limiter la casse pour le bailleur et éviter une procédure longue.

Dernière modification par xazh (18/01/2022 03h48)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 18/01/2022 04h07

Membre (2016)
Réputation :   8  

@Xazh Vous précisiez dans votre précédent message que le mandat de gestion permettait d’agir en tant que mandataire pour la vente et d’émettre le congé pour vente, ai je bien compris ?

Bien d’accord avec vous dans le cas du chèque mais ici, il y a bien eu un mandat de gestion de signé, des échanges de mail qui confirment la volonté de vendre (et non juste l’autorisation) et en dernier lieu son courrier d’annulation (signé de sa main) qui stipule bien que "j’ai signé le congé pour vente suite à sa demande et volonté de mise en vente".

Effectivement, je viens de comprendre que le vendeur pensait probablement avoir un engagement de 6 ans qui doit en fait être de 9 ans. Si j’ai bien compris, il devrait rendre au fisc l’intégralité des réductions d’impôts perçues en cas de vente anticipée, ce qui risque d’être lourd pour lui.

Moi qui envisageait l’hypothèse d’augmenter légèrement mon offre pour trouver un compromis, ça risque de ne pas être jouable.

Je vais voir un avocat au plus vite.

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h51)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #14 18/01/2022 08h28

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3367  

 Hall of Fame 

xazh : dans le cas jugé, la bailleresse ne contestait absolument pas que les congés soient valides, au contraire, elle demandait à ce qu’ils soient jugés valides :
"la bailleresse agissait aux fins de faire déclarer valables ces congés qui portaient mention de son nom"

Le cas d’un bailleur qui dirait que l’AI a agi sans son accord et/ou en-dehors de son mandat serait assez différent et je ne préjugerais pas de la décision du juge dans un tel cas.

Cela dit, le bailleur semble bien mal engagé pour dire que l’AI a agi seul, puisqu’il reconnaît dans son second courrier que la démarche de congé et d’offre de vente émanait de sa volonté. Ce second courrier avec sa signature est assurément une gros atout dans votre jeu.

Sur le mandat de gestion qui comporte peut-être le pouvoir de donner congé : certes, peut-être. Mais c’est difficile d’en être sûr. De plus, il pourrait y avoir une subtilité du type "donner congé, oui, émettre une offre de vente, non", le premier étant un acte d’administration, le second de disposition.

Enzo, si vous voulez vraiment poursuivre le propriétaire, voilà ce que je ferais à votre place :
- demander à l’AI comment le propriétaire a manifesté son intention de donner congé puis de vendre : conversation téléphonique ? mail ? Courrier postal ? Si possible, lui en demander une copie "juste pour voir". Demander aussi s’il a un mandat de vente ou s’il agissait dans le cadre de son mandat de gestion. Essayez de jouer au naïf, évitez d’employer des termes juridiques. Il faut ruser un peu !
- sans tarder, allez voir un notaire qui vous conseillera un avocat, ou l’inverse. Agissez vite pour sommer, probablement par acte d’huissier, le vendeur de venir signer l’acte de vente. Il faut que cette démarche intervienne dans les délais prévus par la loi. Evidemment, on va avoir du mal à respecter le formalisme habituel : compromis, 36000 diagnostics en annexe… C’est là qu’il faut un bon professionnel du droit pour savoir comment sommer le vendeur de vendre malgré le manque de documents.

Sur l’AI : comme déjà dit, l’AI n’aura pas de commission sur cette vente. Pour l’instant, il semble de votre côté car il semble croire encore à sa commission. N’allez surtout pas lui annoncer qu’il n’aura pas de commission, pour le moment il semble y croire et ça vous arrange. Mais, comme déjà dit, attendez-vous à ce qu’il devienne indifférent à votre sort, voire carrément hostile, dès qu’il aura compris qu’il n’a rien à gagner à l’affaire. Donc, dépêchez-vous de lui tirer les vers du nez AVANT le retour de son service juridique.

Sur notaire et avocat : Pourquoi un notaire et un avocat où l’un vous conseille le nom de l’autre ? Parce que, très souvent, ces deux professions ne s’apprécient pas, pour des raisons qu’il serait trop long de chercher à comprendre. Il faut donc en trouver deux qui se connaissent et savent travailler ensemble, sous peine de délais et de malentendus qui peuvent atteindre des proportions ubuesques.

Attendez-vous à ce que ça vous coûte en honoraires d’avocat. On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. Si vous voulez retirer quelque chose de cette affaire, il faut y investir.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2022 09h08)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#15 18/01/2022 10h23

Membre (2016)
Réputation :   8  

Si vous Bernard commencez à être optimiste pour moi, je ne peux que retrouver de l’espoir.
Je vais suivre vos conseils avisés.

Effectivement ce second courrier ne laisse aucun doute ni à l’interprétation sur sa volonté de congé pour vente et offre de vente ni à une démarche abusive de l’AI

J’ai rdv ce jeudi 20 avec un avocat spécialisé en Droit immobilier, nous avons eu un bon échange téléphonique avec déjà quelques infos. Il a directement prit beaucoup de recul et a cherché à avoir le maximum d’informations. Il va analyser si la meilleur solution est de faire une mise en demeure immédiatement ou au contraire attendre la fin du délai de préavis de l’offre de vente pour être sur que le vendeur une fois "forcé" ne puisse pas trouver une parade

L’AI comme bien souvent est très difficilement joignable et n’a pas répondu à mes sms d’hier ni mes appels d’aujourd’hui, je reste en attente.
Je m’attend effectivement à cette réaction de sa part après avoir compris qu’il n’aura pas de commission.
J’espère obtenir les informations au plus vite. En tout cas, il a lui aussi engagé sa responsabilité avec ce congé et cette offre donc mon avocat pourrait lui soumettre de rendre ces documents récupérables.

Je garde un petit espoir que nous puissions trouver un arrangement amiable si les 3 parties mettent du leur.
Message édité par l’équipe de modération (28/09/2022 14h57) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
- anonymisation du message

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h51)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 18/01/2022 10h48

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Enzo a écrit :

Vous précisiez dans votre précédent message que le mandat de gestion permettait d’agir en tant que mandataire pour la vente et d’émettre le congé pour vente, ai je bien compris ?

Attention, attention, attention. Votre phrase peut se lire de deux facons, l’une étant un raccourci dangereux.

Le mandat peut permettre d’agir, dans le sens "il est possible, mais pas certain, que le mandat de gestion ou de vente intègre une clause permettant explicitement d’agir pour donner congé au locataire".

A ne pas simplifier comme "un mandat de gestion permet toujours de" !

Les doubles interprétations de mots sont un grand danger du droit.

Bernard2k a écrit :

dans le cas jugé, la bailleresse ne contestait absolument pas que les congés soient valides

Peu importe la raison initiale de la décision, elle entérine que la loi n’exige pas que le signataire du congé soit clairement identifiable comme le bailleur ou un mandataire ayant pouvoir, et donc que le tribunal ne peut pas faire loi en ajoutant cette condition non prévue par le législateur.

Le vendeur ne peut pas considérer nul un congé seulement sur le prétexte "qu’il ne l’a pas signé".

Il ne peut plus dire que ce n’était pas sa volonté non plus, si les échanges lus ici sont respectueux des faits (sans méchanceté, mais on a déjà eu des cas de "reprise" d’échanges avec des modifications pas si mineures que cela)

Il lui reste l’arme absolue : peu importe qu’il ait manifesté une volonté claire de vendre, et donc de donner congé pour cela, si le mandat n’autorise pas explicitement, le mandataire n’est pas en droit d’émettre ce congé.

Partant de là, penser qu’un juge considérerait qu’un mandat doit en plus préciser que le mandataire peut donner congé pour vente … peut être, mais tout de même. Le mandataire n’agit pas de lui même, ce n’est pas lui qui prend la décision de donner congé, il agit sur ordre. J’ose penser que l’agence n’a pas émis un congé sans avoir des instructions précises, via plusieurs échanges, sur les conditions de l’offre obligatoire dans le congé pour qu’il soit valide.

Au final, l’agence doit avoir tous les éléments signés pour vérifier si les planètes sont alignées ou non. Reste à savoir si elle estimera de son intérêt de, soyons gentil, respecter la loi en forcant une vente qui est parfaite (vision Enzo) ou si elle considérera que c’est une contre publicité pour son activité pérenne, et dans ce cas tentera de se retirer.

Enzo peut discuter avec l’agence, mais il n’a pas nécessairement les éléments pour forcer l’agence à le suivre dans une démarche en respect du congé pour vente.

Je consulterai du coup un avocat  spécialisé rapidement, pour voir comment organiser les démarches, en particulier la validité de l’acceptation de l’offre, l’opportunité de réitérer ou non (qui reconfirme mais déclenche aussi les hostilités), les moyens de forcer ou non l’agence à fournir des éléments probants, la marge de manoeuvre pour négocier, dans le compromis à venir, tout en respectant l’offre initiale de lacher du lest vers le bailleur sans que ce soit déraisonnable, etc …

Hors ligne Hors ligne

 

#17 18/01/2022 12h05

Membre (2016)
Réputation :   8  

Je vous assure que mes écrits, sauf erreur, sont bien conformes à la situation.
J’ai d’ailleurs inséré quelques citations mot pour mot.
Néanmoins, je n’ai pas les échanges entre le vendeur et l’AI mais de ce que je connais de ce dernier et son formalisme, je doute qu’il prenne le moindre risque et s’aventure à des pratiques douteuses lui qui est gérant d’une boutique avec pignon sur rue

Il faut dire que pour le moment les éléments et documents sont plutôt restreints :
- congé pour vente valant offre de vente qui semble en règle
- lettre d’annulation du congé (qui confirme bien sa volonté initiale avec sa signature manuscrite)
- mon courrier d’acceptation en RAR qui semble en règle
- l’avis de réception dans les délais
- le bail immobilier

Sur ce dernier figure un paragraphe sur le congé pour vente qui précise qu’il doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme (ce qui est le cas) et qu’il peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement avec comme seuls motifs :
- reprise au bénéfice du bailleur, ses ascendants etc..
- vente avec indication de prix et des conditions de la vente (ce qui est le cas)
- motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant

Enfin le bail est signé par l’agence immobilière avec la mention "le bailleur"

Je persiste de toute façon à dire que le vendeur a eu la volonté de vendre (et pas juste sur un coup de tête ni de façon forcé par l’AI) car il s’y est engagé oralement et par écrit avec un délai de réponse attendu sous 2 mois auquel j’ai répondu positivement sans conditions.
A partir de là, seule une non conformité administrative avec de fait un non respect de sa volonté initiale entaché de mauvaise foi pourrait empêcher cette vente judiciairement

Cela peut amener à la réflexion s’il existe encore des hommes de parole où si la cupidité prend systématiquement le dessus..

Dernière modification par Enzo (18/01/2022 12h06)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 18/01/2022 12h21

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   317  

A ce stade de la discussion, il me semble souhaitable de ne pas verser dans un média public (comme ce site !) chaque étape de l’affaire…quitte à faire un CR exhaustif quand elle sera terminée…
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/01/2022 14h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 18/01/2022 12h29

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Enzo a écrit :

Je vous assure que mes écrits, sauf erreur, sont bien conformes à la situation.

Je ne vous accuse en rien, comme je n’accuse pas d’autres intervenants sur d’autres files d’avoir menti.

Cette file intéressera peut être d’autre personne, la plupart ne feront probalement pas la différence pouvoir / possibilité et pouvoir / droit automatique, comme d’autres confondent selon leur intérêt la notion droit / dû et droit / liberté.

C’est humain … mais mieux vaut être précis lorsque vous commencez à parler avocat / tribunal and co

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #20 28/09/2022 18h52

Membre (2016)
Réputation :   8  

Suite et fin de la procédure pour ceux que ça intéresse

J’ai donc consulté un avocat spécialisé en droit immobilier
Il a signifié par lettre remise par acte d’huissier au vendeur la confirmation d’acceptation de l’offre de vente et indiqué que "la demande d’annulation du congé pour vente est nulle et non avenue"
Un recommandé pour le même motif à aussi été envoyé à l’AI

Suite à ce courrier, nos avocats respectifs ont eu un échange sous couvert du secret professionnel.
Le mien a été persuasif sur le fait qu’étant dans mon droit, je ne lâcherai pas la procédure
Néanmoins, au vu de la longueur possible de la procédure, ce n’était clairement pas ma volonté
J’avais indiqué à mon avocat que j’étais prêt à faire un effort financier si cela pouvait débloquer la situation mais l’avocat adverse a tout de suite fait savoir à son client qu’il est en tort

Nous avons ensuite contacté un notaire proche de mon avocat pour une avancé rapide des démarches qui a convoqué le vendeur pour la signature du compromis

La suite aurait été une mise en demeure mais le vendeur a assez rapidement signé une procuration avec son notaire pour que la vente puisse se dérouler
Le fait qu’il soit à 10000kms a pu jouer en ma faveur concernant une éventuelle procédure qui se serait déroulé ici

Néanmoins, mon notaire a eu droit à quelques bâtons dans les roues en devant fournir de nombreux documents à la limite de l’abus et ont repoussés 3x la date de signature pour différents motifs alors que toutes les procurations étaient faites
La signature est finalement intervenu un jour avant le délai de 4 mois pour réaliser la vente comme prévu dans l’offre de vente étant donné que j’ai eu recours à un prêt immobilier

Heureusement, ma banquière avec qui j’ai un très bon contact a été très compréhensive, nous avons maintenu le dialogue et ils m’ont gardé le taux négocié en décembre de 1.25%
Au final, j’ai « perdu » 2/3 mois, 800€ de frais d’avocat et d’huissier pour un appartement 80K€ en dessous de sa valeur (selon les 2 dernières ventes dans la résidence), je ne regrette donc pas d’autant que c’était une expérience enrichissante

La stratégie du vendeur aura été très « amateur » selon mon avocat et stratégiquement mauvaise car j’étais prêt à un effort financier
Au final, je suis passé d’un congé pour vente qui me mettait une sacrée épine dans le pied vu le marché immobilier dans mon secteur (location comme vente) à une super affaire

Toutes les réponses m’ont aidées et éclairées

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.023 sec., 31 requêtes exécutées ]