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#1 26/05/2023 22h07

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Bonjour,

je loue une maison depuis trois ans à un couple.

J’ai décidé cette année d’augmenter le loyer comme la loi me le permet (pas d’encadrement de loyer). J’ai donc envoyé une lettre recommandée avec accusé de reception (en utilisant le site internet de La Poste).

La poste m’envoie un email indiquant que la lettre a été été pris en compte et l’avis de passage laissé le 5 avril. Le 22 avril, la lettre repart (d’après le suivi) et arrive chez moi ce jour (Un mois pour renvoyer un courrier A/R !).

Les locataires n’ont pas retiré le pli.

Ils n’ont pas payé l’augmentation qui démarrait au mois de mai.

J’étais prêt à leur renvoyé une lettre A/R pour non paiement de l’entièreté du loyer mais le retour de la précédente lettre A/R change la donne.

De ce que j’ai lu ici ou là, la présentation fait foi. Sauf dans certain cas, par exemple :

Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris a écrit :

"en matière de bail, le congé ne commencera à courir qu’à compter de la réception, en main propre ou par huissier, par le locataire ou le bailleur (si la lettre recommandée n’a pas été remise au locataire ou au bailleur absent et a été renvoyée à l’expéditeur, la notification ne sera pas valable) "

Cela ne me concerne pas, il ne s’agit pas d’un congé.

De ce fait, quelle est la marche à suivre ? Huissier ? Autre ?

Merci de vos retours,

Mots-clés : lettre recommandée, loyer, refus


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#2 26/05/2023 22h17

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Bonsoir, si le bail prévoit la clause d’augmentation en fonction d’une règle explicite, à mon avis pas besoin de recommandé, simple lettre suffit.


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#3 27/05/2023 07h16

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Bonjour,
Soignez la communication avec vos locataires. Vous n’avez aucun autre moyen de contact qu’un recommandé ?

S’agissant de l’application des clauses d’indexation des loyers, un courrier simple ou email suffit largement sauf si communication compliquée que l’échange de recommandés n’arrange en général pas.

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#4 27/05/2023 08h10

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ESTJ

Bonjour,

Ils peuvent être absents et ou de bonne foi, auquel cas comme le dit Range19, il faut soigner votre communication avec eux pour éviter un potentiel conflit.

Ils peuvent aussi ne pas l’être, j’ai souvent vu cela comme employeur avec des salariés sur des procédures de licenciement où le destinataire pense bêtement que pas reçu = pas de procédure, ce qui est bien sûr faux.

Pour ma part, j’indique toujours directement sur mes courriers AR (a défaut de le faire systématiquement …) :

LRAR n1axxxxxxxx
Envoi double d’une lettre simple

Pour avoir été confronté à ce genre de situation de déni, quand les choses prennent un tour judiciaire, c’est la fin du débat sur « j’ai pas eu ce courrier … »

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#5 27/05/2023 08h20

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jeho59, le 26/05/2023 a écrit :

J’ai décidé cette année d’augmenter le loyer comme la loi me le permet (pas d’encadrement de loyer).

Vous n’êtes pas assez précis.

tout d’abord :
1) location nue ou meublée ? Durée du bail ? Date de début du bail (pour savoir quand est la date d’échéance) ?

Ensuite :
2) La loi ne permet pas d’"augmenter" le loyer. Elle permet, pour une location nue, de :
- réviser le loyer (révision annuelle en suivant l’IRL), conformément à l’article 17-1 de la loi de 1989.
- réévaluer le loyer à l’échéance du bail, seulement lorsque celui-ci est "manifestement sous-évalué", conformément à l’article 17-2 de la loi de 1989.
Donc : révision ou réévaluation ?

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2023 08h33)


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#6 27/05/2023 09h52

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Bonjour
vous vivez trop loin de vos locataires pour aller les voir ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 27/05/2023 23h21

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Amis du soir, bonsoir

Bernard2K a écrit :

jeho59, le 26/05/2023 a écrit :

J’ai décidé cette année d’augmenter le loyer comme la loi me le permet (pas d’encadrement de loyer).

Vous n’êtes pas assez précis.

tout d’abord :
1) location nue ou meublée ? Durée du bail ? Date de début du bail (pour savoir quand est la date d’échéance) ?

Ensuite :
2) La loi ne permet pas d’"augmenter" le loyer. Elle permet, pour une location nue, de :
- réviser le loyer (révision annuelle en suivant l’IRL), conformément à l’article 17-1 de la loi de 1989.
- réévaluer le loyer à l’échéance du bail, seulement lorsque celui-ci est "manifestement sous-évalué", conformément à l’article 17-2 de la loi de 1989.
Donc : révision ou réévaluation ?

Effectivement, il s’agit de réviser le loyer, toutes mes excuses wink

Il s’agit d’une location nue, avec un bail de 3 ans renouvelable tacitement, dont la date d’échéance est fixé au 30 avril de chaque année (début du bail au 1er mai). Une clause d’indexation est inscrite dans le bail.

Job a écrit :

Bonjour
vous vivez trop loin de vos locataires pour aller les voir ?

Environ 300km

Range19 a écrit :

Bonjour,
Soignez la communication avec vos locataires. Vous n’avez aucun autre moyen de contact qu’un recommandé ?

S’agissant de l’application des clauses d’indexation des loyers, un courrier simple ou email suffit largement sauf si communication compliquée que l’échange de recommandés n’arrange en général pas.

Je pensais naïvement qu’une lettre A/R était obligatoire pour ce genre de communication. Si j’avais su qu’un courrier simple ou un courriel était suffisant, je n’aurais pas utilisé la lettre recommandée. Quant à la communication avec mes locataires, elle est cordiale et sans heurt jusqu’à présent.

Reste que maintenant, que dois-je faire ?


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#8 28/05/2023 06h47

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Alors pour une révision de loyer :
la loi dit :

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Autrement dit :
Sur le délai :
La révision intervient logiquement au 01/05/2023.
Si vous manifestez votre volonté avant le 01/05/2023, vous pouvez appliquer la révision dès qu’elle trouve à s’appliquer, à savoir le 01/05/2023.
Si vous manifestez votre volonté après le 01/05/2023 mais avant le 30/04/2024, vous pouvez appliquer la révision, mais elle ne s’appliquera qu’aux loyers futurs, à compter de cette "manifestation de volonté".
Ce qui signifie aussi que, si vous n’avez jamais révisé le loyer, les révisions des années précédentes sont définitivement perdues. Vous pouvez appliquer la révision de 2023, mais pas celles de 2022 et 2021, puisque le délai d’un an, à compter de la date où elles auraient dû s’appliquer, est dépassé.

Notez aussi :
il y a le "bouclier loyer" qui limite la hausse à 3,5%. Vérifiez si et comment il s’applique dans votre cas.
- la révision de loyer est interdite sur les logements classés F et G. J’espère que ce n’est pas le cas du votre.

Sur la forme :
la loi ne prévoit aucune forme particulière. Vous devez seulement "manifester votre volonté". Pour autant, je suppose qu’il faut que cette volonté atteigne le locataire, donc la LRAR non distribuée ne me semble pas suffisante.
Je vous conseille donc :
-d’envoyer plusieurs fois le même message, par plusieurs moyens de communication (e-mail, courrier postal simple, SMS pourquoi pas). Ainsi vous serez certain que le message est arrivé à bon port.
- renoncez à l’application pour le passé, ça ne s’appliquera qu’à compter de la date de réception de votre message. Il ne me semble pas trop tard pour l’appliquer pour juin.
- faites de la pédagogie. Avant même l’envoi du message sur cette révision, passez un petit coup de fil, expliquez pourquoi vous appliquez l’indexation. Comme disait Range19, la bonne communication est essentielle et elle ne se fait pas à coups de recommandés. Perso, quand j’envoie un recommandé à quelqu’un avec qui j’ai de bonnes relations, je passe un petit coup de fil pour expliquer la démarche.

Cela dit, d’une manière générale, je recommande fortement d’appliquer la révision de loyer chaque année. Ce n’est pas parce qu’on sort d’années à 1% d’augmentation environ qu’il fallait arrêter de réviser le loyer. En effet :
1) une révision qui n’est pas appliquée est perdue. L’inflation érode votre revenu, même très lentement.
2) elle ne pourra pas être rattrappée, en tout cas avec le même locataire, puisqu’il faut pour cela appliquer la procédure de "loyer manifestement sous-évalué", que le locataire peut contester.
3) il faut montrer au locataire que ces révisions font partie de la relation locative normale. Quand on l’a appliqué quand c’était 1 %, ça passe mieux quand ça monte à 3%. Alors que quand on se prend une révision à 3 % pour la première fois, cela semble injuste que le bailleur applique d’un seul coup une augmentation qu’il n’appliquait pas jusque là.


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#9 28/05/2023 07h03

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Pour autant, je suppose qu’il faut que cette volonté atteigne le locataire, donc la LRAR non distribuée ne me semble pas suffisante.

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

Bien évidemment il faut que l’adresse du destinataire soit correcte (i.e. le retour de la poste doit indiquer non retirée et non pas inconnu à cette adresse).

Si c’est le cas, vous êtes fondé à leur demander de régulariser leur paiement pour le mois de mai. Le débiteur ne peut en effet pas se prévaloir de sa propre carence pour dire qu’il n’a pas été informé.

Conservez bien le retour de la poste sans l’ouvrir ni détacher le volet retour.

Dernière modification par Geronimo (28/05/2023 07h10)

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#10 28/05/2023 08h05

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Geronimo a écrit :

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

C’est faux. Pour le congé délivré en LRAR (en tout cas), il y a une liste de jurisprudences longue comme le bras qui disent que c’est la date de remise effective au destinataire.
Sur la base de

article 669 du code de procédure civile a écrit :

La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Cf cet article (qui contient la liste de jurisprudences longue comme le bras) :
Congé délivré par LRAR : l?irrégularité ne fait pas un pli ! - Procédure civile | Dalloz Actualité
Cf cet autre article datant de 25 ans, écrit par Jean-Pierre Blatter (grand spécialiste du droit immobilier) et dont l’article suscité dit qu’il n’a pas pris une ride :
AJDI | Dalloz
On y lit notamment :

L’idée généralement admise et souvent propagée selon laquelle la lettre est réputée délivrée à la date de sa première présentation (…) n’a aucun fondement légal en procédure civile.

De nombreux arrêts, d’abord des cours d’appel, puis de la Cour de cassation, ont énoncé que seule peut être prise en compte la date de la remise au destinataire

Pour une réévaluation de loyer, l’article 17-2 de la loi de 1989 nous dit que ce sont les mêmes conditions de délai et de forme que pour le congé.

Pour une révision de loyer, l’article 17-1 de la loi de 1989 ne pose aucune condition de forme. Il dit seulement que le bailleur doit avoir manifesté sa volonté. Si le locataire contestait devant le juge la révision de loyer, au motif que le bailleur ne lui a jamais manifesté sa volonté puisque la LRAR ne lui a pas été remise,il me semble probable que le juge applique exactement le même raisonnement que sur le congé. Il y a au moins 30 ans de jurisprudence constante, il ne va pas aller contre.

Donc, vous donnez à jeho59 un très mauvais conseil car :
1) il n’est pas en position de force d’un point de vue juridique, contrairement à ce que vos propos erronés sur la validité de la LRAR non remise cherchent à lui faire croire.
2) appliquer au locataire une mesure de façon rétroactive, alors qu’il n’était pas informé, cela va lui paraître injuste. Pour qu’une mesure soit acceptée, il faut qu’elle paraisse juste. Avant tout, il faut renouer le dialogue : expliquer la révision, lui demander gentiment pourquoi il n’a pas retiré la LRAR, lui renvoyer un message écrit à ce sujet par plusieurs canaux (mail, courrier postal simple, SMS si nécessaire), voilà des mesures de bon sens.
N’appliquer la révision qu’à partir du moment où le locataire en sera réellement informé, non seulement ça me semble la seule solution légale, mais de plus c’est du bon sens. On ne va pas se fâcher avec ses locataires pour récupérer quelques euros… qu’ils ne doivent probablement pas, si la LRAR non retirée n’a pas valeur de notification comme ça me semble hautement probable.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2023 09h06)


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#11 28/05/2023 09h15

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Bernard2K a écrit :

Geronimo a écrit :

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

C’est faux. Pour le congé délivré en LRAR (en tout cas), il y a une liste de jurisprudences longue comme le bras qui disent que c’est la date de remise effective au destinataire.

Oui car dans le cas d’un congé la loi prévoit explicitement l’accusé de réception émargé.

Sauf erreur de ma part, la discussion ici ne porte pas sur un congé.

Dernière modification par Geronimo (28/05/2023 09h16)

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[+1]    #12 28/05/2023 10h35

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Geronimo a écrit :

Bernard2K a écrit :

Geronimo a écrit :

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

C’est faux. Pour le congé délivré en LRAR (en tout cas), il y a une liste de jurisprudences longue comme le bras qui disent que c’est la date de remise effective au destinataire.

Oui

Oui, c’est faux. Nous sommes bien d’accord. Vous énonciez "considérée comme notifiée en date de sa première présentation" comme une vérité universelle, or il existe au moins un contre-exemple, donc cet énoncé est faux.

La LRAR est considérée comme notifiée à la date de la première présentation dans la logique que la carence du destinataire ne lui permette pas de se soustraire notamment à une procédure à son encontre. On n’est pas exactement dans ce cas non plus.

Geronimo a écrit :

car dans le cas d’un congé la loi prévoit explicitement l’accusé de réception émargé.

Sauf erreur de ma part, la discussion ici ne porte pas sur un congé.

Vous êtes donc prêt à mettre votre main au feu que le juge va dire : "si c’était pour un congé ou une réévaluation de loyer, la LRAR ne serait considéré comme remise que le jour de la remise effective, mais vu que là c’est une révision de loyer et que la loi prévoit seulement la "manifestation de la volonté du bailleur" sans préciser la forme de cette manifestation, je vais considérer que la LRAR non remise est une forme suffisante de manifestation de la volonté du bailleur".

Vous êtes bien optimiste. En l’occurrence, en donnant ce conseil à jeho59, vous êtes bien optimiste pour lui.

Je préfère être prudent. Le juge pourrait aussi dire "La loi dit que le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision. Il est bien évident qu’il doit la manifester auprès du locataire en s’assurant que celui-ci l’entende. Il apparaît que le locataire n’a pas agi de mauvaise foi puisqu’il était en vacances pour 3 semaines ce qui l’a empêche de recevoir la lettre. Le bailleur, en se contentant d’une LRAR non remise, n’a pas suffisamment manifesté sa volonté et ne s’est pas assuré qu’elle ait bien été entendue par le locataire, comme il aurait pu le faire en adressant au locataire, en plus de la LRAR notifiant la révision, une autre forme de communication et notamment un appel de loyer indiquant le nouveau montant du loyer".

J’ai déjà vu des jugements où il était reproché au bailleur de ne pas faire des appels de loyers… Les juges ne manquent pas d’idées pour protéger les locataires…

En plus, je répète qu’en notifiant la révision maintenant, jeho59 ne va perdre qu’1 à 2 mois de loyer révisé, soit quelques dizaines d’euros. Ca ne vaut vraiment pas la peine de braquer ses locataires, et de se mettre dans ce qui m’apparaît comme une insécurité juridique, pour quelques dizaines d’euros.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2023 11h03)


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#13 28/05/2023 18h39

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Pour un congé, la loi fait courir le délai à compter de la réception par le locataire, c’est pour cela que la seule notification ne suffit pas.

Pour l’IRL, celle ci est prévue de droit au contrat et est mise en oeuvre à compter du moment où le bailleur manifeste sa volonté, ce qui est un acte unilatéral qui n’exige aucune action du locataire. Le LRAR est la preuve de la manifestation de la volonté du bailleur, avec une date certaine.

Dernière modification par Geronimo (28/05/2023 18h40)

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#14 28/05/2023 20h22

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La notification est définie aux article 651 à 694 du code de procédure civile. La notification est réputée faite contre émargement (art 670 cpc), il n’y a aucun débat sur le fait juridique.

L’avis de passage n’est pas le point de départ d’une notification.

Cela dit, il n’est absolument pas exigé une notification pour une indexation de loyer, il suffit de justifier avoir prévenu les locataires et, dans ce cas, la preuve de dépot d’un recommandé peut servir de preuve d’envoi du courier … mais c’est un peu passif agressif d’utiliser un recommandé pour un premier courier d’indexation … Pour une relance d’indexation, éventuellement.

Il faut être carré, mais ne pas agresser non plus les locataires, au risque de les pousser eux aussi à "surjouer la carte juridique", qui est souvent à leur avantage.

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#15 28/05/2023 22h21

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xazh a écrit :

La notification est définie aux article 651 à 694 du code de procédure civile. La notification est réputée faite contre émargement (art 670 cpc), il n’y a aucun débat sur le fait juridique.

Aucun débat je ne sais pas, mais ces articles du CPC sont pour les actes contentieux, devant une juridiction, ce qui n’est absolument pas le cas ici.

Voir par exemple cette jurisprudence de 2021 de la Cour de Cassation.

Cour de Cassation a écrit :

La mise en demeure que le créancier doit adresser au débiteur en application de l’article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, n’étant pas de nature contentieuse, les dispositions des articles 665 à 670-3 du code de procédure civile ne sont pas applicables et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité.

Les débiteurs ont ensuite été condamnés à payer la somme due à la banque, avec intérêts à compter de la date fixée par la mise en demeure qu’ils n’étaient jamais allés chercher.

--

Si l’on reprend le cas de la discussion :
-Notifier son locataire de l’application du nouvel index de loyer est il un acte contentieux ? Non
-Le 670 du CPC s’applique-t-il ? Non
-La notification par lettre recommandée est-elle valide malgré le défaut de réception effective par le locataire ? Oui

Dernière modification par Geronimo (28/05/2023 22h38)

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#16 29/05/2023 00h30

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Qu’est ce que manifester sa volonté ? On ne parle pas ici de quelqu’un qui ferait part de ses dernières volontés dans un testament, ou dont l’entourage croit savoir qu’il n’aurait pas souhaité être maintenu ad vitam en coma artificiel. A mon sens c’est nécessairement manifester sa volonté auprès du locataire.  On peut  donc commencer par écarter la "théorie de l’émission" …

Ensuite pour moi la situation est encore différente de celle de la mise en demeure évoquée par Geronimo. Avec la mise en demeure  en général il y a un avant (un manquement à une obligation, à tout le moins selon l’auteur de la mise en demeure), et un après. Par exemple dans la jurisprudence citée la mise en demeure conditionnait l’exigibilité des dommages et intérêts. Dans un autre cas tranché par la jurisprudence il y a la mise en demeure de l’URSSAF pour non paiement de cotisations, qui précède la délivrance de la contrainte (dont les exigences de notification sont plus élevées).

Mais dans le cas de la révision du loyer, la manifestation de volonté  du bailleur est précisément le fait générateur, prescrit par la loi, de la "nouvelle obligation" du locataire (outre que la révision doit être stipulée dans le contrat).

Je pense donc qu’il faut rapporter la preuve, par tout moyen, que la volonté du bailleur a été portée à la connaissance du locataire.

Que penser du “cas d’école” où le bailleur se contenterait d’une LRAR non retirée, laisserait courir pendant des mois (voire plus) avant de “dégainer” une demande de rappel de loyers ?

L’avis de passage ne renseigne pas le destinataire, ni sur l’expéditeur ni sur l’objet du pli.

Le bailleur normalement diligent qui voit que sa LRAR n’a pas été retirée, devrait faire d’autres diligences … Et si après multiplication des diligences le locataire fait toujours la sourde oreille alors à ce moment là on a un faisceau d’indices graves, précis et concordants, ce qui permet d’apporter la preuve par présomption.

Après ce n’est que mon avis wink

Accessoirement dans la majorité des cas un courrier simple/mail suivi du paiement par le locataire du loyer révisé suffira et c’est probablement pour cela que le législateur n’a pas prescrit de forme particulière, compte tenu également de l’enjeu limité.

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[+2]    #17 29/05/2023 02h06

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@Geronimo

La décision de cassation citée précise"en application de l’article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016"

L’article 1146 en question, avant 2016, précise : La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

Conséquence 1 : il n’est pas nécessaire de notifier la mise en demeure, un simple courier suffit.

Conséquence 1.1 : puisque la notification définie au 651 ne s’applique pas, les formes que doit respecter cette notification (665 / 670-3) ne s’appliquent pas non plus … pour mémoire 665 - l’indication précise de l’émetteur, 667 : forme physique enveloppe ou pli fermé remis par voie postale ou mains propres, contre signature, 667 : pli fermé remis par voie postale ou main propre, contre émargement, 670 : la notification est réputé faite à personne si signée par le destinataire, à domicile ou à résidence, si signée par un tiers ayant le pouvoir de signer.

(au passage, la Poste ne vérifiant pas l’identité de celui qui recoit la notification, cela ouvre des contentieux)

La cour continue donc fort logiquement : les dispositions des articles 665 à 670-3 du code de procédure civile ne sont pas applicables et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité

En plus simple : si on n’exige pas de lettre recommandé dans le 1146, on ne peut exiger l’avis de réception d’une lettre recommandée. Et vu qu’on exige pas l’avis de réception, ne pas le produire n’invalide pas la missive qui ne devait pas amener à un tel avis de réception.

Vous, vous en déduisez "puisqu’on exige pas l’avis de réception, la notification est donc valide". Jolie pirouette.

En logique booléenne, la loi dit A ==> B (notification ==> avis de réception signé ou remise en mains propre contre émargement). La cour dit non A donc on se contrefiche de B … on reste dans le cadre de la logique booléenne.

Votre pirouette consiste à considérer que non B (non réception) implique A …

Conséquence 2 : une simple lettre suffit, la LRAR est une lettre, elle remplit les conditions du 1146. Ce que la cour d’appel a été contrainte de considérer, dixit la cassation : 6. Ayant constaté que la banque avait adressé aux emprunteurs une mise en demeure de régler la somme restant due, par une lettre recommandée qu’ils s’étaient abstenus de réclamer aux services postaux, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que l’action de la banque avait été régulièrement mise en oeuvre.

Conclusion de la cour de cassation : 7. Le moyen n’est donc pas fondé.

Le moyen (absence d’avis de réception signé) ne peut opérer que pour annuler une procédure exigeant la notification. Mais comme la notification n’est pas exigée, c’est inopérant.

Le jargon est peut être pénible, mais il permet d’éviter les confusions, comme tous les jargons spécifiques à un domaine.

Le problème vient peut être du fait de confondre notification et LRAR. Or la notification n’est pas nécessairement par LRAR … puisqu’elle peut être par remise en mains propres ou par acte d’huissier (art 651 CPC - La notification faite par acte d’huissier de justice est une signification.). De même, un RAR n’est pas nécessairement une notification en droit, il y a pleins de cas de LRAR sans qu’il soit nécessaire de notifier, mais juste de justifier la réception d’une missive, ce que la LRAR fait.

Pour reprendre sur cette discussion et spécifiquemet vos termes :
-Notifier son locataire de l’application du nouvel index de loyer est il un acte contentieux ? Il n’est pas nécessaire de notifier le locataire de l’indexation du loyer. Il suffit de le prévenir de l’indexation. La LRAR ne sert que de preuve d’envoi et de réception.
-Le 670 du CPC s’applique-t-il ? Non … puisqu’il n’est pas nécessaire de notifier le locataire, il n’est pas nécessaire de respecter le 670.
-La notification par lettre recommandée est-elle valide malgré le défaut de réception effective par le locataire ? Non … la notification nécessite la réception signée … mais comme la notification n’est pas nécessaire …

Sur le CPC qui ne concerne que le contentieux devant juridiction, puisqu’il suffit d’un contre exemple :  la modification du régime matrimonial devant notaire n’est pas contentieuse, puisque conventionnelle, ni devant une juridiction, puisque devant notaire. Pourtant art 1300 CPC : L’information prévue au deuxième alinéa de l’article 1397 du code civil est notifiée aux personnes qui avaient été parties au contrat de mariage, aux enfants majeurs de chaque époux ou à leur représentant en cas de mesure de protection juridique et au tuteur chargé de représenter les enfants mineurs le cas échéant.

@Durand18

"On peut  donc commencer par écarter la "théorie de l’émission" …"

Difficile si vous ajoutez : "Je pense donc qu’il faut rapporter la preuve, par tout moyen, que la volonté du bailleur a été portée à la connaissance du locataire. "

La LRAR est un moyen justifiant la réalité de l’envoi d’un courier, quoi qu’on ne puisse prouver le contenu de l’enveloppe … L’avis de réception prouve la réception (quoi qu’il y a une limite sur la vérification de qui recoit le courier). Ce sont des éléments de preuve d’une démarche, sous hypothèse que le contenu de la démarche soit admis. Le retour peut laisser envisager que le locataire ne veut pas jouer le jeu … ou qu’il n’était pas là … ou que le facteur s’est trompé de BAL pour déposer l’avis de passage … ou que ……….

Après oui, le reco non réceptionné, le bailleur doit être diligent et ne pas attendre 6 mois pour se réveiller. Après tout, il devriat se rendre compte dès l’échéance suivante que le loyer n’est pas correct, et agir de suite.

Reste que pour cette discussion, cf mon post précédent, un courier recommandé reçu, et je vais rejoindre Geronimo sur ce point probablement, a une image commune de contentieux ! Ceux qui pratiquent beaucoup concoivent le RAR comme un simple outil, qu’on utilise pour les effets qu’il apporte, mais le quidam lui, lorsqu’il recoit un recommandé, il se dit plutot : "mince, un reco, qu’est-ce que j’ai fait / qu’est-ce qui va me tomber dessus (encore)".

Alors si le locataire a trainé les pieds en 2021 et 2022 pour l’indexation, que le bailleur se dise en 2023, "bon RAR, certitude que le locataire a recu le courier", c’est compréhensible. Mais sauf "conflit" antérieur, passer en recommandé ce qui pourrait être une simple lettre voire un mail rappelant que "selon la clause x du bail, le loyer est indexable annuellement selon blablablabla" (+ mise à niveau des avis à quittance de loyer) …….

Pour votre cas d’école, c’est un  point qui deviendrait conflictuel, le locataire refusant de payer avec effet rétroactif l’indexation, donc relance, mise en demeure, etc …. avec un médiateur voire un juge devant trancher la situation du pauvre locataire vs le méchant bailleur …

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#18 29/05/2023 07h14

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xazh a écrit :

@Geronimo

Le jargon est peut être pénible, mais il permet d’éviter les confusions, comme tous les jargons spécifiques à un domaine.

Il faut croire que d’autres ont compris comme moi.

La date de notification retenue sera celle de la première présentation du courrier au destinataire en cas de refus du courrier ou du premier jour du délai de retrait en cas d’absence.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11/01/2023 (n° 21-23957), confirme que le défaut de réception effective par la caution de la mise en demeure n’affecte pas sa validité et qu’en conséquence la mise en demeure effective de la caution est valide quand bien même le garant ne réclame pas le courrier recommandé..

La notification par lettre recommandée avec accusé de récetion : application de l’article 670 du Code de procédure civile – Jean-Claude LEMALLE
Avec au passage une seconde décision de cassation

En d’autres termes, le fait que le courrier avec avis de réception ne soit pas parvenu à son destinataire ne prive en rien la mise en demeure de son effectivité.

Que vaut une mise en demeure par lettre recommandée non retirée à la Poste ?

Bref, j’ai du mal à comprendre les noeuds au cerveau que vous cous faites : comme indiqué précédemment cette LRAR est la preuve que la bailleur a manifesté sa volonté à une date certaine, et il est donc en droit de demander le nouveau loyer à compter de la date qu’il a indiquée dans ce courrier. C’est aussi simple que ça.

Dernière modification par Geronimo (29/05/2023 07h28)

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#19 29/05/2023 08h40

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Pourquoi attendre le premier “défaut” de paiement s’il y a juste 99,9% de chance que le locataire ne va pas payer le loyer “correct”  ?

Bref oui des noeuds au cerveau pour pas grand chose  alors que la seule solution raisonnable à ce stade est de “relancer” le locataire sans attendre.

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#20 29/05/2023 09h00

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Geronimo : ce que vous ne semblez pas vouloir comprendre malgré les explications de xazh, c’est que les mots "notifier" et "notification" ont un sens bien précis et délimité dans le jardon juridique. Ces mots renvoient aux articles suscités du code de procédure civile.

Or, comme amplement expliqué, la "manifestation de volonté" du bailleur de réviser le loyer n’est pas une "notification". Si vous arrêtez d’utiliser "notifier" et "notification" dans vos posts, la communication sera plus facile.


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#21 29/05/2023 09h17

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ce que vous ne semblez pas vouloir comprendre malgré les explications de xazh, c’est que les mots "notifier" et "notification" ont un sens bien précis et délimité dans le jardon juridique. Ces mots renvoient aux articles suscités du code de procédure civile.

Euh… désolé mais c’est vous qui embarquez la discussion sur le terrain du contentieux, ce qui n’a jamais été l’objet de cette discussion comme rappelé à de nombreuses reprises (et comme reconnu par xazh qui cite d’abord le 670 du cpc pour finalement dire qu’il ne s’applique pas ici).

Considérant que, compte tenu de ces modalités, doit être regardé comme portant des mentions précises, claires et concordantes suffisant à constituer la preuve d’une notification régulière le pli recommandé retourné à l’administration auquel est rattaché un volet " avis de réception " sur lequel a été apposée par voie de duplication la date de vaine présentation du courrier, et qui porte, sur l’enveloppe ou sur l’avis de réception, l’indication du motif pour lequel il n’a pu être remis ;

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/ … 0025744426

que le pli recommandé contenant la décision a été renvoyé à l’administration revêtu de la mention " avisé, non réclamé " et non de la mention " inconnu à l’adresse indiquée " ; qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que la notification a été faite à une adresse déclarée à l’administration et à laquelle l’intéressé était en mesure de recevoir son courrier ; que dans ces conditions, la notification doit être regardée comme régulière

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/ … 0034330317

1°) ALORS QUE le délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur non professionnel peut se rétracter court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ; qu’en retenant que le notaire avait commis une faute en se contentant d’une notification qui n’avait pas été réceptionnée bien qu’elle ait constaté que le courrier avait été présenté à la bonne adresse, l’acquéreur s’étant abstenu d’aller le chercher à la poste, de sorte que la notification était régulière et que le notaire pouvait, sans commettre de faute, la juger régulière, la cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/ … 0036648656

Dernière modification par Geronimo (29/05/2023 09h22)

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#22 29/05/2023 10h08

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Dans votre arrêt de la Cour de cassation de 2018 vous omettez de citer le passage le plus important

Cour de cassation a écrit :

Vu l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu qu’en vertu du premier de ces textes, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ;

Le reste c’est de la jurisprudence du Conseil d’Etat qui s’arroge le droit de créer des règles "prétoriennes", car le droit administratif est exorbitant du droit commun (arrêt Blanco  etc).

Tout cela pour dire que ce n’est pas parce que le cas de la "mise en demeure" et quelques autres sont "réglés" par la jurisprudence de la Cour de cassation, que l’on peut nécessairement "transposer" la solution pour le cas de la révision du loyer, qui semble "inédit".

On sait depuis longtemps que les hauts magistrats ont en horreur les "faiseurs de système" (ie la doctrine).

D’ici là, chacun a le droit à son opinion wink

Dernière modification par durand18 (29/05/2023 10h08)

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#23 29/05/2023 12h26

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Geronimo a écrit :

Euh… désolé mais c’est vous qui embarquez la discussion sur le terrain du contentieux, ce qui n’a jamais été l’objet de cette discussion comme rappelé à de nombreuses reprises (et comme reconnu par xazh qui cite d’abord le 670 du cpc pour finalement dire qu’il ne s’applique pas ici).

L’article 670 CPC (je rappelle le code, pour cadrer la matière, il y a d’autres articles 670) définit la forme d’une notification en droit civil, il n’a rien de contentieux.La notification de modification d’un régime matrimonial n’est pas contentieuse .. mais doit être notifiée (art 1300 cpc)

Votre nouveau pourvoi  "justifiant que la notification est valide sans réception" …

5. Aux termes du premier de ces textes, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

Même condition de mise en demeure : le lettre simple suffit … toute lettre, a fortiori recommandée, convient donc, qu’elle soit avec ou sans preuve d’envoi ni preuve de réception.

7. Il résulte de la combinaison de ces textes que le défaut de réception effective par la caution de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité et que le point de départ de son action en responsabilité à l’encontre de la banque est fixé, au jour où elle a su que les obligations résultant de son engagement allaient être mises à exécution du fait de la défaillance du débiteur principal, soit à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée.

La cour ne parle pas d’une notification là encore. C’est vous qui transposez "LRAR = systématiquement notification, donc". Mais ce n’est ni ce qui est reproché dans ce pourvoi, ni ce qui est dit par la cassation.

Alors encore une fois (il parait que la répétition est nécessaire à l’apprentissage) : la LRAR répond aux exigences d’une notification en droit civil, mais l’usage d’une lettre recommandée ne signifie pas qu’il y a notification lorsqu’elle n’est pas nécessaire procéduralement.

Vous liez ensuie JC Lemalle lequel écrit : Quelle que soit la mention portée sur l’accusé de réception, y compris « refusé », l’absence de signature du destinataire, ne vaut pas notification de l’acte.

Pas de signature du destinataire ==> pas de notification.

Je passe sur vos réflexions concernant le droit administratif, c’est un autre domaine avec ses propres définitions et procédures.

@durand18

Vous devriez me relire. Je n’ai pas dit qu’il fallait attendre un défaut de paiement pour relancer.

J’ai dit que pour un premier envoi d’indexation 2023, une LRAR peut éventuellement se justifier si dans le passé le même locataire a été un peu difficile avec une indexation précédente, voire de mauvaise foi. Que le bailleur choisisse une lettre plus fiable pour éviter de reproduire une mauvaise séquence antérieure peut se comprendre.

Sans incident sur une indexation précédente, ce me semble inutilement agressif et donc à éviter, d’autant :
1) que l’indexation est prévue contractuellement via le bail, le locataire est réputé informé
2) le courier simple suffit
3) l’avis d’échéance du loyer avec le montant révisé permet de justifier aussi l’information du locataire, que celui ci lise son avis d’échéance ou non

Pour le reste, un bailleur ne voit pas d’effet, il doit être diligent et relancer immédiatement, c’est l’évidence même. Le bailleur doit être irréprochable et en mesure de se justifier de tout acte durant le bail … puisqu’en cas de conflit futur, il devra être en mesure de démontrer qu’il a été précis, diligent, pire *au moins aussi compétent en droit immobilier que son avocat* (je force le trait, bien sur)

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#24 29/05/2023 18h02

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Je pense que notre ami a suffisamment d’éléments pour savoir comment avancer donc je vais éviter de remettre une pièce dans la machine. Le lecteur pourra lire les sources citées et se faire son opinion.

Bonne fin de journée.

Dernière modification par Geronimo (29/05/2023 18h09)

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#25 29/05/2023 22h07

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Merci pour vos réponses, comment dirais-je, circonstanciées ! smile

Je vais être franc, j’ai lu, avec la concentration qu’il se doit, vos réponses.

Le fait que vous n’êtes pas d’accord sur les termes et les articles de loi m’encourage à rester simple : je vais les notifier par email et sms et ne pas réclamer le mois de mai. Cela reste le plus simple.

Bonne soirée,

P.S: je ne m’attendais pas à ce débat. Et je ne serais pas celui qui va le trancher !


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