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#26 29/05/2023 22h14

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ENTJ

Vous faites bien.

Un locataire qui reçoit un RAR pour une augmentation de loyer peut se sentir "attaquer" juridiquement.

Personnellement j’envoie un mail ou un SMS tout simplement.
Le fait d’être présent pour ses locataires et toujours dans la communication fait que tout est simple. Il ne peut pas vous reprocher quoique ce soit avec votre bienveillance à ce moment et ne cherchera pas la petite bête , c’est du bon sens ( je parle dans les généralités)

J’ai géré des centaines de locataires en 10 ans et je n’ai jamais eu de problèmes grâce à cela a mon sens.

Bonne continuation


Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

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#27 30/05/2023 11h21

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L’article 670 CPC (je rappelle le code, pour cadrer la matière, il y a d’autres articles 670) définit la forme d’une notification en droit civil, il n’a rien de contentieux.La notification de modification d’un régime matrimonial n’est pas contentieuse .. mais doit être notifiée (art 1300 cpc)

Juste pour la culture générale de chacun :
- le 670 est dans le livre relatif aux "procédures communes à toutes les juridictions" donc lors d’une action devant un tribunal. Si si, c’est bien borné au contentieux, ce qui est rappelé par la cour de cassation dans l’arrêt cité précédemment.
- le 1300 (cité par xazh et sans aucun lien à nouveau avec notre affaire sauf à montrer ses incompréhensions apparemment) est dans le livre III particulier à certaines matières, donc qui regroupe les procédures qui n’entrent pas dans le cadre d’une action devant une juridiction. Dont par exemple la notification pour un changement de régime matrimonial, qui effectivement n’a rien de contentieux. Et qui est donc dans le bon livre du cpc, qui n’est pas relatif aux procédures contentieuses.

Mais bon, tout le monde s’en fout hein smile.

Dernière modification par Geronimo (30/05/2023 11h35)

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#28 30/05/2023 12h51

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Geronimo : je répète que vous avez contribué à embrouiller la discussion en utilisant le terme "notifier" à tort (cela dit, moi aussi je l’ai fait), et en multipliant les assertions fausses (puisqu’elles ont au moins un contre-exemple) :

Geronimo, le 28/05/2023 a écrit :

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

Eh bien non :
- qu’une LRAR soit considérée comme valide à la date de première présentation n’est pas une règle générale ; on a vu que la validité de cette date dépendait des sujets.
- vous faites un contresens en utilisant le mot "notifiée", puisque c’est précisément dans le cas d’une "notification" que la LRAR ne peut pas être considérée comme remise à son destinataire lors de sa première présentation. C’est, au contraire, dans les cas où la LRAR sert à autre chose qu’une notification qu’elle est souvent considérée comme notifiée valable dès la date de sa première présentation.

Geronimo, le 28/05/2023 a écrit :

-Notifier son locataire de l’application du nouvel index de loyer est il un acte contentieux ? Non

Sauf qu’on ne "notifie" pas son locataire d’une révision de loyer, on "manifeste sa volonté". Sur ce sujet également, ça ne relève pas d’une "notification". Vous mélangez des notions, d’où le pataquès qui s’ensuit.

Geronimo, le 30/05/2023 a écrit :

Si si, c’est bien borné au contentieux

Faux encore, l’article 670 (et les articles qui précèdent) peuvent parfois être utilisés en dehors du contentieux. Exemple : le congé ainsi que la réévaluation de loyer, pour un bail d’habitation, qui se font selon le régime de la "notification" défini par les articles 651 et suivants, et notamment l’article 669. Il suffit que des parties de la loi (qui ne traitent pas du contentieux au civil) fassent référence à ces articles, soit explicitement, soit par l’usage du mot "notifier", pour que ce régime de la "notification" se retrouve appliqué en dehors du contentieux au civil.

Retenons donc :
- la remise d’un acte à une partie dans une procédure contentieuse civile est une "notification" régie par les articles 651 et suivants du CPC. Aucun doute là-dessus, c’est bien le domaine premier de la "notification".
- un congé, ainsi qu’une réévaluation de loyer, pour un bail d’habitation, relèvent bien de la forme de la "notification" (alors même que ce n’est pas du contentieux, comme expliqué précédemment). L’article 15 de la loi de 1989 dit d’ailleurs "le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.") D’où le fait que la jurisprudence au sujet du congé cite l’article 669 du CPC et considère qu’une LRAR n’est notifiée qu’au jour de la remise à son destinataire.
- la "mise en demeure" n’est pas une notification, d’où le fait que pour les mises en demeure la LRAR bien valable dès la date de sa première présentation.
- pour que ce qui concerne la révision de loyer, la loi dit que le bailleur "manifeste sa volonté" et, comme le faisait remarquer durand18, en l’absence de jurisprudence à ce sujet, nul ne peut dire comment serait jugé un tel cas. Est-ce qu’un juge considérerait que la LRAR non retirée est une manifestation suffisante de la volonté du bailleur ? Ou est-ce qu’il considérerait que le propriétaire n’a pas suffisamment manifesté sa volonté auprès du locataire, qu’il est fautif du fait de son manque de diligences, notamment en recourant à des moyens de communication plus ordinaires (téléphone, mail, appel de loyer, etc) ? En fait, on ne le sait pas, et on ne tient pas à le savoir. Personne n’a envie d’encombrer les tribunaux pour gagner quelques dizaines d’euros. Ce qui serait le seul moyen d’en avoir le cœur net. Ce sujet restera comme le chat de Schrödinger : on ne sait pas s’il est vivant ou mort, car personne n’a envie d’ouvrir la boîte.

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2023 15h52)


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#29 30/05/2023 13h23

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Pour le coup, le dernier arrêt de la Cour de cass de 2022 cité dans l’article Dalloz est rendu  au visa uniquement de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

De même l’arrêt de 2018 sur le délai de rétractation en matière de vente immobilière est rendu au visa de l’article du code de la construction et de l’habitation.

Ces textes spéciaux précisent eux même le régime de notification applicable, il n’y a pas de référence au CPC.

De même le Conseil d’Etat décide (ex nihilo) des règles de notification des actes administratifs (pour l’anecdote c’est la date de retrait du pli si celui-ci est retiré, ou la première présentation s’il n’est pas retiré  …).

Pour l’indexation du loyer, aucune précision dans la loi des modalités, donc au juge de décider …

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[+1]    #30 30/05/2023 13h45

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Ou comment rendre compliqué et incompréhensible par une théorisation excessive un acte totalement simple de gestion : informer un locataire de sa volonté d’appliquer la clause d’indexation du loyer.

On se réfère au contrat, à l’indice IRL de référence, à l’IRL actualisé et exposé du détails du calcul, le tout dans un joli courriel et roule ma poule.
Quand on gère soi même, tout cela est extrêmement simple puisque l’on n’aura pas manqué lors de la signature du bail d’expliquer son contenu et les conséquences futures qu’il emporte notamment le process d’indexation des loyer.

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#31 30/05/2023 16h02

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durand18 a écrit :

Pour le coup, le dernier arrêt de la Cour de cass de 2022 cité dans l’article Dalloz est rendu  au visa uniquement de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

C’est très juste. Pourtant, deux ans plus tôt, la cour de cassation, sur une même affaire, citait bien l’article 669 du CPC :

Vu les articles 15, I de la loi du 6 juillet 1989 et 669, alinéa 3, du code de procédure civile

Cour de cassation - Troisième chambre civile 24 septembre 2020 / n° 19-16.838

Ainsi que de nombreuses fois auparavant. On voit donc que, parfois, la Cour de Cassation considère que le régime de notification applicable est défini par les "textes spéciaux qui précisent eux même le régime de notification applicable" comme vous le dites ; et parfois, elle dit "notification = référence aux articles 66x du CPC, même pour l’application de textes spéciaux qui ne relèvent pas d’une procédure devant la juridiction civile, dès lors qu’ils contiennent le mot "notifier" ou "notification"".

Range19 : bien d’accord avec la seconde partie de votre message : quand on a bien expliqué, ça passe tout seul. Et c’est pour cela que je disais plus haut : "il faut montrer au locataire que ces révisions font partie de la relation locative normale. Quand on l’a appliqué quand c’était 1 %, ça passe mieux quand ça monte à 3%. Alors que quand on se prend une révision à 3 % pour la première fois, cela semble injuste que le bailleur applique d’un seul coup une augmentation qu’il n’appliquait pas jusque là."

Trop de bailleurs trouvent qu’ils sont "gentils" ou "cool" de ne pas appliquer l’indexation quand c’est 1% (alors qu’ils ont surtout la flemme de faire la démarche pour si peu), sauf qu’ensuite, quand ils se réveillent en voulant indexer pour la première fois depuis X années, ça fait bizarre au locataire. Il semble qu’on est dans ce cas-là, puisque d’après les dires de jeho59, je comprends qu’il a appliqué l’indexation pour la première fois cette année alors que les locataires sont là depuis 3 ans.

Appliquer le contrat, c’est la base de la bonne relation bailleur-locataire. Si on écrit une chose et qu’on fait autre chose, c’est le début des ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2023 17h49)


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