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#1 20/05/2023 09h51

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Je dispose aujourd’hui d’un patrimoine immobilier de 3 appartements qui me génèrent 825€ + 725€ + 750€ de loyer mensuel.

Notre foyer fiscal paye un peut plus de 10 000€ d’impôt. Avec une ventilation d’environ 4000€ sur les appartements et 6000€ sur les rémunérations.

Sur 2 de nos appartements (825€ + 725€) qui font parti d’un lot, nous avons une échéance de prêt mensuelle de 1200€ jusque 2030.
Celui de 750€ étant libre de charge.

D’après vous serait il pertinent de vendre le lot de ces 2 appartements pour une somme d’environ 300 000€?
Ou au contraire me conseillez vous de les conserver?

Le but finale est bien entendu de payer moins d’impôts possible.

Je vous remercie.

Mots-clés : immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques), vente

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#2 20/05/2023 10h39

Membre (2015)
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Réputation :   3281  

Nathjc a écrit :

D’après vous serait il pertinent de vendre le lot de ces 2 appartements pour une somme d’environ 300 000€?
Ou au contraire me conseillez vous de les conserver?

Le but finale est bien entendu de payer moins d’impôts possible.

Si le but final est de payer le moins d’impôts possible, vendez tous vos appartements et démissionnez de votre emploi sans avoir droit au chômage.

Si le but est de gagner de l’argent, en revenus net (charges et impôts payés), gardez vos appartements et votre emploi.


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#3 20/05/2023 12h34

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
Réputation :   92  

Bonjour.

Il est difficile de vous répondre sans éléments financiers supplémentaires sur les 3 appartements.

Sur les deux appartements sur lesquels court un crédit, pouvez-vous nous détailler un calcul de cash-flow ?

Sur le troisième libre de crédit, pouvez-vous nous donner toutes vos charges ?

En fonction de cela, nous pourrons vous faire une réponse.


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#4 20/05/2023 22h06

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Les 3 Appartements sont des petites maisons individuelles mitoyenne.
Nous n’avons donc pas de charge à part l’emprunt sur les 2 que nous envisageons de vendre et la taxe foncière.

Je vous remercie pour vos réponses.

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#5 20/05/2023 22h17

Membre (2020)
Réputation :   4  

Bonjour,

Effectivement comme certains messages ci-dessus le soulignent, l’optimisation fiscale ne doit pas être une fin en soit.

Une option serait déjà de changer de régime. J’ai l’impression que vous louez en nu, avez-vous pensé au LMNP? Avez-vous regardé également l’imposition en cas de revente ?

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#6 20/05/2023 22h26

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
Réputation :   92  

Nathjc a écrit :

Bonjour,

Les 3 Appartements sont des petites maisons individuelles mitoyenne.
Nous n’avons donc pas de charge à part l’emprunt sur les 2 que nous envisageons de vendre et la taxe foncière.

Je vous remercie pour vos réponses.

Pas de charge à part l’emprunt et la taxe foncière ? Soyez sérieux si vous voulez qu’on vous aide…

Pas d’impôts sur les revenus fonciers ?
Pas d’assurance PNO ?
Pas de frais d’agence ?
Pas d’assurance loyers impayés ?

Merci de nous présenter un calcul précis de cash-flow si vous voulez qu’on vous aide.

Dernière modification par Plutarque (20/05/2023 22h27)


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#7 22/05/2023 18h14

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Excusez-moi, j’ai répondu rapidement et je ne maitrise pas forcément le sujet d’où ma demande sur ce forum.

Concernant les charges annuelles liées aux appartements, elles sont les suivantes :

            - prêts immobiliers : 14400 Pour 2 appartements
            - impôts fonciers : 4000
            - assurance : 707
            - taxes foncières : 882

Je n’ai pas de frais d’agence.

Effectivement, je loue en non meublé.

Je vous remercie pour votre aide.
Cordialement

Dernière modification par Nathjc (22/05/2023 19h52)

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#8 22/05/2023 21h28

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
Réputation :   92  

Bonjour,

Pouvez-vous au moins faire l’effort de ventiler ces sommes sur chaque appartement :

Appart 1
- prêts immobiliers :
- impôts fonciers :
- assurance :
- taxes foncières :

Appart 2
- prêts immobiliers :
- impôts fonciers :
- assurance :
- taxes foncières :

Appart 3
- prêts immobiliers :
- impôts fonciers :
- assurance :
- taxes foncières :


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#9 23/05/2023 07h06

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour :

Ci dessous les informations par logement, répartition annuelle :

Appart 1 : logement plus ancien, changement de chaudière à envisager dans les 5 ans pour un coût d’environ 20000€ :
- loyer : 8700
- prêts immobiliers : 0
- impôts fonciers : 1300
- assurance : 260
- taxes foncières : 391

Appart 2 : logement neuf de 2019 :
- loyer : 9900
- prêts immobiliers : 7200
- impôts fonciers : 1400
- assurance : 235
- taxes foncières : 245,5

Appart 3 : logement neuf de 2019 :
- loyer : 9000
- prêts immobiliers : 7200
- impôts fonciers : 1300
- assurance : 212
- taxes foncières 245,5

Je vous remercie
Bonne journée

Dernière modification par Nathjc (23/05/2023 07h10)

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#10 07/06/2023 21h29

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Quelqu’un aurait un avis?

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#11 07/06/2023 21h57

Membre (2019)
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Avez vous regardé du côté de la vente a soi même ?

Vous créez une sci  IS à laquelle vous vendez vos apparts.  Avec une sci is vous n’aurez plus d’impôts foncier en perso.

Pour celui sans crédit ce sera facile, mais pour les deux autres, je pense que la  période n’est pas forcement propice, rapport aux banques qui sont très frileuse en ce moment et aussi aux taux plutôt elevé en ce moment a comparer avec ceux de vos crédits.

Mais d’après moi ca se tente, si votre objectif premier est de minoré votre impôts personnel, mais c’est sur qu’il aurait fallu y réfléchir avant de faire trois achats en nom propre…

Renseignez vous quand même bien sur ces points:

Fonctionnement d’une sci a l’is ( notamment lors de la revente…)
Vente a soi même et mini abus de droit.

Dernière modification par 77PourCent (07/06/2023 21h59)

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#12 08/06/2023 07h46

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Bonjour Nathjc,

A première vue, et compte tenu des objectifs que vous indiquez dans votre présentation j’aurais tendance à rejoindre l’avis de Bernard : gardez ces logements…

Mais il manque encore quelques données pour pouvoir vous répondre…
- Quelle est la valeur d’acquisition de vos 3 appartements ?
- Quel est le capital restant dû sur les prêts ?
- Que comptez-vous faire avec l’argent dégagé ?
- <joke>Qu’appelez-vous "des petites maisons individuelles mitoyenne."</joke>

La vente à soi-même proposée par 77PourCent ne me semble pas être opportune dans ce cas…
Il va falloir :
- effectuer un apport personnel du montant des frais de notaire au minimum (environ 22.000 € pour 300.000€).
- Financer 300.000 € sur 15 ans maximum, ce qui donne des mensualités d’au moins 2200€, sachant que le montant des loyers est de 1575 € pour les 2 appartements,  il faudra donc réinjecter de l’argent en compte courant dans la SCI pour pouvoir payer les charges (ça sera la même chose si on fait racheter le 3ème appartement). Ca risque peut-être aussi de coincer au niveau du taux d’endettement (35% max)

De plus, dans le cas présent et expliqué comme ça : je fais une SCI IS car mon objectif est de payer moins d’impôts, sans autre justification on est dans l’abus de droit… et même pas dans le mini car il s’agit là d’un but exclusivement fiscal.

Voici quelques pistes pour réduire votre imposition sur le revenu, en attendant votre réponse :
- déjà évoquée pour les revenus locatifs : passer en location meublée quand ça sera possible (mais un potentiel gros changement dans la fiscalité pourrait arriver à court terme, il vaut peut-être mieux attendre un peu de savoir ce qu’il en sera)
- toujours pour les revenus locatifs : remplacez la chaudière dès maintenant… les 20.000€ indiqués devraient vous permettre de neutraliser et même de générer un peu de déficit pour l’IR 2023.
- pour vos revenus d’activité : il y a différentes possibilités pour réduire le montant de vos impôts. Par exemple : avez-vous un PER ? (vous indiquez dans votre présentation un objectif de générer des revenus à la retraite, le PER correspond et les primes versées sont déductibles des revenus : vous faites d’une pierre 2 coups). Vous pouvez effectuer des dons à des associations, qui vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 75% du montant…

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#13 08/06/2023 21h11

Membre (2016)
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Bonjour,

Je vous remercie pour vos réponses.

Il y a 2 ans, nous payons peu d’impôts car nous avions du déficit. Cela ne posait pas de pb d’avoir des appartements en nom propre.

Concernant les biens en location, ce sont 3 maisons mitoyennes d’environ 110 à 140m2 chacun disposant de 3 chambres et un salon sejour salle à manger d’environ 40/45m2. Garage pour une voiture et jardin d’environ 2 ares chacun.

Concernant les coûts d’acquisition, le premier nous a rien coûté, héritage.
Pour les 2 autres, il y a un prêt en cours.
Concernant le prêt en cours, Capital reste du sur le prêt 160000€ sur 220000€ de prêt total, reste 12 ans.

Concernant l’argent qui sera dégagé, l’objectif est de faire un matelas pour la retraite et pourquoi pas faciliter l’entrée dans la vie active de nos enfants. Étude supérieure, appartement,…

Je vous remercie.

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#14 08/06/2023 21h25

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Nathjc a écrit :

Il y a 2 ans, nous payons peu d’impôts car nous avions du déficit. Cela ne posait pas de pb d’avoir des appartements en nom propre.

Attention à la règle des 3 ans avec le déficit foncier, si vous envisagez de vendre.


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#15 08/06/2023 21h30

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Ok, encore quelques questions car vous donnez les infos au compte-gouttes… il faut bien comprendre que pour pouvoir vous donner des avis de manière pertinente, il faut mettre sur la table tous les éléments possibles…

- vous nous dites avoir fait un prêt de 220.000€, est-ce que ça correspondait au prix d’achat (je vous demandais la valeur d’achat, pas le montant du capital emprunté…) ?
- savez-vous si vous avez des indemnités de remboursement anticipé à payer sur ce prêt, et quel est son taux ?
- concernant le bien reçu en héritage, c’était en quelle année, pour quel montant déclaré, et quelle est sa valeur actuelle ?
- dans combien de temps serez vous susceptible d’avoir à aider vos enfants ?
- vous voulez faire un "matelas pour la retraite", avez-vous une idée des supports d’investissement que vous comptez utiliser ? (immobilier physique, papier, valeurs mobilières etc…)

Pour les propositions précédentes de passer en LMNP afin de réduire l’impôt, je ne connais pas le marché local, mais louer de grandes surfaces en meublé, ça risque d’être compliqué…
A moins de faire de la colocation. Savez-vous s’il y a de la demande pour ça par chez vous ?

Dernière modification par Siocnarf (08/06/2023 21h32)

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#16 08/06/2023 21h51

Membre (2017)
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Est-ce que vous avez calculé l’impôt sur la plus-value ? Car les travaux que vous avez fait passer en déficit foncier ont logiquement augmenté le prix du bien mais vont constituer une plus value imposable même si vous vendez la maison au prix où elle vous revient ( prix d’achat + travaux).

Dernière modification par toufou (08/06/2023 22h20)

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#17 09/06/2023 23h24

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Je ne comprends pas très bien votre questionnement lorsque vous dites

Nathjc a écrit :

Concernant l’argent qui sera dégagé, l’objectif est de faire un matelas pour la retraite et pourquoi pas faciliter l’entrée dans la vie active de nos enfants. Étude supérieure, appartement,…

.

Concernant le fait de dégager de l’argent pour financer les études de vos enfants, leur logement, etc., je comprends et ça peut se justifier si vous n’avez pas d’épargne par ailleurs.

Mais concernant la retraite, je ne comprends pas trop. Vous avez des biens immobiliers qui vous génèrent des revenus qui seront utiles pour votre retraite. Si vous les vendez, savez-vous déjà où vous allez placer cet argent pour générer des revenus au moins identiques ? Ou alors votre idée est de consommer le capital et donc vous préférez du cash, quitte à vivre avec un rendement faible ?

Votre choix ne doit pas être dicté par la fiscalité, mais par vos objectifs de vie.

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#18 12/06/2023 08h53

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L’objectif de vie de Nathjc est peut-être  de payer le moins d’impôts possible big_smile

Dernière modification par Siocnarf (12/06/2023 08h53)

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#19 12/06/2023 09h39

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En fait, cette discussion a déjà eu lieu dans un fil précédent :

GoodbyLenine, le 10/08/2022 a écrit :

Nathjc a écrit :

Notre objectif est de diminuer notre imposition.

En général, ceci n’est pas le réel objectif (ou alors ça fera de vous un "bon pigeon à défiscalisateur", déjà évoqué maintes fois sur le forum) (ça se démontre même par l’absurde : pour atteindre cet objectif, il faut juste avoir moins de revenus, voire renoncer à tout revenu; Est-ce que ceci correspond bien à ce que vous voulez ?), et il faudrait plutôt avoir pour objectif "faire un investissement qui génère un bon rendement après prise en compte de ses impacts fiscaux, et avec un niveau de risque acceptable".

Nathjc, vous n’avez toujours pas compris qu’il ne faut pas prendre des décisions d’investissement dans le seul but de faire baisser la fiscalité ? Pourtant, on vous l’a expliqué plusieurs fois. C’est d’ailleurs amusant de voir que GBL évoquait déjà, il y a un an, la démonstration par l’absurde : pour supprimer l’imposition, supprimez les revenus. Sans le savoir, j’ai recouru au même raisonnement. Pourtant, personne n’arrive à vous le faire comprendre. Avez-vous un problème de compréhension ?

Nathjc a écrit :

Concernant l’argent qui sera dégagé, l’objectif est de faire un matelas pour la retraite et pourquoi pas faciliter l’entrée dans la vie active de nos enfants

Vos objectifs déclarés sont donc :
1) payer moins d’impôts
2) constituer un matelas.

Vous voulez donc convertir un investissement productif, bénéficiant de l’effet de levier du crédit (crédit obtenu probablement à un taux très bas, donc très intéressant car vous n’obtiendrez plus ces conditions avant plusieurs années), en un matelas que vous allez consommer au fur et à mesure de vos besoins (coups de pouce aux enfants, retraite) ?
Par ailleurs, vous allez placer ce matelas sur quoi ? Pour quel revenu annuel dégagé ? Comment se compare ce revenu annuel de l’épargne avec le revenu locatif actuel ?
Ce matelas sera très faible, car vous avez un CRD de 160000 €. Donc le "net net vendeur", une fois payés les divers frais liés à la vente et le CRD remboursé, fera un matelas assez peu rembourré. Donc les revenus tirés de ce matelas seront bien faibles de toute façon.

Au total, c’est une très mauvaise décision d’investissement. Le fait que vous ne le compreniez pas par vous-même montre que vous comprenez mal le sujet des placements de l’épargne et des finances personnelles. C’est dommage que depuis tout le temps que vous êtes sur le forum, vous n’avez pas travaillé davantage ces sujets.

Par ailleurs, selon le bon proverbe "qui veut noyer son chien l’accuse de la rage", je suppute que vous avez d’autres raisons de vouloir vendre votre investissement locatif. Avez-vous eu des problèmes avec vos locataires ? Trouvez-vous que ça prend trop de temps à gérer ? N’y a-t-il pas une raison de ce genre pour vouloir ainsi "noyer le chien", c’est à dire vendre ces maisons ? Et si cette raison existe, pourquoi n’en avez-vous pas parlé ?

Il y a vraiment des problèmes de méthode :
- Dans ce que vous écrivez, il manque de nombreuses informations pour vous répondre, on doit vous tirer les vers du nez.
- Quand vous répondez, vos réponses sont trompeuses. Vous écrivez "appartement" et pourtant le message suivant vous écrivez que ce sont des maisons de 110 à 140 m². Dans un premier message, il l’emprunt finissait en 2030, dans le suivant, il reste 12 ans (ce qui nous amène en 2035 si je compte bien). Vous ne donnez que très peu d’infos, mais même ces rares infos sont trompeuses et variables.
- Sujet lancé le 20/05, 3 semaines plus tard, on n’a pas beaucoup avancé. Vous ne vous souciez même pas d’entretenir votre propre sujet.
- Par ailleurs, réputation : -1, depuis 7 ans que vous êtes inscrit. Ce n’est pas un hasard…

Non seulement vous ne contribuez pas au forum (vous pourriez essayer de répondre aux questions des autres, ou au moins de présenter correctement vos investissements immobiliers sous forme d’études de cas : ce sont des vrais cas, vous avez rencontré des problèmes et vous les avez résolu, donc si vous preniez la peine de les décrire, ça serait intéressant et instructif pour les nombreux lecteurs), mais vous ne faites même pas l’effort d’apporter au forum les informations nécessaires pour qu’on puisse répondre à vos questionnements. Tant que vous n’aurez pas montré de meilleures dispositions, n’espérez pas recevoir beaucoup d’aide ; en tout cas moi vous m’avez passé l’envie de vous aider. De toute façon, même ceux qui veulent vous aider ne le peuvent pas, car vous ne leur donnez pas les infos nécessaires et quand vous les donnez, elles changent d’un message à l’autre…

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2023 10h43)


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#20 12/06/2023 12h30

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B2K a écrit :

Non seulement vous ne contribuez pas au forum (vous pourriez essayer de répondre aux questions des autres, ou au moins de présenter correctement vos investissements immobiliers sous forme d’études de cas : ce sont des vrais cas, vous avez rencontré des problèmes et vous les avez résolu, donc si vous preniez la peine de les décrire, ça serait intéressant et instructif pour les nombreux lecteurs), mais vous ne faites même pas l’effort d’apporter au forum les informations nécessaires pour qu’on puisse répondre à vos questionnements. Tant que vous n’aurez pas montré de meilleures dispositions, n’espérez pas recevoir beaucoup d’aide ; en tout cas moi vous m’avez passé l’envie de vous aider. De toute façon, même ceux qui veulent vous aider ne le peuvent pas, car vous ne leur donnez pas les infos nécessaires et quand vous les donnez, elles changent d’un message à l’autre…

Allons, allons, je veux bien aider moi.

Siocnarf a écrit :

L’objectif de vie de Nathjc est peut-être  de payer le moins d’impôts possible big_smile

Je vais les prendre ces maisons moi. Tout de façon, je paie déjà des impôts.
Puis si ça peut aider. Pfiou, fini, plus d’impôts fonciers, et plus de 2044 à remplir. Problème résolu !

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