La lecture du file m’a fait sourire car malgré une bonne participation des membres, il n’y a finalement que peu d’éléments factuels sur les données réelles / actuelles du marché des bureaux en France.
Je n’avais pas pris le temps de faire de recherches non plus jusqu’à présent,je viens de corriger cela. Voici en synthèse les éléments intéressants/principaux qui en ressort.
La situation est effectivement nouvelle/tendue pour le quartier de la Défense mais ce n’est pas le cas pour Paris ni en régions.
J’ai également trouvé quelques données sur les financeurs actuels des scpi par zone géographique :
En ile de France les scpi ont représentées 8% des investissements au cours de ce premier trimestre soit environ 100 millions d’euros.
En régions les scpi auraient financés 50% des bureaux en 2022.
Sauf à avoir une scpi très investie sur la Défense où localement cela semble en tension, il n’y a donc pas de marché bloqué en général pour répondre au titre de la discussion.
- "388 600 m² ont été commercialisés en Ile-de-France au 1er trimestre 2023, soit une baisse de 30 % par rapport à la même période l’an passé et de 26 % par rapport à la moyenne décennale d’un 1er trimestre »
- "Dans les secteurs de l’Ouest (Croissant Ouest et La Défense), le résultat du 1er trimestre 2023 est également en deçà des attentes et le nombre d’opérations significatives très limité. Un seul mouvement de plus de 5 000 m² a été recensé : la prise à bail par INDIGO de 5 070 m² dans « The Curve » à Puteaux, en bordure de La Défense. Totalisant 35 500 m² depuis le début de 2023, les volumes placés dans le quartier d’affaires sont du reste en baisse de 38 % par rapport au 1er trimestre 2022, mais quelques grandes transactions, pour certaines supérieures à 20 000 m², y sont en cours de finalisation"
- Paris : un essoufflement à relativiser
Une fois n’est pas coutume, l’activité locative s’est également essoufflée au 1er trimestre 2023 à Paris. 164 000 m² y ont ainsi été placés sur la période toutes tailles de surfaces confondues : ce volume, représentant 42 % de l’ensemble des bureaux commercialisés en Ile-de-France, est en baisse de 25 % sur un an. En nombre de transactions, le recul est de 24 %.
« Ce ralentissement était attendu compte tenu de la raréfaction croissante de l’offre de bureaux disponibles dans la capitale. En outre, la baisse est surtout liée à l’absence de mouvements supérieurs à 5 000 m², alors que six avaient été comptabilisés au 1er trimestre 2022 » souligne Guillaume Raquillet. Cette absence a surtout pesé sur les performances du quartier central des affaires parisiens, qui avait connu une année quasi record en 2022 avec 489 000 m² commercialisés et la signature de 12 grandes transactions."
-"Après avoir atteint un niveau historiquement élevé à la fin du 4e trimestre 2022, le volume de l’offre immédiate a continué de progresser lors des trois premiers mois de 2023. 4,38 millions de m² de bureaux sont désormais disponibles en Ile-deFrance, soit une hausse de 9 % par rapport à la même période l’an passé et de 2 % par rapport au 4 e trimestre 2022.
« L’augmentation a été assez modérée au 1er trimestre 2023 car, malgré une demande placée peu élevée, les livraisons de bureaux neufs-restructurés ont-elles aussi diminué. Huit projets supérieurs à 5 000 m² totalisant 135 000 m² ont ainsi été achevés en Ile-de-France depuis janvier contre 200 000 m² environ au 1er trimestre 2022 », précise Guillaume Raquillet. Si le taux de vacance a peu évolué, s’établissant à 7,8 % contre 7,7 % à la fin de 2022, celui-ci atteint toutefois son niveau le plus haut depuis 1997 et gagne près de trois points par rapport au début de la crise sanitaire. L’offre a continué de progresser dans la quasi-totalité des secteurs de l’ouest francilien et de la 1ère couronne, élevant le taux de vacance de certains pôles tertiaires à des niveaux très élevés comme à La Défense, où celui-ci frôle désormais les 15 %, et plus encore dans les secteurs de la Péri-Défense et de la 1ère Couronne Nord où il grimpe à 20 % environ
"La tendance est bien différente dans Paris intra-muros, où l’offre continue de se raréfier. « L’écart entre Paris et le reste de la région s’est une nouvelle fois creusé au 1er trimestre 2023. Le volume de l’offre disponible continue en effet de reculer dans la capitale, avec une baisse de 5 % en un trimestre et de près de 10 % en un an. Le taux de vacance y est désormais de 3,7 % et même de 2,6 % dans le QCA, où la demande a faibli mais où aucun grand projet disponible n’a été livré depuis janvier"
- "Dans le QCA, le loyer prime atteint d’ores et déjà près de 980 €/m²/an à fin mars 2023, soit un bond de 4 % sur un an et de 13 % depuis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19."
- "Les contrastes entre Paris et sa périphérie ne s’atténueront probablement pas dans les prochains mois, même si 2023 offrira un répit temporaire en matière de nouveaux développements. Ainsi, les livraisons de bureaux neufs-restructurés ne devraient totaliser « que » 760 000 m² sur l’ensemble de 2023 en Ile-de-France (dont 52 % de créations pures), après 960 000 m² en 2022 et 1,2 million lors du pic de 2021. Cela dit, près des deux tiers des nouveaux m² attendus cette année sont encore disponibles, s’ajoutant aux 420 000 m² achevés l’an passé et encore proposés à la location. Ce stock se concentre principalement en Péri-Défense et en 1ère couronne Nord et Sud, dont le marché locatif peine à redémarrer malgré la qualité des nouvelles offres et l’amélioration progressive du réseau des transports en commun."
En régions :
"Le marché des bureaux en régions observé par l’expert immobilier BNP Paribas Real Estate sur 17 villes importantes (Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Toulouse, Nice/Sophia, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours) enregistre une dynamique très forte en 2022 malgré le contexte économique et financier défavorable : avec un volume placé auprès des utilisateurs de 1.882.000 m2, en augmentation de 5% par rapport à 2021 et de 22% par rapport à la moyenne décennale, ce chiffre est selon BNP Paribas Real Estate le 2ème le plus élevé de l’histoire. Les marchés régionaux concentrent désormais près de la moitié de la demande placée au niveau national, contre seulement un tiers environ il y a 10 ans."
- "Une majorité de métropoles régionales restent en situation de sous-offre ou au mieux à l’équilibre"
"Concernant les valeurs locatives en régions, la tendance est majoritairement à l’augmentation. « Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier d’une véritable marge de progression »,
"D’après BNP Paribas Real Estate, les SCPI concentrent près de la moitié des investissements en immobilier de bureau régional en 2022, suivies par les fonds et les Assureurs-Mutualistes."
-"En 2022, en dépit de l’envolée des taux de rendement obligataires (+300 pb pour l’OAT 10 ans), les taux de rendement « prime » en régions affichent des contractions dans la plupart des métropoles, à des degrés divers. Ils s’étagent entre 3,40% à Lyon et 4,50% à Toulouse. Avec un effet retard par rapport aux taux de financement, Jean-Laurent La Prade estime néanmoins que « pour 2023, une décompression des taux est à prévoir sur la majorité des capitales régionales ».
Sources :
- MySweerImmo Marché des bureaux en ile de France daté du 12 avril 2023,
- Étude BNP Marché des bureaux en Île de France daté du 20 avril 2023.
- Marché des bureaux en Régions daté du 13 Mars 2023.
Yvan
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3 #1 02/05/2023 14h25
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