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#1 07/04/2023 10h55

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Bonjour,
dans un bâtiment divisé en un logement et un local commercial , le moteur de la climatisation du local commercial a été posé sur le balcon de l’étage du logement .
La pose du moteur n’est pas possible sur un autre emplacement que le balcon .

L’accord verbal avait été donné par les précédant occupants du logement .
Les nouveaux se plaignent des nuisances sonores , la climatisation doit tourner jour et nuit pour la bonne marche du commerce .

Le balcon fait bien partie du logement et pas du commerce , l’autorisation de la pose de la clim n’apparaît pas dans le bail et aucun avenant n’a été signé .

Que prévoit la législation dans ce cas ? Qui a le dernier mot ? L’occupant du logement qui subit les nuisances ou l’exploitant du commerce qui ne peut fonctionner sans clim ?

Mots-clés : avenant, bail, balcon, climatisation, moteur, nuisance

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#2 07/04/2023 11h14

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Une question préalable qui me semble importante : l’immeuble est-il soumis au régime de la copropriété, en d’autres termes, le logement et le local commercial sont-ils possédés par le même propriétaire ? Dans le cas d’une copropriété, se référer à l’article dédié du règlement de copropriété.

Il me semble pas que, pour le locataire, les problématiques du commerçant entrent en ligne de compte. Il convient, à mon sens, de déterminer si la situation est normale ou pas en ce qui le concerne.
Côté propriétaire (s’il est commun), il doit, dans l’absolu, trouver une solution pour satisfaire à toutes ses obligations ou, à défaut, s’abstenir de louer un des locaux.

Côté locataire, la définition du logement décent n’inclut pas d’exigences concernant le bruit (fiche service public).

On peut invoquer en revanche les troubles de voisinage (fiche service public).

Il convient pour le locataire d’arbitrer entre un déménagement et un conflit potentiel avec son propriétaire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/04/2023 11h24)

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Favoris 2   [+2]    #3 07/04/2023 13h18

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L’installation d’un groupe extérieur de climatisation nécessite de respecter :
1) déposer une déclaration préalable (puisque vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment)
2) de toute évidence, l’autorisation du propriétaire de l’endroit où est posé ce groupe
3) si copropriété, autorisation de l’AG
4) ne pas constituer un trouble anormal de voisinage cf articles R. 1334-31 et suivants du code de la santé publique. Vous noterez que les critères différent selon si l’utilisateur de la clim est particulier ou professionnel.

Quelques liens :
Quelle autorisation pour poser un boîtier de climatisation ou de pompe à chaleur ? | Service-public.fr
[N°629] - Troubles de voisinage ? Climatiseurs ? Réglementation.
https://www.village-justice.com/article … 37951.html

Il est probable qu’un groupe extérieur de climatisation posé sur le balcon et fonctionnant jour et nuit constitue un trouble anormal de voisinage. Une étude attentive de la jurisprudence vous montrera que le juge condamne souvent le contrevenant et que, tant que le groupe fonctionne, l’infraction continue, donc on peut être condamné tous les ans tant qu’on n’a pas résolu le problème.
Les principales solutions :
- arrêter la clim au moins la nuit
- déplacer le groupe extérieur (ça se fait, pour quelques milliers d’euros).

Vous pourrez facilement approfondir le sujet en recherchant les mots-clés associés à chacun des sujets.


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#4 07/04/2023 23h24

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L’ancien occupant était le propriétaire lui même , très probable que l’autorisation était non écrite .

Je ne pense pas non plus qu’il y ai eu déclaration préalable aux autorités.

C’est donc ambigu car l’installation date de plus de dix ans et ce sera au juge de trancher si celle ci est valide malgré l’ absence de documents .

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#5 08/04/2023 08h34

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Igad, le 07/04/2023 a écrit :

L’’installation date de plus de dix ans et ce sera au juge de trancher si celle ci est valide malgré l’ absence de documents .

Vous ne semblez pas avoir compris. Chaque sujet est distinct. Le juge qui est saisi pour un trouble anormal de voisinage n’en a rien à faire qu’une autorisation de l’AG ait été obtenue ou qu’une DP ait été déposée.

La clim peut avoir été parfaitement autorisée par tout le monde (urbanisme, copropriété), si elle fait un bruit excessif selon les articles R. 1334-31 et suivants du code de la santé publique, le contrevenant sera condamné pour trouble anormal de voisinage.

Réciproquement, la clim peut avoir été posée sans aucune autorisation, si elle NE fait PAS un bruit excessif selon les articles R. 1334-31 et suivants du code de la santé publique, la personne NE sera PAS condamné pour trouble anormal de voisinage.

Les nouveaux occupants du logement se plaignent-ils d’une installation sans autorisation de l’AG ? Se plaignent-ils d’une installation sans DP ? Non, ils se plaignent du bruit. Le propriétaire du local commercial a besoin, avant tout, de trouver une solution pour supprimer ou diminuer le bruit, si il veut éviter une condamnation pour trouble anormal de voisinage.

Par ailleurs, vous ne répondez pas aux questions qu’on vous pose (ce qui est légèrement irritant car si cette question a été posée c’est bien parce que la réponse est importante pour pouvoir vous conseiller au mieux) :

Canyonneur75 a écrit :

Une question préalable qui me semble importante : l’immeuble est-il soumis au régime de la copropriété

Notamment, quand vous écrivez : "Le balcon fait bien partie du logement". En fait, pas forcément. Dans une copropriété, il faut lire très attentivement le règlement de copropriété pour savoir à qui appartiennent les balcons (première question) et qui en a la jouissance (seconde question). Ca pourrait être des parties communes, mais à jouissance exclusive de chaque lot, auquel cas le propriétaire du commerce serait doublement en tort : vis à vis de la copro, pour utiliser une partie commune sans autorisation de l’AG ; vis à vis du propriétaire du logement, puisqu’il l’empêche de jouir pleinement de son balcon.

Enfin, dans la présentation du cas, on aurait aussi apprécié de savoir quel est votre rôle dans cette affaire : êtes-vous le propriétaire ou le locataire ? Et de quoi : commerce, logement, ou l’ensemble de l’immeuble ?

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2023 10h19)


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#6 08/04/2023 10h50

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Effectivement , ma présentation du problème n’est pas complète . Je présente mes excuses d’autant plus que vous donnez gratuitement des conseils de haute qualité .

Il s’agit d’une mono propriété : une maison a été divisée par l’ancien propriétaire pour créer un espace commercial en plus de la partie habitation.
il n’y a pas de règlement de copropriété .

Je suis le nouveau propriétaire par succession , mon but est de prévenir et d’éviter les éventuels conflits entres locataires car les relations qui étaient bonnes jusqu’à présent se tendent . Je souhaite donc savoir si la présence des moteurs peut être contestée.

La désignation du bien dans le bail commercial notarié est :

" local commercial sis au rez de chaussée d’environ 30m2.

Figurant au cadastre […]

Tel que le bien existe, s’étend , se poursuit et comporte , avec toutes ses aisances , dépendances et immeubles par destination , servitudes et mitoyennetés , tous droits et facultés quelconques y attachées , sans exception ni réserve , autre que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes".

Pas certain de comprendre ce dernier paragraphe : description du bien figurant au cadastre ( le bâtiment entier ) ou juste le local commercial ?

Le bail de la partie habitation a été fait plus légèrement entres particuliers et ne mentionne pas la présence des moteurs du voisin sur le balcon .

La nuisance sonore est modérée quand les fenêtres doubles vitrages sont fermées… plus discutable si on laisse ouvert . Je ne sais pas dans quelles conditions les mesures doivent être réalisées pour être valable juridiquement .

La jouissance du balcon n’est pas totale avec la présence des moteurs.

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[+6]    #7 08/04/2023 11h21

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OK, donc pas de copropriété.
Pour ce qui est de l’autorisation du propriétaire, vous l’avez puisque c’est vous.
La DP, tant que personne ne porte le pète, ce n’est pas un problème.

Le conflit n’est donc pas entre deux propriétaires de lots de copropriété, mais entre un locataire et son bailleur (vous). Le locataire reproche à vous (et au locataire du local commercial) le bruit généré par la clim.

Dans la mesure où la clim était déjà là au moment où le locataire du logement est entré dans les lieux, il ne peut pas arguer d’une diminution de jouissance ou quoi que ce soit. Il était au courant. Et il n’est pas propriétaire du logement, donc il n’a pas à se plaindre que c’est installé "chez lui".

Il reste le problème du trouble anormal de voisinage. Si le locataire du logement porte plainte contre vous et/ou le locataire du local commercial pour trouble anormal de voisinage, il y a des chances qu’il gagne. Notez qu’il n’est d’ailleurs pas évident de savoir qui est responsable, entre vous et le locataire du local commercial. Sans doute les deux : le locataire du local commercial, car c’est bien lui qui active la clim ; mais vous aussi, pour ne pas lui avoir fourni un équipement qui lui permette d’exercer son activité sans gêner les voisins.

Les mesures de bruit se font :
- soit par huissier. L’huissier n’y connaît rien. Il pointe un décibelmètre vers la clim, note le chiffre qu’il lit dessus, en dresse un constat. Malheureusement les tribunaux accordent beaucoup de crédit à ce genre de preuve.
- soit par un expert acousticien. De préférence, un agrée auprès des tribunaux. De préférence, de façon contradictoire (en présence des deux parties). S’agissant d’une clim à usage professionnelle, l’émergence doit être mesurée par bandes de fréquences, donc c’est l’expert acousticien qu’il faut. (sauf si on veut être de mauvaise foi : laisser le locataire faire la mesure par huissier à ses frais, puis la contester devant le tribunal car il ne s’agit pas d’une mesure par bandes de fréquences qui est celle prescrite pour un équipement professionnel….). Coût de l’intervention : dans les 2000 € environ, surtout que, vu que ça tourne H24, il faudra une mesure de jour et une de nuit…
Evidemment, un gros enjeu de la mesure, cest l’endroit où l’on place le décibelmètre. Si c’est dans le logement, fenêtres fermées, c’est mieux pour vous (et c’est la façon logique de procéder me semble-t-il). Si c’est sur le balcon, à 1 mètre de la clim, c’est sûr qu’on va mesurer un niveau bien plus élevé.

Dans votre situation, je vois deux approches pragmatiques qui sont possibles :
1) dire au locataire du logement : "vous le saviez quand vous avez emménagé, la clim était déjà là, donc vous l’avez acceptée. Il n’y a rien de nouveau. Vous devez faire avec. Vous n’avez pas le droit de réclamer quelque chose de nouveau, alors que le bien loué est tel que vous l’avez visité avant de signer le bail". Et vous attendez de voir s’il se résigne ou pas. Si vous recevez un courrier d’avocat ou une assignation au tribunal, vous saurez que ça n’a pas fonctionné !
2) étudier d’emblée la solution pour que la clim soit moins gênante pour le locataire du logement. Mais attention, en déplaçant un groupe extérieur pour qu’il gêne moins le locataire A, il y a le risque de gêner le locataire B ou le voisin C !

Le bailleur radin appliquera la solution 1) : dire niet. il ne passera à la 2) que contraint et forcé, par exemple après avoir été condamné par le tribunal pour trouble anormal de voisinage ; sachant qu’il risque une seconde condamnation à tout moment puisque l’infraction continue, il ne résoudra qu’à ce moment-là à faire des travaux.

Le bailleur qui est prêt à investir pour l’avenir passera directement à la 2), car il se dira : "et pourquoi pas en profiter pour améliorer le confort et l’apparence de l’immeuble ? Voyons voir, avec un installateur de clim compétent et de bon conseil, comment modifier la clim pour qu’elle soit plus silencieuse ? J’en profiterai pour faire une DP sur le nouvel emplacement et comme ça tout sera en règle."

Notez qu’il y a plusieurs solutions techniques pour diminuer le bruit du groupe extérieur de clim :
1) le déplacer.
2) le changer pour un groupe "silencieux". Malheureusement, ils le sont rarement vraiment ; et plus c’est silencieux plus c’est cher. Une solution pour avoir du silence, c’est de surdimensionner. En effet, les clims ont souvent plusieurs "vitesses" de fonctionnement et n’augmentent leur vitesse qu’au fur et à mesure des besoins. Une clim de 10 kW tournera au ralenti s’il n’y a besoin que de 3 KW de rafraîchissement. A l’inverse, une clim de 3kW, même étiquetée "silencieuse", sera bruyante s’il y a besoin de 5 kW de rafraîchissement, parce qu’elle sera toujours à fond.
3) le capoter avec un capot spécifiquement "anti-bruit". Sachant qu’on ne peut pas capoter complètement (puisqu’il faut laisser l’air circuler), c’est plutôt le principe d’un mur anti-bruit amortissant. On place à environ 70 cm du climatiseur un capot contenant un isolant-absorbant fibreux. Ca fonctionne plus ou moins bien selon la configuration des lieux et surtout c’est bien conçu et bien exécuté. Si c’est très mal fait, ça peut au contraire augmenter le bruit perçu ! En tout cas ça prend beaucoup de place ; possible sur une toiture terrasse mais bien difficile sur un balcon.
4) si le bruit vient des vibrations transmises par la structure, il faudra spécifiquement traiter le sujet de l’ancrage (plots antivibratoires etc). Mais avec une clim sur le balcon, il est à peu près certain que le bruit n’est pas seulement transmis par la structure mais aussi de façon aérienne, donc s’il faut bien s’occuper du sujet des vibrations, ça ne résoudra pas tout.

Dans tous les cas, il faut compter 2000 à 10 000 € de travaux. Un capotage, c’est dans les 2000 €, un déplacement, 2 à 3000 € suivant les travaux nécessaires (encore faut-il que le groupe soit suffisamment qualitatif et pas trop âgé pour que ça vaille la peine de le conserver), et un groupe extérieur neuf et silencieux (voire une clim complète neuve et silencieuse) c’est entre 4000 et 10000 €. Tous les prix étant pose comprise.

Notez enfin que ça peut être l’occasion de se demander si l’appartement gagnerait à être lui aussi climatisé. Comment est chauffé ce logement ? Une clim réversible est un mode de chauffage économe qui pourrait représenter un progrès par rapport au mode de chauffage actuel. Peut-être que le locataire acceptera mieux le bruit de la clim si l’un des deux groupes extérieurs est le sien !

PS : je n’irai pas plus loin dans les conseils. Ce sont des sujets épineux, donc ça prend beaucoup de temps et de compétence à résoudre, mais je ne suis pas payé pour le faire à votre place, donc là j’ai atteint la limite de ce qu’on peut faire sur un forum d’entraide gratuit. Il vous vaut désormais travailler le sujet par vous-même ; et si nécessaire, vous faire accompagner par des pros. Si ça va plus loin sur le juridique, votre assistance juridique si vous en avez une, sinon un avocat ; sur la clim, un très bon installateur de clim ; sur le bruit, un expert acousticien.

PS : vérifiez quand même à qui appartient la clim (c’est à dire qui l’a posé, à ses frais). Votre père, ou bien le locataire du local commercial ? Souvent, les preneurs de locaux commerciaux font les aménagements à leurs frais.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2023 17h56)


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[+1]    #8 08/04/2023 13h08

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Igad, le 07/04/2023 a écrit :

L’ancien occupant était le propriétaire lui même , très probable que l’autorisation était non écrite .

Je ne pense pas non plus qu’il y ai eu déclaration préalable aux autorités.

C’est donc ambigu car l’installation date de plus de dix ans et ce sera au juge de trancher si celle ci est valide malgré l’ absence de documents .

NB : la prescription pour défaut d’autorisation au titre du code de l’urbanisme est donc acquise sauf si perimetre abf (imprescriptible)…Si tant est que ce dispositif entre dans le champ même de la DP ( à  apprécier au cas par cas). Autant oublier ce point.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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