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#1 27/03/2023 10h30

Banni
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Bonjour à tous !

Je vais acheter des parts d’une SCI à IR (les autres associés veulent rester à l’IR).
Ayant un TMI à 41%, il semblerait que ce soit plus avantageux pour moi d’être à l’IS.

1) Est ce que je peux faire acheter les parts de la SCI à l’IR par une société à l’IS dont je serais le propriétaire pour être imposé à l’IS (SAS à l’IS qui détient des parts de SCI à l’IR?)

2) Est ce que je pourrais amortir le bien dans la SAS ? (qui détiendra des parts de SCI à l’IR mais pas un bien).

3) En cas de vente, concernant la plus value, est ce que je pourrais être exonéré de plus value avec détention des parts depuis plus de 4 ans pour achat résidence principale même si je ne possède par le bien mais des parts dans une société à l’IR (quid si je passe par la SAS à l’IS).

Merci pour votre aide !

bonne journée à tous !

Mots-clés : fiscalité, holding, imposition, sci

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[+1]    #2 27/03/2023 11h14

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Primo, petit rappel sur le rachat de part de SCI, vous rachetez les parts, le patrimoine de la SCI, les revenus, mais aussi les dettes et toutes les anomalies antérieures.

Un associé de SCI IR peut parfaitement être une structure à l’IS, la SCI étant transparente, elle sera fiscalisée à l’IR pour les associés IR et à l’IS pour les associés IS.

Cela a des conséquences sur la gestion de la SCI … il faut une comptabilité soignée pour permettre les déclarations des associés IS. Et dans les SCI IR "en famille", la comptabilité peut se résumer au compte bancaire + quelques notes et documents, c’est un peu juste.

Avec une détention IS, vous serez imposé dans la SC IS à l’IS, ce qui implique l’amortissement des immobilisations, mais aussi la taxation des plus values au titre de l’IS, pas d’éxonération en cas de vente, la holding est une personne morale.

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[+1]    #3 27/03/2023 14h45

Membre (2023)
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Bonjour,

Je souscris tout à fait au commentaire précédent.

J’ajouterai qu’il est parfois conseillé de conserver 1 part de la SCI à l’IR à titre personnel, même si le reste de la participation est acquise par la société SAS à l’IS.

C’est une structuration qu’il n’est d’ailleurs pas rare de croiser dans le cadre de l’organisation de l’immobilier professionnel.

De la sorte, votre exposition fiscale sur les revenus immobiliers reste très limitée, l’essentiel du résultat étant taxé au niveau de la société IS, mais vous ne vous fermez pas de porte quant à la possibilité de bénéficier du régime favorable de taxation des PV des particuliers sous certaines circonstances précises.

La porte reste étroite, mais selon ces circonstances, elle peut exister et ce serait dommage de s’en priver (rachat puis annulation des autres parts de la SCI, de réduction de capital de la SCI…).

Souscrire 1 part de la SCI à titre perso représente un investissement modéré et peu de formalités.


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#4 28/03/2023 10h33

Banni
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Merci pour vos apports, j’en prends bonnes notes

Il me reste quelques questions. Je vais me rapprocher d’un avocat fiscaliste et je repasserai ici dans le cas où il n’y a pas de réponse.

2) Est ce que je pourrais amortir le bien dans la SAS à l’IS ? (qui détiendra des parts de SCI à l’IR mais pas un bien). (dans ce cas là il faudra que je fasse un bilan d’entrée ? et comme l’immeuble est déjà depuis longtemps dans la SCI je pourrais plus amortir grand chose ? ou je pars sur un amortissement de la valeur d’achat des parts ?)

3) En cas de vente, concernant la plus value, si je détiens des parts de la SCI et que je réside dedans et que je paye quand même un petit loyer à la SCI, est ce que je pourrais quand même être exonéré de plus value pour résidence principale (ou il faut que ce soit mise à disposition par la SCI 100% gratuitement) ?

4) En cas de vente, concernant la plus value, est ce que je pourrais être exonéré de plus value avec détention des parts depuis plus de 4 ans pour achat résidence principale même si je ne possède par le bien mais des parts dans une société à l’IR (quid si je passe par la SAS à l’IS).

5) Concernant la plus value à l’IS, j’ai lu que pour les cessions de titres de société à prépondérance immobilière cotée, les plus-values à long terme nettes dégagées sur les titres de société à prépondérance immobilière cotée sont imposées au taux réduit de 19 % => donc c’est 19% +30 % de PFU ? ou juste 19%?

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[+1]    #5 28/03/2023 11h08

Membre (2023)
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Questions qui mériteraient moult développements mais en résumé et sous toutes réserves :

2) Oui, dès lors que la SCI à l’IR a des associés à l’IS (ou BIC mais c’est plus rare), elle doit déterminer le résultat conformément aux règles IS pour les besoins de la détermination de la part taxable entre les mains de cet associés. Dans ce cadre il y aura amortissement. ça ne sera pas un amortissement de la valeur des parts dans la SAS, ça sera un amortissement du bien dans le résultat de la SCI pour sa part taxable à l’IS. L’amortissement passé sera celui correspondant à l’année en question en supposant qu’un amortissement a été opéré depuis l’acquisition du bien (même si ça n’était pas le cas en raison d’une absence d’associé IS). Si l’immeuble est déjà amorti, pas d’amortissement.

3) Si la SCI cède le bien que vous louez en tant que résidence principale, la part revenant à la structure IS sera taxée selon les règles IS donc pas d’exonération pour résidence principale. Par ailleurs si vous avez amorti, le cumul des amortissements pratiqués viendra augmenter la plus-value d’autant. Pour la part que vous détenez en direct dans la SCI, effectivement si vous payez un loyer même modique à la SCI, vous ne pouvez plus bénéficier de l’exonération de PV pour résidence principale. La mise à dispo doit être à titre gratuit exclusivement. Si vous avez besoin d’apporter des fonds dans la SCI pour une raison X ou Y de ce point de vue il est plus judicieux de passer par un apport en compte courant que par le versement d’un loyer qui sera taxé à l’IS dans la SAS ou à l’IR chez vous (TMI +17,2% au minimum).

4) Je ne saisis pas votre question.

5) Alors attention je comprends que votre SCI n’est pas cotée. Le régime des SPI côté est particulier. Pour le cas d’une SCI "classique" non cotées, la plus-value à l’IS en cas de cession des titres de la SCI par la structure à l’IS (SAS) une fois déterminée (et retraitée) est taxée à l’IS au taux de droit commun (15% jusqu’à 38K€ puis 25%). Pas de PFU pour le régime IS. Pas d’abattement pour durée de détention non plus.

PS 1 : Globalement : l’exploitation d’un bien immobilier est fiscalement préférable à l’IS, la cession du bien est fiscalement préférable selon les règles d’imposition des particuliers. Il est difficile (mais pas impossible) de cumuler les deux.

PS 2 : Effectivement faites vous accompagner par un avocat fiscaliste. Par exemple, le calcul du prix de revient fiscal en cas de cession de titres d’une société transparente est assez technique il y a un certain nombre de retraitements à réaliser (Cf. jurisprudence Quémener).


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#6 28/03/2023 11h39

Banni
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Un grand Merci pour votre réponse, j’adore le pseudo

2)

RiposteFiscale a écrit :

L’amortissement passé sera celui correspondant à l’année en question en supposant qu’un amortissement a été opéré depuis l’acquisition du bien (même si ça n’était pas le cas en raison d’une absence d’associé IS).

=> dans mon cas, l’immeuble n’a jamais été amorti dans la SCI à l’IR où il est détenu depuis 30 ans.

Si je l’amortie dans dans ma SAS à l’IS (qui détiendra les parts de la SCI à l’IR) est ce que je devrais l’amortir comme si il avait jamais été amortie sur 40? (ou soustraire  du bilan d’entrée les amortissements depuis 30 ans et il me restera 10 ans d’amortissement ?)

4) Concernant ma question 4, elle est relative à l’article 150 U sur les exonérations de plus-value. Est-ce que cet article s’applique au SCI à IR ? (je détiens pas le bien mais des parts)

BOFIP a écrit :

I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.

Ces dispositions s’appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l’article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits.

II.-Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

[b]1° bis Au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

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#7 28/03/2023 12h21

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Sur le premier point, pour le bilan de la SCI établi pour les besoins de la détermination du résultat imposable dans la SAS, le plan d’amortissement est reconstitué depuis la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI, même si le nouvel associé soumis à l’IS n’a pas effectivement bénéficié des amortissements ainsi dotés. Le bilan mentionnera donc la valeur d’acquisition "brute" à l’actif, ainsi que la totalité des annuités d’amortissement qui auraient été pratiqués si l’amortissement avait été calculé depuis l’origine, et la valeur nette.

Par exemple, la SAS acquière en année N des titres d’une SCI qui détient un immeuble d’une valeur de 100 depuis 10 ans (N-20), avec un amortissement linéaire de 5%/an, le bilan mentionnera une valeur brute de 100, un amortissement cumulé de 5%*10 ans soit 50, et une valeur nette comptable de 50. Même si la SAS n’a pas amorti ces 50, il ne lui reste que 50 à amortir sur la durée restante.

C’est un exemple théorique, l’amortissement devra être réalisé par composant et sur des durées allant jusqu’à 50 ans pour le bâti, rapprochez vous d’un conseil sur ce point.

Deuxième point : bénéficier de ce régime est à priori possible même si le bien est détenu via une SCI à condition d’en respecter toutes les conditions. L’interposition n’est pas incompatible avec le régime sur le principe.


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[+2]    #8 28/03/2023 12h41

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NCSinvestissement a écrit :

2) Est ce que je pourrais amortir le bien dans la SAS à l’IS ?

Oui, selon les règles applicables. A voir avec votre comptable.

NCSinvestissement a écrit :

3) En cas de vente, concernant la plus value, si je détiens des parts de la SCI et que je réside dedans et que je paye quand même un petit loyer à la SCI, est ce que je pourrais quand même être exonéré de plus value pour résidence principale (ou il faut que ce soit mise à disposition par la SCI 100% gratuitement) ?

Si vous détenez la SCI IR en direct et que vous résidez dedans, oui. L’exonération concernera votre quote part de la vente, celle dont vous êtes "propriétaire". L’indemnité d’occupation que vous versez aux autres associés, et le statut de bien locatif, les concernent eux.

Si vous détenez la SCI IR via la société IS, c’est la fiscalité applicable à la société IS qui s’applique. La plus value vaut prix de vente - valeur d’acquisition + amortissements = plus value taxable. Attention aux conséquences de l’occupation sur la comptabilitié IS.

NCSinvestissement a écrit :

4) En cas de vente, concernant la plus value, est ce que je pourrais être exonéré de plus value avec détention des parts depuis plus de 4 ans pour achat résidence principale même si je ne possède par le bien mais des parts dans une société à l’IR (quid si je passe par la SAS à l’IS).

Possession de la SCI en directe, NON OCCUPATION du bien et non propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, alors oui, le bien détenu par la SCI et mis en location vis à vis d’un tiers peut être exonéré à concurrence du montant que vous réinjectez dans votre résidence principale.

Si vous occupez le bien, non : vous êtes indirectement propriétaire de votre résidence principale. Mais ce n’est pas grave, puisque vous avez de facto l’exonération de PV de la résidence principale.

Si vous détenez via une SCI IS, c’est la fiscalité de la SCI IS qui s’applique : c’est elle le propriétaire, c’est elle qui recoit l’argent, et si elle vous le reverse, ce seront des dividendes imposés.

Si vous parlez de revendre les parts de SCI IR, idem

NCSinvestissement a écrit :

5) Concernant la plus value à l’IS, j’ai lu que pour les cessions de titres de société à prépondérance immobilière cotée, les plus-values à long terme nettes dégagées sur les titres de société à prépondérance immobilière cotée sont imposées au taux réduit de 19 % => donc c’est 19% +30 % de PFU ? ou juste 19%?

J’ai l’impression que vous mélangez les dispositions qui vous concerne VOUS lorsque vous vendez des parts et les dispositions qui concerneraient la société IS qui vendrait des parts … comme vous semblez confondre la vente du bien par la société IR, vente qui est taxée au niveau de l’associé (vous si associé directe, la SC IS si interposition d’une structure IS) et la vente des parts de la SCI IR (vous si associé direct, SC IS si interposition)

Clarifiez votre pensée et vos questions, citez vos sources, ou consultez un pro

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#9 29/03/2023 16h50

Banni
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Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses.

J’ai eu un avocat fiscaliste qui m’a confirmé vos réponses.
Comme j’habite dedans il semble préférable de rester à l’IR si je souhaite vendre dans 10ans.

Il a insisté sur le faire que si je reste à l’IR, je serai exonéré de la plus value uniquement sur la partie de l’immeuble dans lequel j’habite (donc pas 33% de l’immeuble mais uniquement X%, prorata mètres carrés ?). (quid de l’exonération U 150 1bis Au titre de la première cession d’un logement autre que résidence principale?..)

Etant donné que je vais acheter les parts en liquide sans recourir à une banque, je me pose la question, de savoir s’il ne faudrait pas mieux quand même créer une SCI à IR (qui détiendrait les parts de la SCI à l’IR propriétaire de l’immeuble) auquel je donnerai le capital en compte courant. Le but est de diminué mes loyers de ces intérêts.

Exemple :
- achat de 33% des parts à 2 000k€ à la SCI à l’IR par une holding à l’IR (aussi une SCI à l’IR?)
- Je prête 2 000 k€ à la SCI à l’IR à 2.25% (taux max autorisé en compte courant)
- Intérêt déductible la première année de environ -45k
- Soit des loyers perçus de 100k€  (imposable à 17% + 41% de TMI)
- Je pourrais donc "défiscalisé" 45k€ d’intérêt d’emprunt la première année via cette SCI à l’IR entre mois et la SCI à l’IR qui détient l’immeuble.

Merci encore pour vos réponses.

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#10 29/03/2023 18h53

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NCSinvestissement a écrit :

Il a insisté sur le faire que si je reste à l’IR, je serai exonéré de la plus value uniquement sur la partie de l’immeuble dans lequel j’habite (donc pas 33% de l’immeuble mais uniquement X%, prorata mètres carrés ?). (quid de l’exonération U 150 1bis Au titre de la première cession d’un logement autre que résidence principale?..)

L’exonération de la résidence principale ne vaut que pour la résidence principale. Si celle-ci est une fraction de l’immeuble, elle ne touche que la fraction du prix correspondant à cette même fraction de l’immeuble constituant votre RP.

Idem pour la première vente si vous n’êtes pas propriétaire ni directement ni indirectement de votre RP, elle ne vaut que pour le premier logement vendu. Elle n’est pas applicable pour un immeuble entier si celui-ci est constitué de plusieurs lots / logements.

NCSinvestissement a écrit :

Etant donné que je vais acheter les parts en liquide sans recourir à une banque, je me pose la question, de savoir s’il ne faudrait pas mieux quand même créer une SCI à IR (qui détiendrait les parts de la SCI à l’IR propriétaire de l’immeuble) auquel je donnerai le capital en compte courant. Le but est de diminué mes loyers de ces intérêts.

Exemple :
- achat de 33% des parts à 2 000k€ à la SCI à l’IR par une holding à l’IR (aussi une SCI à l’IR?)
- Je prête 2 000 k€ à la SCI à l’IR à 2.25% (taux max autorisé en compte courant)
- Intérêt déductible la première année de environ -45k
- Soit des loyers perçus de 100k€  (imposable à 17% + 41% de TMI)
- Je pourrais donc "défiscalisé" 45k€ d’intérêt d’emprunt la première année via cette SCI à l’IR entre mois et la SCI à l’IR qui détient l’immeuble.

Pas complètement clair.

Primo le taux : à valider, ce me semble un peu haut, mais je ne suis pas à jour.

Secundo : les intérêts seront éventuellement déductibles au prorata du capital consommé pour acquérir les biens en location uniquement. La part qui servirait de RP n’est pas déductible de vos loyers. Vous devrez justifier les valeurs retenues, et le fisc n’aime pas du tout.

Tercio : ces intérêts sont, à votre niveau, des revenus imposables et soumis à contributions.

Mais j’imagine que le fiscaliste vous l’a expliqué.

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