Démembrer une quote-part en indivision : aspects juridiques et fiscaux
Cette discussion porte sur la possibilité de démembrer une quote-part dans une indivision et de donner la nue-propriété aux enfants. Les membres échangent sur la faisabilité de cette opération, les coûts associés et les implications juridiques.
Un participant soulève la question de la possibilité de ce démembrement dans le cadre d'un achat futur en indivision, posant la question de son impact sur la décision entre indivision et SARL familiale. Un autre participant affirme que cette opération est possible, s'appuyant sur son expérience personnelle et mentionnant que la législation ne l'interdit pas. Il précise que les articles 815 à 815-18 du code civil régissent les indivisions, et que l'article 815-18 autorise explicitement le démembrement. Cependant, il souligne l'importance de vérifier la possible existence d'une convention d'indivision limitant les possibilités de transmission.
Un autre membre apporte des informations complémentaires concernant les coûts liés à cette opération. Il mentionne notamment la nécessité de prendre en compte une décote d'illiquidité sur la valeur du bien indivis lors de l'évaluation, et fournit des exemples de taux de décote appliqués dans des situations similaires (30% à 40%). Il détaille ensuite les différents postes de coûts : frais de notaire (selon des tranches d'assiette), taxe de publicité foncière, frais d'assiette sur la taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière et TVA. Enfin, il précise que des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) peuvent s'appliquer si la donation dépasse l'abattement légal.
En résumé, la discussion met en lumière la faisabilité juridique du démembrement d'une quote-part en indivision, tout en soulignant la nécessité de recourir à un notaire pour une évaluation précise des coûts et des implications fiscales, notamment concernant la décote appliquée et le calcul des droits de mutation à titre gratuit. La gestion du risque est implicitement abordée via la recommandation de consulter un professionnel pour une approche personnalisée.
Bonjour,
Est-il possible de démembrer sa quote-part dans une indivision et de donner la nue-propriété de celle-ci à ces enfants?
Si oui, quels sont les coûts?
merci
Mots-clés : donation, démembrement, indivision, nue-propriété
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Hall of Fame Que dit votre notaire ?
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Je n’ai pas encore acheté le bien et je n’ai pas de notaire. C’est un élément de décision entre achat en indivision ou SARL de famille.
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2 #4 25/04/2020 09h56Bonjour,
Quelques élèments de réponse :
1 - Une telle impossibilité serait à mon sens une limitation du droit de propriété
2 - Les donations effectuées dans le cadre familial par le conjoint survivant avec réserve d’usufruit sur un bien qui était commun sont des donations de ce type - mon expérience est que cela est possible. Par ailleurs, dans le cadre d’une succession, les biens indivis sont transmis comme les autres biens.
3 - Les indivisions sont régies par les articles 815 à 815-18 du code civil. Un droit de préemption existe mais uniquement en cas de mutation à titre onéreux à un tiers extérieur à l’indivision (articles 815-14 à 16). L’article 815-18 prévoit explicitement la possibilité de démembrement dans une indivision.
4 - Si une convention d’indivision existe, celle ci peut limiter les possibilités de transmission.
5 - La problématique de l’achat à plusieurs a déjà été largement évoquée dans d’autres files. Une des problématiques de l’indivision est que vous pouvez, au gré des successions, être en indivision avec des tiers qui peuvent avoir des objectifs patrimoniaux complétement différents de ceux des indivisaires initiaux… Je rappelle l’article 815, issu d’une loi de 1803, qui dans sa grande simplicité impose :
"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention."
Canyonneur
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1 #5 25/04/2020 10h16Panda a écrit :
Bonjour,
Est-il possible de démembrer sa quote-part dans une indivision et de donner la nue-propriété de celle-ci à ces enfants?
Si oui, quels sont les coûts?
merci
Oui bien sûr, je l’ai déjà réalisé.
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1 #6 28/04/2020 09h45Pour répondre à Panda sur les éléments de coût, n’oubliez pas de faire intégrer dans l’évaluation de votre bien indivis une décote (c’est la même base juridique d’origine qui permet d’appliquer une décote sur des parts de société civile lors d’une libéralité, donation ou succession, décote dite d’illiquidité)
Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne a écrit :
S’agissant de biens détenus en indivision, la Cour de cassation a clairement précisé que la valeur vénale des droits indivis est spécifique et ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale totale qu’aurait le bien s’il appartenait à un seul propriétaire (Cass. com. 19-6-1990 n° 867 P ; Cass. com. 10-12-1996 n° 2072 D ; Cass. com. 22-2-2000 n° 486 P ; Cass. com. 4-12-2001 n° 2034 FS-D)
S’agissant du montant de la décote applicable, voici quelques exemples qui donnent une idée (bien qu’ils me semblent excessifs).
Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne a écrit :
S’agissant de la décote susceptible de prendre en compte l’état d’indivision de l’immeuble en l’absence d’éléments de comparaison strictement similaires, un taux de 30 % a été retenu par la cour d’appel de Paris dans le cas d’une indivision entre une mère et son fils (CA Paris 4-12-2003 n° 2002/07543). Dans le cas d’un immeuble dont la nue-propriété était détenue en indivision par les enfants de l’usufruitier, c’est même un abattement de 40 % qui a été admis (Cass. com. 27-10-2009 n° 08-11.362).
Une fois cette décote appliquée, les coûts s’articulent autour de 5 postes (outre les taxes sur donation si au delà des 100k€ par enfant):
. 1. Frais de notaire TRANCHES D’ASSIETTE TAUX APPLICABLE (chaque tranche s’ajoute)
De 0 à 6 500 € 4,931 %
De 6 500 € à 17 000 € 2,034 %
De 17 000 € à 60 000 € 1,356 %
Plus de 60 000 € 1,017 %
Attention l’assiette est la pleine propriété du bien et pas seulement la nue propriété
2. Taxe de publicité foncière : 0,6% (sur la nue-propriété)
3. 2,37% de frais d’assiette sur la taxe de publicité foncière (marginal)
4. La contribution de sécurité immobilière: 0,1% (sur la nue-proriété uniquement également)
5. Pour finir la TVA de 20% sur le tout sauf sur la CSI (de 0,10%).
Les DMTG (taxes sur droits de donation si > abattement 100k€), eux se font de façon certaine sur la nue propriété avec la décote.
Note: vérifier avec le notaire si ses émoluments s’appliquent bien sur la valeur décotée du bien indivis. (ce qui me paraitrait évident mais à vérifier).
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