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#1 25/03/2023 18h50

Membre (2023)
Réputation :   4  

Suite à ma présentation, voilà le bien que j’étudie, visite fin de semaine prochaine…

PRE-REQUIS

La lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne est fortement recommandé et vous évitera de nombreuses erreurs.
==> c’est fait.

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 37 ans, TMI 11%, revenu 2k/mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : niveau correct
- Fiscales : niveau correct
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bon
- Temps disponible : beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction : 1981
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur :
3 étages sans ascenseur, 2 x T4 et 2 x T5, un T4 de 98m2, un T4 de 130m2, 2 x T5 de 146m2
- Déjà occupé ? Inhabité ? : tous loués
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : individuel, électrique et électrique + bois
- Volets isolants ou persiennes ? : volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? : non, mais immeuble situé dans un petit village de campagne…
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? : individuels
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : un T4 rénové en 2021, vieillotte pour les autres…
- DPE : conso C, GES A, un appart DPE à refaire…

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Bas-Rhin, 40m de Strasbourg
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : ville de 12000 hab à moins de 10km, dynamique avec très bon bassin d’emploi (présence de plusieurs grosses industries internationales).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : non.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : je souhaite l’acquérir 351k
- Loyer déjà pratiqué : 26496 annuel
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : aucun
- Coût des travaux à 5-10 ans (isolation thermique obligatoire) : façade (10k ?)

- Taxe foncière hors TEOM : 2024e

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 7.55%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats :7.24%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 65k (=20%) ou moins… + notaire (26k) : total 91k
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 3.2%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 10k, je compte dès vacance, refaire à neuf puis relouer plus cher…

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel

CASH FLOW

(d’après livre de Mr Delagrandanne)

Cash flow = Loyer - ensemble des charges

Loyers mensuel : 2208e
Charges :
- mensualité d’emprunt : 1542e
- taxe foncière : 2024/12 = 169e
- assurance propriétaire non occupant : étendu avec assurance loyer impayé environ 4% des loyers (trouvé via google ?) 1059.84/12 = 88.32e j’arrondi à 1080/12 = 90e
- vacance locative proratisée : 2208/24 = 92e
- fiscalité : 400.48e (?)

du coup 2208-1542-169-90-92-400.03 = -85.03 euro…
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mes remarques / questions :

Je cherche à utiliser l’effet de levier de l’immobilier…
Immeuble composé de grands appartements (avec balcons) dans un village, pas forcément ce qui ce loue très cher, les gens préfèrent louer une maison plus cher (900e minimum dans le secteur, moyenne 1200e/mois), néanmoins demande locative présente et logement avec très peu de vacance (vu les loyers ça se comprend…)…

Loyers actuels :

Rez de jardin: T4 de 130 m² loyer de 505 euros + 70 euros de charges.
1er Etage: T5 de 146 m² loyer de 500 euros + 50 euros de charges.
2ème Etage: T5 de 146 m² loyer de 603 euros + 80 euros de charges.
3ème Etage sous comble (rénové en 2021) : T4 de 98 m²(loi carrez) loyer de 600 euros + 60 euros Charges

Les appartements de cette taille se loue de 700 à 900euro à 10km à la ronde suivant "option" (jardin/garage/…)…
Je compte refaire les 3 appartements vieillots au fur et à mesure et augmenter les loyers, prévision 5-7k de rénovation / appartement, passage des loyers à 700-800e hors charges…

Je suis surpris de trouver un cash flow négatif avec une renta brut de 7.55%

Je ne suis pas sûr du calcul de la fiscalité… voilà mon calcul :

revenu fiscal de référence : 8 000 euro (car invalidité)
loyers : 26496
du coup avec Imposition régime réel je retire :
- assurances : 1080
- taxe foncière : 2024
- intérêt d’emprunt : 5501.5
(là je suis perdu, j’ai pris le coût du crédit de 110030 euro divisé par 20 ans)
du coup après abattement, 26496-1080-2024-5501.5 = 17890.5 euro imposable,
IR :
2225 à 0%
le reste, 15665.5 à 11% soit 1723.21 euro
Prélèvement sociaux 17.2% soit 3077.17 euro

Total impôts : 1723.21+3077.17 = 4800.38 euro
= 400.03 euro mensuel
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Un avis sur le bien ?
Un avis / aide sur mes calculs ?

C’est ma première étude ici, l’exercice est sympa mais fait peur smile

Mots-clés : cash flow, immeuble de rapport, immobilier, rentabilité

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#2 26/03/2023 21h22

Membre (2020)
Réputation :   11  

Votre post m’inspire quelques remarques :
- Vous visez un immeuble avec uniquement des grands appartements, c’est bien car ce sont des locataires qui restent longtemps, mais c’est bof car les loyers ne sont pas élevés au regard des surfaces en général. Ce qui amène à la rentabilité très basse que vous avez pour cet IDR. Je ne sais pas si le prix de l’immeuble est en adéquation avec la valeur de vente, mais vu la description "veillote" des appartements, on peut se poser la question. Avez vous regardé les loyers sur des surfaces plus petites pour voir l’intérêt de conserver tous les grands appartements ?
- Votre calcul au réel est moins intéressant que de faire une déclaration au forfait, c’est quand meme dommage (même si vous dépassez le plafond du forfait). Vous semblez considérer que vous allez payer 11% sur l’ensemble des revenus de la loc mais vous avez indiqué un revenu fiscal de 8k€ (ce qui ne correspond pas à votre description d’ailleurs). Votre calcul ne prend pas en compte les travaux que vous prévoyez de faire et qui créeront du deficit. Egalement, pas de budget prévu pour l’entretien du bâtiment en général, partie commune, etc… ?
- Cela amène le dernier point. 5-7k de travaux par appartement me semble très éloigné de la réalité meme en faisant les travaux soi meme sur ce genre de surface avec la description "veillote" que vous en faites ? D’autant que vous parlez d’invalidité, quid de la possibilité de réaliser vous même les travaux ? A mon avis, à moins qu’on soit uniquement sur remettre un coup de peinture, vous n’êtes pas du tout dans les bons chiffres de ce coté là.

Au delà de cela, j’attire votre attention sur votre épargne de précaution très faible avec un investissement ou vous semblez prévoir de faire des travaux alors meme que le cash flow sera négatif ? Que se passera t-il pendant les renovations avec un loyer en moins ?

Je note que vous évoquez la possibilité de louer meublé, mais est ce que le secteur où vous êtes s’y prêtes ? surtout sur ce genre de surface ?
Avez vous envisagé de la location courte durée ? si vous êtes à 50km de Strasbourg (colmar, saint die…), ca peut être intéressant, ce sont des secteurs avec pas mal de tourisme.

Dernière modification par grugru (27/03/2023 13h37)

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#3 26/03/2023 21h24

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Quelques remarques par rapport au cas présenté :

Remarques générales :
- Vous partez avec un bien avec des surfaces importantes :
le différentiel de rendement par rapport à des T2/T3 est-il pris en compte dans le prix de vente ?
Dans la négative, vous avez intérêt à acheter des surfaces plus petites
Pensez vous que vos locataires ne seront pas tentés par des maisons individuelles si vous augmentez vos loyers ?
- Vous concentrez votre patrimoine sur un bien : les gros travaux (toiture, ravalement assez probables pour un immeuble de 40 ans) risquent d’avoir un impact énorme sur vos revenus… 
- Vous débutez dans l’immobilier locatif - les sachants du forum recommandent de se faire la main sur un bien de petite taille avec un enjeu financier limité
- De quand datent les DPE ? Ont ils été réalisés avec la nouvelle méthode de calcul (après 2021) ou sont ils basés sur des consommations ? Avez vous consulté ces DPE ?

Remarques sur la rentabilité :
- Vous indiquez financer le bien à 80% par un emprunt à 3.2 % sur 20 ans, soit 351 * 0.8 = 280.8 k€ (ce qui fait 70,2 k€ d’apport et non pas 65 comme indiqué). La fonction VPM d’excel donne une mensualité de 1585,87€.
- Vos charges sont largement sous estimées : vous parlez d’une assurance PNO qui ne couvre que votre responsabilité civile et pas les dommages au bien.. dans les copropriétés, l’assurance dommages est souscrite par le syndic pour le compte des copropriétaires… Par ailleurs, rien pour les réparations dans les appartements et dans les lieux communs (escalier).
- Les intérêts décroissent avec le temps pour un prêt amortissable, votre calcul moyen est donc faux.
Le premier mois, le capital à rembourser est de 280.8 k€,
les intérêts pour le  1er mois sont de 280800 * 3.2/100/12 = 748.80, la mensualité étant de 1585.87
Le deuxième mois,  le capital restant du  est de 280800-1585.87+748.80 soit 279 963,23 €
les intérêts pour le  2ème mois sont de 279963,23 * 3.2/100/12 = 746.57
Le 3ème,  le capital restant du  est de 279963.23-1585.87+746.57 soit 278 282,98 €
(ces données sont dans le tableau d’amortissement du prêt).
On arrive comme cela à 8837,02 en année 1, à 8506,11 en année 2, et à 325,74 en année 20…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/03/2023 21h30)

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[+1]    #4 27/03/2023 08h35

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Bonjour,

mes remarques : le 25/02, vous annoncez que vous allez visiter un bien dans une semaine. Ma première réaction est :
- s’il est sur le marché et qu’il est encore disponible à ce moment-là, cela signifie que le bien est trop cher ou qu’il y a un défaut. Les biens intéressants partent en 24 à 48 heures.
- visiter à 8 jours de délai, ce n’est pas comme ça que vous trouverez la pépite. Quand un bien est intéressant, vous devez vous précipiter pour visiter le jour même.
- tant qu’on a pas visité, ça ne sert à rien de faire des plans sur la comète. Comment pouvez-vous chiffrer des travaux sur un immeuble non visité ? Ca ne ressemble à rien. Déjà après visite c’est difficile, mais avant…

Ensuite quand je réfléchis un peu plus, je me dis :
- je ne sais pas si c’est une bonne affaire car je ne sais pas si c’est au prix. Car je ne sais pas quelle est sa valeur. Quelle est la valeur de l’immobilier dans cette ville ? Quelle est la valeur de cet immeuble ? Quelle est la dynamique de ce village ? Avez-vous regardé meilleurs agents ? Avez-vous épluché DVF ? Nota : il faut comparer au prix des appartements. Les maisons, surtout dans les villages, incluent les villas avec jardin voire piscine, qui sont couramment 2 à 3 fois plus cher que les maisons de ville sans jardin, donc ça fausse la moyenne.

A propos des grands appartements :
- qui loue un grand appartement sans jardin dans un village ? La réponse à cette question, vous l’aurez en visitant, si les locataires sont présents. Je ne suis pas sûr que ce soit les meilleurs locataires.
- La question qui en découle : peut-on diviser ? que dit le PLU à ce sujet, faut-il créer des places de stationnement ?

Concernant la visite, je serais inquiet sur la façon dont les réseaux (eau, électricité) ont été réalisés. A-t-on des colonnes montantes bien propres ? Ou bien a-t-on du bricolage ?

A propos, attention à la visite d’un immeuble occupé. Entre votre handicap (étages sans ascenseur !), peut-être une partie des locataires qui n’auront pas donné leurs clés, et le risque de ne pas accéder à la cave ou au grenier "parce que l’agent n’a pas la clé" ou "parce que l’escalier est très raide", vous risquez de visiter le hall d’entrée et l’appartement du RDC. Or, une vraie visite suppose d’accéder partout pour voir tout ce qu’il y a voir (fuite, fissures, champignons, etc.). Il faut insister à l’avance auprès de la personne qui fait visiter pour que vous ayez accès partout… Et il vous faut un moyen d’accéder aux étages, à la cave et au grenier… ou bien il faut bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied. Si vous achetez un immeuble où vous ne pouvez pas accéder par vous-même, cela va vous poser de nombreux problèmes par la suite, à l’usage : vous ne pouvez pas faire visiter, vous ne pouvez pas aller vous rendre compte du prétendu défaut que le locataire vous signale… Donc, la question "faut-il bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied" est à considérer. Je ne prétends pas connaître la réponse, c’est à vous de décider.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2023 08h41)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 27/03/2023 09h17

Membre (2013)
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Bonjour,
L’immobilier est un produit/support d’investissement plus technique qu’il en a l’air.
Au delà de la gestion, du relationnel, il y a les qualités intrinsèques de l’immeuble, les surprises improbables liées à des qualités de construction/isolation/usage variables et à l’usure/vétusté.
Oui, il faut tout voir et de préférence accompagné d’un regard technique exigeant et compétent. Choisissez bien vos conseils et formez vous. Peut-être êtes-vous bien entouré de ce point de vue, ce serait un vrai bonus.

Au delà de ça, j’ai un gros doute sur le DPE C pour un immeuble des années 80 sauf très gros travaux réalisés récemment et à priori peu raccords avec une décoration vieillotte.

Sur la qualité de l’investissement lui même : immeuble ancien, endettement très longue durée, CF négatif en l’absence  de travaux qui seront nécessaires à un moment ou un autre, je ne vois pas un grand intérêt dans une telle manip à part un florilège d’enquiquinements pour pas grand chose avant au moins 20 ans. À mettre en perspective avec l’évolution règlementaire et technique.

De plus, l’intérêt de l’investissement immobilier est de pouvoir apporter une plus value d’une manière ou d’une autre en achetant un bien de préférence décoté donc au prix plus bas. L’intérêt est d’améliorer le bien et son rendement par réaménagement, modifications, travaux, changement de type de bail etc etc? Qu’en est-il si dès le départ le prix est élevé ?

Enfin, un élément important pour moi : la liquidité. Qui vous dit que vous allez aimer la gestion immobilière, que vous n’allez pas regretter votre choix et ne pas avoir envie/besoin de passer à autre chose ?
Si vous achetez cher un bien qui traîne sur le marché, pourrez-vous vous en séparer facilement le jour venu ?

Dernière modification par Range19 (27/03/2023 12h10)

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#6 02/04/2023 22h41

Membre (2023)
Réputation :   4  

Bonsoir,

MERCI à tous pour vos remarques / axe de réflexions / réponses,
je tiens tout d’abords à m’excuser, je n’aurais pas du poster avant visite néanmoins cet ’exercice’ m’a permit de me faire la main, j’ai en parallèle crée un excel pour les calculs récurrents et un fichier "de rappel" avec mes interrogations et certaines tirées ici pour m’aider à un futur choix même si le marché immo en ce moment est particulier (prix haut, rentabilité basse, taux haut, travaux/matériaux cher…)…
J’ai bien visité jeudi dernier mais pas fait d’offre principalement car DPE trop optimiste, j’ai visité des biens et ma sœur est agent immo, le DPE est faux pour nous…
Je vais vous répondre individuellement qd même "succinctement", ça me fera réfléchir aussi du coup smile

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grugru :

" - Vous visez un immeuble avec uniquement des grands appartements, c’est bien car ce sont des locataires qui restent longtemps, mais c’est bof car les loyers ne sont pas élevés au regard des surfaces en général. Ce qui amène à la rentabilité très basse que vous avez pour cet IDR. Je ne sais pas si le prix de l’immeuble est en adéquation avec la valeur de vente, mais vu la description "veillote" des appartements, on peut se poser la question. Avez vous regardé les loyers sur des surfaces plus petites pour voir l’intérêt de conserver tous les grands appartements ? "

Oui, mais appartement non divisible…

" - Votre calcul au réel est moins intéressant que de faire une déclaration au forfait, c’est quand meme dommage (même si vous dépassez le plafond du forfait). Vous semblez considérer que vous allez payer 11% sur l’ensemble des revenus de la loc mais vous avez indiqué un revenu fiscal de 8k€ (ce qui ne correspond pas à votre description d’ailleurs). Votre calcul ne prend pas en compte les travaux que vous prévoyez de faire et qui créeront du deficit. Egalement, pas de budget prévu pour l’entretien du bâtiment en général, partie commune, etc… ? "

J’ai bien 8k de revenu fiscal car la moitié de ma pension d’invalidité (somme allouée à la tierce personne) n’est pas prit en compte. De plus y’a une "ristourne" de l’état sur le reste…
Pas pensé à déduire le budget entretien, c’est noté pour le futur…
Déficit pour travaux max 10700 euro/an, non ? si on fait de gros travaux (sup 10.7k), c’est reportable les années suivantes ?

" - Cela amène le dernier point. 5-7k de travaux par appartement me semble très éloigné de la réalité meme en faisant les travaux soi meme sur ce genre de surface avec la description "veillote" que vous en faites ? D’autant que vous parlez d’invalidité, quid de la possibilité de réaliser vous même les travaux ? A mon avis, à moins qu’on soit uniquement sur remettre un coup de peinture, vous n’êtes pas du tout dans les bons chiffres de ce coté là. "

Les salles d’eau sont correct et cuisines récentes, du coup, oui, juste sol et mur.
Pour les travaux, mon beau père s’y collerait…

" Au delà de cela, j’attire votre attention sur votre épargne de précaution très faible avec un investissement ou vous semblez prévoir de faire des travaux alors meme que le cash flow sera négatif ? Que se passera t-il pendant les renovations avec un loyer en moins ? "

Je pensais remettre aux pots hmm, mauvaise idée…

" Je note que vous évoquez la possibilité de louer meublé, mais est ce que le secteur où vous êtes s’y prêtes ? surtout sur ce genre de surface ?
Avez vous envisagé de la location courte durée ?

Non, pas assez de demande (vu renta des rbnb alentour)
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canyonneur75

" Remarques générales :
- Vous partez avec un bien avec des surfaces importantes :
le différentiel de rendement par rapport à des T2/T3 est-il pris en compte dans le prix de vente ?
Dans la négative, vous avez intérêt à acheter des surfaces plus petites
Pensez vous que vos locataires ne seront pas tentés par des maisons individuelles si vous augmentez vos loyers ? "

Non car maison individuel à 900e/mois minimum, vs appartement à 700 et peu d’offre…

" - Vous concentrez votre patrimoine sur un bien : les gros travaux (toiture, ravalement assez probables pour un immeuble de 40 ans) risquent d’avoir un impact énorme sur vos revenus…
- Vous débutez dans l’immobilier locatif - les sachants du forum recommandent de se faire la main sur un bien de petite taille avec un enjeu financier limité "

J’ai pris note, emplacement et rentabilité avant tout et pas tous les œufs dans le même panier…

" - De quand datent les DPE ? Ont ils été réalisés avec la nouvelle méthode de calcul (après 2021) ou sont ils basés sur des consommations ? Avez vous consulté ces DPE ? "

oui, mais faux de notre avis.

" Remarques sur la rentabilité :
- Vous indiquez financer le bien à 80% par un emprunt à 3.2 % sur 20 ans, soit 351 * 0.8 = 280.8 k€ (ce qui fait 70,2 k€ d’apport et non pas 65 comme indiqué). La fonction VPM d’excel donne une mensualité de 1585,87€.
- Vos charges sont largement sous estimées : vous parlez d’une assurance PNO qui ne couvre que votre responsabilité civile et pas les dommages au bien.. dans les copropriétés, l’assurance dommages est souscrite par le syndic pour le compte des copropriétaires… Par ailleurs, rien pour les réparations dans les appartements et dans les lieux communs (escalier).
- Les intérêts décroissent avec le temps pour un prêt amortissable, votre calcul moyen est donc faux.
Le premier mois, le capital à rembourser est de 280.8 k€,
les intérêts pour le  1er mois sont de 280800 * 3.2/100/12 = 748.80, la mensualité étant de 1585.87
Le deuxième mois,  le capital restant du  est de 280800-1585.87+748.80 soit 279 963,23 €
les intérêts pour le  2ème mois sont de 279963,23 * 3.2/100/12 = 746.57
Le 3ème,  le capital restant du  est de 279963.23-1585.87+746.57 soit 278 282,98 €
(ces données sont dans le tableau d’amortissement du prêt).
On arrive comme cela à 8837,02 en année 1, à 8506,11 en année 2, et à 325,74 en année 20…"

Erreur de ma part, j’ai pris le simulateur ’meilleurs taux’…
Je prends note pour les intérêts qui décroissent, je le savais mais pas trouvé les ’calculs’, merci ! smile
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Bernard2k

" mes remarques : le 25/02, vous annoncez que vous allez visiter un bien dans une semaine. Ma première réaction est :
- s’il est sur le marché et qu’il est encore disponible à ce moment-là, cela signifie que le bien est trop cher ou qu’il y a un défaut. Les biens intéressants partent en 24 à 48 heures.
- visiter à 8 jours de délai, ce n’est pas comme ça que vous trouverez la pépite. Quand un bien est intéressant, vous devez vous précipiter pour visiter le jour même."

Vous avez raison mais le bien à été remis sur le marché faute de financement du type avant et est vendu par un agent à Metz (2h de route), j’ai appelé le jour même, c’est l’agent qui à fixé la date par rapport à la distance + avoir les locataires présent…

" - tant qu’on a pas visité, ça ne sert à rien de faire des plans sur la comète. Comment pouvez-vous chiffrer des travaux sur un immeuble non visité ? Ca ne ressemble à rien. Déjà après visite c’est difficile, mais avant… "

Je connais un des locataires…

" Ensuite quand je réfléchis un peu plus, je me dis :
- je ne sais pas si c’est une bonne affaire car je ne sais pas si c’est au prix. Car je ne sais pas quelle est sa valeur. Quelle est la valeur de l’immobilier dans cette ville ? Quelle est la valeur de cet immeuble ? Quelle est la dynamique de ce village ? Avez-vous regardé meilleurs agents ? Avez-vous épluché DVF ? Nota : il faut comparer au prix des appartements. Les maisons, surtout dans les villages, incluent les villas avec jardin voire piscine, qui sont couramment 2 à 3 fois plus cher que les maisons de ville sans jardin, donc ça fausse la moyenne. "

DVF ?
Le reste était bon. ça faisaient 80k l’appartement qd un T3 se vend 120k en moyenne…

" A propos des grands appartements :
- qui loue un grand appartement sans jardin dans un village ? La réponse à cette question, vous l’aurez en visitant, si les locataires sont présents. Je ne suis pas sûr que ce soit les meilleurs locataires.
- La question qui en découle : peut-on diviser ? que dit le PLU à ce sujet, faut-il créer des places de stationnement ? "

Famille à faible revenu et/ou recomposée, parking loué en face, mais oui ce ne sont pas forcément les meilleurs locataires…

" Concernant la visite, je serais inquiet sur la façon dont les réseaux (eau, électricité) ont été réalisés. A-t-on des colonnes montantes bien propres ? Ou bien a-t-on du bricolage ? "

C’était ma principale crainte et oui c’est pas assez propre à mon goût, du coup "pas de plan avant visite", je note smile

" A propos, attention à la visite d’un immeuble occupé. Entre votre handicap (étages sans ascenseur !), peut-être une partie des locataires qui n’auront pas donné leurs clés, et le risque de ne pas accéder à la cave ou au grenier "parce que l’agent n’a pas la clé" ou "parce que l’escalier est très raide", vous risquez de visiter le hall d’entrée et l’appartement du RDC. Or, une vraie visite suppose d’accéder partout pour voir tout ce qu’il y a voir (fuite, fissures, champignons, etc.). Il faut insister à l’avance auprès de la personne qui fait visiter pour que vous ayez accès partout… Et il vous faut un moyen d’accéder aux étages, à la cave et au grenier… ou bien il faut bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied. Si vous achetez un immeuble où vous ne pouvez pas accéder par vous-même, cela va vous poser de nombreux problèmes par la suite, à l’usage : vous ne pouvez pas faire visiter, vous ne pouvez pas aller vous rendre compte du prétendu défaut que le locataire vous signale… Donc, la question "faut-il bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied" est à considérer. Je ne prétends pas connaître la réponse, c’est à vous de décider. "

Ma sœur visite avec moi (agent immo) et s’occupera des locataires, on fonctionne en équipe sauf niveau finance car elle est trop jeune et je ne veux pas l’exposer à mes investissements…
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Range 19

" Au delà de ça, j’ai un gros doute sur le DPE C pour un immeuble des années 80 sauf très gros travaux réalisés récemment et à priori peu raccords avec une décoration vieillotte. "

Ma crainte principale était le DPE, il est en règle et valide mais j’y crois pas pour multiples raisons et comparativement à d’autres biens visités. 

" Sur la qualité de l’investissement lui même : immeuble ancien, endettement très longue durée, CF négatif en l’absence  de travaux qui seront nécessaires à un moment ou un autre, je ne vois pas un grand intérêt dans une telle manip à part un florilège d’enquiquinements pour pas grand chose avant au moins 20 ans. À mettre en perspective avec l’évolution règlementaire et technique.
De plus, l’intérêt de l’investissement immobilier est de pouvoir apporter une plus value d’une manière ou d’une autre en achetant un bien de préférence décoté donc au prix plus bas. L’intérêt est d’améliorer le bien et son rendement par réaménagement, modifications, travaux, changement de type de bail etc etc? Qu’en est-il si dès le départ le prix est élevé ? "

==> C’est vrai, bon résumé ! c’est ce que j’ai découvert en "étudiant" ce bien, j’apprends ^^

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En ’bon’ élève, j’ai pris des notes, pleins… que je relis à chaque fois après avoir un doute.
Je continu mes recherches en étant plus affuté smile

Encore merci !

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#7 03/04/2023 09h43

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Les DPE possiblement faux ne sont pas une bonne raison pour abandonner le projet. Faux, mais pourquoi et de combien ? Que faudrait-il pour les améliorer vraiment ? Tout problème a sa solution, et cette solution a un coût, donc ça se regarde.
Si cet immeuble vous intéressait vraiment vous pourriez demander un nouveau DPE réalisé par un autre diagnostiqueur choisi pour sa compétence et son indépendance.
Par contre, vu que l’immeuble est relativement cher et la rentabilité relativement basse, c’est sans doute vrai qu’il ne faut pas aller batailler sur ce projet.

DVF : DVF

Le fonctionnement du déficit foncier, si loué nu  :
Supposons un célibataire avec 30000 € de revenu imposable qui fait 50 k€ de travaux en année 1 sur un immeuble rapportant 10 k€ par an de revenu foncier brut et avec 3 k€ de charges récurrentes.

Année 1 :
10000 revenus fonciers bruts - 3000 charges - 50000 travaux -> 7000 € de travaux sont utilisés pour annuler le revenu foncier, puis 10700 € viennent s’imputer sur son revenu imposable qui sera donc de 19300 € cette année-là. Déficit reporté : 50000-7000-10700 = 32300 €
Année 2 :
10000 revenus fonciers bruts - 3000 charges - 7000 € déficit reportable. Revenus fonciers = 0, déficit à reporter 25300 € etc.

Ce que je veux expliquer avec cet exemple c’est que les 10700 € ne s’imputent sur le revenu global que l’année où le déficit foncier est crée. Les années suivantes, le déficit reporté vient annuler les revenus fonciers mais ne s’impute plus sur le revenu global.

Sauf… dans votre cas où le revenu global est insuffisant pour consommer tous les 10700 €. Dans ce cas, et seulement dans ce cas, les 10700 € sont reportables.

Prenons donc votre cas : un célibataire avec 8000 € de revenu imposable qui fait 50 k€ de travaux en année 1 sur un immeuble rapportant 10 k€ par an de revenu foncier brut et avec 3 k€ de charges récurrentes.

Année 1 :
10000 revenus fonciers bruts - 3000 charges - 50000 travaux -> 7000 € de travaux sont utilisés pour annuler le revenu foncier, puis 8000 € viennent s’imputer sur son revenu imposable qui sera donc de 0 € cette année-là. Reste 2700 € à déduire du revenu global l’année suivante d’une part, et d’autre part déficit foncier reporté : 50000-7000-10700 = 32300 €
Année 2 :
10000 revenus fonciers bruts - 3000 charges - 7000 € déficit reportable. Revenus fonciers = 0, déficit à reporter 25300 €. Revenu imposable 8000 - 2700 = 5300 € (la totalité des 10700 € ont été consommés).
Année 3 : 10000 revenus fonciers bruts - 3000 charges - 7000 € déficit reportable. Revenus fonciers = 0, déficit à reporter 18300 €.
Toutes les explications sont ici : RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr
Evidemment, venir diminuer un revenu imposable qui est imposable à taux zéro, ça n’a aucune intérêt. Donc ces 10700 € sont plutôt un inconvénient dans votre cas. Mais vous n’avez pas le choix.
Solutions pour contourner cela :
1) En location nue, faire des travaux chaque année, de façon à effacer à peu près le revenu foncier mais sans créer de déficit. Vous économisez les 11 % d’impôt de ce qui aurait dépassé 10777 €, mais surtout vous économisez les 17,2 % des PS. Sachant que ce qui compte pour attribuer la dépense à une année ou l’autre, c’est la date de paiement, même une grosse dépense peut être scindée sur deux années en faisant par exemple un paiement en novembre et un autre en janvier.
2) LMNP au réel. Il n’y a jamais d’imputation sur le revenu global.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2023 09h47)


Les vacances sont finies, au travail !

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#8 12/04/2023 19h08

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J’ai peut-être lu un peu trop rapidement, mais je n’ai pas repéré de remarque sur votre financement. Et il me semble que ce point mérite d’être soulevé…

Après un rapide calcul, avec ce projet vous dépasserez les 35% de taux d’endettement :
- 70% de 26500€ de loyer divisé par 12 = 1545 € par mois
- auxquels on ajoute vos 2000 € par mois de revenus = 3545 €
- avec des mensualités de prêt de 1580€, on dépasse les 40% d’endettement

Avez-vous déjà dépassé le stade des simulations sur internet en rencontrant un courtier / votre banquier ?
Si non je vous recommande de commencer par là… c’est le nerf de la guerre et si vous ne savez pas exactement de quel budget vous pouvez disposer alors vous risquez :
- de perdre du temps en visitant et en faisant des projets sur des biens que vous n’arriverez malheureusement pas à financer
- de manquer des opportunités intéressantes si vous hésitez à faire une offre car pas sûr de votre financement…

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