Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour:

Vous êtes donc en triphasé, disjoncteur calibré à 36 KVA, attention cependant à 3 points:

1/ Cela ne fait que 4 KVA  en moyenne par appartement; avec le chauffage électrique, chauffe-eau + toutes les utilisations courantes vous devez souvent friser la surpuissance et donc le déclenchement du disjoncteur.

2/Il faut un équilibrage rigoureux entre phases car en réalité c’est 3 x12 KVA donc si une phase est plus chargée le disjoncteur déclenchera avant 36 KVA.

3/ Si vous avez un compteur Linky, où le jour où vous l’aurez, la sensibilité de ce compteur est accrue par rapport à un disjoncteur classique et la coupure par surcharge totale ou par phase apparaitra encore plus tôt.

juradais, le 03/04/2022 a écrit :

Ca rajoute quand même de la compta à faire chaque fin d’année et à chaque départ des locataires, et il faudrait que chaque locataire joue le jeu, je ne suis pas certain que cela marche.

Comme je le disais, avec le petit script que j’ai écrit c’est instantané… disons 3 minutes, le temps de me connecter sur mon compte Enedis pour récupérer le relevé et le fournir au script.
C’est vraiment pas grand chose par rapport à l’état des lieux et tutti cuanti.

Quand au fait que "tous les locataires doivent jouer le jeu", c’est vrai à partir du moment ou vous faites un forfait, vous comptez sur le fait qu’ils jouent le jeu pour ne pas exploser votre forfait.
Donc justement, avec cette promesse de régularisation, vous augmentez vos chances de les voir jouer le jeu (voire même, en poussant le vice, de les voir surveiller que leurs voisins jouent le jeu aussi). Me concernant, ça vaut bien 3 minutes quelques fois dans l’année :-).

juradais, le 03/04/2022 a écrit :

Dans tous les cas il faudra que j’augmente le forfait de charges car le système actuel dans l’immeuble est en large déficit.

Aie, c’est pas une super nouvelle ça. Pour augmenter le forfait, a part annuellement selon l’IRL, vous ne pourrez le faire qu’aux changements de locataires.

juradais, le 03/04/2022 a écrit :

Concernant le fait que cela soit "illégal" d’avoir un seul compteur individuel pour l’immeuble : que risque-t-on en fait ?

A mon sens, pas grand chose.
Il est interdit de redistribuer l’électricité et un locataire doit pouvoir choisir librement son fournisseur d’électricité, certes. C’est là que le forfait a un intérêt : on refacture officieusement l’électricité, sans l’écrire nulle part.
C’est un peu border line puisque le montant du forfait "ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté".

Alors du coup, ce qu’on risque, c’est un locataire un peu ch**t qui vient dire que le forfait est "manifestement disproportionné". Si un juge lui donne raison, vous devrez alors sortir les factures pour prouver que le forfait n’est pas disproportionné (encore moins "manifestement"), dont nécessairement, les factures d’électricité. En effet, selon le niveau d’isolation, elle peut facilement compter pour plus de 50% du forfait (c’est mon cas, alors qu’il inclut l’eau, la fibre, la TEOM et même l’assurance habitation… et que l’isolation est bonne, B d’après le DPE, C d’après moi).

C’est là que la jurisprudence entre en jeu (Cass. 3e civ., 2 oct. 2013, n°12-24.795) : le juge vous donnera probablement raison sur le montant des charges, puisque factuellement le forfait n’est pas "manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté", mais vous aurez eu tort d’avoir refacturé l’électricité à votre locataire… ce qui ne le dispensera pas de devoir vous la payer puisqu’il a bénéficié d’une prestation en nature qu’il ne peut restituer.

Donc au final, ce qu’on risque, c’est perdre du temps et quelques sous dans un tribunal, mais il faudrait :
1) un locataire vraiment ch**t
2) qu’on n’ait pas su expliquer à ce locataire qu’il n’a rien à y gagner, jurisprudence à l’appui.
3) que lui comme vous allez perdre du temps et des sous pour la procédure

Voilà, donc comme je disais, à mon sens pas grand chose.

C’est bien pour ça que c’est un forfait qui est inscrit dans le bail, et que la "régularisation" n’en est pas une, c’est un remboursement de trop perçu qui n’a rien d’officiel et est à sens unique.
Donc ce n’est pas indiqué sur le bail ?

En effet, sur le bail il est uniquement indiqué que les charges sont au forfait et qu’elles sont de x€.

De toute façon, toute clause dans le bail qui parlerait d’électricité serait probablement réputée non écrite.

Iomipom a écrit :

Comme je le disais, avec le petit script que j’ai écrit c’est instantané… disons 3 minutes, le temps de me connecter sur mon compte Enedis pour récupérer le relevé et le fournir au script.
C’est vraiment pas grand chose par rapport à l’état des lieux et tutti cuanti.

Quand au fait que "tous les locataires doivent jouer le jeu", c’est vrai à partir du moment ou vous faites un forfait, vous comptez sur le fait qu’ils jouent le jeu pour ne pas exploser votre forfait.
Donc justement, avec cette promesse de régularisation, vous augmentez vos chances de les voir jouer le jeu (voire même, en poussant le vice, de les voir surveiller que leurs voisins jouent le jeu aussi). Me concernant, ça vaut bien 3 minutes quelques fois dans l’année :-).

En effet si cela dure vraiment 3 minutes, c’est intéressant !
Le fait que vous remboursiez est indiqué dans le bail ? J’imagine que non.
J’ai du mal à voir comment fonctionne ce script. Car il faudrait notamment faire un calcul au prorata de la surface de l’appart mais surtout au prorata de la durée de location du locataire VS la facture d’électricité.

Aie, c’est pas une super nouvelle ça. Pour augmenter le forfait, a part annuellement selon l’IRL, vous ne pourrez le faire qu’aux changements de locataires.

Oui je devrais le faire aux changements de locataires.

on refacture officieusement l’électricité, sans l’écrire nulle part.

De toute façon, toute clause dans le bail qui parlerait d’électricité serait probablement réputée non écrite.

Pourquoi ne pas l’écrire ? Le locataire pourrait dire que c’est n’est écrit nulle part qu’il paye éléctricité incluse non ?
Mais en lisant les baux actuels de l’immeuble, en effet, il y a juste marqué "provision sur charges" (et même pas forfait !). Rien de +.

Si je place l’électricité dans un forfait de charges, j’imagine que je n’ai pas non plus d’intérêt de créer des compteurs divisionnaires pour l’eau, et de continuer à fonctionner avec un seul contrat d’eau à mon nom ?

Sur ce lien : ICI, on voit qu’en effet, dans certains cas dont le meublé avec immeuble détenant un seul compteur, à priori on pourrait forfaitiser les charges… Ca me rassure.

Letuche57 a écrit :

De mémoire 12kva en monophasé et 36kva en triphasé est le maximum disponible pour du résidentiel (tarif bleu).
Ou en êtes-vous concrètement sur ce projet, avez-vous programmé une date de signature de compromis ?
Ou y-a-t-il encore des zones d’incertitudes et de doutes ?

Ah, donc encore un problème… Car ça semble en effet léger pour 9 appartements. J’ai par exemple chez moi du 9 kVa alors que je vis seul dans un appart de 73 m². Donc si je ne peux pas l’augmenter en l’état…

Pour tout vous dire : suite à la réception des DPE mis à jour, j’ai vu que le métrage indiquait 155 m² au lieu des 195 m² présentés. J’ai donc renégocié le prix et on est tombé sur un accord à 255k€.
Pour 36 600€ de revenus/an (charge incluse) ou 32 000€/an HC, et donc 10k€ de travaux + 35k€ d’électricité, cela me semblait une très bonne affaire, notamment par rapport à ce que j’ai pu voir autour de moi en terme de renta. J’ai donc demandé à mon notaire d’organiser le compromis rapidement, je pense que j’aurais une date dans les prochains jours.
Mais le problème de faisabilité d’ajout des compteurs individuels (et le fait que j’ai affaire à un veneur à priori malhonnête ou au mieux très désorganisé/jem’enfoutiste) me fait tout le temps douter de mon choix.
Je suis quelqu’un de très indécis de base et très perfectionniste, j’ai du mal à me lancer sans cerner tous les tenants et aboutissants, donc je suis peu serein. Mais excité en même temps par moment. Et j’ai été bien refroidi à la lecture de plusieurs messages sur ce forum qui m’ont averti sur plusieurs points.

Si je n’ai plus la problématique des compteurs élec à rajouter, je serai déjà bien soulagé pour avancer, et cela augmenterait encore la rentabilité sur ce bien, palliant ainsi aux différents points négatifs rencontrés.

Pour résumer :
Les +:
- bon emplacement, bonne demande locative
- bon état général, double vitrage, stores électriques, pas de gros travaux à réaliser, …
- appartements tous loués (sauf 1 qui est à réparer rapidement)
- potentiel pour de la LCD plus tard
- forte négo acquise, bonne rentabilité
- DPE de l’immeuble en D (pas de détail par appart)
Les - :
- compteur élec collectif
- TF très élevée
- gestion chronophage (9 appart meublés, petites surfaces)
- baux faits à l’arrache : aucun état des lieux de fait, provision sur charges d’indiquées (alors qu’interdit), pas de charges indiquées sur le bail d’un appart, …
- déficit de charge entre le forfait facturé et le réalisé (- 2 800€/an !)

Mais les problématiques de baux et de charges pourront être résolus dans le temps avec ma gestion.

C’est mon 1er immeuble et je veux y aller à fond dès le début, mais ne pas faire d’erreur à porter sur x années, donc pas évident.

En tout cas je vous remercie à nouveau pour vos messages aidants et constructifs.

juradais a écrit :

En effet si cela dure vraiment 3 minutes, c’est intéressant !
Le fait que vous remboursiez est indiqué dans le bail ? J’imagine que non.
J’ai du mal à voir comment fonctionne ce script. Car il faudrait notamment faire un calcul au prorata de la surface de l’appart mais surtout au prorata de la durée de location du locataire VS la facture d’électricité.

Comme je disais, le bail dit juste "charges au forfait", donc je ne parle pas en particulier de l’électricité, et encore moins du remboursement.
Ce point fonctionne à la confiance : au pire, ils ne payent pas un centime de plus puisque c’est un forfait et que je ne peux rien leur demander, au mieux ils récupèrent quelques sous si leur consommation n’est pas démesurée.
En leur remboursant le surplus alors que ce n’est pas écrit, donc que rien ne m’y oblige, je leur montre qu’ils peuvent me faire confiance et que je n’essaye pas de les arnaquer, ce qui est bon pour nos relations.
Encore une fois dans votre cas, ils font 120€/an d’économie rien que sur l’abonnement, et un petit billet de +/- 50€ sur l’ouverture du contrat, ils n’ont rien à perdre et tout à gagner.

Concernant le script, c’est très simple, j’ai un fichier qui contient la liste de mes locataire et leurs dates d’arrivée/départ :
Locataire A - 12/05/2021 -
Locataire B - 18/06/2021 - 05/11/2021
Locataire C - 21/06/2021 -
Locataire D - 08/07/2021 -
Locataire E - 07/11/2021 -

Ce fichier je n’y touche que quand j’ai un départ (je renseigne la date de départ du locataire concerné) ou une arrivée (j’ajoute une ligne pour le nouveau locataire avec sa date d’arrivée).

Ensuite, quand je veux faire le calcul, je télécharge le relevé quotidien de mon Linky auprès d’Enedis, et je le donne au script.

Le script va lire la consommation de chaque jour, et la répartir entre les locataires présents ce jour là :
le 13/05/2021 : 20kWh ==> tout au Locataire A, seul présent
[…]
le 08/08/2021 : 112kWh ==> réparti entre les locataires A, B, C et D
[…]
le 06/12/2021 : 236kWh => réparti entre les locataires A,C et D (le B est parti la veille, le E n’est pas encore arrivé).

etc

Du coup pas de prorata sur la durée, chaque jour la consommation réelle des locataires présents leur est affectée. Le script calcul tout ça en une fraction de seconde et me sort le total pour chaque locataire.

Pour le prorata à la surface, je n’ai pas eu besoin de le faire, mais il serait facile de modifier le script pour affecter un coefficient à chaque locataire dans le fichier dédié. En l’occurrence, si vous choisissez la surface de chaque logement comme coefficient, alors la répartition se fera au prorata de la surface.

Le fichier ressemblerai donc à ça :
Locataire A - 41 - 12/05/2021 -
Locataire B - 10 - 18/06/2021 - 05/11/2021
Locataire C - 22 - 21/06/2021 -
…

Le coefficient peut être plus complexe, pour prendre en compte par exemple le nombre d’occupants. Bref, tout est possible, c’est qu’une question de paramétrisation, après ça roule tout seul.

juradais a écrit :

Pourquoi ne pas l’écrire ? Le locataire pourrait dire que c’est n’est écrit nulle part qu’il paye éléctricité incluse non ?

Il pourrait, mais pour quoi faire ? Pour quel gain potentiel ?

Je n’entre pas plus dans les détails dans le bail puisque je n’en vois pas l’intérêt, mes locataires savent que tout y est inclus car c’était dans l’annonce. Bernard2k, lui, mentionnerait l’électricité dans le bail, ça se défend aussi.

On est d’accord lui et moi sur le fait qu’en théorie ce n’est pas légal, mais en pratique beaucoup le font (pour plus de simplicité, voire par manque de choix). Le risque est très faible d’y perdre des plumes, comme je l’expliquais dans mon message précédent.
Mais comme ce n’est pas légal, la façon de le faire n’est pas universelle…

juradais a écrit :

Mais en lisant les baux actuels de l’immeuble, en effet, il y a juste marqué "provision sur charges" (et même pas forfait !). Rien de +.
[…]
- baux faits à l’arrache : aucun état des lieux de fait, provision sur charges d’indiquées (alors qu’interdit), pas de charges indiquées sur le bail d’un appart, …
- déficit de charge entre le forfait facturé et le réalisé (- 2 800€/an !)

Alors dans ce cas vous faites erreur en nous parlant de forfait depuis le début… ce sont des provisions sur charges.
1) Pourquoi dites-vous que c’est interdit ?
2) c’est une bonne et trois mauvaise nouvelle.
La bonne nouvelle, c’est que vous pourrez régulariser les charges, ce qui ne serait pas le cas du forfait. Donc exit le déficit de charges.
La mauvaise nouvelle, c’est que vous allez devoir faire preuve de diplomatie auprès des locataires, qui ont la fâcheuse tendance à très vite s’habituer à payer moins de charges. En gros, "le nouveau propriétaire arrive à peine et veut déjà nous faire payer plus cher, quel salaud ce proprio !", et vous commencez votre relation sur de mauvaises bases.

L’autre mauvaise nouvelle, c’est que du coup l’électricité ne passe plus "sous les radars" cachée dans un forfait, donc ça augmente un peu les chances de voir un locataire râler, et il sera techniquement dans son droit puisque l’électricité des parties privatives ne fait pas partie des charges récupérables. La encore, si tout le monde est de bonne foi ça ira, sinon la diplomatie sera de mise.

Enfin, la dernière mauvaise nouvelle, c’est que cette régularisation est obligatoire… ce n’est pas une option.
Vous qui cherchiez à minimiser la gestion, c’est raté, il faudra régulariser toutes les charges.

Il pourra être judicieux de proposer une réécriture des baux, ou un avenant, pour recadrer tout ça. Si c’est bien présenté et qu’ils n’ont rien à perdre, les locataires devraient accepter. Encore une fois, diplomatie !
On peut aussi imaginer le mettre dans les clauses du compromis, ou que le vendeur s’engage à rembourser le déficit dû à ses baux etc.

Bref, c’est plutôt une épine dans le pied, essayez de la gérer au mieux.

juradais a écrit :

Si je place l’électricité dans un forfait de charges, j’imagine que je n’ai pas non plus d’intérêt de créer des compteurs divisionnaires pour l’eau, et de continuer à fonctionner avec un seul contrat d’eau à mon nom ?

Hum, ça se discute.
Le soucis que vous pouvez rencontrer sur l’électricité, c’est le locataire qui s’estime lésé par votre répartition (quel que soit le mode de répartition que vous choisissez) car il se dit économe et donc qu’il devrait payer moins.

Concernant l’eau, un compteur d’eau individuel c’est une trentaine d’euros et il suffit de couper le tuyau d’arrivé de l’appartement et d’y mettre le compteur. Donc pour 9 appartement, vous vous en sortez pour 300€ + une petite journée de bricolage.
Vous avez alors la consommation réelle de chaque appartement, et donc vous pouvez facturer la consommation réelle de chaque locataire. Plus de soucis, et c’est légal.

Il en existe même des communicants pour une cinquantaine d’euros, donc pour 200€ de plus vous pourrez faire le relevé à distance façon Linky.

Alors après vous pouvez aussi le faire pour des compteurs divisionnaires électrique, l’ordre de grandeur est le même. Ca ne rendra pas la redistribution légale, mais vous éliminez le soucis du locataire économe.

Tout cela se fait au prix d’un poil plus de gestion, mais avec du communicant et un bon script, ce n’est vraiment plus un problème.
En contrepartie, ça vous fait économiser quelques dizaines de milliers d’euros de travaux pas indispensables, donc pour moi "la question est vite répondue".

Bernard2K a écrit :

Donc : il est illégal de récupérer l’électricité des parties privatives.

Mais : la jurisprudence a reconnu que ce qui a été consommé et ne peut être rendu doit être payé.

J’ai bien lu vos arguments et différents sites, notamment ici et ici.
C’est un peu le serpent qui se mord la queue ! C’est interdit mais le locataire ne peut contester ses loyers/charges si les charges sont proportionnées par rapport à la facture payée par le bailleur.

L’acceptation du paiement de l’électricité par les locataires n’est qu’une partie du problème. Comme l’a expliqué bascarol, l’électricité n’est pas aux normes. Il y a donc un risque, notamment d’incendie électrique. Quand je recherchais la jurisprudence sur ce sujet, j’étais tombé sur un cas intéressant : de même, tout un immeuble alimenté sur un seul compteur. Un problème électrique survient en plein hiver. Enedis arrive, dit "installation dangereuse" et coupe le courant depuis la rue. Après, il faut expliquer aux locataires pourquoi ils se retrouvent sans électricité en plein hiver.

Je ne m’y connais pas assez sur ce sujet pour répondre. Il y a davantage de risque d’incendie si le compteur est collectif ?
Par contre je ne comprends pas que vous disiez que l’électricité n’est pas aux normes.

Soit vous prenez cet immeuble, mais vous acceptez d’apprendre "à la dure" avec un immeuble qui vous pose plein de problèmes et de cas de conscience. Et vous acceptez aussi de faire certains compromis, certains arrangements… Soit vous dites que c’est trop compliqué pour vous. Mais il est sûr et certain que, si vous le prenez, cet immeuble va vous causer des soucis. Par contre, n’espérez pas que le forum va gommer tous vos soucis et répondre à tous vos problèmes, ce n’est pas comme cela que ça fonctionne. Quand on reçoit un recommandé, un courrier d’avocat, ou pire une citation à comparaître, on est tout seul.

Je n’espère rien, je me renseigne et je demande l’avis d’investisseurs expérimentés car je n’en ai hélas pas dans mon entourage.
C’est en effet une décision à prendre, pas facile.

Iomipom a écrit :

Concernant le script, c’est très simple, j’ai un fichier qui contient la liste de mes locataire et leurs dates d’arrivée/départ

Merci pour ces précisions.
Vous vous êtes bien penché sur la question en effet, c’est technique ! Et a l’air bien conçu. Bravo

On est d’accord lui et moi sur le fait qu’en théorie ce n’est pas légal, mais en pratique beaucoup le font (pour plus de simplicité, voire par manque de choix). Le risque est très faible d’y perdre des plumes, comme je l’expliquais dans mon message précédent.
Mais comme ce n’est pas légal, la façon de le faire n’est pas universelle…

Je comprends, merci. Je ne suis pas rassuré quand même

Alors dans ce cas vous faites erreur en nous parlant de forfait depuis le début… ce sont des provisions sur charges.

Oui, mea culpa !

1) Pourquoi dites-vous que c’est interdit ?

Car comme vu dans les différentes interventions du post, sur les articles cités et sur vos propres dires juste après, on ne peut pas faire de régularisation de charges d’électricité pour la consommation privative (en tout cas dans le cadre de la location longue durée). Comme vous dites, si c’est noyé dans le forfait, ça "passe", mais si c’est officiel, ça parait contre-indiqué.

Enfin, la dernière mauvaise nouvelle, c’est que cette régularisation est obligatoire… ce n’est pas une option.
Vous qui cherchiez à minimiser la gestion, c’est raté, il faudra régulariser toutes les charges.

La galère donc…
A ce que je vois, tout est pourri dans la gestion actuelle du bailleur…

Il pourra être judicieux de proposer une réécriture des baux, ou un avenant, pour recadrer tout ça. Si c’est bien présenté et qu’ils n’ont rien à perdre, les locataires devraient accepter. Encore une fois, diplomatie !

J’imagine que c’est la solution en effet.

On peut aussi imaginer le mettre dans les clauses du compromis, ou que le vendeur s’engage à rembourser le déficit dû à ses baux etc.

Etant donné que les charges sont en déficit pour le bailleur, c’est plutôt les locataires qui lui doivent de l’argent.

Bref, c’est plutôt une épine dans le pied, essayez de la gérer au mieux.

A croire que tout me pousse à arrêter là…

Reprenons les bases :
I) La récupération des charges récupérables.
a) les charges récupérables sont listées par le décret de 1987. On parle bien de toutes les charges récupérables : ménages des parties communes, etc.
b) il y a deux façons de récupérer les charges récupérables : 1) la provision sur charges 2) le forfait.
comme leur nom l’indique, la provision n’est qu’une provision, il faut faire une régularisation annuelle au vu des dépenses réelles. Votre bailleur oubliait semble-t-il de le faire ; c’est le cas de beaucoup de bailleurs. Le forfait est un forfait : il ne peut pas être régularisé en fonction du réel.
Les deux méthodes sont autorisées en location meublée. En location nue, seule la provision sur charges est autorisée.

Est-ce que cette base est bien assimilée ?

Oui elle l’est mais merci du rappel.
En effet, le bailleur actuel ne fait à priori aucune régularisation. Ou alors il ne me l’a pas dit.
Il est censé fournir des documents sur ces régularisations ?

Iomipom a écrit :

Enfin, la dernière mauvaise nouvelle, c’est que cette régularisation est obligatoire… ce n’est pas une option.
Vous qui cherchiez à minimiser la gestion, c’est raté, il faudra régulariser toutes les charges.

J’avoue que je souris quand vous dites que la régularisation des charges est "obligatoire" chaque année.
Quand vous faites de nombreux messages sur la forfaitisation des charges d’électricité qui est plus que border line (je ne juge pas bien sur, je ferai probablement la même chose si j’étais dans un cas similaire).
Dans les faits pour la régularisation des charges, de ma petite expérience, les locataires n’en ont rien à cirer et en général ne sont pas au courant de ce process.
Si on prévoit des provisions au plus justes, on arrive à une régularisation avec quelques euros chaque année avec l’expérience. J’aimerai bien savoir qui a un intérêt à dénoncer une absence de régularisation annuelle des charges (en l’absence d’un grand écart entre provisions et réel).
On dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer au locataire un éventuel du sur une régul à l’avantage du bailleur.
De manière générale, j’effectue ceci au départ du locataire. Je garde bien sur une "comptabilité" des charges réelles chaque année pour ne pas avoir à facturer de gros montants de régul en fin de bail.

Iomipom a écrit :

Concernant l’eau, un compteur d’eau individuel c’est une trentaine d’euros et il suffit de couper le tuyau d’arrivé de l’appartement et d’y mettre le compteur. Donc pour 9 appartement, vous vous en sortez pour 300€ + une petite journée de bricolage.
Vous avez alors la consommation réelle de chaque appartement, …

100% d’accord avec vous, j’ajouterai même que vous pouvez même laisser les nouveaux locataires (avec un nouveau bail) prendre l’abonnement d’eau en leur nom propre.
C’est ce que je fais désormais et c’est beaucoup plus simple à gérer, plus de frais à avancer, plus de refacturation à gérer sur ce point là.

juradais a écrit :

Je ne m’y connais pas assez sur ce sujet pour répondre. Il y a davantage de risque d’incendie si le compteur est collectif ?
Par contre je ne comprends pas que vous disiez que l’électricité n’est pas aux normes.

Il faut distinguer compteur commun (qui est déjà un premier risque), vétusté de l’installation, électricité non mise aux normes et risque(s) potentiel(s) pouvant engager votre responsabilité. Pour le dernier point, ce n’est pas sur un forum sans voir l’installation ou le DPE que vous aurez la réponse. Faites venir un électricien ou un MOE, vous serez fixé.

Elbobo a écrit :

Je vois plusieurs choses à ce projet, investissant également sur Périgueux.
Je vois très bien de quel immeuble il s’agit, et je trouve que vous ne vous protégez pas assez sur deux aspects en particulier.
Cet immeuble n’est pas situé dans un quartier très réputé, c’est même plutôt le contraire. Le prix au m² est souvent plus bas dans ce coin pour cette raison. Donc attention à la valeur de prix au m² que vous utilisez, d’autant plus que là vous achetez un immeuble.

Personnellement je vois un potentiel red flag, et l’information a été apportée dès le début du fil du sujet.
N’oubliez pas que le choix de l’emplacement est la règle numéro 1, les compteurs divisionnaires, vous pourrez les poser moyennant finance, l’électricité pourra être remis aux normes ect..
Mais l’emplacement de l’immeuble restera inchangé et les locataires candidats seront en rapport avec l’emplacement malheureusement.
Ceci peut être largement atténué par un bon prix au m2 et un bon rendement mais ne négligez pas le jour de la revente qui arrivera tôt ou tard.

juradais a écrit :

J’ai fait une étude de marché sur l’emplacement, auprès de plusieurs périgourdins, qui m’ont indiqué le contraire : que le quartier était très bien. J’y suis également allé à 3 reprises et différentes heures, fait le tour à pied jusqu’au centre ville, et ça me parait très bien.
De plus, j’ai également mis une annonce fictive sur leboncoin en indiquant le quartier et j’ai eu des dizaines de demandes en quelques heures.

Nous avons déjà débattu de la non-pertinence de publier de fausses annonces. Je ne reviens pas sur le point.
Je vous dis simplement et sur bases de faits réels, j’ai eu des conseils par des investisseurs du forum sur des quartiers d’un bien que j’ai maintenant acheté, je peux vous assurer que tous les conseils étaient vraiment pertinents.
De plus ca semble en contradiction avec vos premières remarques mais soit je ne connais pas le coin.

juradais a écrit :

J’ai en effet un doute sur le quartier, j’ai vu quelques gens "atypiques" dans le coin. Mais sur seloger ou meilleursagents, il apparait dans des tranches de prix assez élevé et la proximité avec l’hyper centre me faisaient dire que c’était OK. Pas évident quand on ne connait pas la ville par coeur.

juradais a écrit :

Ces questions de charges sont à la fois simples et compliquées (ou alors je me les complique ?).
On reçoit des factures de charges à différentes échéances (eau, TEOM, …) mais il faut faire une régularisation à une date donnée. Laquelle ? Et du coup, sans avoir tous les éléments à la date donnée ? Et en cas de départ du locataire, j’ai lu qu’on pouvait retenir 20% du DG et lui demander le paiement x mois plus tard, lors de la date de régularisation. Ca parait bien compliqué à gérer.

D’ailleurs, question : comment faire dans un immeuble qui comprend une partie des baux avec provision sur charge et une autre partie avec forfait de charge ? Régularisation uniquement pour ceux en provision, au prorata de la surface ?

Vos questions sont vraiment trop basiques, je vous invite à vous documenter sur les nombreux sites existants; exemple : Location : Quel est le délai pour régulariser les charges locatives ?

juradais a écrit :

Vous visez juste.
J’ai l’impression d’avoir 500 points à vérifier et j’ai du mal à voir par quoi commencer comment tout ça ca se dérouler.
Ma seule réelle barrière à ce jour est de savoir si je continue sur ce projet ou si j’abandonne car trop de galères, trop compliqué, trop gros, trop loin. Et carrément de faire appel à un chasseur immo qui pourrait sans doute me rassurer et gérer ce genre de questions pour moi.
J’ai essayé de faire par moi même jusqu’à maintenant, je voudrais avoir la fierté de me dire que j’y arrive seul, mais ça me prend tellement d’énergie et me donne tellement de stress que je me demande si je dois continuer ainsi. Pourtant, investir dans un immeuble est vraiment un désir très fort chez moi, depuis plusieurs années, et je ne lacherai pas tant que cela ne sera pas fait.

Il est normal d’avoir de l’appréhension, à votre place je partirai sur un appartement pour me faire la main et au bout d’un tout petit peu d’expérience du terrain, j’irai vers un immeuble. Seul vous pouvez prendre cette décision.

juradais a écrit :

Je ne comprends pas : vous régularisez chaque année ou uniquement au départ du locataire ?

En général je ne régularise jamais. Si je m’aperçois que je ne suis vraiment pas dans les clous, je le fais au départ du locataire. Je vérifie seulement chaque année que mes provisions sur charge sont cohérentes.

juradais a écrit :

Je comptais tout faire faire, bien entendu. J’ai l’accord de ma banque pour le financement jusqu’à 45k de travaux (si je rajoute des compteurs individuels, ce qui parait vraiment trop compliqué après coup, donc je serai plutot sur du 10k).

Ces chiffres sont basés sur des devis établis par des pros ou du pifomètre issus de retour du forum et de l’entourage ?

juradais a écrit :

Je suis bien d’accord également, seulement j’ai lu que créer des compteurs d’eau divisionnaires était "simple" et peu onéreux (confirmé par Iomipom), mais cela veut dire que la facture d’eau reste au nom du bailleur. Tandis que créer des compteurs d’eau réellement individuels, avec donc à la clé une facturation au nom du locataire, cela revenait bien plus cher.

Je vous confirme que mon fournisseur d’eau me permet d’avoir un abonnement avec un compteur divisionnaire dès lors qu’il a une référence.
Il est par contre vrai que dans ma configuration je n’ai pas de compteur principal.
Le fournisseur m’avait néanmoins expliqué qu’ils pouvaient facturé lors de la relève en déduisant la valeur de chaque compteur divisionnaire et ne facturait que le delta.
Exemple 150m3 sur le principale
40m3 sur chacun des 3 compteurs divisionnaires
Ils facturent 150 - 3*40 = 30m3 sur le principale (le cas ou par exemple les 30m3 sont consommés par un adoucisseur d’eau par exemple ce qui sera refacturé en charge au prorata sur les locataires)

juradais a écrit :

Je pourrais voir les locataires en leur indiquant qu’ils me doivent x€ au titre de la régularisation des charges des 3 dernières années. Ou que sinon, on peut re-écrire les baux avec cette fois-ci un forfait de charges (par contre + élevé que la provision qu’ils ont actuellement).
Mais pas mal de boulot… avec 9 locataires en + de ça…

Si vous faites une régul peu de mois après avoir fait connaissance avec les nouveaux locataires, je ne suis pas sur que vous ferez meilleur impression que le précédent bailleur. Surtout si les montants à récupérer sont importants du fait du "fort déficit".
"Ré-écrire" un bail implique un avenant au bail qui doit être contresigné par le locataire et vous même.
Si la modification consiste à augmenter les provisions de charge ou à passer au forfait tout en augmentant la partie "charges locatives" (donc au final sera perçu par une augmentation de loyer par le locataire), vous pouvez toujours essayer mais je doute de l’efficacité de la manoeuvre..

juradais a écrit :

Le bailleur ne vient que pour prendre les loyers… Donc je ne pourrai que faire mieux, en terme de relation avec les locataires…

Si le bailleur actuel procède ainsi cela va bien souvent de paire avec une absence totale d’entretien basique de l’immeuble  : attendez vous à des surprises.
C’est moins grave dans un appartement mais dans un immeuble, les réparations type VMC, toiture, façade, plomberie, électricité; peuvent vite être consommateur de temps/argent et chronophage.
Les locataires vont trouver un nouvel interlocuteur et ne vont pas se priverpas de venir vous demander beaucoup de choses (probablement justifié)

J’avais zappé que c’était à Périgueux, zone B2 donc marché très détendu. Le zonage ABC est vraiment pertinent ! On peut télécharger le classement de toutes les communes de France, et c’est instructif.

Et en plus, dans l’un des pires quartiers de Périgueux. La mise en garde sur ce point avait été faite dès le message n°5, qui n’a pourtant recueilli aucun point de réputation, ce n’est pas correct, je vais compenser cela ! Quand les investisseurs sur cette ville ont déjà visité l’immeuble, ont tordu le nez, et sont passés au suivant, il ne faut pas se dire "chouette, la bonne affaire", mais plutôt "qu’est-ce qu’ils ont vu qui les a fait fuir, que je n’ai pas vu ?".

Et en plus, débutant.

Et en plus, à 1h30 de chez vous.

A ce niveau-là, c’est du masochisme.

vous devriez lire les aventures de bed43fr sur ce forum, il a un peu le même profil que vous. je ne vous dis pas de faire comme lui ; au contraire, de bien vous imprégner des écueils qu’il rencontre, pour savoir comment les éviter.

Pour trouver du rendement, il faut parfois accepter certains compromis, certaines difficultés. Mais toute la question est de ne pas descendre trop bas en qualité. Or,  cette "qualité" transparaît de bien des manières, pas toujours faciles à détecter. Vous écriviez "Le bailleur ne vient que pour prendre les loyers". Sérieux, un propriétaire qui vient collecter les loyers à domicile, en 2021 ? C’est quelle qualité de bailleur et quelle qualité de locataires ? Ca aussi, ça aurait dû vous alerter !

Comme disait Clémenceau "la politique, c’est comme l’andouillette : ça doit sentir un peu la merde, mais pas trop". Je n’irai pas jusqu’à dire que l’immobilier locatif, si l’on veut du rendement, c’est pareil ; mais en tout cas, je suis sûr d’une chose : tout est dans le "mais pas trop". Quand c’est "trop", on s’en rend compte souvent trop tard, quand y est jusqu’au cou. Les bailleurs expérimentés savent reconnaître un immeuble qui est "trop" et passent leur chemin.

Pourquoi vouloir absolument investir dans un immeuble ?
Commencer plus petit pour vous faire la main et apprendre.

Bonjour,

J’espère que vous prendrez le temps nécessaire pour relire cette file et noter les points sur lesquels vous devez vous former pour pouvoir dire « Go » / « No go », ou ne pas stresser (comme vous avez évoqué ce stress a un moment) au prochain round. Je me suis par exemple notée :
— Électricité : intérêt d’avoir une colonne / la refacturation (legal ou border) / …
— Eau : les possibilités au niveau de l’appart / contrat au niveau du locataire
— Locataire en place : quel type de bail en cours / ce qui est possible de négocier avant l’achat avec le vendeur …

Je me suis reconnue dans vos questions « tout feu tout flamme » et si j’avais un conseil (que je tente avec difficulté de m’appliquer), c’est quand vous pensez voir une difficulté / avoir une question, posez vous la question de savoir « qu’est-ce qui va fermer mon point », et peut-être faire que j’y vais ou j’y vais pas (ou plutôt je renégocie car tout à un prix ^^).

J’espère vous avoir aider pour vos prochains défis… 

Au plaisir de vous lire dans vos prochaines aventures !
SeccoBis

juradais a écrit :

Je comprends que cela le soit pour un investisseur aguerrit. De mon côté, je vois surtout cela comme une tranquillité d’esprit et un gain de temps pour la recherche du bien (visites notamment). Si le mandataire me propose un bien de qualité et une renta cible, alors autant passer par lui plutôt que seul. Mais je vais par contre signer un mandat non-exclusif.

Alors détrompez-vous, j’en apprends encore beaucoup tous les jours et je ne suis bailleur que depuis quelques années, à peine 5 ans.
En toute modestie, j’aurai beaucoup de mal à me lancer dans de grosse rénovation et je n’ai pas l’expérience de certains membres du forum qui sont capables en quelques minutes de déceler un potentiel et d’identifier les risques majeurs dans un immeuble
Je vous renvoie sur les remarques relevés sur ce fil : Martinsa [Mulhouse] : étude de cas immobilier (immeuble entier à refaire)

N’oubliez pas non plus que si ces sociétés de consulting en immobilier vous proposez vraiment "la perle rare" à 12% de rendement, je pense qu’elles garderaient l’affaire pour eux…
Vous partez en plus avec un fort handicap, en effet ils ont la fâcheuse tendance de se "servir" sur chaque prestation (commission de vente, commission de négociation, commission et cout de rénovation qui va s’envoler une fois les travaux débutés …)

La vrai bonne affaire, vous l’aurez en épluchant les annonces, en étant très réactif et dynamique, en nouant des connaissances avec les agents immobilier (privilégier les petites enseignes qui sont dynamiques) et qui pourront vous contacter avant mise en vente (ca leur évite de faire les visites et croyez moi certains sont vraiment feignants…).
Les connaissances et votre réseau vous donneront aussi bien souvent les bonnes affaires (ex : "tiens mon voisin de palier va vendre son studio sous combles, il hésite à le mettre en agence, ca t’intéresserait pas ?")

juradais a écrit :

Concernant le choix d’un immeuble, c’est simplement que comme déjà évoqué, je vais sans doute quitter mon job rapidement, et je souhaite emprunter le maximum avant de partir, tant que j’ai encore un CDI et une bonne situation.
Et sur quelque chose de rentable maintenant et pas dans 20 ans.
C’est un choix réfléchit depuis longue date.

Je peux vous donner plein d’exemples (vérifiés) de rendements d’appartements dans une copro bénévole ou bien gérée (donc pas la barre des années 80 avec 2000eur de charges par an) qui sont bien supérieur au "vrai" rendement d’un immeuble.
Pourquoi "vrai" rendement ? Car bien souvent, on calcul un rendement sans aucune prévision ou intégration de travaux d’entretien courant et de travaux dit "exceptionnels" (infiltration toiture, dégradation des communs ect..)

En prenant un immeuble; vous concentrez tous les risques de votre placement à un seul et même endroit.  N’oubliez pas qu’en immeuble vous partez avec une tare, vous avez au moins un rez-de-chaussée…  Vous pourrez l’appeler "RDC surélevé", "rez-de-jardin" mais au final chez moi c’est toujours le plus dur à louer, les autres même sous les combles partent en une semaine.