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#26 28/02/2022 22h33

Membre (2018)
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Je n’avais pas réalisé que c’était votre premier projet. Oui 9 apparts et principalement des meublés, sur le papier la rentabilité peut-être bonne, la fiscalité assez avantageuse mais que c’est consommateur de temps, les investisseurs ici vous le confirmeront.

Même avec un immeuble à 10min à pied de chez moi de 4 appartements, je passe un temps certain sur place et pas seulement à la rotation des locataires mais aussi pour l’entretien courant.

Mais dans les faits, qui va gérer le "parc" d’électroménagers, les robinetteries, les chasses d’eau qui fuient (le grand classique). Si vous passez par un plombier ou livraison Darty et installation à chaque fois ca va vraiment couter.
Qui va gérer le potentiel désordre dans les communs (entretien, ménage, dépôt de déchets par certains locataires peu rigoureux, mauvaise gestion des enlèvements des déchets ménagers, potentiel conflit de voisinage…), les ampoules qui lâchent dans les couloirs, les locataires qui abiment les portes des communs avec le passage qui bloquent les serrures…
Même si les locataires vont passer par l’agence, ce n’est pas l’agence qui gèrera la commande de nouveaux électroménagers et pas nécessairement eux qui vont contacter les artisans (ou avec une forte inertie) et ne parlons pas des éléments énumérés ci dessus.

Là si vous n’avez pas de temps, c’est quasi un service de conciergerie qu’il faut et ce n’est pas le même prix sans garantie d’une totale autonomie/efficacité !

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#27 01/03/2022 00h31

Membre (2020)
Réputation :   14  

J’étais à peu près dans votre situation à mes débuts : immeuble de 6 logements meublés à 45mn de chez moi, géré en agence. Je ne fais aucun travaux moi même, y compris les petites réparations.
Conclusion :
- l’agence rogne la rentabilité (frais d’agence : recherche d’un locataire, états des lieux)
- l’agence ne sélectionne pas aussi bien les locataires que si vous le faisiez vous même. En clair, ils prennent des locataires que vous n’auriez pas pris. C’est à dire qu’ils prennent des locataires respectant les critères financiers mais qui génèrent des dégradations (avec un tant soit peu d’expérience on les repère)
- l’agence génère de la vacance locative, car ils ne sont pas au « taquet » comme vous le seriez vous même
- il faut s’entourer absolument d’un réseau d’artisans de confiance que vous pouvez solliciter à distance en toute confiance (cela a un coût, qu’on sous estime toujours)
- des visites régulières sont impératives pour voir ce qui se passe dans votre immeuble

Un premier investissement de 9 appartements à 1h30 de chez soit me paraît très aventureux. Gardez une réserve financière en cas de coup dur.
Et ne croyez surtout pas que c’est parce que vous payez une agence pour s’occuper de tout, que tout sera bien fait.

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[+1]    #28 01/03/2022 07h24

Membre (2012)
Réputation :   49  

juradais, le 24/02/2022 a écrit :

titoux a écrit :

A prendre en compte pour ce type de bien…
Petites surfaces = turn over important.
A 1h30 de route, cela risque d’être très chronophage pour la gestion des états des lieux entrée/sortie + visites.

En effet, j’ai identifié cet aspect dans ma conclusion, et cela m’embête un peu. Mais en passant par une agence (ou une conciergerie pour LCD), ce point est-il toujours autant à prendre en compte ?
Il faut savoir également que j’ai de la famille à 30 minutes de Périgueux et que je viens les voir 1x/mois minimum.

Votre projet me semble énorme et vous ne semblez pas mesurer les conséquences de cet engagement.

9 appartements de petite surface à gérer va demander une gestion très chronophage.
Déjà en habitant à 5 min, ce serait compliqué.
Alors à 1h30…

Vous allez être appelé 4 à 5 fois par mois, être en permanence sur le "qui vive". En résumé, une bien peut-être rentable…mais qui va vous miner la vie.

Vous souhaitez faire de l’immobilier et c’est très bien.
Commencer par un seul bien pas trop loin de chez vous.
Avec ce projet, vous allez y laisser votre santé.

Je parle…par expérience.

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#29 01/03/2022 13h19

Membre (2019)
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1h 30 de route, gestion en LMNP de 9 appartements de type studio, premier achat d’IDR, peu de disponibilité en temps…

Équation simple à  résoudre avec 4 paramètres connues, résultat de l’équation = ?

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#30 02/03/2022 13h16

Membre (2022)
Réputation :   2  

Range19 a écrit :

Vous allez vous frotter à la réalité : plusieurs entreprises en même temps avec un maître d’ouvrage pas aguerri pour deux sous, je doute que ce soit une bonne idée

bascarol a écrit :

Voir plusieurs entreprises en même temps, vous êtes sans expérience, vous allez droit dans la gueule du loup.

Je rebondissais juste au conseil de 048e :

048e a écrit :

Une entreprise tout corps d’état devrait normalement pouvoir vérifier l’état global. Vous pouvez en faire venir 2 en même temps peut être ?

Pour savoir s’il était opportun de les faire venir en même temps. Je n’ai nullement indiqué le faire, je demande juste des conseils smile

juradais a écrit :

pour rajouter les compteurs électriques, c’est ENEDIS qui me transmettra le devis mais de ce que j’ai compris ne pourront le faire qu’une fois que je serai propriétaire et après paiement d’un acompte […] Comment le justifier à la banque, sans devis ?
[…]
si je fais de la LCD, ce sera à moi de payer la facture d’énergie. Si j’ai 4 appartements en LCD, j’aurais donc 4 factures d’énergie différentes ?

Auriez vous des réponses à ces questions svp ?

bascarol a écrit :

Concernant Enedis, ca sert a rien de les consulter tant que vous êtes pas propriétaire

bascarol a écrit :

C’est pas un problème d’interdiction, quoique, c’est juste de savoir ou vous allez et ce que ca va vous couter.

Je n’ai pas bien saisi : vous dites qu’il faut savoir combien ça va nous couter avant d’investir dans un immeuble sans compteurs individuels, mais vous dites dans le message d’avant qu’on ne peut pas savoir combien cela nous coutera à l’avance.

Range19 a écrit :

Vous en êtes où de l’achat de l’immeuble (quelle date de compromis ? En nom propre ?) ?

Contre-visite cet après midi et compromis de vente à programmer.
Mais étant donné l’envergure du projet/distance/inexpérience personnelle et vos derniers messages, je remets en cause le projet… je verrai suite à la contre-visite.

Merci pour vos différents récents retours concernant la gestion lourde de ce genre de projet… Ca fait réfléchir (et me mine le moral accessoirement).

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#31 02/03/2022 16h55

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C’est vrai que les messages peuvent être décourageants, sans aucun doute.
Ca reflète une certaine réalité et expérience de chacun.

Je peux vous dire que que ce sera particulièrement difficile au début quand vous allez récupérer tous les locataires existants,
Mais une fois que la machine sera en marche au bout d’un an voir généralement 2 ans, c’est mieux, on est, je pense, plus serein et on prend une certaine habitude à anticiper les demandes et soucis de l’immeuble/des locataires.
D’ailleurs, avez vous une vue claire sur le profil des locataires, leur dossier, situation pro ect… ?

Dernière modification par Letuche57 (02/03/2022 16h57)

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#32 03/03/2022 19h15

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Bonjour Juradais
ne perdez pas courage, c’est en plongeant qu’on se jette à l’eau et qu’on apprend à nager !
Sauf erreur, vous n’avez pas indiqué la superficie des appartements et celle globale de l’immeuble
Et combien d’appartements par étage, possibilité de les regrouper ou non
Pouvez vous détailler un peu ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#33 03/03/2022 19h32

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Letuche57, le 02/03/2022 a écrit :

C’est vrai que les messages peuvent être décourageants, sans aucun doute.
Ca reflète une certaine réalité et expérience de chacun.

Je peux vous dire que que ce sera particulièrement difficile au début quand vous allez récupérer tous les locataires existants,
Mais une fois que la machine sera en marche au bout d’un an voir généralement 2 ans, c’est mieux, on est, je pense, plus serein et on prend une certaine habitude à anticiper les demandes et soucis de l’immeuble/des locataires.
D’ailleurs, avez vous une vue claire sur le profil des locataires, leur dossier, situation pro ect… ?

Job a écrit :

Bonjour Juradais
ne perdez pas courage, c’est en plongeant qu’on se jette à l’eau et qu’on apprend à nager !
Sauf erreur, vous n’avez pas indiqué la superficie des appartements et celle globale de l’immeuble
Et combien d’appartements par étage, possibilité de les regrouper ou non
Pouvez vous détailler un peu ?

Je pense que c’est comme tout, ce doit être le début le plus difficile en effet.
En tout cas merci pour ces petites notes positives, ça fait déjà du bien smile

Les locataires sont en place depuis 2 ans en moyenne. Il y en a 1 depuis 3 ans et qui y est bien, 1 depuis 4 ans et qui devrait y rester longtemps (retraité) ; …
Je n’ai aucune info officielle sur eux à part ce qui est indiqué sur le bail (pas grand chose) mais d’parès l’agent immo et ce que j’ai vu, il y a un retraité ; un ouvrier sur chantier à proximité ; un étudiant ; un agent immobilier ; un graphiste ; un couple une 40aine d’année ; un 40naire seul… Les profils sont très variés, en tout cas, je les ai tous vu et ils m’ont tous parus sympathiques et m’ont laissé entrer dans leur appartement avec plaisir, ce qui est déjà positif.

Comme indiqué dans mon 1er post : immeuble résidentiel de 9 appartements. Total de 200m². Surfaces de 10 à 40m² (7 studios et 2 T2).
4 appartements en RDC donnant sur cour intérieure.
5 appartements dans un batiment avec escalier : 1 au RDV, 2 au 1er étage, 2 au 2nd étage.
Je pense qu’il devrait être possible de regrouper des appartements oui.

J’ai fait la contre-visite qui s’est avérée positive : l’électricité est aux normes partout, l’eau aussi à priori, pas de problème de toiture. Tout mériterait un rafraichissement mais sinon c’est très correct.

Je suis toujours hésitant sur le projet, j’ai peur de me pourrir la santé dans ce projet, moi qui suis rapidement stressé de nature et très controlant. Et d’y passer un temps fou, avec aller retour.
Mais il n’y a pas vraiment d’immeubles rentables à moins de 30 minutes de chez moi (grande agglo) ; cet immeuble est très bien placé et tout devrait se louer rapidement ; la rentabilité me parait honnête et en tout cas largement supérieure à ce que j’ai pu voir ailleurs.

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Favoris 1    #34 03/03/2022 20h55

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Bonsoir,

juradais a écrit :

J’ai fait la contre-visite qui s’est avérée positive : l’électricité est aux normes partout, l’eau aussi à priori,

Ben non parce que vous expliquer le contraire ci-dessous

juradais, le 24/02/2022 a écrit :

- 1 seul compteur électrique général. Cela me couterait un gros billet de tout rajouter (35 000€ environ) avec pas mal de démarches. Je peux aussi choisir de laisser comme ça mais avec les risques…

Donc ce n’est pas aux normes électriques.

Les normes électriques si vous voulez les lire

NF C 15-100 pour les logements et la NF C 14-100 pour les raccordements Enedis.
Cette dernière vous expliquera ce que vous devez faire dans votre immeuble.

Ci-dessous vous aurez tout ce que va vous demandez Enedis pour votre immeuble. Choisissez "Le branchement 36Kva"
NFC 14-100 ENEDIS

Pour les appartements ci-dessous c’est expliqué simplement.
NFC 15-100 expliqué pour les newbies

Cdt

Dernière modification par bascarol (03/03/2022 21h03)

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#35 30/03/2022 20h23

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Bonjour

Après quelques péripéties, j’ai renégocié le bien à 255 000€.

Pouvez vous me dire ce que vous pensez du cash flow, et si j’ai oublié quelque chose à vos yeux svp ?
Pour rappel, je payerai EDF et EAU pour l’instant car 1 seul compteur et les baux prévoient un forfait de charge.

Prix d’achat  255 000€
Travaux 45 000€
Notaire 18 000€
TOTAL : 318 000€

Loyers CC (forfait de charge) : 36 600€

1) Rentabilité brute : 11,5%.

2) Cash flow :

REVENUS :
Loyers -5% vacance locative estimée : 34 770€

CHARGES :
Crédit : 15 360€
TF : 4 600€
EDF : 6 800
EAU : 660
Entretien divers : 2 000€
Gestion locative agence : 1 900€
Comptable LMNP : 1 300€ ?
PNO : 650€
CFE : 200€
Femme de ménage : 600€ => récupérable ?
Impôts : 0€ LMNP
TOTAL CHARGES : 34 070

Cash flow : +700€/an minimum.
Après mise en place des compteurs électriques individuels et de sous-compteurs d’eau : +3 000€/an environ.

Dernière modification par juradais (31/03/2022 02h25)

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#36 31/03/2022 01h35

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Pour l’installation des compteurs, avez-vous un devis d’Enedis? Je ne vois pas comment vous pouvez mettre un compteur par appartement avec les locataires en place.

De plus, il vous faudra l’accord de la mairie pour le découpage. Avez-vous déjà vus avec eux?

Pour le nouveau DPE, attention à l’incidence sur les petites surfaces (<25m2). De quand date la dernière rénovation?

Dans vos charges, il y a des valeurs qui me semblent sous-estimées comme l’eau (j’ai 2200€/an pour 17 lots). Avez vous vu le contrat de gestion de l’agence? (Quel est le taux appliqué pour la gestion ? Montant pris pour la recherche de locataire ? Prix pour recherche locataire ? Etat des lieux?…) 1600/36000=4,4% me paraît très faible.

Et je ne parle pas des impôts que vous estimez à zéro… c’est valable les 5 premières années,  mais après? Faites le calcul à la moitié de la durée de l’emprunt.


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#37 31/03/2022 02h14

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On ne peut pas avoir de devis d’Enedis avant d’être propriétaire. J’ai donc récolté le témoignage de plusieurs personnes l’ayant réalisé et j’en ai fait une moyenne. J’ai aussi fait passer un éléctricien qui m’a dit que l’installation électrique en place suffisait.
Vous faites bien d’en parler car justement je me demandais comment rajouter un compteur électrique sur un appartement qui a un bail indiquant un forfait de charges comprenant déjà l’électricité.
Est-il possible de tout mettre en place pour que tout soit prêt et en cas de départ du locataire, appuyer sur le bouton final ? Autre solution ?

J’avais appelé la mairie qui m’a dit qu’il n’y avait aucune démarche à faire chez eux.

Le DPE a été mis à jour ce mois-ci. Il a la note de D (238 kWh/m²/an).
Mais je me pose la question, si je le découpe, chaque appartement aura donc une nouvelle note. Et si je ne découpe pas, l’appartement d’un locataire n’aura pas vraiment de note car c’est tout l’immeuble qui est noté.
Pas d’idée de la dernière rénovation car ce n’était pas celle de l’actuel propriétaire qui a le bien depuis 4 ans et demi (12/2017).

Concernant les frais en eau, en effet, ça me parait peu aussi. Je viens de reprendre la dernière facture 2021 d’eau et elle est bien de 663€. Mais il y a des sommes remboursées, ce n’est pas clair. Je vais demander celle de 2020.

Pas d’agence actuellement.
J’étais parti sur 5% des loyers, ce qui devrait être négociable à priori pour un immeuble de 9 appartements. On serait donc plutôt dans les 1 900€ (j’ai édité). Je n’ai pas pris de détail sur les prestations pour le moment.

Concernant les impôts, en effet, je viens de trouver un outil de calcul d’imposition et il semble que je paye des impôts à partir de la 8 ou 9e année.
Si vous avez un outil simple et bien ficelé pour le simuler, je suis preneur

Si je comprends bien, je devrais avoir un cash flow neutre les premières années et négatif les suivantes avec l’imposition… alors que la rentabilité affichée est à 11,5 brut et 4,5% nette.
Il faut taper les 15% de renta brute pour commencer à dégager de l’argent ?

Autre élément, je viens de découvrir dans le projet de compromis de vente que je dois garder les baux en cours pendant 6 ans. De ce que j’ai compris, dans le cas contraire, le vendeur est obligé de proposer le bien à la vente à ses locataires (loi Aurillac).

Dernière modification par juradais (31/03/2022 12h02)

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#38 31/03/2022 06h11

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Si vous ajoutez un compteur, vous devez faire passer le consuel pour vérifier la conformité de l’installation. Donc je ferai l’inverse de ce que vous envisagez : refaire l’électricité de chaque lot en prévoyant un raccordement ultérieur. Lorsque tous les lots sont conformes, vous faites vérifier les installations et vous posez la colonne montante. Ca va prendre quelques années…

Demandez au diagnostiqueur de faire le DPE d’un lot, si possible le plus défavorable (dernier étage, petite surface). Ca va vous coûter moins de 100€.

Pour l’eau, on a généralement 2 factures par an, une estimation et une régularisation.

Pour la délégation à une agence, il vous suffit de demander un devis… ce sera mieux que de mettre des valeurs au hasard.

Pour le calcul des impôts, vous faites votre simulation à 12 ans, (recettes-charges-amortissements)×(TMI+PS). Pas besoin de logiciel. Et dites vous que vous ne serez qu’à mi-parcours et qu’il faudra encore rembourser le prêt durant 12 ans encore. D’ailleurs, sur 25 ans,  vous pouvez être à peu près certain de devoir rénover en profondeur chaque lot (mobilier y compris).

Avez-vous une offre d’un banquier qui vous fait du 110% sur 25 ans?


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#39 31/03/2022 07h51

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Vous avez encore négocié 10% sur le prix, c’est une bonne nouvelle, y a-t-il une raison à celà?
Je confirme pour l’eau, comptez 100eur/an grand minimum par appartement occupé.
Pour la CFE, vu le CA ca risque d’être nettement plus, pour le cout du comptable vous pouvez nettement réduire la note si vous allez sur des plates formes en ligne ou en faisant jouer la concurrence.
C’est ambitieux pour débuter mais un projet que je trouve sympathique.

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#40 31/03/2022 12h14

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lachignolecorse a écrit :

Si vous ajoutez un compteur, vous devez faire passer le consuel pour vérifier la conformité de l’installation. Donc je ferai l’inverse de ce que vous envisagez : refaire l’électricité de chaque lot en prévoyant un raccordement ultérieur. Lorsque tous les lots sont conformes, vous faites vérifier les installations et vous posez la colonne montante. Ca va prendre quelques années…

Je ne suis pas sûr de bien comprendre. Faire passer Enedis, créer les compteurs etc. mais ne raccorder les logements à leurs compteurs individuels qu’à chaque départ des locataires c’est ça ? Je ne vois aucune autre solution.
J’ai l’impression que c’est mission impossible mais il y a bien des gens qui achètent ces immeubles, et c’est loin d’être le seul que je visite qui a un seul compteur pour x appartements. Ils font comment ? Ils laissent un seul compteur collectif ? (le plus simple mais le moins dans les clous)
J’ai la tête en ébullition…

Concernant l’eau, le vendeur m’a envoyé la facture de régularisation qui est bien annuelle.

Le banquier est d’accord pour un financement total de l’opération (frais d’achat FAI + notaire + travaux) moyennant un apport de 5% du total.

Letuche57 a écrit :

Vous avez encore négocié 10% sur le prix, c’est une bonne nouvelle, y a-t-il une raison à celà?
Je confirme pour l’eau, comptez 100eur/an grand minimum par appartement occupé.
Pour la CFE, vu le CA ca risque d’être nettement plus, pour le cout du comptable vous pouvez nettement réduire la note si vous allez sur des plates formes en ligne ou en faisant jouer la concurrence.
C’est ambitieux pour débuter mais un projet que je trouve sympathique.

L’immeuble était présenté comme ayant 195 m². Sur les anciens DPE, le total des appartements faisait bien 195 m². Sauf que sur le dernier DPE de ce mois-ci (mis à jour), il est affiché 155 m² pour l’immeuble (allez comprendre). Je pense que le diagnostiqueur n’a pas compté les mezzanines de 2 appartements (pourtant qui me smblent faire les 1,8m de hauteur).
J’ai donc demandé une baisse de prix de 285k vers 255k, ce qui a été accepté.
J’ai donc un immeuble très bien situé, pour 255k€, louable en l’état, qui dégage 36 600€/an de revenus locatif, je pensais donc faire une très belle affaire, mais si la pose des compteurs est impossible….

CFE je n’en ai aucune idée en effet.
Comptable je pense passer par un comptable physique dans un 1er temps car je suis novice et j’aurais surement besoin de lui demander conseil. Puis quand je serai plus à l’aise, surement passer par une plateforme en ligne moins onéreuse.

Ah vous me rassurez (un peu, car "ambitieux" veut tout dire !) hmm

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#41 31/03/2022 12h55

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INTP

juradais a écrit :

On ne peut pas avoir de devis d’Enedis avant d’être propriétaire. J’ai donc récolté le témoignage de plusieurs personnes l’ayant réalisé et j’en ai fait une moyenne. J’ai aussi fait passer un éléctricien qui m’a dit que l’installation électrique en place suffisait.
Vous faites bien d’en parler car justement je me demandais comment rajouter un compteur électrique sur un appartement qui a un bail indiquant un forfait de charges comprenant déjà l’électricité.
Est-il possible de tout mettre en place pour que tout soit prêt et en cas de départ du locataire, appuyer sur le bouton final ? Autre solution ?

J’avais appelé la mairie qui m’a dit qu’il n’y avait aucune démarche à faire chez eux.

Le DPE a été mis à jour ce mois-ci. Il a la note de D (238 kWh/m²/an).
Mais je me pose la question, si je le découpe, chaque appartement aura donc une nouvelle note. Et si je ne découpe pas, l’appartement d’un locataire n’aura pas vraiment de note car c’est tout l’immeuble qui est noté.
Pas d’idée de la dernière rénovation car ce n’était pas celle de l’actuel propriétaire qui a le bien depuis 4 ans et demi (12/2017).

Concernant les frais en eau, en effet, ça me parait peu aussi. Je viens de reprendre la dernière facture 2021 d’eau et elle est bien de 663€. Mais il y a des sommes remboursées, ce n’est pas clair. Je vais demander celle de 2020.

Pas d’agence actuellement.
J’étais parti sur 5% des loyers, ce qui devrait être négociable à priori pour un immeuble de 9 appartements. On serait donc plutôt dans les 1 900€ (j’ai édité). Je n’ai pas pris de détail sur les prestations pour le moment.

Concernant les impôts, en effet, je viens de trouver un outil de calcul d’imposition et il semble que je paye des impôts à partir de la 8 ou 9e année.
Si vous avez un outil simple et bien ficelé pour le simuler, je suis preneur

Si je comprends bien, je devrais avoir un cash flow neutre les premières années et négatif les suivantes avec l’imposition… alors que la rentabilité affichée est à 11,5 brut et 4,5% nette.
Il faut taper les 15% de renta brute pour commencer à dégager de l’argent ?

Autre élément, je viens de découvrir dans le projet de compromis de vente que je dois garder les baux en cours pendant 6 ans. De ce que j’ai compris, dans le cas contraire, le vendeur est obligé de proposer le bien à la vente à ses locataires (loi Aurillac).

Un Beau projet, peu de rentabilité comme ceci par chez moi. 

Mais comme tout projet, l’important est d’avoir soit la proximité, soit l’homme de confiance présent.

Je voulais vous partager mon expérience, j’ai investi en 2014 dans un ensemble immo de 6 appartements (deux vieilles maisons redivisées en 2010 par le précédent propriétaire). Il cherchait à vendre depuis longtemps, et j’ai fini par acheter au prix voulu. Lors de la remise des clefs, je fais le tour des locataires pour me présenter, un logement vide, deux locataires qui m’annoncent être sur le départ, ça commence bien… évidemment tout a fini par rentrer dans l’ordre, et aujourd’hui, j’ai proposé un bail non indexé à une de mes locataires (retraitée) contre l’entretient des commun, la gestion courante, c’est un peu l’oeil de moscou (je ne suis pourtant pas loin, mais moins je passe, moins on me demande de choses.) J’ai cru lire que vous aviez un retraité, dans vos locataires, avec l’augmentation de l’inflation, et la revalorisation décalée des pensions, cette population est sensible à la conservation de son pouvoir d’achat, et ils ont bien souvent, un peu de temps libre.

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#42 31/03/2022 12h57

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Vous faites refaire l’électricité de chaque appartement en prévoyant l’installation de la platine de réception du compteur. Vous faites faire cela par un électricien qui sait gérer du résidentiel. Il s’occupera de la colonne montante aussi. Vous faites cela dans chaque lot, puis vous faites venir Enedis à la fin pour monter le dossier, faire passer le consuel …

Vous pouvez le faire avec locataire en place mais c’est plus compliqué (pour l’électricien) et il faudra négocier les baux avec les locataires lorsque vous activerez les compteurs individuels.

Et attention à la conformité des pièces d’eau. C’est un point sensible pour la conformité. Attention aussi aux petits appartements de 10m2, verifier la conformité par rapport au RSD de votre département.

Ce qui m’étonne aussi c’est la disparition de 20% de la surface… vous réalisez que votre prix au m2 vient d’être plombé de 20%?

Dernière modification par lachignolecorse (31/03/2022 12h59)


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#43 31/03/2022 13h03

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Passer d’un comptable physique à une plate forme me parait une mauvaise idée pour plus de 5 appartements.
Sur JD2M (pour ne citez qu’eux mais ils doivent tous se ressembler), vous allez devoir reprendre des règles d’amortissement "en court de route" après le démarrage de l’acrivité qui ont été définis selon les règles de l’expert comptable et je ne suis pas sur qu’il soit simple de réintégrer celà dans les outils des plates formes.

J’ai du loupé quelque chose mais le compteur edf non individualisé c’est quoi le soucis si loué en meublé avec charge au forfait?
Vous avez peur de ne pas bien fixer les charges ou pas envi de mettre à votre nom le compteur et avoir celà à gérer en plus?

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#44 31/03/2022 22h03

Membre (2022)
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Floloup a écrit :

J’ai cru lire que vous aviez un retraité, dans vos locataires, avec l’augmentation de l’inflation, et la revalorisation décalée des pensions, cette population est sensible à la conservation de son pouvoir d’achat, et ils ont bien souvent, un peu de temps libre.

Merci pour votre message.
Oui j’ai un retraité mais qui n’a pas l’air très fiable. J’ai cependant un homme "de main" éventuel qui pourrait m’aider sur place.

Vous faites refaire l’électricité de chaque appartement en prévoyant l’installation de la platine de réception du compteur. Vous faites faire cela par un électricien qui sait gérer du résidentiel. Il s’occupera de la colonne montante aussi. Vous faites cela dans chaque lot, puis vous faites venir Enedis à la fin pour monter le dossier, faire passer le consuel …

Est-il raisonnable de commencer des travaux avant de faire passer Enedis ? Je comptais les faire d’abord venir pour étudier le projet et voir ce qu’ils me demandent, car j’ai beaucoup lu sur les forums qu’ils avaient des demandes parfois saugrenues. Je ne voudrais pas faire des travaux électriques qui seront peut être à refaire après passage d’Enedis. De plus, je ne vois pas trop quoi refaire dans les appartements car un électricien est venu et m’a indiqué que tout était "OK". Mais je ne suis pas expert…
Qu’en pensez vous ?

Vous pouvez le faire avec locataire en place mais c’est plus compliqué (pour l’électricien) et il faudra négocier les baux avec les locataires lorsque vous activerez les compteurs individuels.

Je ne pourrais le faire que dès accord (ou sortie) du locataire en fait. Ca veut donc dire attendre x jours/semaines/mois à chaque fois, pour installer 1 seul compteur ?

Ce qui m’étonne aussi c’est la disparition de 20% de la surface… vous réalisez que votre prix au m2 vient d’être plombé de 20%?

L’explication doit venir des mezzanines des 2 plus grands appartements.
Oui bien sur, c’est pour cela que j’ai négocié le prix une 2e fois (prix affiché : 320 000€. Prix négocié : 285 000€. Puis prix renégocié : 255 000€).
Cela fait 1 645€/m² hors travaux ; 1 677€/m² avec le studio refait à neuf ; 1 935€/m² avec l’estimation du cout de rajout des compteurs élec. Ce sont des estimations hautes car on peut compter une proportion importante des 40m² perdus mais habitables.
Sur Périgueux, le m² moyen est de 1 750€. Je pense que c’est OK avec cette rentabilité brute très importante.

Passer d’un comptable physique à une plate forme me parait une mauvaise idée pour plus de 5 appartements.
Sur JD2M (pour ne citez qu’eux mais ils doivent tous se ressembler), vous allez devoir reprendre des règles d’amortissement "en court de route" après le démarrage de l’acrivité qui ont été définis selon les règles de l’expert comptable et je ne suis pas sur qu’il soit simple de réintégrer celà dans les outils des plates formes.

Ah je ne savais pas qu’il était compliqué de changer de comptable sur un projet. Je ferais attention à mon choix de départ.

J’ai du loupé quelque chose mais le compteur edf non individualisé c’est quoi le soucis si loué en meublé avec charge au forfait?
Vous avez peur de ne pas bien fixer les charges ou pas envi de mettre à votre nom le compteur et avoir celà à gérer en plus?

Il est loué comme ça actuellement en effet, sans que ça ne gène quiconque. Mais j’ai lu partout que c’était fortement déconseillé à cause des risques de responsabilité en cas d’incendie ; de locataires qui surconsomment ; de l’impossibilité de couper l’électricité d’un seul appartement ; et surtout que c’était légal pour la LCD mais illégal pour tos les autres modes d’exploitation (même le meublé longue durée) car on a pas le droit de revendre de l’énergie.
Et si je veux repasser sur de la location nue, je ne pourrais pas si j’ai un seul compteur. (pourquoi je voudrais le faire ? Si mes revenus ne dépassent plus le montant de mes revenus locatifs LMNP, ce qui pourrait m’arriver si j’arrête mon job).
Je vous assure que si je n’avais pas ce problème de compteur collectif, je dormirai mieux et me poserai moins de question yikes

Dernière modification par juradais (31/03/2022 22h05)

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#45 31/03/2022 22h41

Membre (2018)
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Je ne suis vraiment pas expert sur le sujet mais j’avais cru comprendre qu’il était possible de louer sans compteur EDF individualisé avec un forfait charge même en meublé longue durée. Ce qui est impossible en nue par contre en effet.
Comme en principe il est normalement interdit de faire une régularisation de charges sur de l’électricité (même si je lis le contraire ici Les obligations du propriétaire en cas de changement de locataire | happ-e by ENGIE), vous prenez un risque si le locataire surconsomme en effet.

Tous les logements sont en chauffage électrique ? Vous avez une idée de la puissance en kva du compteur principale qui alimente les 9 appartements ? Il doit au moins y avoir du 9 ou 12kva ?

Quand vous dites qu’il est impossible de couper l’électricité appartement par appartement, je pense qu’il y a des tableaux secondaires dans chaque appartement avec un différentiel ? En les coupant, je pense que vous coupez l’électricité.
Les risques de responsabilités en cas d’incendie, je pense que le bon fonctionnement et respect des normes de l’installation électrique est à la charge du propriétaire non ? Qu’il soit ou non titulaire du contrat de distribution de l’électricité ne doit pas trop jouer ?

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#46 01/04/2022 00h24

Membre (2022)
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Faire du forfait de charges m’irait bien car pas de calculs à faire. Même si ce n’est pas vraiment écologique…
Tout est en électrique ; il y a 36 kvA (9 apparts quand même !)
Il y a en effet des tableaux avec 9 disjoncteurs dans un placard des parties communes donc vous avez raison, on pourrait couper 1 appartement, et vous devez surement avoir raison pour la responsabilité de l’installation électrique.

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Favoris 1    #47 01/04/2022 11h28

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INTP

Bravo de vous lancer dans cette aventure !

Concernant l’électricité, on connait tous la théorie (appelée aussi, loi) : on ne peut pas la facturer aux locataires, et ils doivent pouvoir être libre de choisir leur fournisseur. Ce n’est pas toujours possible ni souhaitable, et il semble clair que ce soit votre cas.

Je vous donne la solution pour laquelle j’ai opté mes locataires, le "forfait avec régularisation" : officiellement, c’est un forfait, donc aucune régularisation à faire.
A la fin de l’année, je fais le décompte et je leur rembourse le trop perçu sur l’électricité.
Concrètement, la part d’électricité dans leurs charges est de 50€/mois. A la fin de l’année, je regarde la consommation réelle, je la soustrais aux 600€ perçus et je leur rembourse ce montant. Je ne fais aucune autre régularisation, c’est uniquement pour l’électricité.
Évidemment, pour que ça fonctionne il faut que la part d’électricité dans le forfait soit au dessus de la consommation réelle, sinon pas de régularisation et vous y mettrez de votre poche car c’est un forfait, vous ne pouvez rien demander à vos locataires.
En faisant ainsi, vous éviter le risque de surconsommation puisque 1) vous "forfaitez" un peu plus que la consommation théorique et 2) la promesse d’un remboursement à la fin de l’année les motive à consommer raisonnablement. Fini le chauffage fenêtres ouvertes et autres hantises des bailleurs au forfait.

Avec un seul compteur, vous faites économiser un peu plus de 120€ à l’année à chacun de vos locataires rien que sur l’abonnement (~40€/9 appartements au lieu de ~15€/appartement), en plus des frais d’ouverture de contrat… et aucune démarche pour eux.
Si vous vendez bien le tableau, il sera accepté par tous sans la moindre objection et vous économiserez beaucoup de temps et d’argent en travaux inutiles. Je pense que contrairement à ce que vous dites, c’est plus écologique d’éviter ces travaux, puisque je ne vois aucun gain écologique à les faire.

Voilà, j’espère qu’avec cette solution vous "dormirez mieux et vous poserez moins de questions" 😉

Bon courage pour les travaux et… toutes les autres questions 😁

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#48 01/04/2022 12h42

Membre (2022)
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Bonjour et merci pour votre retour !
Ca fait plaisir de voir du positif, j’en ai besoin big_smile

Si je comprends bien, vous faites un mix entre forfait et provision sur charges : un forfait de charges avec remboursement du trop-perçu chaque année, mais le forfait, lui, reste le même chaque année (inscrit dans le bail). Ce qui incite les locataires à moins consommer. C’est bien ça ?
Comment faites vous pour justifier de qui a consommé combien ? Avec des sous-compteurs ?
L’idée est intéressante mais il me semblait que la régularisation de charges est interdite lorsque le locataire n’a pas de compteur individuel à disposition pour vérifier son usage. Et cela enlève le point positif du système de forfaitisation, à savoir qu’il n’y a pas à se poser de questions et à faire de calculs car il n’y a aucune régularisation.

Pour la question écologique, c’est par rapport au fait que les gens consomment + s’ils savent que tout est compris.

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#49 01/04/2022 12h58

Membre (2018)
Réputation :   16  

Ce que lomipom suggère c’est de ne faire une régul qu’à la baisse pour motiver les locataires à faire attention à leur conso.
J’imagine qu’il reventile ensuite au prorata de la surface et si sommes des conso de tout le monde inférieur à la somme du forfait de charges dédiés aux locataires, dans ce cas ils rembourse équitablement a tout le monde
Et si conso supérieur, tant pis c’est un forfait.

A votre place je me focaliserais à fond sur les dossiers des locataires (avez vous une garantie que tout le monde paye avec extrait de compte du propriétaire à l’appui?) car j’ai lu plus tôt que le quartier de l’immeuble n’était pas au top donc attention.
Avoir dans un premier temps, des tableaux secondaires dédiés par appartement serait une première étape pour permettre aux locataires de couper l’élec sans accéder aux communs.

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#50 01/04/2022 16h05

Membre (2017)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   45  

INTP

juradais a écrit :

Si je comprends bien, vous faites un mix entre forfait et provision sur charges : un forfait de charges avec remboursement du trop-perçu chaque année, mais le forfait, lui, reste le même chaque année (inscrit dans le bail). Ce qui incite les locataires à moins consommer. C’est bien ça ?

C’est bien ça, et Letuche57 l’a bien reformulé.
Mes baux mentionnent un forfait, et c’est aussi ce que je mentionne dans mes annonces quand je cherche un locataire.

Une fois que mon locataire est choisi, je lui dis que bien que ce soit un forfait et que rien ne m’y oblige, je rembourse le trop perçu concernant l’électricité, en lui donnant les raisons. Ils comprennent les raisons, et y voient leur intérêt (comme je disais, dans votre cas il y a +/-120€/an d’économisé sur l’abonnement pour chaque locataire).

C’est donc un bonus auquel il ne s’attendait pas, et on démarre une relation sur de bonnes bases… et l’écologie est préservée 😉

juradais a écrit :

Comment faites vous pour justifier de qui a consommé combien ? Avec des sous-compteurs ?

C’est l’avantage du forfait, tant que les charges ne sont pas "manifestement disproportionnées au regard des charges dont le locataire se serait acquitté", vous n’avez pas besoin de justificatifs au sens scrict.

A partir de là, c’est à vous de voir comment vous faites la répartition. Moi, c’est à parts égales, mais parce qu’ils louent exactement la même chose.
Dans votre situation, le plus simple serait de le faire à la surface, mais ce n’est probablement pas le plus équitable, car faire cuire des pâtes dans un 10m² consomme autant que les faire cuire dans un 40m².

Si vous voulez être plus équitable, répartissez à la surface la proportion correspondant au chauffage/clim (~30% à 45% selon l’équipement => Exemple - répartition EDF) et le reste à parts égales.
Ça ne me semble pas déconnant comme façon de procéder.

juradais a écrit :

L’idée est intéressante mais il me semblait que la régularisation de charges est interdite lorsque le locataire n’a pas de compteur individuel à disposition pour vérifier son usage.

C’est bien pour ça que c’est un forfait qui est inscrit dans le bail, et que la "régularisation" n’en est pas une, c’est un remboursement de trop perçu qui n’a rien d’officiel et est à sens unique.

juradais a écrit :

Et cela enlève le point positif du système de forfaitisation, à savoir qu’il n’y a pas à se poser de questions et à faire de calculs car il n’y a aucune régularisation.

C’était ma crainte au départ, et une des raisons qui m’avaient fait choisir le forfait plutôt que les provisions. Avec une provision + régularisation, je voyais déjà la galère de loin si le turnover était grand, avec les factures pas encore reçues au départ du locataire (TEOM, eau, etc) et qu’il faut récupérer plus tard. Avec le forfait, une fois que le locataire est parti, on est quittes et c’est plus simple.

C’est donc la seule solution que j’ai trouvée à ce problème d’électricité non refacturable (donc exit la provision + régul) et au risque de surconsommation

Après, j’ai deux chances : 1) je suis développeur et 2) j’ai un compteur linky.

Du coup, je me suis fait un petit script qui lit le relevé linky quotidien et calcul tout seul le montant pour chacun des locataires. Pour ça, j’ai uniquement besoin de renseigner les dates d’entrée et de sortie des locataires.
Du coup le script sait dire combien a été consommé chaque jour, qui étaient les locataires en place ces jours là, et réparti donc cette consommation entre les locataires…  peu importe le turnover j’ai juste à lancer le script et c’est tout.

Sans linky ça peut se faire aussi, il suffit d’un point de mesure les jours ou vous avez une entrée ou une sortie d’un locataire, donc il faut relever le compteur à ces moments.

Dernière modification par Iomipom (01/04/2022 16h07)

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