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#1 20/03/2023 12h51

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Etant convaincu depuis bien des années déjà de la plus-value de ce forum et des apports des réponses qui en découlent, je me permets de poster ici car j’envisage un changement de RP, j’ai peut-être un projet en vue et deux problèmes (qui n’en sont peut-être pas) me bloquent dans ma réflexion.
(Les biens qui m’intéressent sont très rares donc avant d’éventuellement abandonner sur celui-là, je préfère solliciter vos avis !)

(J’ai pris le modèle de présentation des cas du site, qui est adapté aux projets locatifs, et donc pas forcément aux RP. J’ai essayé de l’adapter)

VOTRE PROFIL :

Homme
Bientôt 32 ans
En couple. Ni pacsé, ni marié et ne compte pas le faire pour le moment.
Projet d’enfant mais pas avant 5-6 ans minimum.

Enseignant en Lycée en poste fixe. CDI, Education Nationale.

Revenus du travail : Environ 2200e nets/mois
Revenus du capital :
- Investissement dans un T2 avec parking en 2019.
A servi de RP pendant 3 ans.
Est loué depuis un an, régime LMNP réel.
CF d’environ 300e nets/mois.
Tout se passe au mieux, je souhaite le conserver pour le moment.
- Quelques dividendes pour le moment. (Mise en place progressive d’un portefeuille orienté dividendes.)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables et Fiscales :
Je manipule bien les chiffres, mais la comptabilité et la fiscalité ne sont pas mon métier.
(Pour le 1er investissement, je passe par JeDéclareMonMeublé (offre intégrale). J’essaie de me former petit à petit.)
- Artisanales :
Mon père (qui a du temps) travaille avec moi sur mes projets. Il a déjà rénové entièrement deux maisons en partant de 4 murs. Il m’a aidé sur le 1er investissement et sur ma résidence principale actuelle (mon deuxième projet). A nous deux nous pouvons tout faire sauf l’électricité et les travaux importants de plomberie (j’ai déjà mes personnes de confiance sur place pour chacun de ces deux domaines.)
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Assez disponible. En semaine, le weekend et les vacances scolaires.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison de 80m2 avec petit extérieur et garage, à rafraîchir entièrement
- Année de construction : Années 40

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MES QUESTIONNEMENTS :

1) Le premier problème est propre au bien.

Pour diverses raisons, un des critères primordiaux pour moi est le stationnement. Je veux au moins une place de stationnement PRIVATIVE, qu’elle soit ouverte ou fermée, mais de bonne taille (voiture de 4m80).
La maison trouvée a bien un garage (en mauvais état), où la voiture rentrerait théoriquement (…). Mais se situe dans une rue moyennement large où il va à mon avis falloir manoeuvrer un peu pour la rentrer (…). (Ce que je ne veux pas).
Pour être plus clair, je vous joins une capture écran du cadastre concernant le lot en question ainsi qu’une photo en streetview.

Car il y a souvent des solutions au problème, j’ai pensé à ça :
- Ne serait-ce pas possible de détruire le garage pour faire à la place une place de stationnement ouverte sur la rue (mais privative) ?
(Cela me permettrait je pense de manœuvrer mieux, comme le montre la flèche verte que j’ai ajouté sur le plan du cadastre … Il n’y aurait plus le mur actuel, et pour manœuvrer je pourrais empiéter un petit peu sur la parcelle voisine, sur l’angle de braquage).
Qu’en pensez-vous ?
(Il n’y aurait plus qu’à ajouter un portail piéton classique à l’arrière de l’actuel garage pour séparer la place de la maison …)

2) La deuxième question repose sur le financement, en rapport avec ma situation patrimoniale actuelle (…).
Dois-je, pour avoir des réponses, poser la question ici ou dans un sujet dédié qui pourrait surement intéresser du monde ? (Achat potentiel avant d’avoir vendu ma RP actuelle, question d’un éventuel prêt relai ou autre (je me dis qu’il y a surement des solutions d’optimisation auxquelles je n’ai pas pensé ect …)

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Merci d’avance. Sincèrement.



Dernière modification par Antoine35 (20/03/2023 18h19)

Mots-clés : garage, immobilier, rp

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#2 20/03/2023 15h18

Membre (2019)
Réputation :   29  

Bonjour

La maison que vous visez est le N°14 ou le 15?

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#3 20/03/2023 16h18

Membre (2013)
Réputation :   0  

Le numéro 14. L’entrée actuelle se fait par le garage.

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#4 20/03/2023 16h53

Membre (2018)
Réputation :   30  

Vous devriez anonymiser l’image StreetView, on retrouve votre bien en 2 clics…

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#5 20/03/2023 19h30

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   561  

ENTJ

Vous pouvez démolir le mur s’il vous appartient (ce qui semble OK mais le cadastre n’est pas une attestation de propriété) et si sa démolition n’impacte pas le bien mitoyen (un constat d’huissier est à prévoir, à mon avis).
Quand à la giration sur le bien mitoyen, hum, c’est plus délicat ; vos passages risquent de dégrader le bien d’autrui par orniérage et arrachement ; vous pouvez heurter un piéton également => source de conflits possibles.
Je commencerais par vérifier s’il existe un arrêté d’alignement pour savoir qui est vraiment propriétaire de quoi.
NB : permis de démolir obligatoire en secteur ABF, attention…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 22/03/2023 16h34

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   316  

Si ma lecture du plan cadastral est correcte, l’espace à gauche du garage fait partie du domaine public (pas de limite entre la rue et cet espace). Comment cet espace est il utilisé ? Des voitures y stationnent elles ?

La destruction du garage me semble pas optimale pour les raisons suivantes :
- Perte de surface bâtie donc perte de valeur
- Le garage est imbriqué dans un autre bâtiment sur le côté gauche. Il conviendra d’étudier soigneusement cette mitoyenneté et d’assurer que le mur mis à nu sera étanche…
- Votre place de parking privée sera mitoyenne avec un espace public. Il faudra gérer le risque de stationnement sauvage si vous souhaitez garder l’espace ouvert pour faciliter les manœuvres…

Le plus simple n’est il pas de détruire environ 1 mètre de garage pour faciliter les manœuvres ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/03/2023 17h17)

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#7 22/03/2023 20h22

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci beaucoup pour votre message Canyonneur.

Effectivement, l’espace à gauche (qu’on voit sur la photo) est du domaine public. C’est un espace bitumé devant un batiment composé de deux garages (privés) eux beaucoup plus reculés de la rue et donc accessibles.
(D’ailleurs c’est dans ce bâtiment composé de seulement deux garages que le garage ici considéré est imbriqué)

Pour y passer régulièrement, jamais personne dessus puisque c’est donc devant des garages.

Je voyais l’idée de la place car 1) propre (en faisant un espace bitumé), 2) j’étais pour le coup sûr de pouvoir manoeuvrer (alors que même avec les 1m de moins … Il y a encore un doute)
Mais effectivement, votre idée …

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