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#51 25/04/2023 20h40

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Je reformulerai l’adage ainsi : une résidence principale doit être achetée dès que possible. Pour certains qui ont la bougeotte, de l’ambition, ou pas de visibilité à court terme, ou bien habitent dans une zone immobilière tendue trop chère, ce n’est pas forcément possible très tôt dans la vie, voire jamais (mais ils ne lisent pas ce forum de CSP+ je pense).
Pour l’avantage du montant de crédit fixe, peut être qu’il y aura un retour au taux variable, ça n’a disparu qu’au milieu des années 2000, il me semble.
Quand on achète un petit appartement, par ex pour un premier achat de célibataire, il y a moins de question à se poser car c’est facilement louable en cas de départ. On doit plus facilement pouvoir le conserver et acheter sa RP suivante, seul ou a 2.
Pour les maisons, il y a quand même moins de choix à la location et même s’il peut être difficile de trouver une maison à son goût à l’achat dans certaine zone, normalement elle sera plus confortable que celles trouvées en location.

Dernière modification par bubulle (25/04/2023 20h41)

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#52 25/04/2023 21h16

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Parmi les avantages,  éviter les propriétaires véreux….

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#53 25/04/2023 22h37

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Il existe deux sortes de marchés immobiliers, les métropoles et le reste. Et dans les métropoles, il y a Paris et la banlieue riche (plus de 7 000 euros le m2) et le reste. Qui dit achat dit prix, et il varie beaucoup selon les marchés. En fait, il faut d’abord choisir où l’on veut vivre, puis ensuite envisager l’achat ou la location.
Quand on vit dans une ville de moins de 300 000 habitants, genre Limoges, Besançon, Caen, soit des petites métropoles, ou dans une sous-préfecture, il faut acheter. C’est pas trop cher (2000 ou 3000 le m2), on le rembourse vite et on peut vivre agréablement dans un quartier sympathique.
Dans les grandes villes, comme Bordeaux, Lyon, c’est déjà plus difficile, mais jouable si on choisit des banlieues bien desservies.
Si on veut vivre en région parisienne, vu les prix du m2, la location est intéressante si elle n’est pas trop chère, et elle devient même souvent obligatoire. En effet, une petite résidence principale d’environ 50m2 pour un retraité seul coûte très vite 500 000  euros, soit souvent la moitié ou les deux tiers d’un patrimoine aisé (10% des ménages, à la louche, ont un patrimoine supérieur à 600 00 euros d’après l’Insee d’il y a quelques années). Pour la qualité de vie, il vaut mieux placer le capital et en tirer des sous plutôt qu’acheter. En tous cas, plus de 50 % des Parisiens quittent la capitale après leur retraite…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (25/04/2023 22h38)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #54 26/04/2023 10h58

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Asinus, le 25/04/2023 a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

( [nous] gaspillons éventuellement … des loyers) .

Encore un jugement asséné sans aucune autre justification que la pensée dominante (y compris sur ce forum, où l’on pourrait pourtant espérer un peu plus de profondeur d’analyse) .

Pourquoi "gaspiller" et pas tout simplement "payer un service au juste prix librement fixé par le marché, qui convient donc à la fois au bailleur et au locataire"?

Parce que je me base de notre point de vue, pardi !

Le site s’appelle "Devenir rentier" et pas "Payer une rente aux autres sur une base librement consentie".

Quand le montant du loyer est très supérieur au montant des intérêts du prêt nécessaire à l’achat du bien immobilier, il faut s’interroger sur sa situation de locataire.

Rastignac a écrit :

Qui dit achat dit prix, et il varie beaucoup selon les marchés. En fait, il faut d’abord choisir où l’on veut vivre, puis ensuite envisager l’achat ou la location.
Quand on vit dans une ville de moins de 300 000 habitants, genre Limoges, Besançon, Caen, soit des petites métropoles, ou dans une sous-préfecture, il faut acheter. C’est pas trop cher (2000 ou 3000 le m2), on le rembourse vite et on peut vivre agréablement dans un quartier sympathique.

Oui ! Le point commun à ces petites métropoles, c’est que le taux de rendement locatif est plus élevé.

Une ville intéressante pour l’investissement locatif, l’est également du point de vue de l’achat de sa résidence principale : c’est une lapalissade, mais qu’il peut être intéressant de rappeler !

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#55 28/04/2023 17h09

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InvestisseurHeureux, le 25/04/2023 a écrit :

Notez que ça n’empêche pas de chercher à devenir propriétaire, puisque vous pouvez revendre le bien avant l’échéance du prêt, voire le mettre en location.

Relisez mon témoignage.
5/6 ans en temps que propriétaire qui m’ont couté l’équivalent d’un loyer. (et encore, je n’inclus pas la taxe foncière et autre frais lié à la propriété)
Et j’aurais probablement été mieux situé!

InvestisseurHeureux, le 25/04/2023 a écrit :

6 ans pour le premier, 6 ans pour le deuxième, 1 an pour le dernier, mais car je quittais l’IDF.

6 ans, c’est très juste pour rentabiliser les frais notariés et la taxe foncières!
Sans compter qu’il faut revendre au bon moment et non dans un creux!

Au final, vous avez noté le détail qui fait tout :

InvestisseurHeureux, le 25/04/2023 a écrit :

qu’au final je suis resté plus longtemps que prévu

La réalité est différente des prédictions.
Et jeune, se dire que "bien sûr on va rester 10 ans dans le bien" qu’on va acheter, c’est très très incertain!
Et les frais propriétaire étant plus élevé, il faut bien prévoir pour pas se planter!

perso, je suis nul en prévision, donc…

Par contre, il est vrai que plus vieux, quand on se pose, qu’on doit rester près de l’école, du collège, etc, là c’est une autre question.

Dernière modification par gunday (28/04/2023 17h10)

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#56 01/05/2023 03h55

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url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/9037_pproeurope.jpg]https://www.investisseurs-heureux.fr/up … europe.jpg[/url]

Pauvres suisses, la vie doit être dure pour eux, avec aussi peu de propriétaires. Ils doivent certainement envier la situation des grecs, des espagnols, des polonais, et des roumains.

Je doute un peu de la pertinence de comparer le taux de propriétaires en Europe centrale / Est (Pologne, Hongrie, Roumanie etc..) avec l’Ouest, étant donné que ce très fort taux est principalement lié à l’éclatement du communisme / URSS.

Les gouvernements de l’époque de ces pays ont donné ou laissé pour une bouchée de pain le parc immobilier aux personnes occupant le bien..

C’est pour ça qu’il est encore surprenant de voir parfois dans des quartiers et batiments "luxe" des familles "pauvres" occupant encore ces biens et ne pouvant régulièrement même pas couvrir les charges de propriété. Sacré paradoxe.

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#57 17/06/2023 13h41

Membre (2015)
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Pour nourrir la discussion, un bref podcast (10 minutes) de Xavier Delmas sur la question à écouter ici.

Tous les arguments qu’il énonce contre l’achat de sa résidence principale ne me paraissent pas également pertinents. En revanche le conseil final (ne cherchez pas obstinément à "monter en gamme" dans votre RP proportionnellement à la croissance de vos revenus) est bienvenu à mon sens.

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#58 17/06/2023 18h05

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En plus de tout ce qui a déjà été dit sur ce file et qui est plein de bon sens je rajouterai un point qui n’est pas négligeable selon moi.

A mon avis il est impossible d’être catégorique ni dans un sens ni dans l’autre. Il y a autant de situations que de personnes mais parfois il y a tout de même des évidences.
Le principal soucis dans la simulation achat RP vs location est qu’il y a beaucoup de paramètres dont certains difficile à évaluer comme l’évolution des prix. Rétrospectivement ceux qui ont acheté il y a 20 ans ont fait de super affaires même en région parisienne grâce à la PV alors que les rendements y sont très faibles. Il n’en sera peut-être pas de même pour la décennies à venir mais encore une fois on peut difficile le savoir, il y a 10 ans je trouvais tout déjà trop cher alors que cela a encore doublé ensuite !

En dehors de ces paramètre extrinsèques sur lesquels vous n’avez pas d’action il y a un tas de paramètres intrinsèques que vous pouvez plus facilement appréhender.

Quelqu’un qui n’a pas une âme de baroudeur, qui rentre dans la fonction publique et qui s’y sent à peu près bien (au moins pour le moment) pourra avoir tout intérêt à acheter au plus tôt en effet.

Par contre celui qui a une âme d’entrepreneur et qui n’a pas trop peur pourra gagner bien plus ailleurs que sur sa RP. Pour ma part et je suis loin d’être le seul ici si j’avais acheté ma RP (et encore je ne sais même pas si j’aurais eu un financement à l’époque) le fait d’acheter ma RP m’aurait emperché de reprendre mon entreprise actuelle et j’aurais remboursé environ 50-60k sur ma RP en 9 ans au lieu de générer plus d’un million de valeur… Le calcul est vite fait. Il serait complètement différent pour ma compagne qui est fonctionnaire et n’a pas la fibre entrepreneuriale.

Le fait de ne pas avoir acheter de RP chère et tôt m’a aussi permis de commencer les investissements immo. En contrepartie de quoi j’ai certainement acheté plus cher que si je l’avais fait plus tôt mais il faut savoir accepter que l’on ne pas toujours gagner sur tous les tableaux en même temps. Je pouvais payer mon loyer avec juste quelques jours de bénéfices donc c’est certes à fond perdus mais quasi indolore.

De même un bon ouvrier qui pourrait devenir artisan devrait se poser cette question. Il pourra toujours construire ou rénover sa maison par la suite.

Tout dépend de si déjà vous avez la fibre ou le désir pour entreprendre (car ça reste tout de même pour moi la plus grande source d’enrichissement avant l’immobilier) et si votre activité nécessite des capitaux pour être à son compte. Un médecin ou un informaticien peut très bien être à son compte avec très peu de capitaux mais pas un restaurateur ou un artisan par exemple.

J’ai toujours pour principe de me focaliser sur les choses sur lesquelles je peux avoir une influence et de chercher à occulter ce sur quoi je ne peut pas avoir d’effet. Il faut essayer de bien se connaître avant toute chose et sachant que l’argent n’est pas illimité (et encore plus maintenant) il faut investir avec certaines priorités et parfois le plus rentable est d’investir sur ses capacités.

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#59 17/06/2023 18h17

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Je note que :
1-    Xavier DELMAS lui-même est apparemment propriétaire.
2-    la question de la période de la retraite n’est, sauf erreur de ma part, pas abordée.

Plus généralement, il faut revenir aux fondamentaux , et donc aux 12 pages essentielles de « l’homme le plus riche de Babylone » de George Samuel Clason, sur les 7 moyens de remplir une bourse vide. Avoir sa maison est le 5ème moyen.

Je cite : LE CINQUIÈME MOYEN  Faites de votre propriété un investissement rentable.
«Si un homme met de côté neuf parties de ses gains qui lui permettent de vivre et de jouir de la  vie, et si une de ces neuf parties peut être convertie en un investissement rentable sans nuire à
son bien-être, alors ses trésors croîtront plus vite.» Ainsi parla Arkad à sa classe d’étudiants à
leur cinquième leçon.
«Un trop grand nombre des hommes de Babylone élèvent leurs familles dans des quartiers
malfamés. Ils paient aux propriétaires exigeants des loyers très élevés pour des pièces où leurs
épouses n’ont pas d’espace pour cultiver les fleurs qui réjouissent le cœur des femmes et où
leurs enfants n’ont pas d’espace pour jouer, si ce n’est dans des sentiers malpropres.
«La famille d’un homme ne peut pas jouir pleinement de la vie à moins qu’elle ait un terrain où
les enfants puissent jouer dans la terre et où la femme puisse cultiver non seulement des fleurs,
mais de bonnes herbes riches pour aromatiser la nourriture de sa famille.
«Le cœur de l’homme est rempli de contentement lorsque celui-ci peut manger les figues de
ses propres arbres et les raisins de ses propres vignes. Posséder une maison dans un quartier
dont il est fier lui donne confiance en lui et l’encourage à accomplir toutes ses tâches. Aussi, je
recommande que chaque homme possède un toit qui le protège, lui et les siens.
«Ce n’est pas au-delà de l’habileté d’aucun homme bien intentionné de posséder sa maison.
Notre grand roi n’a-t-ii pas agrandi les murs de Babylone afin que beaucoup de terres inutilisées
soient achetées pour des sommes plus raisonnables? «Je vous le dis, chers étudiants, que les prêteurs d’argent considèrent avec joie les hommes qui  cherchent des maisons et une terre pour leur famille. Vous pouvez emprunter rapidement pour payer le fabricant de briques et le menuisier, ce but étant si louable, dans la mesure où vous pouvez disposer d’une partie raisonnable de la somme nécessaire.
«Puis, quand la maison est bâtie, vous pouvez payer le prêteur avec la même régularité que
vous payiez le propriétaire. Quelques années suffiront à rembourser ce prêt, parce que chaque
paiement réduira la dette au prêteur.
«Alors, votre cœur sera réjoui; vous posséderez de plein droit une propriété de valeur et votre
seul paiement sera constitué des taxes du roi.
«Aussi, votre bonne épouse ira plus souvent à la rivière pour laver vos vêtements et chaque
fois, elle rapportera une peau de chèvre pleine d’eau pour arroser les plantes.
« Alors, retombent des bénédictions sur l’homme qui possède sa propre maison. Il réduira de
beaucoup son coût de la vie, rendant disponible une grande partie de ses gains pour des
plaisirs et la satisfaction de ses désirs. Voici donc le cinquième moyen de garnir votre bourse:
possédez votre propre maison.»

Dernière modification par Peronne (17/06/2023 22h42)

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#60 18/06/2023 00h47

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Cornelius, le 17/06/2023 a écrit :

Pour nourrir la discussion, un bref podcast (10 minutes) de Xavier Delmas sur la question à écouter ici.

Tous les arguments qu’il énonce contre l’achat de sa résidence principale ne me paraissent pas également pertinents. En revanche le conseil final (ne cherchez pas obstinément à "monter en gamme" dans votre RP proportionnellement à la croissance de vos revenus) est bienvenu à mon sens.

D’accord avec lui sur le fait de ne pas trop monter en gamme mais les classes moyennes n’ont souvent pas vraiment le choix, cette réflexion s’adresse plutôt à partir du 8eme décile de revenus pour lesquels il peut y avoir bien mieux à faire que de monter toujours en gamme sur la RP.

Même si tout n’est pas idyllique avec le RP je ne partage pas trop son opinion.

La RP est quand même une superbe niche fiscale quand on sait faire des travaux mais on est limite plus sur de l’entrepreneuriat que sur de l’investissement.

C’est aussi une très bonne assurance-vie en cas de décès ou d’invalidité.

Enfin pour avoir était confronté récemment à cette situation même si en terme de revenus la RP nous fait juste économiser le fait de ne pas payer de loyer que celui ci soit de 500 ou 2000€, en fin de vie avoir une RP qui vaut cher ne vous finance pas du tout le même nombre d’année d’ehpad ou autre. Si vous avez très habillement placé votre argent en ne mettant pas beaucoup dans le RP ça peut aller mais c’est rarement le cas et si on doit financer  15 ans d’ehpad à 2 personnes à 2000€ par mois ça fait 720k (c’est beaucoup mais il vaut mieux résonner au pire que d’être top optimiste dans ce cas présent) et il vaut mieux avoir vendu une RP à 500K qu’à 150 pour cela… à moins d’avoir été un très bon investisseur dans ses plus jeunes années et de les avoirs en actifs financiers ou immo mais c’est loin d’être le cas de la majeure partie de la population.

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#61 18/06/2023 11h06

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Iamfree, le 17/06/2023 a écrit :

Par contre celui qui a une âme d’entrepreneur et qui n’a pas trop peur pourra gagner bien plus ailleurs que sur sa RP. Pour ma part et je suis loin d’être le seul ici si j’avais acheté ma RP (et encore je ne sais même pas si j’aurais eu un financement à l’époque) le fait d’acheter ma RP m’aurait emperché de reprendre mon entreprise actuelle et j’aurais remboursé environ 50-60k sur ma RP en 9 ans au lieu de générer plus d’un million de valeur… Le calcul est vite fait. Il serait complètement différent pour ma compagne qui est fonctionnaire et n’a pas la fibre entrepreneuriale.

Je n’ai pas compris le point surligné en gras. Qu’est-ce qui vous aurait empêché de reprendre une affaire? Hypothèse : un arbitrage entre emprunter pour acheter une RP vs emprunter pour investir dans votre société?

Sinon et sur le fond, entreprendre et acheter une RP ne sont pas nécessairement antinomiques. Il s’agit de deux stratégies dont les ressorts patrimoniaux pourront être complémentaires.

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[+1]    #62 18/06/2023 12h06

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@carignan99

oui c’est tout à fait ça, si j’avais mis mon apport dans une RP je n’aurais pas pu reprendre mon entreprise et si je n’avais pas mis d’apport je n’aurais pas pu acheter de RP je pense en tout cas pas qui m’aurais convenu à long terme.

Les 2 ne sont pas totalement antinomiques en effet mais je voulais attirer l’attention sur ce point tout de même car dans certaines situations un choix devra s’imposer.

Si vous êtes salarié et que vous contractez un crédit pour RP et quittez votre poste ensuite pour monter votre boite c’est faisable mais la prise de risque est tout de même non négligeable !
Célibataire pourquoi pas si téméraire, avec conjoint qui gagne bien sa vie ok , avec conjoint qui a des revenus normaux et des enfants je trouve ça très risqué. Encore une fois il n’y a pas de vérités universelles.

Par contre si vous montez votre boite de toute façon avant d’avoir 3 bilans il sera très difficile de contracter un prêt que ce soit pour une RP ou un investissement locatif mais si votre business cartonne ça peut rester une bonne option.

Edit: je viens de lire votre présentation et je me reconnais bien dans cette partie :-))) "Étant d’un naturel un peu ‘bordélique’ (plein de projets, pas vraiment de plans suivis à la lettre, tendance à procrastiner), j’utilise ce forum comme un pense-bête très utile. Cinq ans après le premier post (2017), il était temps de faire un point."
Il faudra d’ailleurs que je prenne le temps de faire une mise à jour également !

Je comprends mieux votre interrogation en lisant votre présentation car dans le conseil je pense qu’en général il ne faut pas beaucoup de capitaux pour se mettre à son compte ce qui n’est pas le cas dans tous les domaines. Je ne sais plus vraiment mais à un stade j’ai bien du injecter 50-60k que la banque n’aurais pas accepter de me financer, je les ai très vite récupérés mais il fallait tout de même les avoir sous le coude à ce moment là. Et encore cela n’est pas énorme pour certains commerce il faut injecter 30% de fonds propres donc sur de belles affaires cela peut vite représenter des sommes importantes qu’il faut même parfois apporter en vendant sa RP.

J’en profite pour vous féliciter pour votre belle sortie sur l’entreprise ! C’est bien d’avoir une belle boite mais réussir une belle sortie c’est tout aussi important ! bravo

Dernière modification par Iamfree (18/06/2023 12h31)

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#63 18/06/2023 14h13

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J’ai acheté ma RP à la même période que la création de ma société. Mais il faut en effet souligner que 1) mon épouse avait (et a toujours) un bon job très stable et 2) l’activité n’était pas dévoreuse de capitaux (j’ai pu démarrer avec 8k€ et ensuite financer le développement sur le BFR).

Si j’avais du injecter 50 ou 100k€ de cash (via emprunt), il est vrai que j’aurais sans doute réfléchit à deux fois avant d’acheter ma première RP.

Dernière modification par carignan99 (18/06/2023 14h24)

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