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#1 10/02/2023 10h01

Membre (2013)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Comme mentionné sur le titre je dois gérer une situation inconfortable de locataire mauvais payeur, lors de la constitution du dossier tout était ok, jeune couple, CDI depuis plus d’un an pour le conjointe, sa conjointe en CDD, présente bien et avec des objectifs de vie. Exigeant des garanties le couple me propose de prendre à sa charge une garantie GLI de type unkle. J’étudie les conditions, je valide.

Premier mois réglé, deuxième, je perçois un loyer partiel, après prise de contact ces derniers m’indiquent qu’ils comptent régulariser la situation et qu’ils sont en attente de validation de leur apl. 3 mois passent, toujours rien hormis des paiements partiels, je ne m’inquiète pas plus que ça ayant l’habitude des délais de traitement de la caf qui procède aux versements direct ensuite. Au bout du 5 mois, aucun versement, je les relance, on m’indique que la CAF leur a opposé un rejet et m’assurent régler le mois suivant le temps de contracter un crédit. Je les relance, ils me rétorquent qu’ils ne pourront rien me verser, que le logement n’est pas aux normes et qu’une procédure en surendettement à été lancée et que je ferais mieux de me calmer et que ça pourrait être compliqué pour moi parce qu’ils vivent désormais avec un enfant (garde de l’enfant obtenue pour le père

Je les informe de mon intention de saisir leur garant unkle (chose qui aurait dû être faite dès le début, c’est toujours aussi évident après bien sûr), rappelant leur obligation et l’impact qui s’en suivra puisque ce même garant prend lui-même un garantie auprès d’un proche du locataire. Je leur stipule que tout a été fait dans les règle, que les diagnostics règlementaires leur été fournis en amont de leur entrée dans le logement. A partir de là, silence radio, la garantie prend le relais, puis un beau jour courrier recommandé du service hygiène de la ville expliquant avoir visité le logement et relevé plusieurs infractions au RSD, en l’occurrence un radiateur HS, jamais signalé par le locataire, un plafond humide, VMC HS et une isolation insuffisante et que ces désordres doivent être résolu, faute de quoi le procureur sera saisi. J’informe le service de la mairie que ces désordres n’ont jamais été mentionnés par le locataire et me pose des questions sur leur mode opératoire.
Je me rends dans le logement avec un artisan pour remplacer le radiateur en question, la discussion est tendue, le locataire m’indique que le plafond à subit des infiltrations suite à des gros intempéries et qu’il est cloqué, pour moi cela relevé de l’assurance, ma responsabilité étant de réparer le cause. Par ailleurs, je constate que la VMC est obstruée par manque d’entretien, je la nettoie elle refonctionne bref, je me mets en conformité mais j’indique a la mairie mes constations et met en demeure le locataire de se débrouiller avec son assurance. Ce dernier m’assure avoir fait le nécessaire (par sms) mais je le soupçonne de soit ne pas avoir contracté d’assurance, soit d’avoir récupéré l’indemnité.

En parallèle, j’apprends que monsieur est en train de monter un dossier de surendettement parce qu’il n’assume plus ses dettes et après avoir démissionné de son CDI ainsi que sa conjointe. Le FSL refuse de l’aider, pas de retour au niveau CAF. Or, je crains qu’il essaie de se soustraire à ses obligations en organisant son insolvabilité pour maximiser ses chances auprès de la commission. Ce qui m’inquiète par ailleurs qu’en cas de recevabilité, le garant peut stopper l’indemnisation.
Anticipant cela, je ne sais pas comment agir hormis être borderline, je ne sais pas s’il est opportun d’être en situation d’impayé et de surendettement lorsqu’on bataille pour avoir la garde de son enfant, et encore mois lorsque l’on s’adonne au trafic de stupéfiant (j’ai pu surprendre une transaction d’une certaine quantité de cannabis dans le logement lors de mon passage.

Avez-vous rencontré ce type de configuration et quel angle d’attaque utiliseriez-vous pour en finir rapidement? J’ajoute que la mauvaise foi du locataire est incontestable puisqu’il n’y a jamais eu de message, courrier mentionnant des désordres sauf pour indiquer qu’ils ont subi des infiltrations 1 mois après les fait et faisant suite à des intempéries.

Mots-clés : impayé, mairie, normes, surendettement

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#2 10/02/2023 10h29

Membre (2014)
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Déjà, il vous faut être plus réactif et surtout être très procédurier (écrire pour garder des traces). Pour les anomalies qui ont conduit à rendre le bien indécent, c’est à votre charge de le remettre en état sauf si le locataire vous écrit clairement quil est à l’origine du désordre. Donc remettez en état et profitez en pour faire des photos, avant/après. Une fois la remise en conformité terminée, envoyez les documents à l’organisme/caf qui a réalisé le constat d’indécence et demandez une contre-visite.

Il est rare d’avoir spontanément un organisme qui vienne contrôler un bien. Il y a de fortes chances que ce soit le locataire lui-même qui ait dénoncé ces anomalies auprès de la CAF. Cela conduit au gel du versement des APL. Tout cela n’est pas très agréable mais s’oublie vite si on est réactif. Je vous conseille aussi d’éviter de recevoir directement les APL.

Pour le surendettement, pas certain que ce soit réel et cela ne doit en rien changer la procédure de recouvrement. Je vous conseille de garder un bon rapport lorsque vous rencontrez votre locataire. Cela vous sera peut-être utile de dialoguer pour qu’il quitte volontairement votre bien. Montrez vous ouvert à l’oral mais ferme à l’écrit. Vous pouvez aussi envisager le versement d’un certain montant contre la résiliation du bail.


Faire et laisser dire

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#3 10/02/2023 10h51

Membre (2015)
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Je me permets d’ajouter qu’il faut impérativement vérifier les conditions d’exercice de la garantie Unkle et, si ce n’est déjà fait, activer celle-ci en suivant scrupuleusement la procédure qui vous est imposée (je ne connais pas spécifiquement Unkle mais dans le cas de Visale, le bailleur doit suivre un mode opératoire et respecter un calendrier très précis, faute de quoi, il peut perdre le bénéfice de la garantie).

Vérifiez aussi ce que couvre la garantie Unkle :
- S’agit-il uniquement des impayés de loyers avec, éventuellement, une durée maximale d’indemnisation ?
- Ou bien cette garantie assure-t-elle également la gestion de l’éventuelle expulsion du locataire ?

Dans la mesure où, selon vos indications, Unkle prend elle-même une garantie auprès d’un proche du locataire, je ne serais pas étonné qu’elle ne gère pas la procédure d’expulsion s’il fallait en arriver là. Si mon intuition est bonne, vous avez tout intérêt à commencer à vous renseigner et à vous préparer à gérer directement cette procédure.

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#4 10/02/2023 11h02

Membre (2013)
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C’est effectivement mon erreur d’autant plus que je dispose d’une assurance GLI.

S’agissant des écrits c’est la posture employée depuis le début, alors ce sont uniquement des messages. Le locataire ne m’a jamais alerté sur les soit disant désordres. La seule alerte dont je dispose sont les infiltrations causées par un épisode orageux, je lui avait demandé si le nécessaire avait été fait auprès de son assurance, il m’avait répondu à l’époque que c’était en cours. De mon coté j’ai pris attache avec un couvreur pour vérifier si des tuiles n’ont pas été déplacées.

La visite est à l’initiative du locataire en représailles à la saisie du garant. Je lui avait signifié par message, il m’avait retorqué que si je le faisait cela pouvait m’attirer des ennuis de ce genre. Pour les APL, il n’y a pas droit. Cela peut être une démarche pour obtenir un logement social j’ai l’impression.

Il doit y avoir une prochaine visite contradictoire avec le service de la mairie avec qui j’ai pris attache et à qui j’ai expliqué le contexte des loyers impayés. Je compte présenter l’ensemble des documents justifiant de la décence du logement, que les désordre sont principalement du au fait du manque d’entretien du locataire et revenir à la charge sur le plafond humide qui sont de la responsabilité du locataire. Je compte lui faire signe une attestation sur l’honneur concernant ses démarche auprès de son assurance puis le mettre en demeure de me fournir son constat.

Sa GLI garantie les dégradations à hauteur de 10 000€. Je vous remercie pour votre éclairage c’est l’impression que j’ai concernant son supposé dossier surendettement.

Je me permets d’ajouter qu’il faut impérativement vérifier les conditions d’exercice de la garantie Unkle et, si ce n’est déjà fait, activer celle-ci en suivant scrupuleusement la procédure qui vous est imposée (je ne connais pas spécifiquement Unkle mais dans le cas de Visale, le bailleur doit suivre un mode opératoire et respecter un calendrier très précis, faute de quoi, il peut perdre le bénéfice de la garantie).

Vérifiez aussi ce que couvre la garantie Unkle :
- S’agit-il uniquement des impayés de loyers avec, éventuellement, une durée maximale d’indemnisation ?
- Ou bien cette garantie assure-t-elle également la gestion de l’éventuelle expulsion du locataire ?

Dans la mesure où, selon vos indications, Unkle prend elle-même une garantie auprès d’un proche du locataire, je ne serais pas étonné qu’elle ne gère pas la procédure d’expulsion s’il fallait en arriver là. Si mon intuition est bonne, vous avez tout intérêt à commencer à vous renseigner et à vous préparer à gérer directement cette procédure.

Justement, il y a bien un délai de 75 jours, du coup je perd près de 2500€, le reste état pris en charge.

Pour le reste, la garantie assure toute la procédure de recouvrement en mandatant un huissier et mène la procédure d’expulsion pour un montant maximum de 100 000€ et 10 000€ pour les dégradations.

Concernant le garant ou réfèrent de confiance, c’est là ou ce n’est pas très net, il semble que ce dernier est informé des procédure à l’encontre du locataire mais peut être mis à contribution en cas d’échec du recouvrement.

Dernière modification par wanis (10/02/2023 11h11)

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#5 10/02/2023 11h40

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Bonjour,

En faisant abstraction de la GLI, il y a une gradation très simple à respecter :
- LRAR (locataire + garant) dès 15 jours après le premier impayé
- commandement de payer visant la clause résolutoire, par huissier (locataire + garant) dès 2 mois environ après le premier impayé
- tribunal dans les mois qui suivent.

Il peut  y avoir d’autres étapes comme une deuxième LRAR avant le commandement de payer, mais le principe général est celui-là.

Les coups de fil, les SMS, les négociations diverses sont inutiles et font perdre du temps. Surtout avec un locataire tel que celui-là, qui n’a aucune intention de payer : il faut arriver le plus vite possible à la case tribunal, car on sait déjà que ça ira jusque-là.

Du fait qu’il y a une GLI, c’est à eux qu’il faut poser la question : est-ce qu’ils se chargent eux-mêmes de ces étapes, ou bien est-ce à vous de le faire et ils se contentent de vous rembourser ? Mettez-vous très rapidement en ordre de bataille, en accord avec la GLI.

En tout cas, je ne comprends pas que vous n’ayez pas encore envoyé le commandement de payer. Vous perdez du temps.

Concernant le trafic de drogue, vous lirez utilement ce fil : Locataire qui ne paye plus son loyer et trafiquant de drogue : que faire ?

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2023 11h42)


Les vacances sont finies, au travail !

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#6 10/02/2023 12h11

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Les courriers de relance et mise en demeure en recommandé ont bien été mis en place, tardivement de surcroît et expliquant la perte d’environ 2500€ (ca m’apprendra)

Ces démarche sont indispensables pour le démarrage de la procédure de la GLI. Je suis en relation avec la GLI qui me dit avoir mandaté un huissier depuis mi-décembre, mais le commandement n’a toujours pas été délivré. Donc j’en ai mis une couche pour relancer l’huissier et que le locataire puisse comprendre qu’on joue différemment désormais. Je suis en attente de leur retour.

La GLI prend en charge les loyers impayés, je dois mettre à jour le décompte de la dette chaque mois et obtenir l’indemnisation 48H après. Je leur ai signé une délégation de pouvoir pour mener toute la procédure de recouvrement et d’expulsion. D’où le fait que je n’ai pas envoyé ce commandement.

Je vous remercie pour le fil en question que je vais étudier attentivement.

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