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1 #1 08/02/2023 12h17
- Politok
- Membre (2017)
Top 10 Entreprendre - Réputation : 49
Le ministère du logement a lancé le dispositif Loc’Avantages, via l’ANAH.
Il a vocation à favoriser l’accès au parc privé de logements aux ménages en situation de précarité (plus ou moins avancée).
Dans ce dispositif, le propriétaire accepte de consentir une remise sur le loyer (vs. loyer moyen du quartier), en contrepartie d’un crédit d’impôt.
Par rapport à d’autres systèmes (Pinel, etc.) de défiscalisation, où les intermédiaires captent une partie de la remise fiscale et incitent des propriétaires à ne pas être trop regardants sur la qualité du bien construit et sa liquidité (à la location et à la revente), on pourrait croire que celui-ci pourrait être plus incitatif à privilégier la qualité. Mais ce n’est pas si clair.
Je vous partage mes réflexions et mes interrogations, et suis preneur de vos avis.
Je vous conseille aussi la lecture de cet article plutôt clair, avec un simulateur financier bien fait.
Niveau de loyer et ménages qui peuvent y prétendre
Trois niveaux sont définis :
- Loc1 (intermédiaire) : loyer réduit de 15% par rapport au loyer de référence du quartier
- Loc2 (social) : loyer réduit de 30%
- Loc3 (très social) : loyer réduit de 45%
Chacun des niveaux conditionne le revenu maximal du locataire.
Ces plafonds de revenus sont définis dans un arrêté du 21 décembre 2022.
Intermédiation
Deux formules existent : avec intermédiation et sans intermédiation.
Je ne reviendrai pas sur les raisons qui ont poussé le législateur à distinguer cela (il faut bien faire vivre un tissu d’intermédiaires, notamment associatifs), mais choisir ou non un intermédiaire conditionne la remise fiscale :
- Loc1 : crédit d’impôt de 15% sans intermédiaire, et 20% avec
- Loc2 : crédit d’impôt de 35% sans intermédiaire, et 40% avec
- Loc3 : obligation d’un intermédiaire, pour un crédit d’impôt de 65%
Martingale ?
Excel à l’appui, louer sous régime de Loc’avantages est financièrement intéressant. Selon son taux d’imposition et le niveau choisi, le bailleur gagne l’équivalent de 0.5 à 2 mois de loyers, par rapport à une location nue.
(La comparaison avec une location meublée en LMP ou en LMNP est en revanche moins claire.)
Sauf que ça, c’est la théorie, qui fait l’impasse sur tous les aléas du système, et en particulier le fait que les locataires sont plus ou moins bien choisis, plus ou moins solvables, plus ou moins précautionneux avec le logement (travaux à la sortie), et vont plus ou moins le quitter à la fin du bail …
Catégorie d’intermédiaire
Deux catégories d’intermédiaires existent :
- les agences immobilières sociales (conventionnées)
- les associations conventionnées Solibail
Là aussi, en théorie, recourir à une association est plus économique (pas de frais de gestion, bail établi au profit de l’association, qui fait son affaire de la relation au locataire et de l’entretien du logement).
Sauf que dans la pratique, les témoignages négatifs sont nombreux sur les associations Solibail, dont la raison d’être est plutôt de sauver le gentil locataire que faire le bonheur du méchant propriétaire.
Et donc ?
J’en suis là dans ma compréhension de ce dispositif.
L’incitation à passer par un intermédiaire me parait contre-productive, car cet intermédiaire n’est que faiblement incité à agir dans l’intérêt du bailleur (et l’association agréée Solibail est à ce titre sans doute encore moins incitée que l’agence immobilière sociale).
Intuitivement, j’ai envie de fuir ce dispositif, mais je me dis en même temps qu’il y a des personnes en situation de précarité temporaire, qui ont besoin d’un coup de pouce pour s’en sortir, et qui ne vont pas nécessairement se comporter comme des gorets. Et que dans ces cas là, tout le monde y gagne : le bailleur, le locataire, et même l’intermédiaire.
Preneur de vos avis et de votre expérience Loc’avantages, Solibail, etc.
Mots-clés : loc'avantage, loyer solidaire, solibail
Hors ligne
#2 08/02/2023 16h52
- Vonhaken
- Membre (2019)
- Réputation : 20
Bonjour,
J’ai recemment mis en place une convention loc avantages en loyer intermédiaire sans intermédiaire pour un appartement f3 pour lequel des locataires etaient deja en place.
615 euros hors charges mensuel que j’ai baissé a 610 euros mensuels afin de respecter les plafonds de loyer au m2.
Il a fallu proceder à une resiliation de l’ancien bail et une visite d’inspection pour verifier que les criteres de decence soient bien respectés.
Je gagne donc 15% du loyer en reduction d’impot soit 1098 euros pendant 6 ans (sans tenir compte de la revalorisation possible des loyers) et prorogeable 3 ans.
Le loyer pratiqué reste dans le marché de ce que je pratiquais avant donc c’est tres interessant pour moi, d’autant plus que je connaissais deja les locataires.
Hors ligne
#3 09/02/2023 14h19
- Politok
- Membre (2017)
Top 10 Entreprendre - Réputation : 49
Vonhaken, le 08/02/2023 a écrit :
Il a fallu proceder à une resiliation de l’ancien bail et une visite d’inspection pour verifier que les criteres de decence soient bien respectés.
Merci pour l’info. Encore faut-il que les locataires soient OK avec cela, donc.
Hors ligne
1 #4 09/02/2023 14h47
- Vonhaken
- Membre (2019)
- Réputation : 20
Oui.
Et surtout, les criteres de decence peuvent entrainer des travaux supplementaires (attention, ces criteres sont differents des criteres d’insalubrité).
Par exemple, il a fallu rajouter un point lumineux dans la cave, changer le mode de cuisson et rajouter un "sas" entre la porte des toilettes et le coin cuisine.
Hors ligne
#5 18/01/2024 19h00
- Tchouikov
- Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 85
Bonjour,
Je m’interroge, dans ce cadre de la mise en place d’un conventionnement « Loc Avantage » avec l’ANAH, sur les notions de reconduction tacite et de renouvellement d’un bail. En effet, selon que ces deux notions se confondent ou non, les obligations à la charge du bailleur en matière de performance énergétique du logement loué ne sont pas les mêmes.
Plus précisément, l’article 18-0 bis E de l’annexe IV du CGI dispose que le logement doit présenter un niveau de performance minimal correspondant à la classe E (jusque-là, rien de bien étonnant : les logements des classes F et G, qualifiés par les pouvoirs publics de « passoires thermiques » et voués à être interdits à la location à brève échéance, sont logiquement exclus du dispositif « Loc Avantage »).
Ce même article dispose en outre que pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2028, le logement doit présenter un niveau de performance correspondant au moins égal à la classe D.
Un bailleur ayant procédé au conventionnement d’un logement classé E est donc susceptible de devoir entreprendre, à compter de 2028 et avant l’échéance de 2034 posée par la loi « climat & résilience » pour la classe E, des travaux avec un locataire en place pour améliorer l’étiquette de son logement.
En faisant quelques recherches, j’ai cru comprendre que les notions de reconduction tacite et de renouvellement d’un bail ne se chevauchent pas exactement, mais je ne suis pas bien sûr de moi :
- La reconduction tacite est la reconduction à son terme du bail à l’identique, sans démarche particulière de la part du bailleur ou du locataire (modulo la faculté, pour le bailleur, de réviser le loyer en fonction de la variation de l’IRL).
- Le renouvellement quant à lui me semble correspondre à une réalité un peu différente, où le bailleur et le locataire signent un nouveau contrat du fait d’un changement dans les conditions du bail conclu à l’origine (ex : modification du loyer dans des proportions différentes de la variation de l’IRL, changement dans la consistance du bien loué…).
Pensez-vous que cette interprétation est correcte ?
- Si oui, cela signifierait que la reconduction tacite et le renouvellement d’un bail sont des notions juridiquement bien distinctes : à la lecture littérale du texte légal, l’obligation de procéder à des travaux pour passer a minima en classe D à compter de 2028 ne s’appliquerait pas en cas de simple reconduction.
- Si cette interprétation est erronée, les obligations du bailleur seraient très différentes puisqu’il serait susceptible, à l’occasion d’une bête reconduction du bail, de devoir entreprendre des travaux avec un locataire en place. Il aura alors intérêt à s’assurer de pouvoir améliorer suffisamment les performances énergétiques de son logement avec un minimum de nuisances pour l’occupant, ou encore de prévoir d’engager ces travaux dès à présent, avant la mise en place du conventionnement « Loc Avantage ».
Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance de vos contributions.
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