Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable

Bonjour
Cette loi sert à aspirer les ressources privées et fonds de l’Anah (réservés aux logements privés) vers les banlieues des grandes agglos.
Les zones C (majorité du territoire) sont le parent pauvre de cette loi mais on est habitué, elles le sont dans tous les domaines (école, justice, santé, sport, transport….).
L’intermédiation locative est vraiment très risqué à mon sens, pour exemple en Borloo ancien j’étais passé par un organisme le Sires (Structure de gestion locative associative à objet social sponsorisée par l’ANAH) , au bout de quelques années (2 je crois), cette association 1901 s’est trouvé sans ressources, ni l’ état ni l’ANAH ni la préfecture ne s’est soucié de mon sort de bailleur, je me suis dépêché avant la fermeture de récupérer mes dépôts de garantie, de m’organiser pour prendre mes loyers en direct et plouf elle a disparue avec ses 3 ans d’attente pour liquidation judiciaire pour ceux qui n’avaient pas pris les devants, au passage la garantie de loyer impayée garantie par eux , adieu aussi en rase campagne. 
Imaginons les possibilités difficiles, d’abord en Zone C vous ne trouverez pas beaucoup de structures d’intermédiation locative, ensuite, ne comptez pas sur elle pour vous remplacer dans vos obligations ou pour vous aider à faire occuper en bon père de famille le bien que vous leur avez confié, sans caricaturer outre mesure, souvent vous serez considéré comme le rentier qui s’engraisse avec l’immobilier.
Au mieux ils feront des visites régulières et vous aideront à faire jouer les assurances. En tout état de cause vous n’aurez pas la main pour choisir vos locataires et vos biens risquent de souffrir comme souffrent les structures d’accueil. Que deviendront les baux signés avec l’organisme si la structure locale disparaît, qui se chargera de faire expulser un mauvais payeur en détresse sociale, qui vous aidera à retrouver le calme entre voisins si  cela se produit.
Par expérience je peux vous dire que les mairies, les gendarmes, le département se renvoient la balle à qui mieux mieux quand il s’agit de s’attaquer aux problèmes violents de voisinage. 

Bref, je vais tenter un conventionnement pour mon projet en cours et pour garder l’option fiscale de Borloo ancien j’ai envoyé ma demande de conventionnement avant le 31/01 mais je ne ferai pas du Cosse en zone C. en tout état de cause je déplore l’arrêt du Borloo ancien car des gens nécessiteux en ont besoin dans les endroits où les HLM n’existent pas ou qu’ils ont fui à cause de conditions de vie difficiles liées aux populations à culture différentes.

Bonjour à tous,

Si j’ai bien compris, il y a une loi de finances 2020 qui indique que la loi Cosse sera prorogée pour une durée de 3 ans, avec en plus un niveau de performance énergétique minimum pour obtenir le conventionnement (ce qui était déjà le cas pour de l’intermédiation locative).

Quelqu’un peut-il confirmer ?

Assemblée nationale ~                PLF POUR 2020                    (no 2272)                                - Amendement no                2571

Dernière modification par jeromem (19/11/2019 17h05)

Bonjour redbee,

Mes récentes discussions avec l’ANAH m’ont appris qu’un diagnostic par la méthode 3CL est toléré pour des logements datant d’avant 1948 si les factures ne sont pas disponibles ("DPE vierge").

Cela implique qu’il faut faire faire un diagnostic supplémentaire à celui fourni lors de la vente (la méthode "des factures" étant la seule autorisée dans ce cas pour un logement d’avant 1948).

Il ne semble par contre ne pas exister de trace écrite relative à ces éléments et je ne peux vous confirmer que la réponse ne variera pas d’une délégation de l’ANAH à l’autre…

Bonjour.

Ça bouge un peu plus sur les détails :

15% en intermédiaire et 35% en social et 65% en très social !

On ne parle plus d’abattement sur les loyers mais une réduction d’impôt.

Je vais faire un monologue dans un cheminement assez particulier pour changer mais pour arriver je pense à un bon consensus pour la compréhension de tous.

J’ai l’impression que quelque chose m’échappe :

J’ai par exemple 18 000 euros de loyers conventionné / ans.

En social soit 35% de réduction d’impôt.

J’ai donc 6300 euros de réduction d’impôt.

J’ai 2000 euros de taxe foncière.
500 euros de PNO
1000 euros d’intérêt d’emprunt pour l’exemple.

Je déduis 3500 euros sur les 18000 euros soit 15400 euros imposable.

TMI 11 % = 17.2 + 11 % soit 28.2% de 15400 euros soit 4242 euros d’impôt donc une différence de 1957 euros qu’on peut déduire en plus de nos impôts sur le revenu.

TMI 30% = 47.2% toujours sur 15400 euros soit 7268.8 euros d’impôt donc quasiment 1000 euros d’impôt.

Dans ma compréhension, si on est pas imposable , ou qu’on a un gros déficit foncier avec des travaux , j’ai lu à plusieurs reprises qu’on parle de crédit d’impôt donc un remboursement des impôts ?

Dans mon cas ou j’ai énormément de déficit antérieur + non imposable ( je travaille pas, ma femme aussi et j’ai 2 enfants ) dans cette exemple j’aurai :

Tmi 0 : 17.2 % de 15400 euros soit 2648.8 euros pour 6300 euros de réduction d’impôt/ crédit d’impôt !? Soit 3651.2 euros en sus.

Je trouve ça trop beau pour être vrai.
J’ai l’habitude de ne pas payer d’impôt grâce au déficit foncier en nu associe à des abattement anah avec convention et avant aux amortissement en LMNP.
Mais de la à gagner de l’argent je me dis que dans ma compréhension il y a un problème.

Louer abordable : le dispositif Cosse d’investissement locatif | economie.gouv.fr

Mais en réalité : j’ai fais un cheminement dans l’erreur ATTENTION . ET J’AI FAIS EXPRES.

Une réduction d’impôt et un crédit d’impôt c’est différent :

Quelle est la différence entre une réduction d’impôt et un crédit d’impôt ? | impots.gouv.fr

Donc dans mes exemples ci dessus , si vous êtes pas imposable vous allez pas gagner d’argent et non.
Mais vous en paierez pas quand même.

Mais se n’est pas grave je peux déduire sur mes revenus le surplus , ou je vais externaliser des plus value mobilière.

Et non toujours pas , le dispositif est UNE REDUCTION DES REVENUS FONCIER.

Donc éventuellement pour le non imposable il peut être intéressant si à coté de cela , l’investisseur possède un ou d’autre bien sans déficit foncier afin de faire une réduction des revenus foncier sur la totalité.

Édit correction orthographe reverso ne fonctionne pas, je sais qu’il en reste beaucoup désolé.

Dernière modification par cricri77700 (05/02/2022 14h59)

Alors, il y a 2 aspects dans cette décision :

  - 1. La fin d’une situation très intéressante. Car le bailleur avait en effet une option d’arbitrage entre prolonger les anciennes conventions ad vitam aeternam ou passer dans le nouveau dispositif.
J’ai d’ailleurs encore prolongé une convention Borloo il y a un plus d’un an.

Ce sera fini pour le Cosse. (Je ne trouve pas la référence équivalente aux  conventions Borloo encore actives dans la loi concernée d’ailleurs).

C’est dommage. Mais on peut comprendre que cette option gratuite à durée indéterminée était peut-être too much.

- 2. Le fait qu’au moins la 1er prolongation était convenue quand on a signé le dispositif. Et que l’on y a plus droit.
Là, on est encore dans l’instabilité fiscale qui décourage toute initiative entrepreneuriale ou d’investissement en France.

L’Anah vous dit la solution, c’est de passer en Loc’Avantages.

Sauf qu’au delà du fait que Loc’Avantages peut être plus ou moins intéressant selon la situation de chacun (solde d’impôt à effacer, plafonnement des niches fiscales atteint ou non, etc.), cela ne va pas sans poser de problème :

   - Les loyers peuvent être plus bas en Loc’Avantages. Le calcul de surface n’est pas le même (surface brut en Cosse vs. surface fiscale corrigée avec la même formule qu’en Pinel pour Loc’Avantages), ce qui fait que les appartements les mieux adaptés ne sont pas forcément les mêmes entre les 2 systèmes.

   - Si on accepte le fait que les plafonds de loyers sont plus sévères, on peut faire le choix de passer de Cosse social à Loc1 (conventionnement intermédiaire).
Oui, mais en cours du bail, on ne peut conventionner qu’en social/Loc2. Sinon en intermédiaire/Loc1, il faut attendre le changement de locataire ou le renouvellement du bail.

Si je ne me trompe pas dans mon analyse, on risque donc avoir des situations où on était parti en Cosse social a priori minimum pour 6 ans + 3 ans.
Au bout de 6 ans, si on veut re-conventionner et conserver son loyer du bail en cours, il faut passer en Loc1, car on dépasse le loyer plafond en Loc2.
Sauf que l’on a pas le droit parce que le locataire est en place…
La seule solution est alors la baisse le loyer pour passer en Loc2.

Pire, si on était en Cosse intermédiaire, c’est qu’il n’y a à priori aucun intérêt à passer en Loc2. La, il faut donc attendre la fin de bail ou le changement de locataire pour faire une Loc1.

Vive la France et sa stabilité fiscale !

PS : @Nicha
Pour vérifier, votre proposition de l’Anah de resigner en Loc’Avatages, c’est en Loc2 ou en Loc1 ?

Dernière modification par julien (31/01/2024 17h40)

Julien, Plutarque : il faut lire les textes de loi applicables, tout simplement !

Le dispositif "louer abordable" dit "Cosse" est institué par le o (lettre O minuscule) du 1° de l’article 31 du CGI.

article 31 du CGI a écrit :

o) 1. Une déduction fixée :

A. – Pour les logements situés dans les communes classées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant :

-à 30 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;

-à 70 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du même code conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022.

B. – Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au A du présent 1 :

-à 15 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;

-à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du même code conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022.

C. – Dans les zones géographiques autres que celles mentionnées aux A et B du présent 1, à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, conclue à compter du 1er janvier 2018 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022, lorsque cette convention prévoit la réalisation de travaux mentionnés au a de l’article L. 321-4 du même code.

D. – Les taux mentionnés aux A, B et C du présent 1 sont portés, y compris lorsque la convention prévue au C ne prévoit pas la réalisation de travaux, à 85 % des revenus bruts lorsque les logements mentionnés au présent 1 sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, agréé en application de l’article L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation, soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 du même code ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.

2. La déduction mentionnée au 1 du présent o s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention et pendant toute sa durée.

3. La déduction prévue au 1 du présent o s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget.

4. Le bénéfice de la déduction prévue au 1 du présent o est subordonné à l’engagement du contribuable ou de la société propriétaire de louer le logement nu pendant toute la durée d’application de la convention à usage d’habitation principale.

Cet engagement prévoit que :

A. – Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement ;

B. – La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail, ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé. Les associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.

5. Pour le bénéfice des déductions prévues au présent o, lorsqu’elle fait l’objet de l’une des conventions mentionnées au 1 du présent o, la location du logement consentie dans les mêmes conditions à un organisme public ou privé pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale, à l’exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal ou de ses descendants ou ascendants, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Un décret précise les modalités d’appréciation des loyers et des ressources de l’occupant, ainsi que les conditions de cette location.

6. Lorsque, à l’échéance de l’une des conventions mentionnées au 1 du présent o, y compris après une période triennale de prorogation, le contrat de location du logement concerné est en cours de validité conformément à l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bénéfice de l’une des déductions des revenus bruts prévues au présent o est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies.

7. En cas de non-respect de l’un des engagements mentionnés au présent o ou de cession du logement ou des parts sociales, la déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si la rupture de l’engagement ou la cession survient à la suite de l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

8. Les dispositions du présent o sont exclusives de celles prévues aux f à m du présent 1° et aux articles 31 bis, 199 decies I, 199 undecies A, 199 septvicies et 199 novovicies du présent code. Elles ne sont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

9. Le présent o cesse de s’appliquer aux prorogations des conventions mentionnées aux articles L. 321-4 ou L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation lorsque la prorogation intervient après le 1er janvier 2024.

Ca fait désordre d’aller demander à un fonctionnaire du bureau SCJF2A de "se positionner" ou d’"interpréter" un sujet où l’administration n’a pas à "se positionner" ni à "interpréter" puisque le texte de loi est très clair et précis.

PS : au départ de ma recherche, j’ai cherché sans succès une page du bofip sur le dispositif "louer abordable". Il semble qu’ils se sont arrêtés au Borloo ancien. Du coup, je me suis dit "allons directement voir le texte de loi". J’ai trouvé quelque part que ce dispositif était dans le o du 1° de l’article 31, et j’ai donc lu attentivement ce o. Et il apparaît que c’est dans le texte de loi, tout simplement. Cette petite expérience me rappelle qu’avant de chercher les compléments, commentaires et interprétations, il faut toujours commencer par aller lire le texte lui-même.

Dernière modification par Bernard2K (Aujourd’hui 16h34)