JemappelleArnaud : étude de cas immobilier (achat à la montagne)

On m’a souvent rapporté que les locations à la montagne ne sont pas vraiment rentables :
- Les loyers sont conséquents en hiver pendant les vacances scolaires mais peu élevés hors périodes de vacances
- Il y a quand même une vacance locative importante sur une année complète
- Les logements sont souvent de petite taille (nombre de m2 / résident) et ils ne font pas rêver (en dehors des périodes de ski)
- Il y a souvent des charges importantes dans les immeubles (ascenseur…)
- Gérer à distance des entrées/sorties chaque semaine, c’est avoir besoin d’une personne sur place qu’il faudra rémunérer (ce qui impacte la rentabilité).

Je ne suis pas expert, je peux me tromper.
Les grands apparts (avec 3 ou 4 chambres par exemple) sont plus recherchés (famille élargie ou séjour entre amis) car plus rares et donc beaucoup plus valorisés.

Ensuite, avez-vous envie de toujours skier dans la même station ?
A mon avis, c’est bien plus un achat plaisir qu’un placement rentable.

Merci à tous les trois.

048e, le 30/01/2023 a écrit :

Avec le changement climatique, est-ce un bon investissement sur le long terme ?

Je ne suis vraiment pas inquiet sur ce point. En tout cas pas du vivant de mes enfants. Si je pousse le raisonnement: un investissement en haute montagne pourrait même être un avantage si les stations de basse montagne venaient à fermer faute de neige.

Au pire il restera les canons a neige! ;-) Et puis nous on aime la montagne en toute saison, neige ou pas!

Iomipom, le 30/01/2023 a écrit :

Que disent les calculs, par rapport à louer lors de vos séjours en montagne ?

100% d’accord, c’est d’ailleurs pour ça que je disais que notre raison (ficher Excel) nous à toujours convaincu (jusqu’a present) de ne pas suivre notre coeur sur ce point.
Sauf à miser sur une revalorisation du bien, je n’arrive pas à égaler la rentabilité d’une SCPI moyenne par exemple. Et c’est sans compter les contraintes que vous évoquez.

maxicool, le 30/01/2023 a écrit :

Les grands apparts (avec 3 ou 4 chambres par exemple) sont plus recherchés (famille élargie ou séjour entre amis) car plus rares et donc beaucoup plus valorisés.

C’est en effet le mieux mais ce n’est plus le même budget. On peut dépasser les 8k€/m2 dans certaines stations, notamment les mieux desservies et celles au dessus de 1800m d’altitude. Notre budget serait plutôt 300k€/400k€. Au delà, je pense que ce serait disproportionné par rapport à notre patrimoine.

Une fois que tout ça est dit et que je souhaite néanmoins avancer mon projet, mon sujet c’est davantage la façon de le faire. Je m’empêtre maintenant dans toutes les considerations “comptables”. Est-ce que j’emprunte le max ou le min. Sur la durée max ou min. Est-ce que je vends une partie de mon portefeuille titre ou pas.

Moins y a d’impact sur ma capacité d’épargne, et plus je peux continuer à investir de façon plus rentable. Mais plus j’emprunte sur la durée, et plus mes charges seront importantes une fois devenu rentier car le crédit sera toujours en cours… Je suis perdu dans tous mes Excel.

L’autre considération, c’est qu’une fois que j’aurai arrêté de travailler, ce sera impossible de décrocher un crédit. Donc ce sera soit du crédit lombard, soit de l’achat comptant.

Notre idéal (rêve?) de retraite (dans disons 5ans) c’est 6 mois à la mer, 6 mois à la montagne. 2 appartements (3pieces) dans des villes de taille suffisante pour maintenir une vie sociale. Loués lorsqu’on y est pas si on est propriétaire. Ou alors qu’on loue à l’année si on reste locataire (avec la contrainte de trouver un bailleur qui acceptera un couple “sans revenu”, et sans la possibilité de rentabiliser le bien lorsqu’on y est pas).

Bernard2K a écrit :

Les achats du type "ça devrait servir plus tard" sont rarement une bonne idée

Je suis partagé sur ce point. L’adage nous rappelle d’ailleurs que le meilleur moment en immobilier c’est hier. Plus j’achete tot, plus je peux terminer tot le credit et lisser le cout mensuel.

L’autre point qui me fait pencher dans son sens, c’est le fait que dans 5ans je n’aurais plus de revenu pour signer un bail ou obtenir un credit. Et j’aurai des dettes en cours (credit SCPI pour encore 12-5=7ans) ce qui n’aidera pas mon profile.

Bernard2K a écrit :

Votre femme veut un appart à la montagne. Alors, j’ai l’impression que vous n’allez pas tarder à acheter un appart à la montagne, quoi qu’on puisse écrire ici.

Ahah apparemment vous connaissez bien ma femme ;-) “happy wife, happy life”.

En effet je pense que la decision est à peu près prise. On a meme pris nos billets pour faire 2 semaines de visites en Aout.

La question est plutôt le “comment” (lequel j’essayais de décrire dans mon précédent message):

JemappelleArnaud a écrit :

Est-ce que j’emprunte le max ou le min. Sur la durée max ou min. Est-ce que je vends une partie de mon portefeuille titre ou pas.

Moins y a d’impact sur ma capacité d’épargne, et plus je peux continuer à investir de façon plus rentable. Mais plus j’emprunte sur la durée, et plus mes charges seront importantes une fois devenu rentier car le crédit sera toujours en cours… Je suis perdu dans tous mes Excel.

Emprunter un max de façon à faire travailler votre trésorerie et à l’avoir disponible si vous vous trouvez ensuite d’autres projets moins facilement finançables par les banques. Vous pourrez toujours rembourser le crédit par anticipation, tandis que l’inverse (emprunter à bas taux pour le prochain projet peu ou pas finançable par les banques) n’est pas possible ou bien plus difficilement.

De ce point de vue il faut acheter rapidement car les taux vont vraisemblablement continuer à augmenter.

Bonjour,

J’ai acheté (avec ma femme) il y a un an un appartement (env. 40m²) à la montagne (La Plagne).
J’avais fait un post avec quelques questions (plutôt sur le montage que sur le projet…) sur le forum.
En substance, nous sommes en LMNP au réél et l’appartement ne nous coûte rien (cela peut bien évidemment évoluer en cas de baisse de la location…), tant comptablement/fiscalement (déficit) qu’en termes de cash flow (avec financement à 95% du prix de vente).

En plus de cela, nous y allons 1 à 2 semaines par an l’hiver (en vacances scolaires….), une semaine l’été et 4-5 WE dans l’année (bon, la moitié de ces WE était pour faire des travaux cet année…).

Nous avons une conciergerie sur place qui s’occupe des états des lieux et remises de clés.

Bref, pour nous cet appartement est neutre financièrement, sous réserve que l’on maintienne bien évidemment le niveau de revenu (env. 20K€ brut/an). Il est même largement positif si l’on tient compte de l’économie que l’on fait par rapport à nos séjours.

Néanmoins, c’est bien évidemment un achat "plaisir" donc nous ne recherchons pas à tout prix la rentabilité. Sinon il y avait pas mal d’autres investissements bien plus rentables…

Effectivement Bernard, je n’avais pas la notion de ses interrogations sur les choix de vie de jemappelleArnaud.

La difficulté dans le cas présent est donc d’intégrer le projet à une stratégie plus globale.
Mes choix iraient vers ceci :
Si usage privé pur donc qui ne sera pas loué : financement avec emprunt minimal indolore et utilisation de son cash pour investir ailleurs ce qui paiera par son rendement le "bien plaisir".

Si locatif partiel : autant avoir quelque chose à déduire, mais je garde un frein fort sur l’endettement très long terme. L’immo, à la montagne particulièrement, nécessite un entretien plus important et suivi. Là comme ailleurs, choisir du qualitatif, moindre rendement immédiat mais valeur conservée.

* il y a maintenant 13 ans, j’ai fait construire en la finançant par un emprunt d’une durée de 10 ans une villa sur la côté atlantique dans le but de la louer… 10 ans (dispositif scellier), puis de la récupérer pour notre usage familial au terme de l’opération.
Effort financier d’environ 10 000 € par an.
Les choses ont changé, je l’ai revendue au terme avec une grosse plus value (merci l’effet de levier et la défisc) soit >X3

Sans la défisc, ce serait resté profitable.

Bail commercial : non, très mauvaise idée. L’exploitant titulaire d’un bail commercial ne peut être viré qu’à son terme (9 ans) et moyennant une indemnité d’éviction. Si vous voulez pouvoir récupérer le bien quand vous voulez, il ne faut surtout pas concéder un bail commercial.

Plutarque a écrit :

C’est amusant de constater que certains projets en défiscalisation réalisés il y a une quinzaine d’années ont fait du X3, alors que d’autres ont vu au contraire une division par presque 3 (exemple d’un appartement acheté 123000€ et revendu 46000€ 15 ans plus tard). Certains ont eu du nez, et d’autres pas !

Pardon de répondre ici en HS.
Effectivement, il m’arrive même de dire à des copains, par facilité et pour passer à autre chose, que j’ai eu le nez creux

Mais je crois qu’à un certain stade de nez bouché on peut appeler ça la sélection naturelle

En fait, avec le recul, je crois au travail, à l’observation rigoureuse et à l’intuitivité qui en découle, à l’absence de certitudes qui figent, et bien sûr à un minimum de lucidité sur ses propres capacités ne serait-ce qu’à être autonome ou savoir s’entourer…
De ce point de vue, je connais un vrai gros paquet de crétins qui se font enfler parce que crétins ; attention, pas déficients intellectuels pour lesquels j’ai le plus grand et sincère respect, juste crétins (vaniteux, sensibles à la flatterie, incompétents etc).

Vrai bien sûr mais pas seulement : pas d’intermédiaire, coût de construction inférieur d’au moins 25% à celui des constructeurs avec qualité supérieure etc etc.
La maîtrise technique du projet ça aide.
Hors littéral dans une ville sans éclat c’était autour de x1.5 pour une construction avant 2014 soit quasiment comme sur le littoral à l’époque et ç’aurait été X2 à X2.5 récemment. Dans la même ville, les apparts autour de X1.2 à x1.5 dans la même ville.
Enfin, le -3X j’en ai acheté : tout le monde ne le paie pas -3X, perspective de plus value quasi immédiate + 25%, vente garantie en moins d’1 mois.
En fait, ce n’est pas le nez, c’est un boulot.

JemappelleArnaud a écrit :

1) le bien sera géré par un professionnel qui perçoit l’ensemble des revenus a son nom et me reverse un « loyer » net de tout frais; il n’y a pas de bail entre nous, juste un mandat de gestion; d’un point de vue IR BIC LMNP, puis-je declarer seulement ce que je perçois ou dois-je réintégrer tous les revenus et charges du gestionnaire concernant ce bien?

Vous devez déclarer les "recettes", c’est à dire les revenus bruts, c’est à dire l’intégralité des loyers perçus par le gestionnaire.

2) si je dois me mettre au reel, je compte amortir le bien sur 20ans; quelle incidence si dans 10ans ce bien devient ma residence principale?

Aucune, dans l’état actuel de la législation.

Concernant la délégation à un professionnel  :
- si vous louez à un professionnel exploitant par un bail (généralement un bail commercial) un logement meublé, alors c’est seulement le loyer net qu’il vous verse qui est imposable en BIC. C’est ce qui se passe généralement avec le modèle "résidence de tourisme" et c’est bien l’intérêt de la chose.
- si le professionnel est votre mandataire qui organise la location pour votre compte, alors c’est bien la totalité de la somme versée par les locataires qui sont vos recettes. Notez d’ailleurs que quand on passe par une plateforme de location type Airbnb c’est bien le loyer total tel que versé par les locataires à Airbnb qui constitue vos recettes = revenu brut imposable.

Bernard2K, le 01/02/2023 a écrit :

Bail commercial : non, très mauvaise idée. L’exploitant titulaire d’un bail commercial ne peut être viré qu’à son terme (9 ans) et moyennant une indemnité d’éviction. Si vous voulez pouvoir récupérer le bien quand vous voulez, il ne faut surtout pas concéder un bail commercial.

C’est devenu quasi mission impossible de trouver des projets neufs hors conventionnement loi montagne qui impose quasiment le bail commercial; et avec les schemas directeurs des scot montagne (voir notamment Tarentaise) vous comprendrez que le foncier disponible pour les operations d’amenagement est rarissime… et comme tout ce qui est rare…