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Favoris 1   [+1]    #1 25/01/2023 10h25

Membre (2012)
Réputation :   39  

Bonjour à tous,

Je souhaite poster sur une situation délicate que je traverse sur un de mes immeubles. Je vais tenter d’être factuel et objectif et de laisser l’affect généré par cette affaire de côté.

Contexte :
J’ai été contacté en octobre 2021 par les services de la ville qui m’ont indiqué que la voirie située au pied de mon immeuble a fait l’objet d’un affaissement de plusieurs mètre. Pour faire simple, quelques mètre cube sont descendus et ont formé une excavation de la taille d’une voiture. La profondeur est d’environ 1m80.

Ce premier échange téléphonique avait pour objet de me faire prendre connaissance de la situation et de laisser l’accès pour les vérifications d’usage. A partir de ce moment, tout s’est enchainé rapidement. Les gestionnaires de réseaux (EU/EP…) sont venus vérifier qu’il n’y avait pas de fuites à l’origine des désordres et une fissure inquiétante est apparue dans la cave de mon bâtiment.

A ce stade des opérations, il semblait probable que le désordre ait pour origine un problème non identifié inhérent à la ville. Mes locataires ont donc été relogés à l’hôtel pour quelques jours… Ma compagnie d’assurance m’avait indiqué que ces frais n’étaient pas couverts par mon contrat et qu’ils auraient été à ma charge si la ville n’avait pas pris cette initiative.

Initialement, tout devait être résolu en quelques jours. Finalement, depuis cette date, l’immeuble est frappé d’un arrêté de péril. Par chance, mes locataires ont déposé leur préavis rapidement et ont pu accéder à l’immeuble pour récupérer leur affaire et faire un état des lieux furtif.

Je ne détaillerai pas les différents aléas depuis octobre 2021, mais l’appartement du RDC a été forcé et partiellement saccagé. Mon objectif était à cette période d’assurer le maintien en l’état de l’immeuble en ayant installé des minuteries et un chauffage d’appoint. Evidemment, devant le gouffre financier à venir, j’ai changé d’avis.
La ville a consolidé en urgence mon bâtiment au niveau des huisseries.

Phase technique :
L’origine de la décompression du sol sur 10 à 12 mètres sur le domaine public reste indéterminée. Mon interlocuteur m’a précisé que le périmètre de l’étude ne portait pas sur le sous-sol de l’immeuble mais que selon lui, les conclusions seraient les mêmes concernant la décompression du terrain. Ce point semble discutable puisqu’aucune investigation n’a été réalisée. Malheureusement, je n’ai pas eu accès aux résultats de cette étude géotechnique.
La charge de la preuve repose sur l’assuré et son assurance avec la recherche des responsabilités qui ont causé le sinistre.

A titre d’information, l’étude géotechnique de la ville a coûté 15 000€. En fonction des responsabilités qui seront ou non précisées, il faudra ensuite faire appel à un maître d’œuvre et/ou bureau d’étude spécialisé pour les prescriptions techniques et ensuite à une entreprise compétence dans la réalisation de travaux en sous-œuvre.
En suivant cette option, rien n’indique qu’après l’étude géotechnique des solutions de confortement soient possibles. Par ailleurs, la valeur du bâtiment peut s’avérer inférieure au coût des travaux.

Si la responsabilité reste inconnue malgré ces études complémentaires, la prise en charge des frais globaux ne pourra pas être imputée à la ville.

Phase judiciaire :
En vertu des pouvoirs de police du Maire, un arrêté préconisant l’évacuation des occupants a été pris.
Un expert du tribunal administratif s’est déplacé en janvier 2022 et son rapport demandait des études géotechniques à faire dans les 6 mois.

En juin 2022, un dossier de catastrophe naturel a été déposé par la ville. Malgré mes relances tous les deux mois, hormis le numéro de dossier, rien n’a avancé. Cela me semble particulièrement long pour obtenir une réponse des services de la préfectures.
Le service juridique de mon assurance a missionné un avocat en charge de l’affaire. Le tribunal judiciaire a été saisi mais la partie adverse a refusé cette juridiction au profit du tribunal administratif. Lors de nos échanges, il me semble compétent mais c’est la première fois que j’ai affaire à un avocat et il m’est difficile d’évaluer son implication.

Hypothèses :
Selon moi, plusieurs issues sont possibles :
- la ville n’est pas responsable, eu égard au plan de prévention des risques mis en place et la cause n’est pas identifiée : pas d’indemnisation possible et un bâtiment à démolir par mes soins. Dans ce cas, une cession à l’euro symbolique au service de la ville serait envisagée avec démolition à leur charge pour la réalisation d’un projet.

- la ville est responsable mais le bâtiment n’est pas consolidable : indemnisation sur la base de la valeur vénale ? d’acquisition ? des domaines ? L’indemnisation se fait par l’assurance de la ville.

- le dossier de catastrophe naturelle est validé : même question qu’au-dessus : l’assurance devrait indemniser mais sur quelle base ?

Sur ce dernier point, j’ai lu que même avec un dossier de catastrophe naturelle, l’indemnisation n’est pas automatique. Il faut ensuite que l’assurance en valide le principe et débloque l’indemnisation (désolé pour les approximations).

Quelques chiffres :
Cette situation ne me met pas en difficulté financière car elle affecte 4 logements sur un patrimoine de 30 lots.
J’ai réduit les charges fixes au minimum : taxe foncière ayant fait l’objet d’un dégrèvement et suspension du compteur électrique des parties communes. Il ne me reste « que » le crédit avec des mensualités de 660€/mois soit 7 920€/an.
J’ai acheté cet immeuble en 2014 à 135 000€ et il est aujourd’hui estimé à 160 000€. Le CRD est de 80 000€.
La perte des loyers représente 1 500€/mois soit 18 000€/an.

Et donc ?
Aujourd’hui ce sont les sables mouvants. D’un tempérament proactif sur les problèmes à résoudre, je ne sais par quel moyen faire avancer ce dossier. Plutôt impatient également, j’aime avoir des échéances et une claire vision de la situation. Evidemment, le temps judiciaire est très éloigné de cela et c’est avec désarroi que je constate que la situation s’enlise.
Sur l’aspect technique, je ne vois pas comment consolider ce bâtiment. Certes, mes conclusions sont hâtives mais le bien n’a pas une grande valeur par rapport au coût de travaux de reprise en sous-œuvre avec difficultés d’accès. Cela ne me semble pas finançable (par mes soins). D’autant plus si l’origine reste indéterminée, ce qui ne garantit pas que cela ne puisse de reproduire à termes.
Sur le plan personnel, ce désordre m’empêche désormais d’envisager l’achat d’une RP qui été prévu pour 2023-2024.

Différentes phases intermédiaires ont eu lieu mais je ne souhaite pas rendre ce premier message trop indigeste… aussi je vous remercie de m’avoir lu et malheureusement si cette situation est familière à l’un d’entre vous, n’hésitez pas à partager votre expérience.

Mots-clés : affaissement, arrêté, cavité, effondrement, judiciaire, urgence, évacuation

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#2 25/01/2023 18h04

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Bonjour,

que disait le diag état des risques naturels miniers etc ? Est-ce que le terrain fait partie d’un ancien terrain minier ? Est-ce que la zone est connue pour abriter des cavités, des grottes, etc ?

Il faudrait pouvoir lire l’étude géotechnique. Je suppose que votre avocat a demandé sa communication ?


Les vacances sont finies, au travail !

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#3 25/01/2023 18h45

Membre (2012)
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Le bien est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit et approuvé pour les risques d’inondation et de mouvements de terrains.
Dans le zonage particulier, le bien est dans une zone située "à l’aplomb de secteurs de carrières connues et levées, en bon état ou non, situées au dessus des cavités creusées dans les sables ou dans la roche".

Ce qui me fait dire que la ville a un sacré joker dans sa manche avant la bataille judiciaire.

Mes échanges avec l’avocat sont minces, pour le moment, il passe d’une juridiction à l’autre et j’ignore ou il en est sur le fond du dossier.

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#4 25/01/2023 19h16

Membre (2019)
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INTJ

Bonsoir,
il y a le site Carte interactive | Géorisques - Ministère de la transition écologique pour connaitre les risques d’un terrain d’une ville etc.


https://mes-bio-objets.fr Parrainage : Corum, BoursoBank JEMA6381UK, linxea

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[+1]    #5 25/01/2023 19h19

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

je suis intervenu plusieurs fois sur de telles situations dans le cadre de mon ancien travail pour le compte de l’Etat (plus précisément : en phase études amont puis suivi des travaux avec démolition).
Je pense que vous avez compris : si le dommage est lié à un risque naturel, il y aura expropriation ou indemnisation amiable (par le fond Barnier en principe). Sinon, bon courage effectivement.
Concernant l’indemnisation : elle se fait sur la base de vente de biens similaires à proximité. Personnellement cela se passait avec une estimation des Domaines, et, à ma connaissance, personne n’a rechigné ou négocié.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 25/01/2023 19h55

Membre (2017)
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Je n’ai pas bien compris à quel titre intervient « votre » avocat ? Soit l’assureur vous garantit (a quel titre?) et il a la direction du procès, c’est son problème et « son » avocat, soit c’est de la « protection juridique » ? Dans ce cas c’est vous qui être maître de la stratégie et du choix de l’avocat (même si vous pouvez choisir celui proposé par l’assureur).

Est ce que vous avez creusé (si j’ose dire) du côté de la responsabilité de la collectivité du fait de l’extistence ou du fonctionnement d’un ouvrage public ? De mémoire le régime juridique est assez favorable aux tiers.

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#7 25/01/2023 22h15

Membre (2012)
Réputation :   39  

debcos a écrit :

Bonsoir,
il y a le site Carte interactive | Géorisques - Ministère de la transition écologique pour connaitre les risques d’un terrain d’une ville etc.

Lors de tous mes achats, je consulte ce site. De toute façon c’est une annexe du compromis donc je suis informé. Mais sur la carte, j’ai toujours vérifié que l’environnement immédiat du bien n’était pas concerné… ce qui, finalement, ne garantit strictement rien!

@Iqce:
Je profite de votre expérience pour vous interroger…
Il y a actuellement (depuis juin 2022) un dossier de catastrophe naturel qui a été envoyé par la ville aux services de la préfecture. Le délai me semble anormalement long. S’il est validé, est-ce ensuite le fond Barnier qui indemnise? Est-ce possible pour un particulier de lancer la démarche en parallèle pour tenter d’obtenir une indemnisation?
J’ai aussi lu qu’après la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, l’indemnisation par l’assureur n’est pas systématique. Est-ce une erreur de ma part ?
Si le dossier n’est pas validé par les services de la préfecture, que se passe-t-il ensuite pour obtenir une indemnisation?

@Durand18:
Il s’agit effectivement de la protection juridique car tant que les responsabilités ne sont pas établies, je ne peux prétendre à une quelconque indemnisation. Ma crainte repose d’ailleurs sur ce point précis puisqu’en cas de procès perdu et de non reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, ce serait dramatique pour moi.

Mon assureur m’a proposé un avocat et j’ai suivi car il est venu à la première expertise et il semblait maitriser ce type de sujet. Quant à moi, je ne perçois pas sur quels aspects il faudrait se retourner contre la ville. En termes de stratégie, j’ai fait l’autruche pendant quelques mois en pensant à une issue favorable rapide mais je m’aperçois qu’il faut que je me mobilise fortement sur cette affaire.

Quant au (dys)fonctionnement d’un ouvrage de la ville, je ne vois pas par quels moyens obtenir des informations supplémentaires et j’ose espérer que la ville est transparente sur ce point.

En tout cas, je vous remercie pour vos différentes interventions qui me permettent de structurer ma pensée

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#8 25/01/2023 22h59

Membre (2017)
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En l’occurrence je fais référence à la voirie et c’est un régime de responsabilité sans faute pour les tiers (non usagers) il n’y a pas besoin d’établir un dysfonctionnement mais il faut quand même que le dommage soit en lien avec l’existence ou le fonctionnement de l’ouvrage public donc l’expertise reste déterminante.

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Favoris 1    #9 27/01/2023 10h17

Membre (2012)
Réputation :   39  

@durand18
Je pense que ce point sera traité au moment de l’expertise que le tribunal administratif va ordonner… dans un délai raisonnable je l’espère

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[+1]    #10 27/01/2023 14h11

Membre (2017)
Réputation :   77  

Le juge ordonne une expertise si 1) on lui demande ; 2) il l’estime utile, notamment au regard de la perspective d’un contentieux au fond.

Donc c’est à votre conseil d’articuler dans sa requête  les points de la mission qu’il demande, au regard du ou des régimes de responsabilité susceptibles d’être engagés.

Si seule la responsabilité de la commune est recherchée c’est normal que celle-ci ait soulevé l’incompétence du juge judiciaire puisque un éventuel recours au fond serait de la compétence du Tribunal administratif (en revanche s’il y a également des responsabilités d’acteurs privées le juge judiciaire aurait pu retenir sa compétence en référé).

Cela dit la détermination de l’origine des désordres est en quelque sorte le plus petit dénominateur commun à ce genre d’expertise, donc oui on peut penser que ce point sera traité par l’ordonnance. Quant au délai cela peut varier de quelques semaines à quelques mois pour obtenir une expertise en référé.

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[+1]    #11 27/01/2023 14h16

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Je pense qu’au total il y a 3 hypothèses :
- catastrophe naturelle. Le fonds Barnier vous indemnise. C’est le plus simple.
- cause liée à la voirie ou aux réseaux : le régime décrit par durand18 est assez favorable.
- cause liée à une ancienne carrière ou mine. En principe c’est l’ancien exploitant qui doit indemniser. Or, la société est probablement liquidée depuis longtemps. Heureusement, je crois qu’il existe là aussi un fonds de garantie qui permet en principe une indemnisation relativement rapide, ce fonds cherchant ensuite à se faire payer par l’exploitant ou ce qu’il en reste.

Il vous rester à espérer que la cause déterminée par l’expertise ne sera pas contestée par les autres parties. Si cela va au contentieux, cela peut être très long.

Maître Eolas écrivait à propos des procès contre l’administration :

avec l’administration
C’est le domaine du tribunal administratif voire du Conseil d’Etat. On ne peut pas gagner ce type de contentieux : on ne vit pas assez vieux pour connaître le jugement.


Les vacances sont finies, au travail !

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#12 27/01/2023 14h29

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Bernard2K a écrit :

Il vous rester à espérer que la cause déterminée par l’expertise ne sera pas contestée par les autres parties. Si cela va au contentieux, cela peut être très long.

Maître Eolas écrivait à propos des procès contre l’administration :

avec l’administration
C’est le domaine du tribunal administratif voire du Conseil d’Etat. On ne peut pas gagner ce type de contentieux : on ne vit pas assez vieux pour connaître le jugement.

Honnêtement aujourd’hui cela devient l’inverse, les juridictions administratives tiennent des délais à peu près raisonnables et les juridictions judiciaires sont proches de l’embolie.

Par contre si vous commencez par partir devant la mauvaise juridiction , que vous oubliez la moitié des responsables potentiels et devez recommencer l’expertise pour qu’elle soit contradictoire en effet cela peut être très long.

Dernière modification par durand18 (27/01/2023 14h29)

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#13 14/03/2023 16h20

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Petite actualité après un stand-by de 10 mois sur le dossier de catastrophe naturelle!
Un RDV pour une expertise par le BRGM vient d’être fixé. Je compte me rendre sur place pour exposer le plus clairement possible la situation.

Mon interlocuteur m’a indiqué qu’à l’issue de son rapport, un délai de trois mois était nécessaire pour reconnaitre (ou non) l’état de catastrophe naturelle sur ma propriété.
Une période de stress avant l’été s’annonce… mais si le résultat est favorable, ce sera une bonne nouvelle.

Dernière modification par Ravito (14/03/2023 17h21)

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#14 14/03/2023 19h32

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Est-ce que ce type de risque est prévu dans le contrat d’assurance ?
J’ai un immeuble qui est situé dans une zone connue de très vieilles caves et un immeuble du quartier s’est effondré il y a quelques années. Par la suite, j’avais demandé que le risque d’effondrement soit rajouté dans le contrat, ce qui a été fait.
Je pense qu’il serait bon de consulter un avocat qui ne soit pas celui de l’assurance pour défendre vos intérêts.

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[+1]    #15 25/09/2023 13h10

Membre (2012)
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La nouvelle est tombée dans l’été. L’état de catastrophe naturelle a été reconnu.

Un expert de mon assureur a été missionné pour évaluer (ou non) la possibilité de consolider le bien.
Il avait pour objectif de faire réaliser une étude de sol, puis de transmettre à un bureau d’étude afin que mon assurance se positionne sur ce qu’il convient de faire.
Cet expert a été dessaisi du dossier car son cabinet était également missionné par l’assurance de la collectivité. 5 semaines de perdues et toujours en attente du nouveau cabinet…

En revanche, le discours du premier expert était très confus. Malgré l’état de catastrophe naturelle, il m’a vivement conseillé d’attaquer la collectivité pour la perte des loyers. En effet, dans le rapport de l’expert judiciaire, il était précisé que la ville devait réaliser l’étude de sol sur la voirie et sur ma parcelle. Or, seul la partie voirie a fait l’objet d’investigations.
Après échange avec mon assureur, ce dernier m’indique que l’état de catastrophe naturelle rend caduque la démarche auprès de la collectivité. Si j’ai bien saisi, la démarche de reconnaissance d’état de catastrophe naturelle est une démarche amiable. Maintenant qu’elle est arrivée à son terme avec ses conclusions attaquer la collectivité reviendrai à discréditer cette procédure pour aller sur du judiciaire.

La suite après l’expertise…

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