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#1 06/09/2022 14h15

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Je tiens à préciser que j’ai passé quelques heures à chercher la réponse sur le forum mais visiblement mon cas est plutôt isolé !

J’ai acheté un terrain pour y faire construire une maison et la louer meublée avec le LMNP au réel.

Je précise que le choix du LMNP dans mon cas est strictement financier et fiscal (je vais l’équiper au minimum pour respecter le décret mais sans la transformer en gite tout équipé !). Bref.

Terrain acheté fin 2021 (avec géomètre, frais de notaires etc sur la même période).
Construction en 2022 avec quelques charges (quelques factures d’eau, raccordements etc.)
Fin de construction prévue début 2023 et début de location dans la foulée (il y a de la demande).

Je m’interroge franchement sur le "début d’activité" pour la POI.

Je suis tenté de faire ma POI début 2023 pour coller avec la mise en location mais comment demander  la prise en compte de mes grosses charges (notamment notaire, assurance DO, frais de cautionnement bancaire, frais de dossiers etc.) soit plusieurs milliers d’euros qui ont été réellement payées fin 2021 ?

J’ai déjà posé la question par écrit à mon service des impôts et comme seule réponse j’ai eu le conseil de recourir à un expert comptable… J’ai préféré de ne pas insister.

Pour info j’ai fait des études de compta (j’ai même été EC stagiaire mais il y a longtemps…) et je connais le principe de rattachement et d’indépendance des exercices mais je me dis aussi que je ne dois pas être seul dans ce cas et qu’il serait curieux que je ne puisse pas déduire ces charges qui sont directement liées à mon début d’activité.

Avez-vous déjà eu ce cas ?

Je pourrais peut-être faire ma POI dès maintenant pour démontrer ma bonne foi mais je vais devoir sortir une compta pour quelques mois sans activité avec une immo en cours au bilan…et "griller" l’une des 2 années d’exonération de la CFE alors que je n’ai pas encore d’activité.

Je compte sur les lumières de la communauté ! (j’ai déjà eu plusieurs sons de cloches d’expert-comptables, plus ou moins spécialisés, mais les avis sont assez contradictoires). Certains EC me disent que fiscalement on ne peut pas déroger à la règle du rattachement et deux autres me disent que c’est possible, à titre exceptionnel, puisqu’il s’agit d’un début d’activité et que les charges en question sont indissociables de l’activité. Il suffirait dans ce cas d’annexer à la première déclaration un courrier explicatif.

Votre avis ?

Merci par avance.

Mots-clés : charges, fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 06/09/2022 19h21

Membre (2017)
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Je précise que je ne suis pas un spécialiste de la fiscalité, mais il me semble qu’en toute orthodoxie vous devriez faire application du régime spécial des immobilisations "créées" :

BOFIP a écrit :

III. Immobilisations créées
300

Les dépenses de toute nature qui concourent à la production d’immobilisations destinées à l’exploitation ne peuvent figurer parmi les charges de l’exercice déductibles pour la détermination du résultat fiscal (de telles dépenses, inscrites en débit des comptes de charges, doivent être neutralisées par une inscription dans un compte de produits, en principe le compte 72 « Production de l’exercice »).

De même que les dépenses d’immobilisations acquises par l’entreprise, elles ont pour contrepartie l’entrée dans l’actif d’un élément nouveau.

310

Conformément aux dispositions du d du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, la valeur d’origine des immobilisations créées par l’entreprise s’entend du coût d’acquisition des matières ou fournitures consommées, augmenté de toutes les charges directes ou indirectes de production, sous réserve des dispositions de l’article 38 undecies de l’annexe III au CGI relatif à l’incorporation des coûts des emprunts à l’actif immobilisé. Les coûts administratifs sont exclus du coût de production, à l’exception du coût des structures dédiées.

BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées | bofip.impots.gouv.fr

Ainsi les charges ne seraient pas déductibles mais en contrepartie elles sont incorporées dans le coût de reviens de l’actif et seront donc amorties.

De ce point de vue vous auriez déjà du déclarer l’activité …

A moins qu’il ne soit possible de considérer que vous avez fait construire à titre purement privé et que vous affectez ensuite un bien de votre patrimoine privé à la valeur vénale au moment de la déclaration d’activité, mais dans ce cas il parait difficile de justifier la déduction de charges antérieures, et là encore celles-ci seront "noyées", cette fois dans la valeur vénale.

BOFIP a écrit :

II. Immobilisations acquises selon des modalités particulières
A. Acquisitions à titre gratuit
270

Aux termes du b du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, la valeur d’origine des biens acquis à titre gratuit est la valeur vénale des biens. Cette règle est conforme aux dispositions de l’article L. 123-18 du code de commerce, des articles 321-1 et 321-4 du PCG.

Toutefois, sur le plan comptable, la valeur vénale s’entend nette des coûts de sortie, c’est-à-dire des coûts directement attribuables à la sortie de l’actif, à l’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat (PCG, art. 322-1-10). Il en est ainsi, par exemple, des frais d’acte, des frais de timbre et taxes similaires liées à la transaction, des coûts d’enlèvement de l’actif et des coûts marginaux directement engagés pour mettre l’actif en état d’être vendu.

Sur le plan fiscal, la valeur vénale est évaluée abstraction faite de ces coûts de sortie. Sur les conséquences de cette différence de valorisation entre le comptable et le fiscal sur les amortissements, il convient de se reporter au  BOI-BIC-AMT-10-30-20.

BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées | bofip.impots.gouv.fr

Cette deuxième option semble plus avantageuse si l’on part de l’hypothèse que votre prix de reviens est inférieur à la valeur vénale …

Pour la CFE je me suis récemment intéressé au sujet, et j’ai appris que du seul point de vue de la CFE, l’activité n’est assujettie qu’à compter de la perception des premières recettes !

IF -  Cotisation foncière des Entreprises - Annualité de la cotisation - Création d’établissement | bofip.impots.gouv.fr

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#3 06/09/2022 19h41

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Sujet intéressant, @Papa35 à quel service des impots vous êtes vous adressés?
Le sie et non le service des particuliers?

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#4 07/09/2022 08h57

Membre (2022)
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Merci beaucoup Durand pour votre éclairage.
Effectivement je n’avais plus le régime des immo créées en tête.
J’attends encore quelques avis complémentaires et je me tournerai sans doute vers un EC spécialisé car la différence est vraiment importante, même en immobilisant toutes les charges. Cela implique aussi une conservation plus longue du bien (alors que j’ai un projet de changement de RP à horizon 4/5 ans).
Ce régime paraît pertinent dans mon cas mais il crée une différence de taille entre un achat neuf,

Bonjour Letuche, oui c’était bien au SIE. J’hésite à y aller directement pour éviter une réponse de fuite ^^

Si un autre contributeur a une expérience similaire, je reste curieux de son approche fiscale !

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Favoris 1    #5 07/09/2022 09h27

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Quelques remarques :
- la comptabilité d’un LMNP est la comptabilité d’une entreprise comme les autres.
- les immobilisations ont plusieurs origines possibles, et notamment : acquises à titre onéreux, ou produites par l’entreprise.
- en cas d’acquisition à titre onéreux, concernant les frais accessoires (frais de notaire etc.), il y a une option possible : soit les compter en charges de l’année, soit les inclure dans la valeur de l’immobilisation. C’est le cas habituel de l’achat d’un appartement en vue de le louer meublé. A noter que l’option prise pour le premier achat doit être ensuite continuée pour les achats suivants.
- en cas de production par l’entreprise : "Les immobilisations corporelles produites par l’entreprise sont évaluées à leur coût de production". Or, il semble bien que la construction d’une maison neuve répond à la notion de production par l’entreprise et non pas d’acquisition à titre onéreux. L’évaluation d’un coût de production est un sujet très complexe (cf par exemple Mémento comptable FL n°26580 et suivants : il y en a des pages ; faire aussi une recherche internet sur "détermination coût construction" et vous verrez l’ampleur du problème). Dans une vraie entreprise, si on veut déterminer le vrai coût de production (y compris coût de la main d’oeuvre et le prorata des frais administratifs), il faut une comptabilité analytique. C’est bien trop complexe pour une simple compta LMNP. Dans une compta LMNP, on va se contenter de faire la somme des coûts externes liés à la construction, sans chercher à valoriser le temps de travail interne ou des pro-ratas de "centres d’analyse".
- de toute évidence, pour pouvoir comptabiliser ces coûts et les intégrer dans ce "coût de production" de l’immobilisation, il faut que l’entreprise ait démarré (fiscalement parlant ; de toute façon, l’entreprise LMNP n’a d’existence que fiscale puisque l’activité est civile comme l’a rappelé le conseil constitutionnel !). Donc, vous devez faire remonter l’existence de l’entreprise au moins au jour de votre première dépense en vue de la construction de cette maison. Donc vous devez démarrer en 2021. Ce n’est pas parce que la location démarrera en 2023 que l’entreprise n’existe que depuis 2023. Au contraire, elle existe depuis 2021, la preuve : elle avait des dépenses dès cette date. De nombreuses entreprises ont plusieurs mois, voire plusieurs années pendant lesquelles il n’y a que des dépenses et pas encore de chiffre d’affaires : ça ne veut pas dire qu’elles n’existent pas.
- une entreprise peut avoir un premier exercice de plus de 12 mois. Je vous conseille donc de placer votre premier exercice de "date de première dépense en 2021" jusqu’au 31/12/22.
- à mon avis, vous avez intérêt à avoir un expert-comptable, et un bon. A moins que vous ne vouliez reprendre vos bouquins de compta et y passer de très nombreuses heures (remarquez, c’est formateur). Personnellement, je ne suis pas adepte du low-cost ("you get what you paid for"), mais c’est vous qui voyez.
- à mon avis, vous avez intérêt à le prendre dès maintenant, de façon à ce qu’il ait le temps de faire correctement cette compta du premier exercice.
- pour un premier exercice de plus de 12 mois, au niveau tarif, tout est possible : depuis l’EC qui vous le compte comme un seul exercice (vous ne payez que pour un an), celui qui vous compte au contraire 2 années plein pot, et celui qui fait un prix quelque part entre ces deux extrêmes.
- manifestement, il faut faire la déclaration rapidement… mais en prenant tout de même le temps de la faire comme il faut.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2022 09h39)


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#6 07/09/2022 09h35

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Merci beaucoup Bernard !

Votre idée sur le premier exercice de 14 mois est super, je ne l’avais plus en tête. C’est certainement la meilleure solution effectivement ! Cette solution peut techniquement me servir à respecter l’indépendance des exercices et à tout passer en charges…

Quand vous me dites qu’il faudrait très rapidement faire la déclaration, vous parlez bien de la POI pour le début d’activité ? Car pour le fiscal / comptable ce sera plutôt début 2023 au titre des 14 mois 2021 + 2022.

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#7 07/09/2022 09h38

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#8 07/09/2022 09h38

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Sauf erreur, en entreprise individuelle on n’a pas le choix de la durée du premier exercice.

Par contre on est dans les délais de reprise, donc j’imagine qu’il doit être possible de déposer en retard l’exercice 2021 sans trop de dommages si c’est la solution choisie.

Dernière modification par durand18 (07/09/2022 09h42)

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#9 07/09/2022 09h44

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Je viens de vérifier, vous avez raison Durand.

Il faudrait donc rester sur 12 mois mais je tenterai néanmoins de passer ces fameuses charges de fin 2021 sur 2022 et je compte sur l’indulgence de l’éventuel contrôleur.

Si je consolide vos réponses, je ferai la POI très rapidement (avec une date de début d’activité au 1/1/2022) et une clôture comptable / fiscale au 31/12/2022. Pour la souplesse sur fin 2021, je croiserai les doigts.

Je vais tout de même renvoyer un mail au SIE, un peu plus insistant. Je vous tiens informés du retour !

Dernière modification par Papa35 (07/09/2022 09h47)

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#10 07/09/2022 09h55

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PS :

Bernard2K a écrit :

- de toute évidence, pour pouvoir comptabiliser ces coûts et les intégrer dans ce "coût de production" de l’immobilisation, il faut que l’entreprise ait démarré (fiscalement parlant ; de toute façon, l’entreprise LMNP n’a d’existence que fiscale puisque l’activité est civile comme l’a rappelé le conseil constitutionnel !)

Les médecins, avocats et autres professions libérales sont ravis d’apprendre qu’ils n’ont pas d’autre existence que fiscale wink

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#11 07/09/2022 10h23

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C’est une remarque intéressante. Qu’est-ce qu’une entreprise ? La réponse est loin d’être évidente.

La réponse intuitive, c’est de dire : un truc qui rapporte de l’argent, genre commerçants, artisans, et autres petites, moyennes et grosses "boîtes".

Un distinction un peu plus sérieuse est : il y a les commerçants d’un côté (ceux qui relèvent du code du commerce), et les activités civiles de l’autre. Entrent dans les activités civiles : médecins, avocats… mais aussi agriculteurs, artisans… Ah zut, voilà qui n’est pas cohérent avec ma réponse précédente. Les artisans ont une activité civile et pourtant on les considère volontiers comme des entreprises.

Alors, qui sont les "entreprises" ?

L’INSEE intègre en tout cas les professions libérales ; j’ai ainsi trouvé une analyse de leur part sur les "entreprises libérales".
Le fisc semble aussi ne pas être choqué de considérer qu’une activité imposée en BNC soit une "entreprise".

OK, mais le LMNP est-il une entreprise ?

Le conseil constitutionnel nous dit en substance : c’est une activité civile car la location de l’immeuble nu  est majoritaire ; tandis que la location des meubles, activité commerciale par nature, est minoritaire.

Bon, mais la location d’immeubles nus par une personne physique, à titre d’investissement locatif, ce n’est pas une entreprise, n’est-ce pas ?

Donc, au total, je dirais :
- oui, certes, les artisans et les professions libérales sont tout autant des entreprises que les commerçants. Mes plus plates excuses si j’ai pu laisser entendre le contraire. wink
- pour autant, je rechigne à qualifier un LMNP d’"entreprise", compte tenu que son activité a la même nature que celle de la location d’immeubles nus, et qu’une personne physique qui loue des immeubles nus et n’en tire pas son revenu principal n’est pas considérée comme ayant une "entreprise" de location d’immeubles nus. C’est en ce sens que je disais qu’un LMNP n’est une entreprise que du point de vue fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2022 10h24)


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#12 07/09/2022 11h02

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Alors disons que c’était un sophisme, et mes espoirs de disparaitre des radars de l’URSSAF et la CNBF s’évanouissent … finalement on retrouve le critère de l’exercice d’une profession (LMNP/LMP) qui entraine l’assujetissement aux cotisations sociales. On n’imagine pas un médecin non professionnel, même s’il ne tire pas l’essentiel de ses revenus de son activité pro (je ne reviens pas sur la question de la location courte durée car on dérive déjà du sujet mais je maintiens mes réserves sur ce point).

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Favoris 1    #13 07/09/2022 12h31

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ENTP

Si vous entendez pouvoir déduire les charges de 2021, vous devez selon moi déclarer un début d’activité en 2021, car seules les charges se rapportant à l’exploitation sont déductibles (pas d’activité = pas d’exploitation).

S’agissant des déclarations, vous avez en pratique 3 options.

Dans la première option, vous déposez aux impôts une liasse LMNP 2021 et une déclaration d’impôt 2021 rectificative en précisant que vous rectifiez un oubli lié à votre activité LMNP (i.e. non dépôt d’une décla en 2022 au titre de 2021).
Vous aurez un déficit BIC non pro sur 2021 qui s’imputera sur un éventuel bénéfice au cours des 6 années suivantes.
Si vous anticipez que votre exploitation sera déficitaire sur au moins 6 ans, ce n’est pas la peine de s’embêter à faire un bilan sur 2021 car le déficit 2021 est perdu d’avance.
Dans ce cas de figure, vous pourrez néanmoins intégrer les frais d’acquisition (notaire, frais de dossier..) en immobilisation et de ne déposer qu’un bilan sur 2022 (voire sur 2023 cf. option 3). Il faut alors garder à l’esprit que l’option de passer ces frais en immo est irrévocable et s’applique aux futures acquisitions.

Dans la seconde option, vous intégrez simplement les charges de 2021 sur la liasse 2022. Ce qui est erroné mais a l’avantage de la simplicité, et dans l’éventualité assez improbable d’un contrôle vous pourrez vous prévaloir de cette erreur et la rectifier = retour à l’option 1.

La 3e option n’est valable si vous anticipez que les déficits des années 2021 et 2022 seront perdus. Dans ce cas, vous pouvez déclarer un début d’activité en 2023, établir votre 1er bilan en 2023 en inscrivant en immo la maison pour une valeur qui dépend soit du prix de revient (avec ou sans les frais d’acquisition selon l’option retenue), soit de la valeur de marché si elle est supérieure et que vous pouvez le justifier.

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#14 07/09/2022 12h44

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Merci beaucoup Dusgas pour cette synthèse. Je vais certainement partir sur une régul 2021 donc votre option 1.

En principe pas de régul sur CFE puisque les premières recettes n’arriveront qu’en 2023.

Merci encore

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