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#1 05/09/2022 15h46

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je me permets de poser ici dans les etudes de cas une question a laquelle je n’ai pas trouvé de réponse et si ce n’est trouver " LA" réponse , j’espere des pistes de reflexion de manière a anticiper les risques que je n’ai pas vu.

Faut il ou non ( et si oui sous quelle forme ), contractualisé l’occupation d’un logement.

situation :
Couple en union libre avec enfants  TMI fort pour A, RSA non imposable pour B.

séparation de fait depuis plusieurs années , B occupe a titre gratuit ( sans formalisme ) un appartement dont A a la propriété.

enfant chez A a 100%, B venant a loisir.

Changement :
A souhaite clarifier:
        -roles, forme de garde, responsabilité
        - mise a disposition du logement pendant la garde des enfants
        - virement d’une somme chaque mois pour les frais des enfants pendant le temps de garde de B 

B demande un bail " sous le marché" ( disons 30% du loyer normal)  pour le logement occupé. 

aujourd’hui mon conseil est de refuser la mise en place du bail :
- la situation ne peut etre que temporaire et il faudra alors des années pour remettre un loyer " standard"
- il y a une perte de richesse globale pour l’ensemble ( impot payé par A / appauvrissement de B )
- en passant par un mecanisme type " cosse" , l’engagement est egalement tres long et penalisant .

Je pensais a une donation temporaire d’usufruit ( 3 ans par exemple ) de A vers B ( frais payé par A ).
B pouvant quitter le logement avant et le louer ( ce qui ameliorerrait ses revenus .)

merci pour vos avis eclairés

Mots-clés : contrat, immobilier, séparation

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[+1]    #2 05/09/2022 16h08

Membre (2013)
Réputation :   22  

Bonjour,
Votre cas est fréquent.
Vous avez un article pas mal fait ici:

En gros:
- Vous devez formaliser une convention entre les 2 parents dans laquelle préciser les sommes de A vers B. Celle ci peut etre un droit d’usufruit de l’appartement
- formaliser de préférence chez un Juge (JAF) pour bien cadrer et surtout pouvoir déduire du revenu fiscal de A les sommes versées à B.

N’étant pas marié, je ne pense pas qu’il y aura une prestation compensatoire, par contre une pension alimentaire surement jusqu’à l’autonomie des enfants (si les 2 parents conservent l’autorité parentale)

Bref, je vous conseille d’aller voir (ensemble) un avocat pour ne rien oublier, ou un médiateur et enregistrer tout cela chez un JAF.

Je parle d’expérience.

Bon courage.

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#3 05/09/2022 16h55

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour
Oui tout a fait une pension alimentaire pour les enfants uniquement.

la question porte surtout sur la contractualisation du logement moins que sur le JAF et le mode de garde   ( qui sont des problemes " courants" )

cdt

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#4 05/09/2022 18h28

Membre (2010)
Réputation :   37  

INTP

Je ne comprends pas bien…il semble y avoir plusieurs besoins dans la question…

Le souhait de A est de limiter l’occupation de B en dessous du marché pour une durée déterminée et éviter que la situation s’enlise ?

Ou uniquement "profiter" de l’"opportunité" pour payer moins d’impôts plutôt que continuer en pure perte ? Je dis "profiter" et "opportunité" mais j’ai bien conscience que la situation est peu enviable… Je parle d’expérience aussi même si ma situation était un peu différente notamment parce que j’étais marié et que le logement appartenait à A et B.

2 conseils :
-Prenez ABSOLUMENT conseil auprès d’un avocat ! La situation ne s’apprécie pas qu’à la lumière de la fiscalité loin s’en faut…
-pensez à l’enfant (ça semble être le cas mais j’insiste) qui n’a rien demandé et subit déjà…


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#5 05/09/2022 18h49

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour
L’enfant est au coeur des preoccupations ( raison pour laquelle A laisse son propre logement pour la garde, l’enfant a exprimé le souhait de ne pas changer pour le moment )

il n’y a pas de souhait de gagner d’argent pour A la dessus ( aujourd’hui occupé sans loyer depuis quelques années) , juste de limiter les consequences ( notamment les impacts d’un bail bien en dessous du marché )

cdt

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#6 05/09/2022 19h52

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Je ne connais pas la procédure de séparation de couples en union libre. Y a-t-il eu passage devant le Jaf ? Comme cela se fait pour les couples mariés ? Si oui. Y a-t-il une décision concernant le logement de B?


Faire et laisser dire

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#7 05/09/2022 21h09

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LSypher a écrit :

B occupe a titre gratuit ( sans formalisme ) un appartement dont A a la propriété.

Donc il y a un commodat, oral, sans terme défini.

A souhaite clarifier:
        -roles, forme de garde, responsabilité
        - mise a disposition du logement pendant la garde des enfants
        - virement d’une somme chaque mois pour les frais des enfants pendant le temps de garde de B

vous dites que A veut mettre à disposition le logement et de plus verser de l’argent.  C’est très généreux de sa part.

B demande un bail " sous le marché" ( disons 30% du loyer normal)  pour le logement occupé.

Vous dites que, au contraire, B veut verser un loyer. C’est étonnant que B veuille soudain payer pour quelque chose qui est actuellement gratuit. Donc B, bien que au RSA, donc avec très peu de moyens, veut spontanément payer un montant significatif ?
Ou bien, serait-il possible que A réclame un loyer au prix du marché et que la contre-proposition de B serait de demander un loyer plus bas ? Vous auriez alors omis de signaler que A a exprimé une demande de loyer !

aujourd’hui mon conseil

C’est étonnant que vous veniez sur le forum pour mettre au point vos conseils envers A. Est-ce que A n’arrive pas à faire fonctionner un ordinateur ou un téléphone portable, ce qui expliquerait qu’il n’arrive pas à venir demander conseil de lui-même ?
Ou bien voulez-vous profiter des conseils du forum pour ensuite briller auprès de A ? Du recel de conseils en quelque sorte ?
Personnellement, je ne fais pas beaucoup confiance à la qualité de transmission du téléphone arabe ; j’aurais préféré que A vienne demander conseil, de lui-même, comme une grande personne.

Je pensais a une donation temporaire d’usufruit ( 3 ans par exemple ) de A vers B ( frais payé par A ).
B pouvant quitter le logement avant et le louer ( ce qui ameliorerrait ses revenus .)

Il y a au moins deux façons de donner l’usage gratuit du logement :
- le commodat… qui est déjà en place. Ce contrat permet l’usage gratuit du logement… Mais B devrait néanmoins payer les charges courantes (eau, élec, assurance) ; c’est en tout cas le principe du commodat. Et surtout, B ne peut pas louer ce logement à autrui et en toucher les loyers. Si A veut changer ce contrat, il faudrait que A annonce à B que le commodat est fini, à quelle date, et pourquoi. En effet, ce n’est pas parce qu’il n’y a pas de contrat écrit qu’il n’y a pas de contrat. Et changer ou terminer ce contrat mérite un délai de prévenance, d’une part, et une explication, d’autre part.
- effectivement une donation temporaire d’usufruit. C’est un don très important car c’est un démembrement de la propriété. Comme toute modification de la propriété d’un bien immobilier, cela nécessite d’ailleurs un passage chez le notaire et une publication à la publicité foncière, si je ne m’abuse. Est-ce bien pertinent de donner encore plus que le commodat (ce qui est déjà pas mal !), et de payer des frais et des formalités pour ce faire ?

Dernière modification par Bernard2K (05/09/2022 21h28)


Les vacances sont finies, au travail !

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[+1]    #8 05/09/2022 23h36

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Personnellement:
- non pour le commodat, qui ne formalise pas le fait que cette liberté est dans l’intérêt de l’enfant
- non pour la donation temporaire, qui reste une donation à un tiers …

Vous avez dès le départ une solution : la pension alimentaire.

Au choix :
1) attribuer l’usage du bien à titre d’élément de la pension alimentaire. C’est TRES classique, comme l’est par exemple le maintien de la prise en charge d’un crédit existant à titre d’élément de la pension. Là, il s’agit de calculer la pension alimentaire donnée (déductible pour A, imposable pour B) et de ventiler entre du cash et des dépenses assumées.
2) mettre en place un loyer d’un coté (imposé pour A), et de l’autre prélever sur la pension l’équivalent du loyer (pension déductible pour A, imposable pour B).

La différence ? B dispose alors de quittance de loyer, ce qui est un prérequis pour obtenir certaines aides au logement. C’est probablement la raison de la demande d’un loyer sous évalué, puisque là encore, les aides sont liées aux loyers et un appartement trop cossu laisserait planer un doute sur les ressources du demandeur.

Sur l’option donation temporaire, je l’utiliserai en donnant à l’enfant, ce qui revient au même pour l’occupation du bien, mais au moins, on reste en donatioin ligne directe + intérêt de l’enfant, y compris si relocation (les loyers appartiennent à l’enfant, et ne sont consommables que dans son intérêt)

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#9 06/09/2022 13h10

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Le dernier message m’a un peu laissé perplexe :

- le BOFIP BOI-IR-BASE-20-30-20 - IR - "Base d’imposition - Charges déductibles du revenu brut global - Déductibilité des pensions alimentaires - Conditions particulières de déduction", précise les cas de déductibilité. La déductibilité est réservée aux pensions versées à époux ou ex-époux. Les pensions versées aux concubins ou partenaires de PACS ne semblent pas déductibles.

- En cas de signature d’un bail, les cas de reprise sont très limités (reprise pour habiter, vente, non-respect par le locataires de ses obligations), et ne permet donc pas une reprise à la date prévue par A.

En outre, ce qui concerne le montant du loyer, un loyer sous-évalué expose A à une imposition sur la base du loyer "normal" en cas de contrôle des services des impôts. Cela sera d’autant plus facile qu’il est prévu que les propriétaires déclarent les loyers perçus pour permettre l’établissement des nouvelles valeurs locatives pour le calcul des impôts fonciers…

Dernier point, si B a souscrit les abonnements (energie, eau…) à son nom et est l’occupant déclaré pour l’établissement de la taxe d’habitation, le commodat existe de fait.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/09/2022 13h11)

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#10 06/09/2022 13h51

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Canyonneur75 a écrit :

- le BOFIP BOI-IR-BASE-20-30-20 - IR - "Base d’imposition - Charges déductibles du revenu brut global - Déductibilité des pensions alimentaires - Conditions particulières de déduction", précise les cas de déductibilité. La déductibilité est réservée aux pensions versées à époux ou ex-époux. Les pensions versées aux concubins ou partenaires de PACS ne semblent pas déductibles.

Je comprends votre perplexité … j’ai lu un peu trop vite la file, et séparation / enfants / pension alimentaire, je suis automatiquement passé en mode pension alimentaire, donc nécessairement résidence partagée voire principale chez le parent "pensionné".

Dans ce cas là, la pension alimentaire pour l’entretien des enfants mineurs est déductible pour le parent financeur, dans le cas d’une résidence principale chez l’autre parent (condition nécessaire pour que les enfants ne soient pas partagés fiscalement).

Notez :
1) que le bofip cité a un titre un peu plus long, et traite surtout des enfants majeurs et du cas des enfants partagées fiscalement
2) que l’ex conjoint ne bénéficie plus d’une pension alimentaire, mais d’une prestation compensatoire. Presque la même chose, mais pas tout à fait (la PC se verse prioritairement en capital, one shot, et éventuellement sous forme d’une rente défiscalisée / fiscalisée sur une durée limitée)

En reprenant la file, les enfants résident essentiellement chez A, de ce fait, il n’est pas justifié que B recoive une pension alimentaire au titre de l’entretien des enfants résidant chez B … Ce qui va poser des soucis pour toute "pension" versée à B, sous quelque forme que ce soit, puisque par défaut, c’est une donation à un tiers. Le commodat contourne ce problème, et constitue une aide valide sans risque majeur pour A, ce que ne serait pas un loyer non réclamé.

Mais je suppose que B voudrait un loyer pour bénéficier d’un complément d’aide que B ne peut justifier actuellement, étant logé à titre gratuit (donc pas d’aide au logement)

L’intérêt de formaliser le commodat pour A est de cadrer son fonctionnement et sa durée. Un commodat oral, c’est comme un bail oral, difficile de justifier certaines conditions prévues oralement faute de pouvoir les justifier par la suite.

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#11 06/09/2022 14h02

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Cannyonneur : je pense que vous avez raté le point 20 :

Ces règles s’appliquent aux parents séparés de fait imposés séparément quelle que soit leur situation matrimoniale (mariés, pacsés ou concubins).

Par ailleurs, je ne vois pas bien comment on pourrait dire quelque chose d’utile sur une situation dont la présentation est entourée d’un flou artistique :

Couple en union libre avec enfants
(…)
enfant chez A a 100%, B venant a loisir.

Un enfant ou des enfants ? Il y a un S la première fois mais pas la seconde.

Ensuite, "enfant chez A a 100%", ça veut dire quoi ? Que l’enfant réside au domicile de A à titre habituel, et rarement chez B ? Ou bien, LSypher considère-t-il que le domicile de B appartenant à A, l’enfant est "chez A" même quand il est chez B ?

D’ailleurs, ça veut dire quoi ce "à loisir" ? L’appartement que A met à disposition de B est-il le domicile de B ? Où B n’y vient-il que pour les périodes où il-elle garde l’enfant ?

Bref, il faudrait préciser où chaque parent a son domicile officiel, chez quel parent l’enfant réside habituellement, et quel parent bénéficie d’une majoration d’1/2 part de ce fait (ou si les deux ont une majoration d’1/4 de part car garde alternée).

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2022 14h51)


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#12 06/09/2022 14h23

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Par défaut, la notion de résidence habituelle pour un enfant mineur signifie qu’il réside à telle adresse pour l’essentiel du temps normal, c’est à dire a minima le temps scolaire. Typiquement le cas lorsque les parents résident à des distances incompatibles avec l’alternance simple par rapport à l’école des enfants.

Cela a un effet sur la fiscalité : les enfants sont automatiquement déclarés sur la déclaration du parent résident à cette même adresse. Il n’est de base pas autorisé de déclarer fiscalement les enfants sur la déclaration du parent qui ne bénéficie pas de la résidence habituelle. C’est possible, mais il faut très sérieusement justifier la prise en charge essentielle.

Partant de là, si LS déclare "réside à 100%" alors que l’adresse physique des enfants n’est pas celle de A …

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#13 06/09/2022 15h06

Membre (2021)
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Bonjour
Merci pour l’interet porté a la question.

les ( mais 1 seul enfant suffit au probleme )  enfants résident a 100% dans le logement principal de A ( qui accueille donc B le temps de sa garde ).

enfants rattachés fiscalement a A à 100%

B reçoit : - une somme ( pour les enfants) , pour le temps pendant lequel il s’occupe des enfants  ( A paie a 100% pour les enfants ) 
             - un logement dont A est propriétaire , occupé aujourd’hui en " commodat " de fait.

maintenant que la situation se " contractualise" ( avec Avocat pour la garde etc …) B demande un bail avec loyer modéré ..

Ce qui me semble etre une très mauvaise solution pour A  ( envers qui je n’essaie pas de briller mais controler les interets )

En reprenant la file, les enfants résident essentiellement chez A, de ce fait, il n’est pas justifié que B recoive une pension alimentaire au titre de l’entretien des enfants résidant chez B … Ce qui va poser des soucis pour toute "pension" versée à B, sous quelque forme que ce soit, puisque par défaut, c’est une donation à un tiers

Tout a fait , la pension n’est pas justifiée mais pour ne pas léser les enfants pendant le temps de B elle est acceptée ( validée par avocat , non contractualisée pour le moment )

Mais je suppose que B voudrait un loyer pour bénéficier d’un complément d’aide que B ne peut justifier actuellement, étant logé à titre gratuit (donc pas d’aide au logement)

Oui et pour avoir un recours si A decide de récuperer le logement.

Merci pour les réponses  il semble que le commodat formalisé sera la meilleure solution ( pour A )

cdt

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