Chestercopperpot [St-Ouen] : étude de cas immobilier (séparation : vendre ou racheter)

Tout d’abord je vous rejoins sur le fait qu’il est préférable d’envisager la vente rapide du bien, pour des raisons émotionnelles plus que financières. Même en supposant une séparation dans les meilleurs termes, vous aurez envie de tourner la page. Ce qui semble compliqué tant que vous avez ce bien en commun.

La priorité est de contacter Solibail et voir s’il serait possible, compte tenu des circonstances, de revenir sur votre engagement de location. Quitte à envisager, s’ils souhaitent absolument appliquer le bail que vous avez signé, le versement d’une indemnité de rupture de bail. A mettre en perspective avec la forte décote sur la valeur du bien, s’il est vendu occupé par un locataire social plutôt que vendu nu.

A l’inverse si vous cherchez à racheter les parts de votre ex-compagne, vérifiez d’abord si c’est possible financièrement. A savoir trouver une banque qui accepterait de vous prêter le complément d’emprunt nécessaire (dans votre cas 130k€), qui viendrait s’ajouter à votre prêt en cours de 130k€. Avez-vous suffisamment de capacité d’emprunt restante, compte tenu de votre seul salaire ? Est-ce que cela ne vous bloquera pas si vous souhaitez, par exemple, acheter votre propre RP à l’avenir ?

Je ne suis pas expert en loi PINEL, mais il me semble que des obligations de location sont à respecter si et seulement si on souhaite bénéficier des réductions d’impôts du dispositif.

Or dans son cas, la décote liée à l’occupation du bien semble plus importante que la réduction d’impôts attendue, donc le respect de l’engagement de location n’est pas indispensable.

Bonjour,

notez que vous êtes propriétaire en indivision avec un tiers d’un appartement destiné à être loué en Pinel. Situation qui pourrait tout à fait arriver avec n’importe quel co-investisseur : un ami, votre soeur, etc.

La séparation a donc surtout un aspect émotionnel et relationnel mais elle ne change pas grand chose factuellement. Notez que de nombreux "ex" continuent à gérer des choses ensemble pendant des années, par exemple une société. Le besoin de sortir rapidement ou non de cette indivision va donc dépendre entièrement de l’aspect émotionnel et relationnel, et non pas de justifications objectives. Donc, personne ne peut juger mieux que votre ex et vous la nécessité de sortir (ou non) de ce projet.

La seul chose que la séparation peut changer, factuellement, est au niveau fiscal : si, avant, vous étiez imposé ensemble en tant que co-pacsés, désormais, vous serez imposés séparément (après rupture du PACS, ce que vous ferez sans doute) ; vous devrez donc faire un pro-rata selon les parts d’indivision pour le loyer, pour les charges, et pour l’avantage Pinel, comme si vous aviez investi avec un tiers (un ami, votre soeur, etc.).

tout est en 50/50, PACS normal, et c’est avec mon argent que l’on a fait cet investissement.

Ca, c’est un problème.
Au passage, c’est une grosse erreur. Le plus simple, c’est quand même de faire des choses qui correspondent à la réalité :
C’est votre argent ? -> Donc, c’est un investissement que vous auriez dû faire en nom propre (vous à 100 %). C’est ça faire des choses qui correspondent à la réalité !
Que venait faire votre ex dans cet achat si elle n’en a pas les moyens ? Pourquoi une indivision si elle n’apporte pas un copeck ? Vous avez fait une erreur de débutant ! Vous avez donné la tondeuse pour vous faire tondre !
Bref, l’erreur est faite, ne revenons pas dessus. C’est un problème, parce que le bien continue d’appartenir pour moitié chacun. Toute différence entre le pourcentage prévu dans l’indivision et les paiements effectifs s’analyse en une créance de celui qui a moins payé envers celui qui a plus payé. Pour faire valoir cette créance, encore faut-il que vous ayez la preuve que les paiements ont été faits avec "votre argent".
A ce sujet, voir : Le financement d?un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien - Légavox

Concernant la vente avant la mise en location : avez-vous déjà déduit des charges liées à cet investissement de vos revenus fonciers, comme par exemple les intérêts intercalaires ? Avez-vous déjà perçu un avantage fiscal quelconque lié à cet investissement ? Si oui, vous allez vers un redressement fiscal (ce qui est tout à fait faisable, pourvu que vous en preniez l’initiative !). Si non, je pense que vous êtes libre, fiscalement, de ne pas faire le Pinel.

Concernant la mise en location via Solibail : vous avez sans doute déjà signé un contrat, donc vous êtes engagé. Il faut relire ce contrat. Il est peu probable que la séparation des coindivisaires soit une clause de rupture du contrat ! C’est donc LE point qui risque de vous bloquer. Relisez soigneusement le contrat ; y a-t-il des clauses qui permettent de se dédire ? Est-ce qu’une indemnité est prévue en faveur de Solibail ? Que dit votre interlocuteur chez cet organisme ?

Pour ce qui est de combien coûterait le rachat des parts, je ne sais pas. Mais, compte tenu de ce qui précède sur le fait que la propriété est à 50/50, je ne vois pas bien pourquoi les parts ne coûteraient pas 50% x 320 000 = 160 000. Je pense en tout cas que c’est une bonne question à poser à votre notaire. Ils sont là pour ça et c’est gratuit.

Le rachat des parts n’est pas du tout un passage obligé. A supposer que vous vouliez effectivement revendre au plus vite, il y a deux façons de faire :
- les deux indivisaires sont d’accord pour vendre. La vente se fait donc au nom des deux. C’est le notaire qui gère la répartition du prix de vente (le partage), déduction faite de la créance susmentionnée. Ca fait un seul passage chez le notaire.
- vous rachetez d’abord les parts de votre coindivisaire pour faire cesser l’indivision. Puis vous vendez. Ca fait deux passages chez le notaire. Potentiellement plus long, plus compliqué. Accessoirement, symboliquement, ce n’est pas bon : c’est déjà vous qui avez "tout payé" et vous voulez résoudre la situation en payant encore plus ? Et vos droits, et votre intérêt, ils sont où dans tout ça ? Mais bon, si ça vous paraît la meilleure façon de sortir rapidement de cette affaire, c’est possible aussi.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2020 11h08)

Bonjour à tous,

Je vous remercie encore pour votre aide et votre sollicitude.

J’ai eu Solibail, l’appartement est occupé, donc la question de la vente nue immédiate est réglée.

Sachant que le bien n’est pas encore déclaré comme Pinel (cerfa 2044 EB à envoyer dans les deux mois suivant l’achèvement des travaux), la prochaine décision à prendre est :

- ne pas le déclarer en Pinel, le louer nu à perte (loyer Pinel sur le bail déjà signé, argh) pendant 18 mois environ (durée moyenne d’occupation par les familles) et le revendre une fois qu’il est libre. Solibail ne remettra personne dedans si on les prévient.

- le déclarer en Pinel et gérer cet investissement locatif en indivision. Tout sera divisé par deux, pourquoi pas après tout je ne savais pas que c’était possible.

Mon ex-compagne vient même de me proposer de racheter mes parts de l’appartement, je n’y avais même pas pensé. Elle a une épargne de plus de 100 000€, je pense que la banque serait d’accord.

Bernard vous êtes sévère, quand je dis que l’investissement a été fait avec mon argent, je parle de l’apport personnel. Après évidemment, l’argent étant mis en commun et gagnant plus, c’est aussi avec le miens que l’effort d’épargne est effectué quelque part.

Bon la situation n’est pas aussi noire que je le pensais, oui je risque d’y laisser des plumes, mais ça repousse!

NB : lorsque l’on se sépare, le plus difficile est souvent de faire le deuil de cette 3éme personne qui est le couple. Garder des éléments en commun est souvent une manière de ne pas faire ce deuil et souvent cela se passe mal (expérience perso également). Quand bien même l’un ou l’autre aurait une idée de réconciliation à termes, un bien sujet à discussions financières, à choix éventuels, n’est pas une bonne idée.
Vendez ou gardez - je pense que vous êtes capable désormais de décider - mais à priori votre intérêt est certainement de faire une séparation nette.

Je rejoins Iqce. Une proche a gardé des biens en sci (pourtant à priori plus simple) avec son ex, il se moque d’elle, trafique les comptes, ça ajoute après des années à la rancoeur initiale.

Gérer une indivision est rarement top lorsque les enjeux des uns et des autres divergent ; lorsqu’il y a des frustrations, de potentielles rancoeurs et à mon sens pire encore, des histoires d’ex, rester engagés conjointement en affaires pendant
On peut aussi imaginer pire : le regard de votre future nouvelle compagne sur cet arrangement.

Un aspect du problème semble pas avoir été abordé jusqu’à présent :

Vous envisagez un rachat par un des deux membres de l’indivision : avez vous vérifié que dans ce cas que la partie cédée pouvait toujours bénéficier des avantages "Pinel" ?

A ma connaissance, le bien doit avoir été acheté neuf, et cela ne sera plus le cas pour la moitié cédée…

Un avis éclairé me semble nécessaire sur ce point avant d’avancer…

Canyonneur