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#1 14/11/2019 15h04

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,
Je suis actuellement locataire de mon appartement auprès d’un bailleur institutionnel qui possède un certain nombre d’appartements dans l’immeuble.
L’immeuble vient d’avoir 10 ans et j’imagine que c’est la fin de la période de défiscalisation, aussi, au fur et à mesure que les locataires partent il a vendu les appartement libérés.
Désormais, le bailleur a décidé de vendre par lot les appartements restants (vente à la découpe),
Je suis donc prioritaire pour racheter le logement que j’occupe, voici les chiffres:
Situé dans le 92.
Mon loyer actuel hors charges : 1400€
Prix proposé à la vente 330000€ (incluant une décote de 8%).
TF: environ 1700€
Cela ferait donc environ 235 loyer.
Qu’en pensez-vous ?

Si je décide de l’acquérir, j’achèterai avec ma conjointe avec qui je suis pacsé (séparation de biens).
Nos salaires et patrimoine étant très disproportionné, je suis le seul à pouvoir faire un apport et elle ne pourra pas participer à la même hauteur que mois au remboursement du prêt.
J’ai la possibilité de mettre un gros apport mais je voudrais plutôt profiter des taux bas actuels.
Que me conseillez-vous?

Enfin, si nous nous entendons sur les modalités de remboursement du prêt, doit-on définir tous ça chez le notaire ou  seulement indiquer la quote part de propriété du bien?

Mots-clés : achat, immobilier, pacs

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#2 14/11/2019 15h34

Membre (2018)
Réputation :   39  

Bonjour lau26.

Concernant le prix d’acquisition du logement dans le 92, je n’en ai aucune idée. Cela dépend de la surface du logement, des équipements…

A confirmer par d’autres personnes du forum, mais il ne faudrait pas mettre beaucoup d’apport dans le projet. Comme vous le dîtes, les taux sont bas, autant placer vos liquidités ailleurs sur des supports plus rentables.

Pour ce qui est de la répartition, étant dans le même cas que vous, nous l’avions déclarée au notaire lors de la signature de l’achat de notre terrain. Ainsi, tout est écrit et en cas de souci, pas de prise de tête à ce sujet.

Dernière modification par contraryo (14/11/2019 15h35)

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#3 14/11/2019 15h50

Membre (2016)
Réputation :   107  

Bonjour,

Premier point:
Etes vous certain de cette décote de 8% ? Annoncée par le vendeur ?
Dans le 92 les prix au m2 sont très divers, je vous conseille de mener votre enquête au plus serré su ce sujet. (Prix sur impots.gouv, prix en agence, leboncoin etc…)
De plus 8% me parait un minimum de décote (dépend de votre durée de bail restante) et du degré de patience de votre bailleur. A mon avis, ils sont demandeurs, ça peut donc se négocier.

Second point:
Je ne suis pas certain de comprendre les enjeux avec "235 loyer" ? D’autant que gros apport personnel et prêt sans durée explicite n’aide pas bien à suivre votre raisonnement.

Troisième point le prêt:
Pourquoi ne pas garder l’ensemble de vos actifs et faire un prêt de la globalité ? Les prêts sont bas et vous ne risquer rien.

Quatrième point:
Pour ce qui est de l’acte en lui même, vous pouvez légalement le faire sous acte seing privé mais je vous le déconseille fortement. Il y a tout un travail de professionnel à faire au niveau des papiers et aussi une responsabilité importante à assumer. Le notaire est un professionnel et a la garanti d’un officiel de loi public. IL se doit de vous donner le conseil nécessaire. L’indivision est le premier principe à mon avis dans votre cas.
Notaires de France

Bien à vous

Dernière modification par johntur (14/11/2019 15h51)


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#4 14/11/2019 15h56

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lau26 a écrit :

Mon loyer actuel hors charges : 1400€
Prix proposé à la vente 330000€ (incluant une décote de 8%).

Qu’en pensez-vous ?

Au strict plan financier, la rentabilité brute ressort à 5% tout juste, en net on doit être à 3% ? Pas fameux… A ce niveau, sauf à être "amoureux" du logement et sûr d’y rester très longtemps, je préfère rester locataire.

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#5 14/11/2019 16h16

Membre (2016)
Réputation :   107  

Bonjour,

SUite à un calcul rapide:
Si vous prenez un TAEG à 2% sur 25 ans (intégrant donc l’assurance). Vous aurez un appartement "gratuit" sans cash flow negatif (loyer=remboursement d’emprunt=1400) et en payant les TF et les frais d’entretien propriétaires en plus.
Mais resterez vous 25 ans dans cet appartement ?

J’ai fais ça avec le premier simulateur google qui m’est tombé sous la main.
LCL Prêt Immobilier
(j’ai supposé que vous aviez 35ans)

Bien à vous,


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#6 14/11/2019 16h44

Membre (2017)
Réputation :   2  

johntur a écrit :

Bonjour,

Premier point:
Etes vous certain de cette décote de 8% ? Annoncée par le vendeur ?
Dans le 92 les prix au m2 sont très divers, je vous conseille de mener votre enquête au plus serré su ce sujet. (Prix sur impots.gouv, prix en agence, leboncoin etc…)
De plus 8% me parait un minimum de décote (dépend de votre durée de bail restante) et du degré de patience de votre bailleur. A mon avis, ils sont demandeurs, ça peut donc se négocier.

Les 8% sont indiqués par le vendeur, c’est 8% pour tout le monde, c’est effectivement peu, mais je suis dans une zone assez tendue… si je n’achète pas il n’aura pas de mal à vendra à un autre investisseur à ce prix.  Evidemment la bonne affaire dépend de l’évaluation du prix qu’il fait à la base. Je connais bien le marché, puisque j’y habite est cela me parait pas cher même sans la décote par rapport aux autres biens en vente dans le secteur. Je m’attendais à un prix plus proche des 400K€.

johntur a écrit :

Second point:
Je ne suis pas certain de comprendre les enjeux avec "235 loyer" ? D’autant que gros apport personnel et prêt sans durée explicite n’aide pas bien à suivre votre raisonnement.

Les 235 loyers, c’est juste pour se faire une idée de la rentabilité de l’opération… Je ne suis pas précis sur l’apport, ou la durée du prêt car précisément j’ai les moyens de faire comme je veux et c’est l’objet de mon questionnement.

johntur a écrit :

Troisième point le prêt:
Pourquoi ne pas garder l’ensemble de vos actifs et faire un prêt de la globalité ? Les prêts sont bas et vous ne risquer rien.

Oui, mais utiliser un apport me permettrai sans doute d’avoir un taux plus bas.

johntur a écrit :

Quatrième point:
Pour ce qui est de l’acte en lui même, vous pouvez légalement le faire sous acte seing privé mais je vous le déconseille fortement. Il y a tout un travail de professionnel à faire au niveau des papiers et aussi une responsabilité importante à assumer. Le notaire est un professionnel et a la garanti d’un officiel de loi public. IL se doit de vous donner le conseil nécessaire. L’indivision est le premier principe à mon avis dans votre cas.
Notaires de France

Bien à vous

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#7 14/11/2019 17h02

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Bonjour
Ces ventes de logements de bailleurs sociaux se font sous le prix de marché et un rabais est consenti aux locataires de l’organisme vendeur, les locataires du parc sont prioritaires par rapport à la vente à des personnes non locataires.

Ces ventes sont encouragées par l’état qui veut ainsi leur permettre d’accroitre leur capacité à produire du logement neuf.

Il y a une condition à respecter, il faut occuper le logement au titre de résidence principale pendant 5 ans.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour. Soigné fin 2022, quasi full ass vie lux.

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#8 14/11/2019 17h03

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Bonjour,
un angle de vue rapide, avec un calcul sur un coin de table

l’appartement vaut 330 k, vaut-il mieux payer son propriétaire ou son banquier?

Vous payez votre propriétaire 16800/330000 soit environ 5% annuels
Si vous empruntiez, vous paieriez votre banquier environ 1% annuel

Juste pour rappeler que l’époque est favorable à la rente immobilière et à l’endettement. Aujourd’hui c’est vous qui payez la rente, et ne profitez pas d’une époque où l’endettement est extraordinairement bon marché. Il y a 10 ans, en pleine crise financière, la situation était très différente.

Maintenant entre louer et acheter, bien d’autres facteurs interviennent, mon calcul n’est qu’un petit élément d’aide à la décision.

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#9 14/11/2019 17h41

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Le calcul que moi je fais :
- Actuellement vous payez 1400 + charges. Imaginons 1500.
Si vous achetez :
- vous payerez les mensualités + la TF + les charges de copro. Plus d’éventuels autres frais oubliés (par exemple l’assurance propriétaire est plus chère que l’assurance locataire). Imaginons 2000€

Donc il faut évaluer la charge mensuelle d’être proprio, et la comparer à celle d’être locataire. Imaginons que le différentiel soit de 500€.

Donc pour 500€ par mois pendant 25 ans, vous deviendrez propriétaire d’un bien à 330000€ (plus éventuelle plus-value)

Il faut calculer quel rendement ça fait (500€ par mois pendant 25 ans qui donnent un capital de 330000, ça fait du 5,68%)

Donc à vous de voir si vous préférer placer ces 500€ dans l’appart, ou si vous pouvez les placer à un rendement supérieur, dans ce cas vaut mieux rester locataire et placer ces 500€.

Comme dit plus haut, c’est uniquement la partie financière de la réflexion, l’achat d’une RP inclut d’autres facteurs plus subjectifs.

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#10 14/11/2019 17h55

Membre (2017)
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Chrism a écrit :

Bonjour
Ces ventes de logements de bailleurs sociaux se font sous le prix de marché et un rabais est consenti aux locataires de l’organisme vendeur, les locataires du parc sont prioritaires par rapport à la vente à des personnes non locataires.

Ces ventes sont encouragées par l’état qui veut ainsi leur permettre d’accroitre leur capacité à produire du logement neuf.

Il y a une condition à respecter, il faut occuper le logement au titre de résidence principale pendant 5 ans.

Attention, ici ce n’est pas du tout le cas d’un bailleur social!
Le propriétaire est un investisseur institutionnel, c’est une SCPI dont les parts sont proposée par une banque à ses clients.

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#11 14/11/2019 17h56

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Hazdrubal a écrit :

Donc pour 500€ par mois pendant 25 ans, vous deviendrez propriétaire d’un bien à 330000€ (plus éventuelle plus-value)

Il faut calculer quel rendement ça fait (500€ par mois pendant 25 ans qui donnent un capital de 330000, ça fait du 5,68%)

Je crois que vous oubliez l’apport initial pour couvrir au moins les frais de notaire (non pris en compte me semble-t-il dans la simulation de prêt et donc dans la mensualité de 1400€).

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#12 14/11/2019 18h20

Membre (2017)
Réputation :   35  

Oui, il faut rajouter tous les frais engendrés par le fait de devenir propriétaire.
Il faut donc lire :

Il faut calculer quel rendement ça fait (Apport initial + 500€ par mois pendant 25 ans qui donnent un capital de 330000, ça fait du 5%)

Et voir si on ne préfère pas placer cet argent ailleurs.

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