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#1 16/08/2022 12h13

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Bonjour à vous !
Je rencontre un problème dans un local professionnel que je loue, et je ne trouve pas la solution….
Ma locataire souhaite quitter les lieux, elle est actuellement en période de préavis.
Lors d’un rdv, je lui précise qu’elle va devoir faire appel à son assureur pour remplacer sa grande vitrine, car elle est fissurée. Ce n’était pas le cas quand elle a pris le local.
Elle est toiletteuse canine, c’est un local de 45 m2, peu de passage client (ERP catégorie 5).
Elle me répond aujourd’hui que son assureur ne prendra pas la vitrine en compte à cause de la vétusté et de la non-conformité du verre de cette vitrine ! Donc elle n’a pas l’intention de la changer avant de partir..
Je suis dans le flou total. Car d’un côté, la vitrine n’était pas fissurée quand elle a pris possession des lieux, elle doit donc la changer. Mis d’un autre côté, c’est sans doute à moi, propriétaire, qu’appartient la mise aux normes….

Votre expérience et vos connaissances me seraient fort utiles, pour résoudre au mieux cette situation.
Merci d’avance pour votre attention !

Mots-clés : erp, local professionnel, mise aux normes, vitrine

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#2 16/08/2022 12h38

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INTJ

@Clepsydre : La vitrine faisant partie des "murs", avez-vous essayé de contacter votre assureur ? Il est possible que votre PNO couvre une partie du sinistre.


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#3 16/08/2022 12h48

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ESTJ

Bonjour

Les relations entre votre locataire et son assureur ne vous concernent pas : vous lui avez loué avec une vitrine en état, elle doit vous la rendre tel quelle.

Au pire, l’assureur (même si pas votre souci) remboursera sur la base d’un verre simple amputé d’une franchise, et vous pourriez alors proposer de prendre en charge le delta pour un verre supérieur, mais clairement à votre place, je laisserai couler jusque l’état des lieux avec remise des clés pour ensuite déduire le prix de la vitrine de la caution en ayant fait deux devis au préalable dont celui de la montée en gamme.

Mais sans grande hésitation, avec un état des lieux contresigné, je lui ferai payer le tout amélioré et à neuf bien sûr, le risque étant très limité : il est fort probable que devant cette ponction, elle fasse alors un constat d’assurance …


Profiter de ne rien foutre….

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#4 16/08/2022 13h10

Membre (2022)
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Merci doubletrouble
Je sais que ma MRI (multi risque immeuble) ne prend pas en compte les bris de glace, puisque les locataires sont assurés pour. Je n’ai donc pas creusé dans ce sens…

Bonjour Serenitis
Malheureusement, la caution ne s’élève qu’à 300 €. Elle était déjà dans les lieux quand j’ai acheté l’immeuble il y a 2 ans, je subis donc ce faible montant..
La vitrine est grande , ça va chiffrer vite
Je crains donc de me faire avoir si j’attends l’état des lieux. A ce moment là je garde la caution qui n’est que de 300 €, et je ne pourrai sans doute pas récupérer le reste si elle arrête son activité, et ne me donne pas sa nouvelle adresse..
J’ai vraiment l’impression d’être dans l’impasse.

Dernière modification par Clepsydre (16/08/2022 13h38)

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#5 16/08/2022 17h41

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La première des choses à faire, c’est de relire les écrits :
1) que dit le bail sur la répartition des travaux ? Si votre bail date d’avant la loi Alur de 2014, tout est possible ou presque. Vous avez un contrat, donc avant de dire ce qui est à charge du locataire ou du bailleur, il faut lire ce que dit le contrat à ce sujet.

2) avez-vous un état des lieux d’entrée indiquant l’état de la vitrine ?


Les vacances sont finies, au travail !

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#6 16/08/2022 21h22

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Merci Bernard2k pour votre attention.
Le bail date de 2019.
S’agissant de l’état des lieux d’entrée, il a été fait par l’agence Orpi, et ne mentionne aucun dégât sur la dite vitrine. Cette vitrine n’est pas du tout mentionnée d’ ailleurs..
S’agissant du paragraphe du bail mentionnant les réparations, rien de particulier à mon sens. Rien non plus sur une remise aux normes quelconque.
"Le preneur sera tenu de maintenir les lieux en bon état d’entretien et de toute réparation visée à l’article 17 54 du code civil, de telle sorte qu’en fin de bail, à son départ, ceci soit rendu en bon état d’entretien locatif.
Demeurant à la charge du bailleur, les grosses réparations visées à l’article 606 du même code."

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#7 16/08/2022 21h51

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Clepsydre a écrit :

…ne mentionne aucun dégât sur la dite vitrine. Cette vitrine n’est pas du tout mentionnée d’ ailleurs..

Erreur de celui qui a réalisé l’état des lieux. Il aurait dû signaler l’absence de fissure. Donc c’est pour votre "pomme" si vous allez au contentieux.

Pour avoir l’adresse future de votre locataire, dites lui que le dépôt de garantie lui sera versé par chèque, envoyé par courrier.


Faire et laisser dire

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#8 16/08/2022 23h46

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Ce local était en gestion locative quand je l’ai acheté, chez Orpi..
J’ai encore relu l’état des lieux, aucune mention de la vitrine.

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[+1]    #9 17/08/2022 08h38

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D’après le bail, cette réparation entre dans le champ de ce qui doit être entretenu par le locataire (article 1754 du code civil)…

…Sauf les réparations dues à la vétusté qui sont à la charge du bailleur, sauf mention explicite contraire dans le bail. S’agit-il d’une pure réparation de vétusté ? Je ne pense pas. Il y a probablement eu un choc qui a provoqué la fissure, donc c’est un dégât et non pas une dégradation de vétusté.

…Sauf la mise au normes, dans le cadre de l’obligation de délivrance… :
Bail commercial : qui paie les travaux de mise en conformité ? - WebLex
Est-ce que le verre utilisé sur la vitrine est vraiment non conforme "aux normes" ? Sachant qu’un magasin est un ERP de catégorie 5 de type M (magasin de vente). Y a-t-il une obligation de verre feuilleté ? Est-ce que ça s’applique aux établissements existants ? J’avoue que je ne sais pas.

Sur l’absence dans l’état des lieux, je serais moins catégorique que lachignolecorse.
Déjà, l’état des lieux ne mentionne-t-il pas les "menuiseries" de cette pièce (ou terme équivalent) ? Une vitrine est une variété de menuiserie ou de fenêtre fixe…
Ensuite “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”  Article 1731 du Code Civil
Est-ce que la même logique s’applique si un EDL a été fait mais qu’un item n’y est pas décrit, il est présumé être en bon état ? J’avoue que je ne sais pas.

Bref, c’est un sujet bien pointu. Il vous faudrait vérifier :
- si les "normes" imposent vraiment un type de verre pour un ERP de catégorie 5 et de type M, et quelle est la nature du verre de votre vitrine.
- si l’EDL mentionne la vitrine sous une autre désignation plus large telle que "menuiseries". Si les "menuiseries" sont décrites comme bon état, c’est bon pour vous. Si non, il reste à vérifier si, quand un EDL a été fait mais qu’un item n’y est pas décrit, il est présumé être en bon état…

Sinon, il vous est toujours possible d’agir de façon purement pragmatique :
- vous faites l’EDL de sortie sans bien sûr oublier de noter la vitrine fendue. Vous ne parlez pas de retenue sur la caution ni rien : un EDL est fait pour constater, pas pour déterminer immédiatement ce qui est dû ou non.
- comme dit lachignolecorse. vous demandez l’adresse de la locataire pour envoi du chèque de caution.
- vous obtenez un devis pour la réfection de la vitrine. (vous devez fournir un devis mais vous n’avez pas l’obligation de faire les travaux, en tout cas du point de vue bailleur-locataire ; que vous deviez faire les travaux si les normes l’exigent, c’est une autre question).
- vous retenez au moins la caution, voire vous essayez de vous faire rembourser par la locataire le coût total. Vous lui écrivez à l’adresse indiquée " vitrine fissurée, à votre charge selon les termes du bail (les reproduire), donc réparation nécessaire de tant selon devis ci-joint, donc la caution est retenue (et éventuellement : et de plus vous me devez la différence, soit encore tant d’euros)".
- vous attendez de voir ce qu’il se passe. Si la locataire vous fait envoyer une lettre d’avocat mentionnant pourquoi vous devez rendre la caution, avec les bons textes de loi et la bonne jurisprudence citée, il serait sage de rendre la caution. Sinon, c’est probablement que la locataire n’a pas envie de payer 200 € d’avocat pour récupérer 300 € de caution et qu’elle laisse pisser, donc vous aurez gagné 300 € qui vont vous aider à payer la nouvelle vitrine.

Pourquoi cette attitude purement pragmatique ? Parce qu’il est vraiment très difficile de savoir si c’est à charge du bailleur ou du locataire. Entre la question des normes, de la vétusté, de l’interprétation de l’EDL d’entrée… Quand on voit la cour de cassation décider à l’encontre de la cour d’appel sur des sujets du même type, qui sommes-nous pour prétendre dire avec certitude si cela relève du bailleur ou du preneur ? Là, honnêtement, je ne me sens pas capable d’affirmer quoi que ce soit avec certitude. Dans un tel cas, la solution pragmatique est peut-être la meilleure : tenter le coup, et faire machine arrière si la locataire se défend vigoureusement et avec les bons arguments.

Au passage : vous avez fait une erreur en parlant de l’assureur. De votre point de vue et d’après le bail, la locataire vous doit la réparation de la vitrine car entrant dans les réparations listée par l’article 1754. Qu’elle puisse se faire indemniser par son assureur ne vous regarde pas. Vous devez vous occuper de votre relation bailleur-locataire et rester dans cette relation à deux parties ; la relation de la locataire avec son assureur ne vous regarde pas.

Enfin, je vous suggère d’attendre de connaître les besoins du nouveau locataire pour décider du remplacement de la vitrine. Si par exemple il recouvre la vitrine par un covering plastique, ça résout le défaut à la fois visuellement et le problème de sécurité aussi (le covering fera que le verre, s’il se brise, ne tombera pas en pans tranchants). Si, autre exemple, il a besoin de refaire totalement la vitrine et le sas d’entrée, il faudra peut-être trouver un arrangement où vous en prenez à charge une petite partie (du fait que la vitrine est vieille et fissurée, il paraît juste que vous fassiez une part de l’effort financier), peut-être sous forme de 2 ou 3 mois de franchise de loyer par exemple… Tout se négocie dans les baux commerciaux.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2022 16h36)


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#10 18/08/2022 13h02

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Bernard2K, le 17/08/2022 a écrit :

D’

Est-ce que le verre utilisé sur la vitrine est vraiment non conforme "aux normes" ? Sachant qu’un magasin est un ERP de catégorie 5 de type M (magasin de vente). Y a-t-il une obligation de verre feuilleté ? Est-ce que ça s’applique aux établissements existants ? J’avoue que je ne sais pas.

Bonjour,

Le verre standard appelé aussi verre float (souvent les anglosaxons et germaniques) est totalement interdit quelque soit la catégorie et le type d’ERP.

Seuls les verres "Securit" sont autorisés, donc feuilletés, trempés ou armés en fonction de son lieu et son utilisation (vitrine, garde corps, Cambriolage/assurance et lieu comme Ave République/Opéra…)

Oui ca s’adresse aux bâtiments existants qui sont "censés" être aux normes avant leurs exploitations. Seul l’accessibilité peut faire l’objet de dérogation de non réalisation et encore c’est de moins en moins vrai. Faut avoir des arguments très convaincant

Cdt

Dernière modification par bascarol (18/08/2022 13h06)

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#11 18/08/2022 13h33

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Bernard2k
J’ai lu votre réponse avec beaucoup d’attention.
Le sujet est en effet pointu, et une somme d’argent assez importante est en jeu car le cout d’une vitrine n’est pas moindre..
Aussi j’ai pris la décision de consulter la semaine prochaine un avocat spécialisé en immobilier, espérant qu’il pourra m’aider à trancher la question.

Je ne manquerai pas de poster ses réponses sur ce forum.

D’autre part, j’attends la semaine prochaine également un devis de vitrier, espérant qu’il pourra me dire ce qu’il en est de la qualité de ce verre existant !

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[+1]    #12 25/08/2022 20h29

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Bonsoir.
Je reviens donc vers vous avec l’avis de mon avocat : l’art 1754 du code civil mentionne "les vitres" comme élément a la charge du locataire, donc conformément au bail signé, la locataire doit rendre "les vitres" dans le même état que celui dans lequel elle les as trouvées. Pour lui, cela englobe la vitrine du local professionnel.

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