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#1 13/08/2022 13h24

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

J’ai besoin de vos lumières sur un sujet compliqué.

Voici le contexte :

Dirigeant d’une SAS dans le conseil crée récemment (1 an et demi), en association avec mon frère, qui a de bons résultats (résultat net de 200k€ la 1ere année et même perspectives cette année - à relativiser car nous bénéficions encore de l’ACRE pour quelques mois), nous avons une opportunité d’achat d’un bien immobilier (environ 850k€) via l’entreprise avec 3 objectifs :

-    Créer des gites dans les dépendances + une partie de la propriété (CA estimé 67 200€ / an pour 16 semaines de location / an avec un joli potentiel)
-    Héberger gratuitement une association qui nous tient à cœur dans une des dépendances (petite économie d’impôt potentiel à la clef même si ce n’est pas le but)
-    Et la partie la plus délicate : avoir ma résidence principale sur une partie de la propriété (la maison principale fait 300m², les dépendances utilisables 480m² - j’utiliserais environ 200m² pour ma RP (5 enfants donc besoin d’un peu de place)).

A savoir que ma femme ne travaille pas aujourd’hui. Elle serait donc embauchée pour prendre en charge de la gestion des gites et m’aider sur l’administratif de l’entreprise (elle est assistante de direction de formation).

Voici le montage qu’un CGP m’a proposé :

Créer une holding et une SCI en plus de ma SAS
La SCI serait détenue par la holding, ma femme et moi

Concernant le sujet délicat de la RP et pour éviter l’abus de bien, il m’a dit de :

-    Soit payer un loyer « au prix du marché selon la valeur cadastrale » sur la partie du bien utilisée de façon privée
-    Soit que ma femme paye un avantage en nature cohérent pour la mise à disposition gratuite du logement vu qu’avec la gestion des gites (voire chambre d’hôtes) + de l’association, elle a besoin d’être idéalement sur place (surtout que nous souhaitons donner une oriention luxe aux gites avec une réactivité optimale en cas de besoin des clients).

Qu’en pensez-vous ?

Point important : le but n’est pas de faire un coup financier mais de racheter un bien immobilier de famille que nous perdrons sinon.

Merci beaucoup,

Mots-clés : dirigeant, holding, immobilier locatif, résidence principale, sas, sci

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#2 13/08/2022 17h18

Membre (2018)
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ESTJ

Bonjour

Avant toute chose, il est habituellement très compliqué d’obtenir un financement pro ou perso quand on est dirigeant d’une jeune entreprise avec moins de 3 bilans.

Mais quand je lis le mot Acre toujours en cours, je me dis mission impossible …ce sentiment est renforcé lorsque vous expliquez que votre conjoint trouverait sa source de revenus via ce projet : le cgp aurait du commencer par l’enveloppe budget jouable plutôt que le véhicule pour justifier du mot conseil, parce que la il me semble qu’on est davantage dans du rêve éveillé que du projet finançable sauf à proposer une garantie perso très très conséquente en contrepartie.

Vous ne parlez pas de taux d’endettement actuel ni d’un premier rdv banque, mais je crains fort que ce premier écueil soit très compliqué à franchir…


Profiter de ne rien foutre….

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#3 13/08/2022 17h18

Membre (2021)
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INTJ

Si je comprends bien le montage proposé vous allez vous retrouver avec trois sociétés au lieu d’une, cela va créer une importante charge de travail administrative en plus et des coûts supplémentaires, vous pourriez simplement utiliser votre SAS actuel.

Comptez-vous confier la gestion de ces sociétés à votre CGP ?

Il faut faire attention à l’alignement des intérêts avec ces gens…

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#4 13/08/2022 18h35

Membre (2022)
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Merci pour votre retour à tous les 2.

@serenitis : j’ai vu une seule banque pour l’instant (Société générale) et après 2 rdv ils seraient ok pour le financement sur cette enveloppe de prix (je suis peut-être bien tombé !). C’est plus la légalité du montage qui me pose un problème…

@GaeCap : Non le CGP n’aura pas la gestion des sociétés.
Effectivement 3 boites plutôt qu’une seule avec les frais qui vont avec. D’après le CGP, cela permet d’associer ma femme et de « retirer mon frère » de la SCI ce qui est impossible sur ma SAS.
Dans un second temps, si ce montage est légal, nous ferions pareil pour mon frère & sa femme avec une nouvelle SCI.

J’attends des rdv avec expert-comptable et avocat spécialiste a la rentrée mais je voudrais y voir plus clair avant.

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#5 14/08/2022 02h18

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Les gites seraient loués meublés (mais pas la partie qui sera votre RP), ce qui implique qu’une la SCI n’est peut-être pas le meilleur choix pour détenir l’immobilier associé (elle ne pourra pas être transparente à l’IR), à moins de vouloir payer de l’IS (et ne pas vouloir être LMP/LMNP).

Idéalement, comme votre SAS n’a pas vraiment de lien avec cette acquisition (d’ailleurs, avec le montage que vous imaginez, votre frère resterait associé dans cet investissement), mieux vaudrait acquérir les biens en nom propre  (sans créer toutes ces sociétés, qui ne servent pas forcément à grand chose… D’ailleurs, pouvez-vous expliquer les avantages qu’elles apportent ?  Je suppose, cf les chiffres que vous donnez, que les recettes des gites devraient auto-financer l’acquisition, donc pas vraiment besoin de cash venant de la SAS…) et être LMNP/LMP pour les gites (en plus Mme pourrait cotiser pour la retraite).

Mais si vous comptez sur la solvabilité de la SAS pour obtenir un financement  (je doute, que ce soit un bon choix, car quand les 2 associés seront rémunérés, la SAS ne fera plus tellement de bénéfice), ça ne marche pas. La banque vous suivrait-elle si les biens sont détenus en direct par vous (M., associé de la SAS jeune mais prometteuse, et Mme, sans emploi), avec un business plan montrant que ça s’auto-finance ?  Ca dépend sans doute de l’ensemble de votre patrimoine financier, que vous avez omis de décrire dans votre présentation… 
Autre point : qui est le vendeur de ce bien, et un "crédit-vendeur" ne serait-il pas imaginable ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 14/08/2022 08h58

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Bonjour

Comme dit plus haut (Serenitis et GB) je doute que la banque répondent favorablement à votre demande.

1/ Votre Sté est trop jeune :
Même avec 14 ans d’anciennetés j’ai du démontré a ma banque Pro qui me suit depuis 10 ans que ma Sté sera encore me verser mon salaire  dans 10 ans pour mon prêt personnel immobilier puisqu’elle a refusé de financer une SCI via une holding.

Ce n’est pas un problème de résultat mais de longévité de votre entreprise.

2/ Toute votre famille va vivre sur une même Sté, par expérience, je peux vous dire qu’elles n’aiment pas. Car aucun revenus externes si défaillance de votre Sté, donc aucune cautions possibles.

3/ Tout est dans le même bien immobilier,

4/ Vous êtes sous perfusions (Acre) même si le montant est faible, même si c’est pas avec l’Acre que vous pourrez vivre, même si vous dégagez un fort résultat soit dit en passant au début on dégage toujours de bon résultat dans le conseil, c’est après que c’est compliqué et ca les banques le savent sans oublier qu’elles s’engagent pour 7 ou 15 ans (prêt Pro).

En final, je viens de vivre la même expérience, alors que mes SAS ont 15 ans d’activités et de rentabilités, sans PGE a rembourser, sans crédits.
Refus des banques (6) pour un montage SCI via Holding. J’ai du faire un prêt personnel, envoyer 191 documents démontrer que mes SAS assureraient encore mon salaire dans 10 ans. En sachant que ma femme ne travaille pas avec moi, elle a son salaire perso, son emploi fortement rémunéré et que nous avons aucun crédit perso.
Ma femme et moi avons du faire une visite médicale poussée,

Pas de financement via les courtiers sauf en banques privées avec des couts de gestions surélevés
Pas de financements sur un montage SCI via holding
Assurance personnel pour moi en plus de l’assurance prêt
Caution de ma femme.

Voila les demandes pour un chef d’entreprise sans dette, sans aide.

Aucun cas ne se ressemble  mais ca donne la tendance du combat pour une acquisition dont je finançais 50% en cash et 50% en prêt que j’ai mis 4 mois à obtenir.

C’était il y a 5 mois.
Les conditions se sont durcies, voyez d’abord vos banques sur les possibilités de financement, pas l’agence, mais un gestionnaire de patrimoine de la banque ou faite une demande de crédit anticipé, vous verrez les conditions. En agence sa passe toujours, quand ca remonte, l’atterrissage est plus durs.

Dans le banques traditionnelles, si vous êtes chef d’entreprise (donc à risque), c’est le service crédit au siège qui décide, ce que dit l’agence n’a que très peu d’importance, à leurs yeux ce ne sont que des commerciaux. C’est du vécu récent.

Cdt

Dernière modification par bascarol (14/08/2022 09h45)

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#7 14/08/2022 09h37

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Récemment dans une situation assez proche (entreprise très récente, passée de AE à SAS quelques mois avant l’achat), la seule option que nous avions envisagée avec mon épouse (c’est son entreprise, et le passage à une SAS avait pour objectif de m’embaucher) nous avions uniquement considéré l’achat en nom propre.

Je pensais que ça allait être la croix et la bannière pour obtenir un prêt (j’étais démissionnaire de mon CDI actuel, ma femme était depuis 3 ans en AE + on créait la SAS qui n’avait donc même pas un bilan), mais en jouant sur notre épargne en tant que particuliers (notamment les bénéfices de l’AE), nous avons eu au final plusieurs propositions de prêts, en direct et via courtier.

Donc je ne saurai pas vous conseiller sur l’achat via votre société, mais d’expérience l’achat en perso dans une situation assez similaire a bien fonctionné (réalisé 1ère moitié 2021).

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#8 14/08/2022 09h57

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papalove, le 13/08/2022 a écrit :

Dirigeant d’une SAS dans le conseil crée récemment (1 an et demi), en association avec mon frère

C’est bien résumé. Il s’agit d’une société commerciale, avec deux associés (votre frère et vous), agissant dans le secteur du conseil.

papalove, le 13/08/2022 a écrit :

achat d’un bien immobilier (environ 850k€) via l’entreprise

Pourquoi diable une telle société irait-elle acheter un bien immobilier qui ne concourt pas à la réalisation de son objet social, pour le seul avantage personnel d’un seul des deux associés ? Ca s’appellerait de l’abus de biens sociaux. Relisez urgemment les statuts de la SAS !

Ce n’est pas un projet de la SAS, c’est un projet personnel et privé, de votre femme et vous.

papalove, le 13/08/2022 a écrit :

Créer des gites dans les dépendances + une partie de la propriété (CA estimé 67 200€ / an pour 16 semaines de location / an avec un joli potentiel)
Héberger gratuitement une association qui nous tient à cœur dans une des dépendances (petite économie d’impôt potentiel à la clef même si ce n’est pas le but)
Et la partie la plus délicate : avoir ma résidence principale sur une partie de la propriété

Je reformule : votre femme et vous voulez acheter une résidence principale bien trop grande pour vous (300 m² de maison + 450 m² de dépendances sur combien de terrain) et très chère (850 k€), et vous avez donc pensé créer des gîtes (et héberger une association, ce dernier sujet étant totalement anecdotique du point de vue qui nous occupe).
Reformulé encore autrement : un chef d’entreprise et sa femme sans emploi veulent acheter une très grande et très chère résidence principale et y créer des gîtes.
Voilà un problème assez simple, à condition de le poser correctement. Est-ce que vous êtes d’accord avec mon analyse de la situation ? Parce qu’on ne peut pas trouver les solutions adaptées si l’on ne commence pas par analyser correctement la situation.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2022 12h14)


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#9 14/08/2022 11h52

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Sur SCI vs investissement en LMNP/LMP : avec cinq enfants, l’option SCI ne me semble pas déconnante (transmission, éviter les affres d’une indivision…).

Sinon, je reviens sur la forme du montage. Votre formulation n’est pas claire :

papalove, le 13/08/2022 a écrit :

Voici le montage qu’un CGP m’a proposé :

Créer une holding et une SCI en plus de ma SAS
La SCI serait détenue par la holding, ma femme et moi

La holding détiendrait-elle :

Option 1 : uniquement la SCI? Dans ce cas, j’abonde avec ce qui a été écrit ci-dessus : quel est l’intérêt de la holding?

Option 2 : la SCI + vos parts de SAS. Dans ce cas, ça me semble être plus pertinent. Schéma classique : apport de vos parts à une holding à l’IS, que vous contrôlez (PV mise en report d’imposition 150-0 B ter), remontées de dividendes de la SAS (régime mère-fille) et injection de cash dans la SCI (en compte courant d’associé), par ex. pour un apport.

La SCI pourrait être détenue à 99% par la holding et 1% par vous en nom propre.

Bon évidemment tout est à l’IS (par nature) donc les PV futures seront payées plein pot. Et puis les remontées de dividendes dépendraient aussi de la volonté de votre frère (paramètre que je n’ai pas intégré, ne maitrisant pas bien cet aspect).

A noter : j’ai un biais pour l’option 2 (l’ayant fait pour ma pomme) + ne suis pas CGPI donc n’interpréter ce que j’écris qu’avec du recul et une vision critique.

Dernière modification par carignan99 (14/08/2022 11h54)

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#10 14/08/2022 13h26

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Tout d’abord merci beaucoup pour tous ces retours.

@Goodbylenine :

Bien vu, peut-être qu’une SCI n’est pas le plus recommandé. Je dois approfondir mes connaissances sur SCI/LMP/LMNP etc….
Effectivement l’idée du montage est de profiter de la solvabilité de l’entreprise car je pense qu’aucune banque ne me suivra (surtout en ce moment) en perso (jeune chef d’entreprise, femme sans emploi, 5 enfants…). Ou peut-être comme vous dites avec un business plan montrant que ça s’auto-finance mais je n’y crois pas trop.
Mon patrimoine financier est…inexistant !

@bascarol :

Aie aie ok c’est la douche froide ! Effectivement les 2 rdv avec la banque étaient en agence et c’est bien le siège qui valide la demande de prêt…Ils ont évidemment un intérêt commercial à ramener mes comptes perso et pro chez eux…

@AlexAlex :

Merci pour ce retour. Mais comme je le dis à GoodbyLenine mon dossier personnel est catastrophique !

@Bernard2k : « Reformulé encore autrement : un chef d’entreprise et sa femme sans emploi veulent acheter une très grande et très chère résidence principale et y créer des gîtes. »

Alors oui cela résume bien la situation ! Il pourrait exister une solution selon vous pour ce projet ? Même si vu le retour de @bascarol je n’y crois plus trop.

@carignan99 :

Oui c’est l’option 2 qui était envisagée. Avec le problème souligné par GoodbyLenine (pas possible d’être transparent à l’IR etc…).

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#11 14/08/2022 15h53

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papalove a écrit :

Effectivement l’idée du montage est de profiter de la solvabilité de l’entreprise car je pense qu’aucune banque ne me suivra (surtout en ce moment) en perso (jeune chef d’entreprise, femme sans emploi, 5 enfants…).

Mais la solvabilité de l’entreprise et la votre vont ensemble. Si la banque pense que l’entreprise est solvable, c’est que la banque pense que l’entreprise va gagner beaucoup d’argent, donc elle pense aussi que vous allez gagner beaucoup d’argent puisque vous êtes associé (50 % j’imagine ?).

Etes-vous solvable ? Vous le dites vous-même : "mon dossier personnel est catastrophique". Qu’est-ce que vous fait croire que l’entreprise est davantage solvable ?  Vous allez me répondre :
- Elle a de magnifiques revenus futurs.
Je vais vous répondre :
- Mais toutes les entreprises ont de magnifiques revenus futurs, sur le papier !

D’ailleurs, si les banques pensaient que les entreprises étaient solvables, pourquoi prendraient-elles si souvent des garanties sur le patrimoine perso du dirigeant quand elles attribuent un prêt à une entreprise ?

@Bernard2k : « Reformulé encore autrement : un chef d’entreprise et sa femme sans emploi veulent acheter une très grande et très chère résidence principale et y créer des gîtes. »

Alors oui cela résume bien la situation !

C’est donc un investissement immobilier comme un autre. A partir de là, il peut se présenter de façon standard et s’analyser de façon standard. Vous aviez à votre disposition un modèle de présentation d’un cas immobilier, et cela aurait facilité le travail de tout le monde si vous l’aviez utilisé.

Alors, si vous commenciez par nous parler clairement de ce projet immobilier :
- combien coûte la maison ? Vous indiquez un prix "environ", c’est un peu étonnant : est-ce vous qui arrondissez, ou bien le projet est-il si peu défini que le prix n’est pas fixé ?
- combien coûtent les travaux ? Vous les avez budgétés comment : vous avez des devis, ou bien au doigt mouillé ? Vous avez inclus la création des gîtes ? Dans des gîtes, tout doit être impeccable y compris le mobilier, mais aussi les extérieurs (pelouse, fleurs…), ça coûte cher. Pour sa propre RP, on accepte d’habiter une maison encore "en chantier", pour des gîtes, l’exigence est bien supérieure, donc il faut le budget et le temps de travail qui vont avec.
Parce que moi, si je dois budgéter au doigt mouillé, je fais 750 m² x 1000 = budget rénovation de 750 k€, plus prix d’achat de 850 k€, c’est un projet à 1,6 M€ !
- avez-vous travaillé le projet "gîtes" ? quelle est l’attractivité de la région ? Quelle clientèle visez-vous ? Combien de gîtes ? Quelle surface chacun ? Pourquoi des gîtes et pas des chambres d’hôte ? Quand je lis "16 semaines", je n’ai pas l’impression d’un projet travaillé. Vous prévoyez un taux d’occupation de 16/52 = 30 % ? La location uniquement à la semaine, et uniquement en haute saison, c’est la location saisonnière du XXe siècle. Si vous voulez convaincre vos interlocuteurs, il faut un projet un peu plus travaillé.

Vous noterez que, à ce stade, je ne parle même pas du montage juridique. On n’envisage le montage juridique que quand on a un projet bien défini.

Si j’étais un peu caricatural, je dirais : d’abord, un projet bien défini. Ensuite, une banque pour le financer. Ensuite seulement, la structuration juridique qui convient, y compris en cela qu’elle plaît au banquier.

Lorsqu’on met la structuration en premier, ça empêche de réfléchir. Ce n’est pas parce que votre projet comporte plein de mots qui font bien comme "holding", "SCI", "apport de parts", "CCA", etc. que ça en fait un bon projet.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2022 16h39)


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