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#1 15/06/2022 07h07

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Salut à tous,
Petite interrogation qui a peut être déjà été répondue mais je n’en ai pas vue trace.
Est ce que le financement d’un bien cash via le compte courant d’associés d’une SCI IS permet d’éviter que celui-ci soit soumis à l’IFI ?
Cela paraîtrait trop simple et pourtant logique (pour moi :-) ): les parts de la SCI ne valent rien vu que la SCI est endettée à hauteur de la valeur du bien immobilier.
Cela semble être un moyen valable pour investir en cash dans un bien locatif et récupérer au fur et à mesure du temps son cash via les loyers versés. Le tout sans IFI (du moins au début, et de plus en plus  au fur et à mesure du remboursement de la dette).
Selon nos expert, est une stratégie fiable ou ai-je tout faux ?
Merci !

Dernière modification par Optimisator (15/06/2022 07h07)

Mots-clés : compte courant associé, ifi (impôt sur la fortune immobilière), sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 15/06/2022 07h13

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La question elle est vite répondue.

SCI et IFI 2022 : les comptes courants d’associés sont-ils déductibles ? | Fondation de France

La déduction des comptes courant d’associés est subordonnée par la loi à la démonstration que « le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ».

SCI et IFI : Comptes Courants d’Associés Déductibles ? (la vérité)

Sauf à démontrer que l’objectif n’est pas principalement fiscal, ce qui est compliqué comme nous l’avons vu plus haut, le compte-courant de d’une SCI sera soumis à l’imposition sur la fortune immobilière.


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[+1]    #3 15/06/2022 07h16

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Le compte courant n’est pas déductible.
article 973 II du CGI.

Les SCI sont déjà suffisamment "fraudogenes"…


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[+1]    #4 15/06/2022 07h16

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III.-Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et II correspondant à des prêts :

1° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 2018-01-01

Par ailleurs, même si ce texte n’existait pas, on serait à mon sens clairement dans de l’abus de droit fiscal.

Edit: et bah y’a du monde ce matin !

Dernière modification par Geronimo (15/06/2022 07h18)

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#5 15/06/2022 08h59

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C’était donc trop beau.
Il ne reste que donc l’emprunt in fine avec nantissement du capital pour se soustraire temporairement à l’IFI…

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#6 15/06/2022 09h28

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Quelques points

En fonction de la liquidité de la SCI, vous pouvez apliquer une décote pouvant aller jusqu’à 20% dans le cadre de votre évaluation des parts de SCI pour l’IFI
Nombre d’associés, clause d’agrément…

Votre emprunt in fine sera considéré comme un emprunt amortissable dans le cadre de l’IFI. Donc in fine sur 10 ans, vous recalculerez un emprunt amortissable sur 10 ans pour valoriser vos parts

Et seul l’immobilier dans la SCI doit être valorise, si vous avez du cash ou des titres, ils sont hors scope IFI

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[+1]    #7 17/06/2022 07h34

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ENTP

Beaucoup de bêtises dites ici.

Notamment parce que certains lisent avec des oeillets, et pourtant Odlible avait déjà la réponse sur la déductibilité.

Lien du bofip

Il existe un dispositif anti abus sur la déductibilité. Un apport de cash pour acquérir un bien taxable n’est pas nécessairement abusif. C’est notamment le cas si le contribuable en question n’est pas déjà assujetti à l’Ifi, que l’apport est proportionnel au prix, et qu’il permet une rentabilité. D’expérience le fisc n’est pas embêtant même en cas de contrôle fiscal tant que les choses sont clean.

Et Tssm, faux sur les in finie. Voir également le bofip ci dessus, qui précise que le compte courant stipulé sans terme est assimilé à un in fine de 20 ans.

Dernière modification par dusgas (17/06/2022 07h35)

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#8 17/06/2022 07h52

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Dugas, il parle d’un emprunt bancaire in fine pour remplacer le CCA

Optimisator, le 15/06/2022 a écrit :

C’était donc trop beau.
Il ne reste que donc l’emprunt in fine avec nantissement du capital pour se soustraire temporairement à l’IFI…

Je confirme ce que je dis (heureusement), ce pret bancaire in fine est considéré amortissable dans le cadre de l’IFI

PAT - IFI  - Assiette - Déduction du passif - Passif soumis à imputation spéciale | bofip.impots.gouv.fr

I. Contrats de prêts à terme
20

La loi prévoit que les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement de l’intégralité du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un actif imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.

De telles dettes sont ainsi déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Par simplification, il est admis pour ce calcul que les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte.

Merci TSSM !

Dernière modification par Tssm (17/06/2022 08h06)

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#9 17/06/2022 08h46

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Pour plus de clarté pour les néophytes (comme moi).
Dans le cas de financement d’un bien immobilier acquis par une SCI IS via apport en cash sur le compte courant d’associés, cette dette peut être déduite du montant imposable du patrimoine immobilier des associes (au prorata) à certaine conditions :
- contribuable non encore assujetti à l’IFI
- apport proportionnel au prix (cela veut il dire du montant du prix de l’actif immobilier ?)
- bien qui permet une rentabilité
- le prêt via CCA est assimilé à un credit in fine (et donc assimilable à un credit amortissable pour la déductibilité à l’IFI). Si stipulé sans terme, ce prêt est considéré d’une durée de 20 ans.

Le résumé est-il correct ?

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#10 17/06/2022 10h18

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Désormais il peut même y avoir abus de droit d’une interprétation de la doctrine fiscale pourtant censée être opposable alors bon … En général quand le sujet commence par est ce que tel montage permet d’éviter tel impôt ça sent pas très bon …

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[+1]    #11 17/06/2022 20h11

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ENTP

Tssm a écrit :

Dugas, il parle d’un emprunt bancaire in fine pour remplacer le CCA.

Je confirme ce que je dis (heureusement), ce pret bancaire in fine est considéré amortissable dans le cadre de l’IFI

C’est donc une question de vocabulaire…

Pour l’Ifi un emprunt in fine est réduit chaque année d’une fraction de son montant par la durée totale. Ex: un prêt in fine sur 10ans. La 3e année on peut déduire 8/10 car 2 ans se sont écoulés.

Optimisator, vous avez bien résumé mais gardez à l’esprit que la déduction du compte courant s’apprécie au cas par cas et éventuellement au bon vouloir de l’inspecteur des impôts.

En pratique les CCA sont très souvent déduis par les experts comptables et les fiscalistes mais il y a toujours un risque.

La remise en cause de la déductibilité ne suppose pas l’engagement d’une procédure d’abus de droit… Donc au pire c’est rejet de la déduction et normalement 10% (ou plus rarement 40%) de majoration sur l’excédent d’IFI

Dernière modification par dusgas (17/06/2022 20h12)

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#12 17/06/2022 20h44

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Le compte courant n’est jamais déductible à l’IFI s’il appartient à l’associé de contrôle ou un membre de sa famille.

Comme déjà dit, c’est le 973 II.

La loi étant claire, la pénalité sera le plus souvent de 40%.

La question de l’abus de droit et de l’éventuelle déductibilité ne se pose que pour les CCA antérieurs à la création de l’IFI.

Dernière modification par bet (17/06/2022 20h46)

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#13 17/06/2022 21h11

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Pour résumer, le CCA n’est jamais déductible pour le calcul de l’assiette de l’IFI sauf si l’associé n’est pas encore soumis à l’IFI. Et dans ce cas, cela sera avec un risque de refus de l’administration.
J’espère avoir bien compris.

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[+1]    #14 18/06/2022 00h32

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bet, le 17/06/2022 a écrit :

Le compte courant n’est jamais déductible à l’IFI s’il appartient à l’associé de contrôle ou un membre de sa famille.

Comme déjà dit, c’est le 973 II.

La loi étant claire, la pénalité sera le plus souvent de 40%.

La question de l’abus de droit et de l’éventuelle déductibilité ne se pose que pour les CCA antérieurs à la création de l’IFI.

Il faut lire en entier le II de l’article 973 :

« Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. »

Donc ce n’est pas si clair et on retombe donc bien sur un mécanisme de contrôle de l’abus de droit, même s’il n’y a pas formellement mise en œuvre de la procédure de l’abus de droit.

Ceci étant dit, le BOFIP précise  :

A. Absence d’objectif principalement fiscal du prêt
230

Les cas de non-déductibilité des dettes prévus au 1°, 2° et 4° du II de l’article 973 du CGI (II-A-1 à 3 § 60 à 170) ne trouvent pas à s’appliquer si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

240

La notion d’objectif principalement fiscal est plus large que la notion de but exclusivement fiscal au sens de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), relatif à l’abus de droit fiscal (BOI-CF-IOR-30).

Est susceptible de caractériser un objectif principalement autre que fiscal l’hypothèse où la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date nettement antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt.

Lorsque la dette contractée par la société ou l’organisme mentionnée aux 1°, 2° et 4° du II de l’article 973 du CGI est mise en place avec plusieurs objectifs différents, l’analyse du caractère principal de l’un des objectifs résulte d’une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l’économie d’impôt résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage.

250

Aux termes de la loi, pour faire état de cette exception, il incombe au redevable d’être en mesure de justifier du caractère non principalement fiscal de la dette.

Donc le résumé c’est que le financement fut ce par CCA, soit mis en place à une date nettement antérieure au moment où le foyer devient imposable à l’IFI … ou établir que le financement par CCA a d’autres buts principaux  que diminuer l’IFI …

Dernière modification par durand18 (18/06/2022 00h33)

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