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#1 05/06/2022 23h24

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Je me suis lancé dans un projet locatif : achat d’un terrain et construction d’une maison individuelle qui sera louée en LMNP.

Je pense avoir compris le principe du réel simplifié mais je m’interroge sur le calendrier :

- J’ai payé le terrain et les frais de notaires en 2021.
- Les frais bancaires (frais de dossier + garantie) ont été payés en 2022 (au 1er déblocage du prêt).
- La maison sera livrée tout début 2023.

Je me pose peut être trop de questions, mais si les spécialistes du sujet pouvaient prendre quelques instants pour me répondre je serai rassuré !

- Puis-je intégrer les frais de notaires dans ma base amortissable ? Sachant que dans mon cas ils portent à 100% sur le terrain qui n’est pas amortissable…

- Le terrain constitue-t-il comptablement une charge dans mon projet ? Si oui aurais-je dû la déclarer sur l’exercice 2021 ? Si oui (encore), dois-je déclarer mon activité BIC dès l’exercice 2021 ? (en modifiant notamment la déclaration IR 2021)

J’ai du mal à savoir quel calendrier je dois respecter dans mon cas. Je me rappelle de mes cours de compta qu’une charge doit être constatée l’année sur laquelle elle est payée mais d’un autre côté, mon "projet" ne démarrera vraiment que début 2023 avec la première mise en location.

Merci pour vos lumières !

MB

Dernière modification par Mb29 (05/06/2022 23h35)

Mots-clés : calendrier, lmnp, maison neuve

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#2 06/06/2022 02h47

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Je vous suggère de vous rapprocher d’un comptable pro, pour correctement préparer les choses, et établir la comptabilité de votre activité de location meublée, et de ne pas oublier de déclarer le début d’activité (formulaire Poi0) quand l’activité commencera.

Je n’ai pas la réponse à toutes vos questions, et je ne suis pas pro de la comptabilité, mais il me semble que :
   1) tout ceci reste des opérations au sein de votre patrimoine privé, jusqu’au commencement de l’activité de location meublée (= quand vous louerez), car, après tout, rien ne vous empêche d’ici là de changer d’avis et de faire autre chose avec ce terrain et/ou cette maison. Donc, pas de BIC ou d’activité à déclarer pour 2021 et 2022 à priori. Au démarrage de l’activité de location meublée, il faudra décider (c’est une décision de gestion) de mettre le terrain et la maison en immobilisation de l’activité, et la valeur à retenir pour ceci devrait être votre prix de revient, car vous n’aurez vraisemblablement rien pour justifier de retenir une autre valeur pour ces actifs qui n’auront été utilisés à rien d’autre avant.   
   2) le terrain ne constitue pas une charge : ce sera une immobilisation au bilan de votre activité (que vous ne pourrez pas amortir, car il ne s’use pas, sauf peut-être s’il est en bord de mer à un endroit où la montée des eaux le rendra sans valeur dans N années (j’ai vu il y a quelques années un village Club Med au Sénégal abandonné pour ce motif…)).
   3) les frais de notaire devraient pouvoir constituer une charge (peut-être à étaler sur N années, N=5 en général), à prendre en compte au niveau du bilan d’ouverture (comme on le fait pour tout ce qui a été fait pour le compte d’une société en cours de constitution, avant que la société ne dispose d’un compte bancaire, et d’une personnalité morale). La taxe foncière (2021 et 2022 et après) devrait aussi constituer une charge, même si vous n’y avez pas encore pensé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 06/06/2022 17h15

Membre (2022)
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Merci smile

J’ai envoyé la question au SIE car le BOFIP prévoit clairement que la charge comptable (frais de notaire, TF, frais bancaires) n’est déductible qu’au titre de l’année sur laquelle elle est payée.

Si d’autres membres ont un expérience sur ce sujet, je suis preneur !

Bonne fin d’après-midi

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#4 06/06/2022 21h28

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Vous n’avez pas compris le message de GBL et pas compris non plus les 2 façons de déterminer le montant qui sera à amortir :
- celle sur facture (que vous avez demandé aux SIE)
- celle sur la base de l’estimation de la valeur du bien en début d’activité qui  correspondra à la somme des factures amortissables dans votre cas (voir ci-dessous)

GoodbyLenine a écrit :

Donc, pas de BIC ou d’activité à déclarer pour 2021 et 2022 à priori. Au démarrage de l’activité de location meublée, il faudra décider (c’est une décision de gestion) de mettre le terrain et la maison en immobilisation de l’activité, et la valeur à retenir pour ceci devrait être votre prix de revient, car vous n’aurez vraisemblablement rien pour justifier de retenir une autre valeur pour ces actifs qui n’auront été utilisés à rien d’autre avant

Donc vous avez le temps de construire votre maison. Votre prix de revient qui servira pour le calcul des amortissements sera égal à la somme de toutes vos dépenses (à l’exception du terrain).

Dans votre situation, faites vous conseiller par un EC physique.


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