Cantopermamia : étude de cas immobilier (maison invendable)

Bonjour Matinvest et merci pour cette question.

M’en débarrasser oui car je n’ai pour le moment pas  le choix mais à n’importe quel prix, sans doute pas.    :-//

Cela dit, je vais bien sûr revoir mes prétentions à la baisse mais il est clair que cela me coûtera bien moins cher de consolider mon pilier de façade avec un poteau en béton et attendre "que ça se passe" que la brader pour trois sous à mes voisins. Il faut quand même que je me reloge.

Ce qui m’embête dans ce cas est que ce  travail ne sera jamais aux normes et qu’il faudra de toutes façons le démolir quand le moment sera venu.

Je préfère et de loin rencontrer un investisseur qui réglera mon problème en me permettant d’acheter autre chose même si ce n’est pas un château.

Peut-être aussi qu’à par la "vente directe", existe-il d’autres solutions comme la multi propriété (j’apporte le terrain qui nu a de la valeur), le viager, la vente à tempérament ou que sais-je.

Justement, je ne suis pas familier avec toutes ces possibilités et si une idée passait pas là…

Bonjour,

Renseignez-vous pour la vendre volontairement aux enchères :

Vendre aux enchères un bien immobilier

Par expérience les visites préalables attirent toujours beaucoup de monde, curieux, particuliers comme investisseurs aguerris. Surtout si vous ou votre notaire faites une bonne pub en annonçant la vente via Leboncoin et/ou  les sites habituels.

Cela mettra la pression à votre voisin et à la mairie, au cas où ils souhaiteraient finalement se porter acquéreur.

La vente sera rapide et certaine, et le prix sera celui du marché (au sens strict du terme : le prix du marché, c’est celui le plus élevé que l’ensemble des acquéreurs potentiels est est prêt à mettre à l’instant T), donc le meilleur que vous pouvez en obtenir aujourd’hui en l’état.

OK pour Bref clarifiez l’aspect "technico-juridique"

La raison "officielle" de l’arrêté de péril était que des ardoises du toit de la grange glissaient dans le jardin de la copropriété voisine.

La charpente démolie, l’arrêté tombe et la mairie a d’ailleurs envoyé un cabinet d’étude pour constater qu’il n’y avait plus de danger.

Ce cabinet , lors de sa visite, n’a trouvé rien à redire par rapport aux dégâts de la façade survenus lors du démontage (il n’était pas venu pour cela) mais je n’ai pas vu son rapport.

Le maire reste taisant pour le moment.

La suite nous dira s’il convoque un autre expert judiciaire pour voir si il y a un nouveau danger.

L’assurance qui m’a envoyé son expert est ma protection juridique qui s’est borné de constater les dégâts de l’artisan et cette affaire est traitée par mon avocat qui engage une procédure aux frais de l’assurance.

Pour le moment, je n’ai pas de soucis avec la mairie mais pas non plus les moyens de poursuivre mes travaux d’autant plus qu’il y en a davantage avec cette histoire de sinistre.

Renseignez-vous pour la vendre volontairement aux enchères :

J’avais déjà rencontré mon notaire pour cette éventualité mais, comme c’était dans la période où j’ai eu des problèmes avec la mairie et qu’un arrêté de péril me pendait au nez, qu’importe les raisons réelles, son étude n’a pas donné suite ainsi d’ailleurs que les agence immobilières du coin qui n’ont pas honoré leurs mandat.

@ Kiem,

Oui, il s’agit de ma résidence principale et je n’ai pas parlé chiffre parce que ce n’était pas le moment.

Non, il n’y a aucun lien entre la vente de ma maison et le prix de ma future demeure si ce n’est que j’espère tirer assez de l’une pour financer l’autre. Élémentaire. 

Ce qui m’empêche d’effectuer les travaux nécessaires est que je suis désargenté, et de part mon âge et ma pension de retraite, il ne m’est pas possible trouver un financement.

C’est aussi simple que ça. :-::

A quel prix estimez-vous votre bien ? Quel est l’écart par rapport au prix proposé par vos voisins ? Avez-vous travaillé l’estimation de votre bien?

Le pri que je demande est de 80.000 Euros, c’est le prix du terrain à cet emplacement précis,

Mon premier voisin m’en proposait 10.000, le second 40.000 et pour l’estimation, c’est le prix du terrain moins le prix de la démolition totale ou partielle qui se chiffre dans les 20 à 25.000 Euros. j’ai des devis pour cela.

Pour la servitude de passage, j’en ai parlé car je sais que c’est important pour vous.

Elle existe sur l’acte de vente mais est irrégulière (dixit avocat) et peut être contestée. Nous en parlerons peut-être plus tard si cela s’avère utile.

Pour l’évaluation du bien : avant travaux, montant des travaux nécessaires et valeur du bien après travaux, il faut voir cela avec les éventuels acheteurs mais je n’ai pas encore franchi cette étape.

Pour  l’artisan "fautif" , je lui fais un procès.

@Iqce

Ben, à part avec l’artisan mais cela n’entre pas en ligne de compte pour l’acheteur, il n’y a pas de contentieux pour le moment et il n’y en aura pas si, au cas où la municipalité faisait des histoires  l’acheteur s’engageait à faire les travaux les plus urgents qui n’est en fait qu’un pilier de façade à reconstruire.

Il n’y a rien d’autre dans ce bâtiment qui expose à risque aux dires du rapport de l’expert judiciaire et je ne suis pas inquiet de ce coté-là.

Après, il y a la servitude mais au vu du dossier la concernant avec intervention d’avocat, l’acquéreur saura si il achète ou il n’achète pas.

En fait, il ne faut pas voir l’état actuel de l’immeuble avec ses problèmes mais ce que l’acheteur voudra en faire.

Mon soucis du moment est surtout d’apprendre à présenter mon offre aux bons interlocuteurs ce que je ne sais pas faire d’où ma présence ici.

Nous savons que mon prix du départ est maintenant négociable (dans la limite du raisonnable) et je n’attends pas l’avis et les décisions du Maire pour entamer mes recherches car de toute façons, il faut que je me sépare de ce bien ce qui est fort dommage car on y vit très bien.

Alors, plein tarif ou pas, il faut que je trouve un client.

Pour mon notaire, je ne l’ai pas revu après la visite de sa négociatrice qui devait entrer le bien dans son catalogue mais n’a plus donné signe de vie depuis mes démêles avec la mairie qui semble-il à tenté de me faire déguerpir d’une drôle de manière pour favoriser un autre de ses administrés plus argenté et contre qui j’ai déposé une plainte mais cela est désormais une vieille histoire.

A moins qu’elle ne remette le couvert à cause du pilier branlant mais cela n’aurait aucune importance.

Certes, le prix serait différent en cas de nouvel arrêt de péril, justifié ou non cette fois, mais j’ai des raisons de penser que Monsieur le Maire hésitera cette fois à me chercher des noises car je suis quelqu’un qui ne se laisse pas faire. Il a déjà eu droit à la médiatisation des erreurs de son équipe municipale à mon endroit ce qui a bien fait rigoler les habitants de notre bonne ville. Lol !

Ce qui m’intéresse maintenant, c’est de savoir comment on trouve des investisseurs dans l’immobilier.

@ lachignolecorse

Oui, j’ai déjà essayé avec des particuliers mais cela n’a pas marché. Trop de travaux.et je n’ai jamais eu d’offres.

Il faut dire qu’à l’époque, j’étais fixé sur mon prix et ma pensé a évoluée depuis quelques jours.

Pour les marchands de bien, je n’avais pas jusqu’ici pensé à eux et je compte sur vos forum pour m’apprendre à les solliciter.

J’ai tout à apprendre dans ce secteur.

Oui 77PourCent, il y a du vrai dans ce que vous dites.

Je n’ai pas l’habitude de faire ce genre de calculs et je me suis dit qu’un investisseur savait bien mieux que moi de quoi il en retourne et possède les outils pour déterminer le potentiel du rendement d’un lieu qu’il visite..

J’ai cru comprendre qu’un constructeur fonctionnait au M2 selon la zone étudiée compte tenu d’une projection d’un seuil de rentabilité et de la plus-value espérée pour son investissement.et ce n’est pas aux membres de ces forums que je vais apprendre comment ça marche.

Par exemple, un entrepreneur est venu un jour et m’a dit :

"Je vous construit quatre studio à 50.000 chaque (brut de décoffrage) et il vous reste de la place pour garder un appartement."

Avec cette base, j’aurais pu calculer quelque chose, du moins si elle tait crédible,  mais ce n’est pas mon truc. Je suis trop âgé maintenant pour me lancer dans de telles aventures.

Concernant votre démarche et la manière dont vous présentez le projet, j’ai l’impression que finalement vous vendez à contre cœur.

Bien vue mais depuis l’affaissement du pilier, comme je l’ai précisé plus haut ma pensé a évoluée.

Certes, j’aurai voulu rester ici car c’est très bien malgré le chantier permanent (l’emplacement et la ville sont très agréables), mais les derniers évènements (le sinistre) m’obligent à prendre une décision.

J’avoue jusqu’à maintenant avoir freiné des quatre fers pour céder ma maison mais, avec la dernier avarie que je ne peux réparer de ma poche et le reste qui  va maintenant vite se dégrader, je ne peux attendre l’issue de la procédure pour récupérer des fonds. 

Ce qui comme chacun le sait est aléatoire en justice qui aura bien du mal à faire casquer mon artisan. Il n’est comme moi pas bien riche.

Pour vendre il faut donner envie d’acheter

Hé, c’est ce que je suis venu apprendre ici.
,

Oui Timinel, c’est une bonne question.

Tous les agents immobiliers (sauf un) qui ont visité la maison ont accepté sans hésitation les 80 K en confirmant que l’adéquation emplacement/état actuel/prix du marché était juste.

Même le notaire ne trouvait pas ce prix exagéré en tenant compte bien sûr d’une éventuelle négociation.

D’ailleurs, j’avais un acheteur sérieux pensant démolir/reconstruire (et plein de visites) et c’est à ce moment là que le voisin m’a fait sa proposition malhonnête, sur mon refus un signalement abusif et que la mairie est entrée dans la danse.

La relation avec l’acheteur a durée 3 semaines (il est du métier) et s’est finalement désisté prétextant qu’il ne pouvait pas ouvrir une fenêtre au sud mais en réalité écœuré par les histoires avec la mairie qui faisait tout  semble-il pour empêcher la vente ce qui n’est pas notre sujet.

Il a été investir dans une autre ville.

Personnellement si vous venez me voir avec un  " bonne affaire" je serai soupçonneux

Pour moi, ce n’est pas une "bonne affaire" mais une affaire tout court quoi qu’elle doit être bonne puisque mon voisinage s’y intéresse.

Mais pour pas cher.

J’ajouterais un point, c’est la mairie.
Car à vous lire, il semble y avoir un conflit entre vous et la municipalité, c’est le genre de sujet qui refroidit rapidement tout acheteur, en particulier les investisseurs.

Dans l’ordre, vous dites que la mairie a été diligente pour faire un arrêté de péril, mais fait trainer pour le faire sauter, que vous les avez ridiculisé dans le village, etc.

Sinon, je ne comprends pas un point central : l’habitation est viable ou non ?
Car un coup vous dites que tout va se dégrader très rapidement et de l’autre qu’il y a rien de grave.
Les 2 me semble incompatible!

Bonjour à tous,

@Bernard2K

Bien que cette vente n’ait rien à voir avec celles proposées par Stéphane Plaza, vos réflexions sont très pertinentes, pleines d’enseignements et en quelques heures, m’ont fait réaliser (ouvrir les yeux) sur les réalités du marché et la façon dont il faut s’y prendre pour présenter nos affaires pour obtenir quelques résultats.

Après, il est certain que ce bien doit viser un public précis soit qu’il ait la motivation et les moyens de déconstruire/reconstruire car ma vieille maison, biscornue à souhait, est très sympathique mais a fait son temps. Ce n’est pas de rénovation dont elle a besoin mais de renaissance.

Dans tous les cas, petits problèmes intestinaux ou pas avec  mon entourage en particulier la municipalité (qui est aussi dans son rôle), ce que je retiens de vos contributions même si cela me fait mal au ventre est le prix inadapté et il va me falloir prendre des décisions. :-//

Je ne vous cache pas qu’en venant dialoguer avec investisseurs je m’y attendais un peu mais il faut presser le grain pour obtenir un bon résultat. Vous m’avez tous bien fait comprendre ce qu’il faut réaliser.

@gunday

Le poteau en bois est du rafistolage provisoire pour remplacer le pilier écroulé et le toit de la grange a été enlevé non pour faire plaisir au maire mais parce que la charpente avait fait son temps et cela était prévu et calculé de longue date.

Avant, il s’agissait d’une maison avec beaucoup de travaux onéreux  et après cela aurait du être une maison avec jardin et bien moins de dépenses. C’était parfaitement jouable mais les dégâts de mon démolisseur .ont changé la donne.

Maintenant, nous avons une maison avec jardin mais fragilisée, hélas,  ce qui change pas mal de choses mais dénature la valeur.

Conclusion :

Il faut revoir mon prix à la baisse en rédigeant mes publicités plus en adéquation avec la nouvelle réalité avec plus de transparence. Comment rédigerait ma prochaine annonce sur LBC notre ami Stéphane Plaza ? 

Il ne me reste plus qu’à vous remercier à tous pour ces conseils très instructifs et  inviter ceux d’entre vous qui passeraient dans notre coin à un barbecue dans mon nouveau jardin.

Vous verrez comme c’’est agréable?

Excellent Bernard2K

Le nettoyage est en cours à coup de remorque vers la décharge publique, les photos de mon site (et des textes) seront changées dés que cela sera présentable et l’annonce sera modifié après la levée  de l’arrêté de péril avec ces nouveaux éléments synthétisés. C’est Stéphane qui va être content.

Quant à la mention du téléphone, j’ai jusqu’ici évité de la proposer pour éviter les curieux trop nombreux mais je peux là aussi changer d’avis car je ne suis pas sectaire.

Un autre élément m’interroge, c’est l’opportunité de faire appel aux agence pour les raisons suivantes.

- Beaucoup d’entre elles "rentrent" des affaire surtout pour étoffer leurs catalogues (en particulier les "mandataire") voire appâter les clients qu’ils dirigent ensuite vers des bien plus rémunérateurs.pour elles.
- La même offre dans une multitude d’agence indispose le client en recherche (j’épluche moi-même les petites annonces pour trouver mon futur logement) et celles qui apparaissent pendant des mois ne se vendant pas ne donnent pas vraiment confiance.
- Exclusivité ou pas ?

Comment pensent à ce sujet ceux qui d’entre-vous cherchent à se séparer de leurs biens ?

Question subsidiaire.

Quid des notaires (avec enchères ou pas) pour un bien du type du mien ?

Orhoas a écrit :

Pour avoir côtoyer un peu le secteur de l’immobilier, la question ne se pose pas, prenez l’exclusivité.

Si vous avez un agent efficace et compétent, sans hésitation, je confirme.

Par contre, c’est loin d’être le cas de toute la profession.
Exemple mon immeuble : 3 agents, 2 agents sans agence, et le 3ème en agence.
Seul le 3ème m’a indiqué que vendre là était pas forcément la meilleure option, car les prix locaux sont encore bas et l’effet du projet train n’est pas encore visible sur les prix.
Les 2 autres se contentaient de faire des visites touristiques…

C’est pas spécifique aux AI sans agence, j’avais eut la même blague pour la vente de mon ancienne RP, chez qui j’avait donné l’exclusivité, ce qui m’a fait perdre 2 mois.

Donc comme pour les chasseurs, y a le bon professionnel et le mauvais professionnel.