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#1 12/03/2023 19h02

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Je suis en pleine réflexion et me pose beaucoup de questions sur mon projet qui est déjà bien avancé puisque j’ai eu l’accord de la banque après avoir fait les devis matériaux pour la construction d’une maison sur un terrain de 600m carré dans un ancien lotissement en autoconstruction (aussi bien petit oeuvre que gros oeuvre).

- Le terrain se situe dans un ancien lotissement datant d’une quarantaine d’année, (terrain de 1 000m carré qui était un parc de jeu divisé en deux et commercialisé en terrain constructible) majoritairement des retraités y vivent et des jeunes sans gros revenus, maison pour la plupart "vieillotte" et terrain ne dépassant pas les 600m carrés.

- Le terrain se trouve dans le secteur du sud manche à moins d’un quart d’heure de la mer et entre les deux plus grandes villes du secteur un quart d’heure pour s’y rendre. (8K habitants et 13K habitants)

- Le terrain est vendu 35k€ viabilisé par la mairie, les deux terrains vendus avant même d’avoir été commercialisé pour ma part, j’avais appelé la mairie 6 mois avant.

- La commune compte 800 habitants, le terrain est à 100m d’une école maternelle, 200m d’un bar et petite épicerie et 500m d’un restaurant. Il est à 5 minutes d’un collège dans une ville de 1200 habitant avec boulangerie, supermarché et 8 minutes d’une ville plus dynamique de 2 700 habitants avec grand supermarché et nombreux commerces.

- Les prix dans le sud manche ont fait un bon depuis le covid comme partout près des côtes, de nombreux biens et terrain sont partis à des prix délirants, énormément de demande locative, des jeunes amis qui n’arrivent pas à trouver de loc même avec une bonne situation.

- À voir dans quelques années si la demande est toujours aussi forte, mais j’ai quand même l’impression que notre région est depuis le covid très "prisé" proximité de la mer, insécurité pas encore? présente, prix
encore inférieur à la Bretagne même si à moins de 5 minutes de la mer les prix sont délirants.

- À contrario, l’emplacement est à 1h d’une grande ville (Rennes et Caen), la plupart des jeunes ne restant pas par là, bougent près des grandes villes de plus de 50k habitants, j’ai peur que l’effet covid s’estompe.

Concernant le prêt, j’ai réussi à obtenir l’accord du crédit agricole pour un prêt immobilier de 170K€ (seul) sur 25 ans avec un taux de 2.80 % (moyenne un peu plus basse avec le PTZ et le pret access immo sur 10 K)

Tout le monde a été assez surpris autour de moi qu’une banque finance encore l’autoconstruction sur la partie gros oeuvre; je pense que ma situation est assez rassurante pour une banque (peu de dépense, de l’argent sur un pea/cto/pee, assurance vie, livret a).

J’ai fait le choix après plusieurs mois de réflexion, de faire une maison de plain-pied de forme rectangle pour garder un bout de terrain côté sud pour y implanter la terrasse.

Cette maison sera habitée les premiers mois par moi-même, mais je souhaite par la suite, la mettre en location pour un autre projet immobilier cette fois avec ma compagne.

C’est maintenant que ça se complique, je me pose beaucoup de questions.. j’ai fait les plans de maisons à mon goût, comme si ça allait être "la maison de ma vie" (donc voulant privilégier la qualité), et d’un autre côté en pensant à la location visant une famille avec deux enfants. J’ai donc volontairement fait 3 chambres avec une salle de bain et une salle d’eau dans la chambre parentale.

J’ai peur de m’orienter vers un trop haut standing, pour une maison destinée à une famille avec un ou deux enfants, dans un ancien lotissement, ou ce sont des foyers relativement modestes qui y vivent.

Pareil pour la fiscalité, je suis dans le flou et pourtant je bosse dans un cabinet comptable.. mon métier me fait choisir le régime Lmnp qui est sans aucun doute une niche fiscale (combien de temps encore?), mais louer meublée une maison en campagne de 120m carrée ? Il y aura t-il des demandes ? Le turn-over important ?

Nous ferions toute la menuiserie intérieure nous-mêmes, nous avons la chance d’avoir tous les outils pour pouvoir le faire. J’y vivrai quelques mois ou quelques années le temps de terminer l’aménagement extérieur, de construire le garage dans un second temps, et la mettrait en location ; si dans une vingtaine d’années je décide de m’en séparer pour une x raison, il y aura toujours l’exonération sur ps et ir sur la durée de détention (exonération totale au bout de 30 ans).

J’aimerais avoir un retour d’expérience car j’aimerais à tous pris éviter de faire fausse route surtout sur un premier projet comme celui-ci, qui pourrait impacter fortement des futurs projets notamment le projet avec ma compagne.

J’en suis à me demander :
- est-ce une bonne idée de viser les couples avec enfants dans une commune de 1 000 habitants avec une écolé maternelle à 200 m
- construire une maison de 120m carré n’est ce pas trop grand ? Une famille avec de bons revenus vont-ils accepter d’être dans un lotissement avec si peu de terrain ?
- lmnp est-ce envisageable pour une maison en campagne ? Ou il faut privilégier la location nue quitte à payer de l’impôt ?
- faut-il construire avec des matériaux de qualité et à la mode (grande baie vitrée, menuiserie alu gris anthracite, chauffage au sol, pac, isolation phonique mur intérieure) quitte à payer un peu plus cher au départ pour viser des bons locataires chose très important pour moi car voir la maison se dégrader serait très dur

Mots-clés : autoconstruction, campagne, construction neuve, lmnp

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[+1]    #2 12/03/2023 19h49

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Bonjour,

N’oubliez pas que vous disposez d’une quasi étude de marché avec le PLH ; sans doute n’existe t’il pas au niveau de la commune mais bien plus probablement au niveau de l’intercommunalité.
Il suffit de lire en gardant en mémoire le but poursuivi par le document qui n’est pas forcément le votre, par contre coté données "factuelles" vous avez tout.
https://www.auvergne-rhone-alpes.develo … _final.pdf


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 12/03/2023 20h52

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Vous êtes jeune, vous ne souhaitez vivre que temporairement dans ce bien : ne serait il pas plus rentable de faire 3 appartements de 40m2 (ou 2x60m2) plutôt qu’une maison de 120m2?


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #4 13/03/2023 08h26

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Proche de la mer et lmnp, j’avais pensé d’emblée à du saisonnier qui permet de tirer de grosses rentabilités. Mais non, vous pensez d’emblée à la maison pour une famille, louée dans la durée. Pourquoi une famille ? Les familles sont en voie de disparition :


On dirait que vous avez recherché volontairement le type de construction qui rapporte le moins, à l’encontre du marché.

Il y a une propagande de longue date en faveur de la famille unie et heureuse de 2 adultes et 2 enfants, habitant une villa avec jardin, qu’on nous sert comme le modèle unique. C’est pourquoi on fait si souvent le raccourci : immobilier locatif -> habitation -> maison avec jardin pour une famille heureuse. Mais le problème c’est que cette image d’Epinal est désormais minoritaire. En fait l’immobilier locatif peut être bien d’autres choses que l’habitation ; et même l’habitation peut être bien autre chose qu’une maison avec jardin pour famille heureuse.

Regardez les alternatives suivantes :
- concevoir une maison de 120 m² qui peut aussi fonctionner comme 3 studios indépendants (ça se fait, avec un peu d’imagination ; je connais quelqu’un qui l’a fait). Comme ça, vous louez 3 studios meublés, dont au moins un en saisonnier. Et quand vous revendez, les acheteurs peuvent être aussi bien des acheteurs d’immeubles de rendement, que des acheteurs de maison individuelle.

- ou bien, d’emblée, un mini-immeuble de 3 ou 4 studios, vraiment totalement indépendants. L’immeuble est pensé pour être une future copro. Vous louez les studios meublés, dont au moins un en saisonnier, et ça rapporte beaucoup. Quand vous en avez marre, vous vendez à la découpe en créant la copropriété, et ça rapporte beaucoup également.

Quand je dis studios, ça peut être aussi de petits appartements T1 ou T1 bis.

Dernière modification par Bernard2K (13/03/2023 09h26)


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#5 13/03/2023 09h34

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Bonjour,

Peu importe pour moi la question famille ou pas (le vieillissement de la population perturbe les statistiques). Classiquement, la demande de maisons individuelles reste au beau fixe, largement supérieure à l’offre, à priori partout. Il n’y a pas que des familles avec enfants que ça intéressera surtout dans des régions où il devient difficile d’acheter.

Bernard2K, j’ai un doute sur les studios à louer en saisonniers à 1/4 d’heure de l’océan mais après analyse du potentiel, pourquoi pas.
Construire "flexible" est une bonne idée, qui a un coût.

Le truc à réfléchir à mon sens, c’est l’emplacement car en location nue traditionnelle il faut envisager une plus value et surtout éviter une moins value.
Pas évident lorsqu’on entre dans un marché à priori déjà cher et dans un lotissement dont votre description est peu enthousiasmante.
Autre point : le coût financier et humain en auto construction, sur une durée à priori longue.

Posez les chiffres, histoire de bien lister les coûts, le rendement attendu, l’éventuelle plus value immédiate liée à l’autoconstruction.
Quel loyer espérez-vous ?

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#6 13/03/2023 09h42

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Vous évoquez dans votre financement un PTZ. En principe avec un PTZ il y a un engagement d’occuper à titre de RP pendant 6 ans et des dérogations très restrictives pour la location, donc il vous faudra rester plus que "quelques mois" a priori. Si le terrain a été vendu par la mairie en dessous du prix du marché il peut potentiellement aussi y avoir des restrictions.

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#7 13/03/2023 16h27

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@Iqce

En effet, je n’y avais pas pensé, d’après le PLH de l’intercom de gros investissement sur l’accessibilité à la propriété, la rénovation du bâti ancien et une volonté de proposer des locations peu chères pour les saisonniers, chose auquel on était peu confronté auparavant mais l’afflux de touristes ne devrait qu’augmenter au fil des années. Beaucoup de mesures donc pour pallier au peu d’offre présent sur le marché.

@Pierrot31

J’y ai pensé, mais le terrain ne s’y prête pas je ne vois pas comment on peut rendre l’accès à tous les locataires (terrain rectangle avec plus petit côté le long de la route), et je ne suis pas sûr que la mairie aurait accepté.

@Bernard2K

Je suis totalement en phase avec vous avec les familles de 2 enfants qui étaient la norme il y a une vingtaine d’années tend à disparaître.

Location saisonnière pour être honnête je n’y crois pas du tout, il faudrait être à moins de 10 minutes de la mer, et faire de la location saisonnière dans un vieux lotissement il n’y a aucun charme.. autant une belle maison rénovée en pierre avec davantage de terrain je dirais oui mais là je n’y crois pas mais je peux me tromper.

Faire plusieurs studios ne semble pas être possible avec ce terrain, j’aurais dû poster mon message bien avant, car le plan est terminé et prêt pour l’étude thermique.

Je risque d’avoir des regrets

@Range19

L’emplacement de la commune est très bien, entre les deux bassins économiques en temps et proche de la mer, on se rend compte que les prix sont de plus en plus chers et grignotent les communes un peu plus dans les terres, à mon avis ça continuera et les terrains vont être de plus en plus rare, mon seul regret est que le terrain soit dans un vieux lotissement mais il reste calme et éloignée de la route.

Je vise une plus-value immédiate de 50k€, quand je regarde les prix de maisons vendues en 2018-2019 à prix dérisoire (des vieilles maisons aussi..) je me dis qu’il faudrait être fou, mais quand on voit les prix aujourd’hui, une maison est à vendre juste à côté du terrain construit il y a une quarantaine d’année de 120m carrés mal agencé à 220k€ par une grosse agence du coin. A suivre car ça fait plusieurs mois qu’elle est sur le marché au début mis par une autre agence à 250k€ s’était surestimé.

Pour ma part, je vise une valeur de revente immédiate à 260k€ minimum. Pas simple d’estimer tant les offres sont rares, voire inexistantes.

Pour la location je vise 850 € CC

Sur la commune il y a aucune offre en location, et dans un rayon de 5km il y en que trois dont une maison de 65m carré et une autre en pleine ville avec le jardin entre les maisons.

@durant18

Vous appuyez sur un point auquel je n’avais pas du tout pensé, et après avoir regardé il est en effet très compliqué de mettre en location un bien dans un délai de 6 ans, je vais me rapprocher auprès de ma banque pour en savoir un peu plus.

Pour la mairie, il n’y a aucune restriction

Dernière modification par CaptainSto (13/03/2023 16h33)

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#8 13/03/2023 22h31

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Depuis la lecture de vos messages, j’ai un gros doute, il est encore possible de faire marche arrière car le permis de construire n’est pas déposé mais je ne vois pas comment aux vues du terrain je pourrais diviser la maison en trois.

Je me permets de vous partager les plans



Dernière modification par CaptainSto (13/03/2023 22h40)

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#9 13/03/2023 23h04

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Il faut regarder le PLU pour savoir ce qu’il est possible de faire dans cette zone.


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#10 14/03/2023 09h15

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Pour la location saisonnière : avez-vous regardé l’offre concurrente sur Airbnb ?

Saisonnier ne veut pas dire forcément vacances.

J’utilise personnellement un logement Airbnb de temps en temps : dans un vieux lotissement, avec le bruit de la nationale, dans un environnement bien peu propice aux vacances. Il semble être loué souvent. Les clés du succès ? Un appartement bien agencé (notamment : double vitrage pour limiter le bruit de la nationale, et séjour côté nationale, chambre côté calme), refait à neuf façon catalogue ikea, parfaitement équipé (tout y est : couteau à pain, pinces pour refermer les sachets entamés, etc.), souplesse dans l’accueil (boîte à clés), réactivité du propriétaire, prix raisonnable. Il est noté à 4,9/5 donc il ne désemplit quasiment pas.

La mer à 15 minutes, c’est une attractivité secondaire. Il y a certainement d’autres raisons de venir dans votre coin.

Notez bien que je ne cherche à convaincre personne. Nous vous avons donné des pistes, maintenant c’est à vous de les suivre ou pas. Je ne regarde même pas les plans que vous avez partagés, ni le PLU de la commune, car ce n’est pas mon travail, c’est le votre. Non seulement c’est votre boulot, mais c’est aussi votre projet et votre argent. Si c’était mon projet et mon argent, j’y passerais plein de temps, je me renseignerai tous azimuts, jusqu’à avoir une décision éclairée. Or, je ne vais pas faire cela pour votre projet, ça me prendrait des heures. Par contre, y passer 10 ou 20 minutes pour faire des propositions basées sur des réflexions qui seraient alors insuffisantes, ça serait vous desservir. Donc je préfère en rester au stade de pistes esquissées : c’est ce qui est le plus honnête vis à vis de vous.

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2023 09h21)


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#11 14/03/2023 09h38

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Sur la photo, je crois remarquer en bas à droite de la photo au moins 2 groupes de 2 maisons "doublettes", c’est à dire 2 maisons ayant un mur mitoyen et symétrique l’une par rapport à l’autre… A minima, vous pouvez faire ça… En terme de maîtrise des coûts, c’est déjà un bon début.

De toute les parcelles vides, la votre me semble la moins sympa pour faire plusieurs logements (car c’est un rectangle avec petit côté sur la voir publique) mais c’est tout à fait réalisable.

Après comme B2k, je pense que c’est à vous d’étudier votre projet en allant à la rencontre des voisins (peut être de la mairie), en regardant le PLU, en interrogeant votre architecte…

Mais, c’est un beau projet, tenez nous informé de la suite.

Bien à vous,


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#12 14/03/2023 11h38

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Si vous suivez la logique habituelle qui veut que vous fassiez d’abord un découpage avec permis d’aménager le PLU va sans doute être bloquant (cf règles de prospect).
La solution pas forcément réglo (détournement de la règle de fonds) est de déposer un permis groupé puis de faire une division de géomètre. Plus tard.


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