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#1 30/05/2022 14h56

Membre (2021)
Réputation :   33  

Bonjour à tous,

Je fais appel à la communauté car je n’ai pas trouvé de file sur ce sujet précis, et mes compétences juridiques en la matière pour comprendre les enjeux sont un peu limitées.

Contexte : Il y a quelques années un proche a acheté un appartement en copropriété qui bénéficie d’une jouissance exclusive à titre privatif. L’ancien propriétaire a fait voter cette jouissance exclusive il y a plusieurs décennies en assemblée générale avec une majorité supérieure au 2/3. Cependant suite au vote, le règlement de copropriété n’a pas été modifié et cette précision n’apparaît donc pas (le règlement a par la suite été  modifié pour d’autres raisons, mais toujours sans préciser la jouissance exclusive). Néanmoins, le titre de propriété de l’appartement précise bien la présence d’une jouissance exclusive, son périmètre et les aménagements survenus (voté lors de la même AG) et l’année du vote de l’AG.

Cela pose-t-il un problème que le règlement de copropriété n’est pas été changé ?

En effet, aucune modification des tantièmes n’a eu lieu suite à l’attribution de la jouissance, et cela semble logique, car le vote en AG ne précisait pas un modificatif des charges, et l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise :

Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 a écrit :

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Par ailleurs l’article 26 précise :

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a écrit :

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Je voulais donc savoir si cela posait un problème pour mon proche, sachant qu’il y a actuellement beaucoup conflits au sein de la copropriété autogérée, et que certains le concernent.

-    Certains copropriétaires veulent modifier les tantièmes et faire appliquer de manière rétroactive les charges correspondantes.

-    D’autres veulent reprendre la jouissance exclusive, et la réaménager en partie commune, car ils considèrent que cela n’apparaît pas dans le règlement de copropriété. (sans doute pour faire pression sur le premier point, car cette jouissance exclusive leur seraient inutile)

Par ailleurs, un président de syndic que copropriété a-t-il le droit d’exiger le titre de propriété, sachant qu’il s’agit d’une personne potentiellement malveillante ayant déjà rendu publique des documents personnels ? Peux-t-on refuser, ou le président du syndic a un droit spécial pour le demander ?

Merci par avance pour vos retours, mais je dois avouer que je me sens démuni pour aider mon proche, n’ayant pas la culture suffisante pour bien saisir les différents enjeux juridiques que je peux trouver.

Mots-clés : assemblé générale, règlement de copropriété, vote ag

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[+1]    #2 30/05/2022 15h17

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Le "président de syndic" n’a pas vraiment de droit particulier, si tant est qu’il existe.
Mais peut-être avez-vous voulu écrire "Président du Conseil Syndical"… lequel a certains droits, mais pas vraiment celui de gérer la copropriété.
Ou alors avez-vous voulu écrire "personne nommée syndic bénévole", lequel a effectivement le mandat pour gérer la copropriété, et les responsabilités associées, et doit en rendre compte à l’AG.

Je n’ai pas de connaissance précise sur ce qu’il advient d’une évolution du règlement approuvée en AG, il y a de nombreuses années, mais qu’on a ensuite "oublié" de reporter dans le corps du texte du règlement de copropriété "officiel". Je doute que le texte figurant dans un acte de vente/achat, soit seul opposable au syndicat de copropriété.

Par contre, il me semble que tout un chacun peut (moyennant une somme modique) demander (au service de la publicité foncière) communication d’un acte de vente/achat, ou du règlement de copropriété, intervenu après 1956, si je me fie à Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété…) enregistrés après le 1er janvier 1956 (Formulaire 11187*05) | service-public.fr … Donc, refuser de simplifier la vie d’une personne (qu’elle soit "potentiellement malveillante" ou pas), en lui communiquant un document qu’elle peut se procurer de toute manière, me semble juste de nature à envenimer la situation.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+3]    #3 30/05/2022 22h31

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Le contexte est clair : la jouissance privative a été votée … il y a des décennies, lorsqu’il n’était pas obligatoire de le mentionner, donc cela n’apparait pas dans le réglement actuel … parce que modifier formellement le réglement, c’était des frais, et que beaucoup de copropriétés … préfèrent éviter ces dépenses considérées comme pas très utiles (vu qu’on a toujours le PV d’AG pour justifier ces modifictions)

Sauf qu’il y a eu la loi Elan (23 novembre 2018), laquelle prévoit que les parties à jouissance privatives (et les parties spéciales d’ailleurs) doivent être explicitement indiquée au réglement (nouvel article  6-4 de la loi de 65) …

La loi Elan prévoyait aussi un délai de 3 ans pour mettre en conformité le réglement de copropriété, soit jusqu’au 23 novembre 2021, en autorisant le revote de la mesure à la majorité de l’article 24, ie : le vote le plus simple.

A priori, cette mise en conformité n’a pas été faite. De facto, la jouissance privative n’a plus de base légale, et n’importe quel copropriétaire peut la contester. Aucun vote nécessaire, juste rappeler l’absence dans le réglement.

Il faudra la faire réintégrer, et vu qu’on est hors délai, ce sera un vote habituelle de modification de l’attribution d’une partie commune en partie commune avec jouissance exclusive.

Un détail : si dans les 3 dernières années, il existait un syndic professionnel, celui-ci aurait dû constater l’existence des jouissances privatives et signaler la nécessité de mettre en conformité le réglement. Potentiellement, sa responsabilité pourrait être engagée. Pour un syndic libre …

Edit complément : si l’achat du bien date d’après la loi Elan, il est aussi possible que le notaire soit en défaut pour ne pas avoir vérifié ou signalé l’impact potentiel de la loi Elan. Le notaire était informé de cette jouissance, si elle est précisée sur l’acte authentique …

Ces deux détails peuvent justifier une responsabilité et donc une indemnisation, mais cela sera sans effet sur le réglement en lui même.

Dernière modification par xazh (30/05/2022 22h34)

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[+2]    #4 31/05/2022 20h00

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Une autre loi est venue tempérer très fortement la portée de cet article 6-4 :
La mise en conformité du règlement de copropriété. Par Ghizlane Boukioudi, Avocat.

L’article 89 de la Loi n°2022-217 du 21 février 2022 est ainsi venu modifier la loi ELAN :

« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :
2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
II. L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

Donc :
- l’intégration de ces parties dans le règlement de copropriété doit être porté à l’ordre du jour de chaque AG ; on suppose donc que l’AG peut, à chaque fois, décider de ne pas faire cette modification du règlement.
- cela dit, même si le syndic oublie de porter cela à l’ordre du jour de l’AG, on ne voit pas de sanction ou de conséquence.
- il semble bien que, dans tous les cas, l’existence de ces parties communes spéciales ou à jouissance privative n’est pas remise en cause.

A noter aussi :
- la jouissance exclusive peut être accordée nominativement au copropriétaire, ou bien au lot de ce copropriétaire. Si c’est au copropriétaire, elle est non cessible (elle s’éteindra lors de la cession de l’appartement par vente, donation ou héritage). Si c’est au lot, elle est définitive. Il convient donc de bien lire le CR d’AG de l’année du vote pour voir si la délibération attribue la jouissance à la personne ou au lot.
- à noter que, puisque c’est toujours une partie commune, votre proche ne peut pas y faire de travaux sans autorisation préalable de la copropriété.
- la décision de l’époque était d’attribuer cette jouissance exclusive sans contrepartie. A mon sens, il n’est donc pas possible que l’AG décide maintenant d’y affecter des charges. Cela sera revenir sur le droit accordé à l’époque. Si une telle résolution était votée, il faudrait l’attaquer au tribunal.
- l’obligation faite par l’article 6-4 de porter à l’ordre du jour l’inscription de ces parties dans le règlement est sans conséquence sur l’existence de ce droit, comme l’indique clairement la nouvelle rédaction de cet article. Il faut être très attentif sur le fait que ce sujet de l’article 6-4 ne serve pas à remettre en cause un droit existant.
- vous demandiez comment aider ce proche. Il me semble que la meilleure façon est de faire passer oralement une information au syndic et aux copropriétaires, information qui pourrait se formuler comme suit : "ce droit de jouissance exclusive a été accordé par l’AG de telle année, sans contrepartie. Je vous préviens : une décision de l’AG qui reprendrait ce droit ou qui l’assortirait du paiement de charges serait immédiatement attaquée au tribunal. Vous connaissez Maître Machin ? Il est au courant du sujet et il est prêt à défendre mon proche de toute remise en cause de ses droits".

A un moment, si on veut défendre ses droits dans le contexte d’une copro conflictuelle, et si le proche et vous avez des compétences juridiques limitées comme vous le dites, ce n’est pas le forum qui vous sauvera. Il faut être capable, si nécessaire, de dégainer un avocat (et de payer ses honoraires).

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2022 12h48)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 01/06/2022 23h57

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Tout d’abord je tiens à dire que je trouve vos réponses très complètes, je serais toujours étonné de la qualité de ce forum, et surtout des compétences de ses membres.

@GoodbyLenine oui effectivement je voulais dire « Président du Conseil Syndical ». Je ne connaissais pas ce formulaire CERFA et ne savais pas que les membres de la copropriété pouvaient avoir accès aux archives depuis 1956. Effectivement dans ce cas le plus simple est de donner la date et la référence de l’AG, afin que la copropriété puisse y accéder. Mon proche ne voulait juste pas transmettre son titre de propriété contenant des informations personnelles.

@xazh Effectivement, la mise en conformité n’a jamais été faite, l’achat date d’avant la loi Elan, et je pense qu’aucun copropriétaire n’était au courant de cette obligation de régulariser dans les 3 ans (car pas de syndic professionnel). Je vais indiquer à mon proche qu’il signale cette problématique.

@Bernard2K Votre lien est vraiment très intéressant. Concernant la jouissance exclusive, elle est liée au lot, et l’aménagement de celle-ci avait également été voté lors de l’attribution en AG. Je vais également prendre note de votre phrase à dire aux autres copropriétaires qui permettra de remettre les pendules à l’heure.

Je pense que grâce à tous ces éléments le problème va se résoudre de lui-même, mais effectivement si cela ne suffit pas, on se fera épauler d’un avocat spécialiste du sujet.

Je vous tiendrais au courant de l’évolution de la situation dès que j’aurais plus de nouvelles.

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#6 02/06/2022 02h41

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Bernard2K, le 31/05/2022 a écrit :

- la décision de l’époque était d’attribuer cette jouissance exclusive sans contrepartie. A mon sens, il n’est donc pas possible que l’AG décide maintenant d’y affecter des charges. Cela sera revenir sur le droit accordé à l’époque. Si une telle résolution était votée, il faudrait l’attaquer au tribunal.

Bien vu pour la loi de février dernier, je ne l’avais pas vue … et Légifrance n’est semble-t-il toujours pas à jour.

Par contre, concernant l’impossibilité de modifier ce droit, pour compléter.

La non remise en cause d’une jouissance exclusive repose sur une décision de Cassation (3ème, 4 mars 1992, n° 90-13145). Or la décision repose elle même sur la loi de 65 dans sa version antérieure à 90, ce qui a tout de même certaines limites.

Primo, c’est une décision de Cassation, donc susceptible de revirement.
Secundo, la loi peut modifier le cadre sur lequel la décision repose. Ainsi, dans le contexte Elan, le droit cessait d’exister faut d’inscription au réglement. Ce qui implique que ce droit peut cesser d’êtredu fait de la loi, et là, la Cassation ne peut rien faire (séparation des pouvoirs).

La loi de février rerend valide les attributions non inscrites au réglement, donc de nouveau, cette attribution est non modifiable dans sa nature sans l’accord du bénéficiaire.

Mais pour les charges, il me semble qu’il faut distinguer 2 cas.

Primo, ce que je pense lire au début, à savoir la modification de la répartition des charges générales en raison de cette jouissance. Là, il me semble que la réponse est de fait dans la question : la modification de la répartition ! Décision à l’unanimité.

Secundo, la notion de prise en charge ou non de frais liés à cette jouissance. Et là, il va falloir définir quels sont les frais impératifs de la copropriété et non impératifs. Ainsi, sur une copro avec des jardins communs entretenus, il ne me semble pas que suite à la "privatisation" partielle de ces jardins, la copro soit de facto obligée de continuer à payer en commun le contrat espace vert concernant une partie devenue privative, le vote d’une prestation restant une décision d’AG à la majorité simple.

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#7 02/06/2022 15h11

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Morpheus, le 01/06/2022 a écrit :

@GoodbyLenine oui effectivement je voulais dire « Président du Conseil Syndical ». Je ne connaissais pas ce formulaire CERFA et ne savais pas que les membres de la copropriété pouvaient avoir accès aux archives depuis 1956. Effectivement dans ce cas le plus simple est de donner la date et la référence de l’AG, afin que la copropriété puisse y accéder. Mon proche ne voulait juste pas transmettre son titre de propriété contenant des informations personnelles.

Vous pourrez ainsi obtenir le Règlement de copropriété en vigueur, ou les actes de vente, mais pas les PV d’AG….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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