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Favoris 1    #1 07/10/2021 23h20

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Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis comporte en ce qui me concerne des dispositions qui sont pas équivalentes à celles du règlement de copropriété qui date de 1971.

Par exemple l’article 9 du décret prévoit :
- Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
- Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Le règlement de copropriété prévoit un délai de 15 jours et un lieu de réunion à Paris et les communes limitrophes.

La réponse semble assez simple dans les 2 cas, le décret prévoyant différents cas de figure . Néanmoins, quid d’un délai plus long dans le règlement de copropriété ?

Plus généralement, néanmoins, les dispositions d’un décret peuvent elles être d’ordre public et, dans la négative, si le règlement de copropriété peut il prévoir des dispositions applicables obligatoires ? Est il nécessaire que le texte prévoit que l’on n’applique pas les dispositions du décret ?

Par ailleurs, comment résout on les cas où les dispositions sont différentes sans précision sur la hiérarchie des textes ?

Merci par avance de vos lumières !

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/10/2021 00h30)

Mots-clés : convocation ag, copropriété, décret, ordre public, réglement de copropriété

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#2 08/10/2021 00h10

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Notez tout d’abord que l’article 9 du décret de 1967 comportait jusqu’en 1986 la rédaction suivante "Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.". Cet article a été modifié par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 pour porter ce délai à 21 jours. Si votre règlement date d’avant 1986, il me semble logique qu’il prévoie 15 jours. Personnellement, je trouve logique que l’on ne révise pas un règlement de copropriété existant, à chaque fois que les députés ont l’idée de modifier le décret de 1967.

Pour autant, d’une manière très générale, la réponse à votre question me semble contenue dans l’article 1102 du code civil « La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. ».

A mettre en regard de l’article suivant :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Autrement dit : les contrats et leurs clauses restent valables, même si une loi vient ultérieurement les invalider, sauf si cette loi est d’ordre public.

Dit encore autrement : les lois d’ordre public viennent invalider les clauses contraires des contrats existants ; mais celles qui ne sont pas d’ordre public ne changent pas les clauses contraires des contrats existants.

Comme le savez, un règlement de copropriété est un contrat.

La question est donc de savoir si tel changement (ici, le changement de la durée de convocation) est d’ordre public ou non.

Il me semble que la réponse est contenue dans  :

l’article 43 de la loi de 1965 a écrit :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Dans la mesure où l’article traitant de l’AG est l’article 17, que l’article 17 est bien situé entre l’article 6 et l’article 37, et que l’on peut considérer que l’article 9 du décret de 1967 est pris pour l’application de l’article 17, on pourrait tenir le raisonnement :
"la durée de 15 jours inscrite dans le règlement étant contraire à l’article 9 du décret de 1967, et vu la rédaction de l’article 43 de la loi de 1967, cette durée est réputée non écrite ; c’est la durée de 21 jours prévu à l’article 7 suscité qui s’applique".

Pour autant, dans la jurisprudence que j’ai pu lire sur les copropriétés, les juges sont très respectueux de la liberté contractuelle. On a l’impression qu’ils disent aux copropriétaires "vous avez un contrat, celui-ci écrit des choses très précises, alors appliquez le contrat". Dans cette logique-là, le raisonnement tenu ci-dessus me semble tiré par les cheveux. Il voudrait dire qu’à chaque fois que les députés (ou un simple ministre) modifient un truc dans la loi de 1965 ou le décret de 1967, il faudrait que les copropriétaires modifient le règlement ? S’ils ne le font pas, leur contrat, celui qu’ils lisent et qu’ils appliquent, a été rendu caduc ?

Personnellement, j’aimerais plutôt tenir raisonnement suivant : "on applique le contrat tel qu’il est écrit". Parce que j’aime le principe de la liberté contractuelle et que je n’aime pas que les députés viennent remettre en cause des contrats qui ont été acceptés. L’idée, c’est quand même que tout copropriétaire qui se pose une question sur le fonctionnement de sa copropriété puisse lire le règlement de copropriété, et y trouver sa réponse. C’est une forme de démocratie pragmatique et qui fonctionne. Mais si chaque copropriétaire doit ensuite se dire "voyons voir si cette disposition n’aurait pas été invalidée par un ministre facétieux, car la modification qu’il a apporté viendrait rendre non écrite des parties de notre règlement, en application de l’article 43 de la loi de 1965", ça veut dire qu’il faut un bac +5 en droit pour être capable de lire son règlement de copropriété, et ça veut dire qu’on marche sur la tête. Mais j’ai bien peur que ce soit le cas…

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2021 13h35)


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#3 08/10/2021 00h39

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Je viens, par acquis de conscience, de faire une recherche sur internet, et il s’avère que de grandes parties de la loi et le décret sont d’ordre public…

L’article 43 de la loi de 1965 dispose :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

L’introduction d’une clause d’ordre public remonte à la version de base de la loi, c’est à dire en 1965..

C’était en tout état de cause assez évident à la réflexion au moins pour les articles 24, 25 et 26…

Canyonneur

PS : le règlement de copropriété date de 1971

Dernière modification par Canyonneur75 (08/10/2021 01h10)

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#4 08/10/2021 00h43

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J’étais en train d’éditer mon message quand vous avez posté le votre. Si vous voulez bien lire ma dernière version… désolé pour ce "work in progress" !

Quelques réflexions complémentaires :

Effet d’une loi d’ordre public

Il est sain que certains lois rendent caducs les contrats conclus précédemment.

Premier exemple : dans un pays où l’esclavage est légal, un propriétaire conclut avec son esclave un contrat d’esclavage.

Puis, une loi paraît, qui abolit l’esclavage. Il est donc d’ordre public d’abolir l’esclavage, partout et instantanément.

L’alternative à cette interdiction immédiate serait : "il est interdit de conclure de nouveaux contrats d’esclavage ; en revanche, les contrats d’esclavage en cours vont continuer jusqu’à à leur terme (c’est à dire jusqu’à la mort de l’esclave)". On voit bien que c’est moralement inacceptable. Si l’esclavage a été aboli, c’est pour apporter un progrès social, à tous et instantanément.

Donc, les lois d’ordre public annulent des contrats entiers, ou des clauses à l’intérieur de contrats, même lorsque ces contrats ont été signés avant la promulgation de la loi.

Deuxième exemple, plus proche de nous et plus terre à terre : en 2007, une société prend en location une résidence de tourisme par un bail commercial. En 2013, au bout de 6 ans, elle souhaite donner son congé en application de la faculté de résiliation triennale. Mais la loi du 22/07/2009 a institué que les résidences de tourisme ont forcément un bail de 9 ans minimum, sans faculté de résiliation triennale. Cet article de loi, d’ordre public, bien qu’il soit postérieur au bail, l’emporte sur les conventions contraires du bail. Cour de cassation civile,  arrêt du 9 février 2017 n° 16-10.350.

La loi peut-elle être rétroactive ?

Le fait qu’une loi d’ordre public annule des dispositions contractuelles antérieures à la loi peut sembler contraire à l’article 2 du code civil dit : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ».

Mais :

Me Alain Bensoussan a écrit :

Ce principe de non rétroactivité connaît cependant un certain nombre de tempéraments, notamment pour les lois :
- que le législateur rend expressément rétroactives ;
- qui sont considérées par les juges comme étant d’ordre public ;
- interprétatives ;
- pénales plus douces ;
- confirmatives.

Cette notion d’ordre public avait par exemple pu être admise dans d’autres types de contrats à exécution successive :
- des lois nouvelles ayant pour objet d’améliorer la condition ou la protection des salariés (Cass. soc. 12 juillet 2000 n° 98-43.541) ;
- l’obligation d’information du consommateur en matière de crédit à la consommation (Cass. 1er civ. 13 mai 2003 n° 00-12.215) ;
- l’obligation de communication des conditions générales de vente entre professionnels résultant de l’article L. 441-6 du Code de commerce (Cass. com. 3 mars 2009 n° 07-16.527).

Source : Applicabilité d?une loi d?ordre public aux baux en cours - Lexing Alain Bensoussan Avocats

On voit donc que l’idée d’une loi d’ordre public, c’est qu’il est urgent de protéger tous les citoyens contre un danger, une exploitation, une situation inacceptable.

Est-ce que convoquer une AG de copropriété avec un délai de 15 jours est un danger inacceptable, qui nécessite de rendre caducs des millions de règlement de copropriété, alors même que ces 15 jours avaient paru parfaitement acceptables entre 1967 et 1986 ? Si je dis que les contrats de copropriété qui ont contractualisé entre tous les propriétaires un délai de prévenance de 15 jours, et qui fonctionnent très bien comme cela, doivent être respectés… est-ce que j’émets une opinion insensée ? Si je dis que le simple décret n°86-768 du 9 juin 1986, un décret du premier ministre, donc même pas une loi émanant des parlementaires élus, ne devrait pas avoir le pouvoir de rendre caducs des milliers de documents contractuels dont des syndicats de copropriétaires se sont dotés par une démarche parfaitement légitime et conforme à la loi en vigueur au moment où ils s’en sont dotés… suis-je un dangereux révolutionnaire ? Si je dis qu’une telle modification devrait s’appliquer aux futurs règlements de copropriétés, mais pas aux règlements déjà existants, est-ce vraiment trop pragmatique ? Si je dis que rendre ainsi caducs des milliers de règlements de copropriété sur de petits passages disséminés dans ces documents, cela apporte en fait de l’insécurité juridique, ce qui va à l’encontre de la notion même d’ordre public, suis-je dans l’erreur ? Enfin…

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2021 14h26)


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[+1]    #5 09/10/2021 13h43

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Dernière remarque : si vous considérez que le règlement de copropriété est non conforme à la loi sur ce point, alors il est aussi non conforme sur un paquet d’autres points. La "mise à jour" d’un règlement de copropriété pour qu’il reflète l’ensemble des évolutions de loi de 1965 et du décret de 1967 est un gros chantier.


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[+1]    #6 10/10/2021 03h10

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Sur la rétroactivité, il y a une petite mécompréhension, je pense, du principe.

En dehors des exceptions au principe de non rétroactivité, il faut comprendre que le fait qu’une loi ne vaille que pour l’avenir implique que son existence ne peut pas remettre en cause des faits passés.

Ex : un fait a lieu, puis une loi pénalisant ce fait est voté … La loi ne s’applique que pour les faits similaires, mais postérieur à la loi. Le fait "qui a initié le vote" n’est pas punissable, sauf exception particulière, postérieurement. Sur l’exception particulière, on retiendra le crime contre l’humanité, qui est rétroactif puisqu’il n’avait pas été envisagé initialement.

Toute la question est alors de déterminer si un fait est passé ou non. Concernant un réglement de copropriété, le fait serait l’acceptation du réglement, pas son contenu. On ne peut pas voter une loi rendant impossible a posteriori l’acceptation d’un contrat déjà accepté. Mais on peut voter une loi qui rend impossible la même acceptation d’un contrat qui n’est pas encore accepté.

La situation se complique en matière fiscale, puisque l’effet fiscal d’un dispositif peut durer dans le temps. Mais idem : le vote d’une loi en 2021 ne peut pas revenir sur le fait générateur d’un dispositif si le fait générateur est antérieur à 2021. Par exemple, une défisc immo, bien qu’on impute annuellement, est valide puisque le fait générateur c’est la mise en location au début de l’engagement de location. Dès lors, une loi postérieure ne peut pas annuler le dispositif activé, mais peut rendre invalide le même dispositif dont le fait générateur (début de location) n’est pas effectif au moment de la promulgation.

Du coup, sur les délais de convocation, il est faut de dire qu’il y a invalidation complète du réglement. Le décret modifié en 8x ne change pas le fait générateur d’acceptation du réglement. Il n’est pas non plus rétroactif sur les convocations antérieures.

Par contre, il rend caduque une disposition du réglement pour les convocations futures : il impose un délai de 21j de droit, ce qui rend de fait invalide pour les faits futurs (les convocations postérieures) si le délai imposé n’est pas respecté.

La loi disposant pour les convocations futures, elle n’est pas rétroactive tout en effacant votre réglement trop vieux sur ce point.

Sur la localisation, je n’ai pas en tête le décret en 8x, mais depuis 2020 au pire ,il prévoit dans tous les cas : "Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble."

Ce qui autorise a priori la convocation ailleurs que dans la commune de l’immeuble.

Avec un bémol théorique : si le décret entre 67 et 2020 a interdit la tenue d’une AG hors de la commune de la résidence, un casse pied pourrait arguer que la disposition du réglement a été techniquement invalidé en xx, et que du coup, même si la loi réautorise cette disposition, pour la rendre de nouveau valide, il faudrait, en théorie, revoter le réglement sur ce point à une date plus récente …

Mais bon, ce serait vraiment un casse pied cherchant la petite bête ………

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