PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 17/05/2022 23h51

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Je suis sur le point d’acquérir un T2 de 35,77 m2 + cave, situé au rez de chaussé rue de Panama 75018. Le logement est situé proche de la station de métro Chateau-Rouge (4mn) et également Barbès (7mn) et Marcadet Poissoniers (8mn).
L’immeuble est très joli, style Hausmannien en pierre de taille construit en 1900. Présence de local à vélo dans l’immeuble
Ravalements, cage d’escalier récents. RAS dans les PV d’AG mis à part le fait qu’il y a deux propriétaires qui ne payent pas leurs charges (dont le propriétaire qui vend le bien que je m’apprête à acheter).
Dans les diagnostics: présence de plomb classe 1 dans l’appartement et un peu dans l’immeuble également.
J’ai également réalisé une contre visite avec un architecte qui a vu pas mal de potentiel.
L’acquisition est pour une résidence principale. Toutefois, du fait de mon travail, il se peut que je sois amené à partir à l’étranger d’ici quelques mois, de ce fait, j’ai aussi fait une projection dans le cas ou je le mettrai en location.
Mon offre a été acheté et j’ai rendez vous pour signer la promesse lundi 23/05

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : mauvaises
- Fiscales : mauvaises
- Artisanales : mauvaises
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : trop peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement en rez de chaussé donnant sur la rue. Assez lumineux pour un RDC, deux grandes fenêtres (une dans le salon et une autre dans la chambre).
- Année de construction : 1900
- Syndic professionnel: Cabinet JUNEGE
- Chauffage individuel électrique
- Fenêtres PVC double vitrage en bon état + volets en bois qui couvrent bien la totalité des fenêtres en assez bon état. Petite fenêtre dans le plafond de la cuisine qui donne sur une courette non accessible.
- Pas d’espace vert dans les parties communes.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels Linky pour l’électricité (je crois)
- Études de la copropriété : Le propriétaire actuel ne paye pas ses charges. Dans les PV d’AG j’ai vu plusieurs fois qu’ils avaient voté une vente par adjudication pour ce bien que je m’apprête à acheter ainsi que pour une autre personne dans l’immeuble qui ne paye pas ses charges. Cela explique peut-être le prix au m2 si bas, le propriétaire actuel est pressé de vendre ?
Ma future éventuelle voisine du premier étage a acheté son appartement l’année dernière pour environ 7500 le m2. Elle m’a dit qu’il n’y a pas de problèmes majeurs dans l’immeuble, que le quartier lui plaît car elle aime les quartiers populaires.
L’appartement + cave représente 41/1000 de la copro. Il y a un coiffeur une association au RDC
- Concierge : non
- Décoration : Mauvais état actuellement

LOCALISATION DU BIEN

- Rue de Panama. Le logement est situé proche de la station de métro Chateau-Rouge (4mn) et également Barbès (7mn) et Marcadet Poissoniers (8mn).
- Marché local pas loin rue poulet. Zone très populaire, on n’est pas loin de barbès et de la rue goutte d’or (ce qui personnellement ne me pose pas de problème)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Difficile à dire, les prix au m2 à Paris ont baissé cette dernière année mais ils n’ont fait qu’augmenter ces 20 dernières années. Es ce que cela va reprendre ou les prix vont rebaisser ? Es ce qu’ils vont stagner ?
Il est vrai qu’il y a pas mal de projets dans ce quartier de la mairie pour transformer plus de rue en rue piétonnes, réaménager les vois, lutter contre l’insécurité, plus d’espace verts, …
Mon avis est que les prix à Paris ne vont pas rebaisser de beaucoup, et qu’ils pourront même réaugmenter avec les JO + l’attractivité de la ville (ça reste toujours Paris).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Cout du bien FAI: 210 000 (5900 k le m2)
- Coût du bien avec frais de notaire : 224 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1191,6 HT (loyers encadrés) si jamais je le mets en location
- DPE F
- Travaux d’environ 30000 €
- Taxe foncière : 316
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 76 si jamais je loue
- Assurance GLI : à voir
- Charges de copro :  1212/an
Prix moyen m2 dans le rue de Panama (d’après meilleursagents.com): 7528

- Rentabilité brute : 6,3%
- Rentabilité nette: 5,56%
(encore une fois, je ne suis pas sûr de le mettre en location encore)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 25k
- Emprunt sur 25 ans, taux envisagé 1,7%
- Remboursement échéances: 950 - 1000 € (estimation de mon courtier)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

- Encadrement des loyers en vue d’une location: 1191,6 € HT.

- Que pensez vous de ce cas ? Es ce un bon investissement vu le prix au m2 selon vous ?

- Des gens de ce quartier pourraient m’en parler un peu et me dire ce qu’ils en pensent?

- Es ce une bonne conjoncture pour acheter selon vous ? Les taux sont en train d’augmenter chaque semaine, le prix au m2 cette dernière année à Paris à baisse (mais les locations continuent à monter), …

Je vous remercie d’avance pour vos précieux conseils et je m’excuse d’avance si des informations ne sont pas claires ou si j’ai oublié des informations importantes.

Dernière modification par MauMiz (18/05/2022 09h03)

Mots-clés : immobilier, investir, location

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #2 18/05/2022 00h09

Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Top 50 Vivre rentier
Réputation :   204  

MauMiz, le 17/05/2022 a écrit :

- Des gens de ce quartier pourraient m’en parler un peu et me dire ce qu’ils en pensent?

Bonjour,

Un conseil pour prendre le pouls de ce quartier : allez-y 4 fois dans la journée ; 7h - 17h - 21h et 4h du matin.

Vous saurez tout de suite. Cela ne convient pas forcément à tout le monde…


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 18/05/2022 00h12

Membre (2022)
Réputation :   3  

Merci pour le retour rapide.
J’y suis allé pas mal de fois car j’habite pas loin (Belleville) et je passe souvent par la Goutte d’or. Le quartier m’a bien plu, j’aime bien les quartiers plutôt populaires donc ça ne me pose pas forcément de problème.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 18/05/2022 08h49

Membre (2018)
Réputation :   40  

A 5800 euros le m2, ça ne paraît pas bien cher, à ce prix, et si réellement il n’y aucun problème sur ce bien, il devrait très très vite partir.


Parrainage Interactive Brokers en MP

Hors ligne Hors ligne

 

#5 18/05/2022 09h20

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour, le prix paraît correct, mais je réitère le conseil ci-dessus : il faut vraiment aller voir à plusieurs moments, notamment le soir, ou c’est quand même le festival des souteneuses, des passes dans la rue et des bagarres alcoolisées.

Personnellement, je ne peux pas… avec les beaux jours allez y ce soir, vous verrez bien.
Dormir toutes les nuits avec des sans papiers qui s’encanaillent jusqu’à 5 heure du matin, c’est compliqué…

Hors ligne Hors ligne

 

#6 18/05/2022 11h48

Membre (2022)
Réputation :   3  

Merci pour le retour !
Vous avez raison, il faut y aller le plus possible et j’ai la chance d’habiter pas loin donc je vais y aller et me balader pour bien me faire une idée.
Mise à part le quartier (ce qui est un critère majeur bien entendu), que pensez vous de l’affaire en soi ? Prix au m2 ? Investissement locatif intéressant si je ne l’utilise pas en tant que résidence principale ? Evolution du prix au m2 selon vous ?
Merci !

Hors ligne Hors ligne

 

#7 18/05/2022 12h07

Membre (2016)
Top 10 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 50 Expatriation
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   976  

 Hall of Fame 

C’est quand même un des quartiers le plus craignos de Paris …

MauMiz a écrit :

Prix moyen m2 dans le rue de Panama (d’après meilleursagents.com): 7528

OK (c’est au numéro 7 ? non, je ne suis pas un numéro …).
Mais en rez-de-chaussée sur rue c’est au moins 15 % moins cher (6 400 €). Donc ce n’est pas une si bonne affaire.

Sans doute pas très agréable à habiter, et pas facile à louer.


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#8 18/05/2022 12h12

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour,

Merci pour le retour.
En effet, c’est au numéro 7.
Vous pensez qu’il est difficile de le faire louer en rez de chaussé ? J’ai vu quelques biens sur Airbnb en rez de chaussé dans ce même quartier qui semblaient se louer pas mal (plusieurs commentaires et dates indisponibles). Pour une location longue durée, j’avoue que j’ignore s’il serait facile ou difficile de le louer et c’est pour cela que votre avis m’est précieux.

Concernant le prix au m2: il est exactement de 7528 au 7 rue de Panama 75018. Le prix au m2 de ce bien est exactement de 5940 €/m2 donc ça nous fait -21% par apport à la moyenne du secteur. Après votre remarque est pertinente car les bien en rez de chaussé sont en effet moins chers que la moyenne (-15% minimum d’après ce que vous dites, quelle est votre source) ?

Pourquoi selon vous il ne serait pas agréable d’y vivre ?
En faisant le doublage du mur externe pour l’isolation phonique et thermique ce n’est pas suffisant selon vous ?

Dernière modification par MauMiz (18/05/2022 12h21)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 18/05/2022 12h22

Membre (2010)
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Monétaire
Réputation :   190  

Sortez du métro Chateau Rouge et vous serez surpris par tous les rabatteurs bruyants des coiffeurs exotiques cherchant la clientèle "pigeon"…

Ensuite des fenêtres donnant en rdc/rue, gare aux vols à l’étalage si elles restent ouvertes l’été et donc ne posez jamais rien à proximité des fenêtres…

Dernière modification par Job (18/05/2022 12h23)


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 18/05/2022 12h29

Membre (2016)
Top 10 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 50 Expatriation
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   976  

 Hall of Fame 

Vous avez les inconvénients classiques d’un rez-de-chaussée sur rue :
. peu de luminosité (rue étroite en face d’un immeuble haut)
. bruit (peu de circulation, mais voitures se garant sous vos fenêtres)
. risque de cambriolage (quartier pas secure !).

On peut pallier à certains inconvénients par des travaux,
notamment fenêtres avec vitrage anti-effraction, mais alors toujours fermées,
et ça a un coût.

En fait se louerait mieux en commercial, si la destination du bien dans le règlement de copropriété le permettait.

www.lesechos.fr a écrit :

Les rez-de-chaussée, tout d’abord sont entre 5 et 10 % moins chers que les étages supérieurs , selon qu’ils sont situés sur rue (-10 %) ou sur cour (- 5 %)

Immobilier : rez-de-chaussée, souplex, les clés pour faire de bonnes affaires
Bon, ils disent 10 %, mais pour le quartier 15 % se tient.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (18/05/2022 12h34)


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #11 20/05/2022 11h23

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

MauMiz, le 17/05/2022 a écrit :

Dans les PV d’AG j’ai vu plusieurs fois qu’ils avaient voté une vente par adjudication pour ce bien que je m’apprête à acheter ainsi que pour une autre personne dans l’immeuble qui ne paye pas ses charges.

Donc, il y a une procédure de saisie immobilière en cours. Est-ce que, à ce stade de la procédure, il peut encore vendre à l’amiable ? Vous devriez le vérifier.

En tout cas, je vous donne deux conseils :
- compromis chez le notaire, surtout pas en agence. Demandez à ce notaire de vérifier le stade de la saisie immobilière et sa compatibilité avec une vente à l’amiable.
- ne versez surtout pas d’argent pour "retenir" le bien. Refusez absolument tout dessous de table. Un petit malin peut ainsi "pré-vendre" un appartement contre de l’argent, alors même qu’il n’en a plus le droit puisqu’il est saisi !

Si le bien vous intéresse vraiment et que vous voulez le réserver, faites une offre écrite, mais rien de plus et surtout ne versez rien.

Par ailleurs, à votre place, je continuerai à chercher le défaut du bien, et aussi à chercher à comprendre comment le propriétaire actuel s’est enfoncé dans les impayés, en discutant avec les voisins, avec les commerçants, etc… Faites la commère.

PS : on attend toujours que vous fassiez une vraie présentation. Retournez sur votre présentation et éditez-là, sinon vous ne ferez pas long feu sur le forum.

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2022 11h25)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#12 22/05/2022 15h02

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour Bernard 2K,

Je viens de modifier ma présentation.
Merci pour vos conseils, j’ai quelques questions:
- J’ai rendez-vous pour la signature de la promesse de vente (et non compromis) chez le notaire demain. Es ce mieux selon vous un compromis ou bien une promesse ?

- Lorsque vous dites de vérifier la compatibilité avec une vente à l’amiable, vous sous entendez de ne pas passer par l’agence et ainsi d’économiser les frais d’agence ? En outre, de faire la transaction directement avec le vendeur ? Si oui, cela est-il possible sachant que j’ai trouvé le bien grâce à l’agence et que depuis le début les contacts se font avec celle-ci ?

- Lorsque vous dites: "ne versez surtout pas d’argent pour "retenir" le bien. Refusez absolument tout dessous de table. Un petit malin peut ainsi "pré-vendre" un appartement contre de l’argent, alors même qu’il n’en a plus le droit puisqu’il est saisi !": De quel dessous de table parlez vous ?
Le notaire me demande déjà de lui verser 10.400 € correspondant au versement de l’indemnité d’immobilisation (9.900 € - 5 % du prix de vente) et aux frais de promesse de vente (500 €): de ce que j’ai compris cela est une pratique normale ?

Pour le moment, je suis à l’étape ou mon offre écrite (au prix du bien de 210 000 € FAI) a été accepté et j’ai rdv demain chez le notaire pour la signature du compromis.
Le matin, je ferai également une 3e visite du bien avec un conducteur de travaux et un métreur pour faire un devis précis des travaux et revérifier que le bien n’a aucun problème (j’avais fait une contre visite avec un architecte qui n’a détecté aucun problème pour le moment).

Par apport au quartier, je suis retourné pas mal de fois depuis et il me plaît bien. J’ai parlé avec plusieurs commerçants de la rue et la rue est calme et sûre selon eux.
J’ai également eu la chance de visiter l’appartement de ma future voisine du 1er en parlant avec elle, la distribution est similaire à mon bien et cela m’a permis de voir un rendu après travaux d’un bien similaire (c’est vraiment pas mal).
J’ai également pu parler avec le fils du propriétaire (le père est au Sénégal). J’ai compris qu’ils ont besoin de vendre rapidement pour des questions financières.

Merci d’avance pour votre éclairage et bon dimanche.

Dernière modification par MauMiz (22/05/2022 15h07)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #13 23/05/2022 08h32

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

MauMiz, le 22/05/2022 a écrit :

- J’ai rendez-vous pour la signature de la promesse de vente (et non compromis) chez le notaire demain. Es ce mieux selon vous un compromis ou bien une promesse ?

A ce stade, je dirais : peu importe ; ça ne change pas grand chose.

Par contre, vous avez rendez-vous aujourd’hui et vous n’avez pas lu le document que vous allez signer ? Personnellement, je demande toujours l’envoi du projet de document 48 heures avant la signature pour me permettre une relecture très attentive.

Lorsque vous dites de vérifier la compatibilité avec une vente à l’amiable, vous sous entendez de ne pas passer par l’agence et ainsi d’économiser les frais d’agence ? En outre, de faire la transaction directement avec le vendeur ? Si oui, cela est-il possible sachant que j’ai trouvé le bien grâce à l’agence et que depuis le début les contacts se font avec celle-ci ?

Quand j’écris "vérifier la compatibilité avec une vente à l’amiable", je veux dire " vérifier la compatibilité avec une vente à l’amiable". Il n’y a pas de sous-entendu.

"Amiable" s’oppose à "judiciaire". Je veux donc dire : votre notaire doit vérifier que la procédure de saisie ne fait pas obstacle à une vente "normale" chez le notaire (normal = amiable = non judiciaire).

Ce qui peut faire obstacle à une vente amiable se vérifie notamment sur la fiche d’état hypothécaire du bien, que votre notaire a forcément obtenue.
Si le syndic a lancé une procédure de saisie, l’état hypothécaire devrait comporter l’une des mentions suivantes :
- "hypothèque légale" (ou "hypothèque judiciaire")
- "commandement de payer valant saisie".
Ces mentions restent valables tant qu’elles ne sont pas annulées par une radiation ultérieure ; radiation qui ne risque pas d’être intervenue s’il n’a pas payé ses dettes.

A mon sens, de telles inscriptions font obstacle à une vente amiable.

Posez cette question au notaire. Personnellement, en plus de le lui demander, je lui demanderais de consulter cet état hypothécaire et je prendrais le temps de le lire pour vérifier par moi-même (mais il faut un peu d’expérience pour savoir lire un état hypothécaire).

Regardez aussi le pré-état daté pour connaître le montant des arriérés de charges. Cela vous donne seulement une information utile ; ce montant, quel qu’il soit, ne fait pas obstacle à la vente, contrairement aux mentions qui peuvent figurer sur l’état hypothécaire.

Je ne vous suggérais évidemment PAS d’outrepasser l’agence ce qui est illégal et immoral.

- Lorsque vous dites: "ne versez surtout pas d’argent pour "retenir" le bien. Refusez absolument tout dessous de table. Un petit malin peut ainsi "pré-vendre" un appartement contre de l’argent, alors même qu’il n’en a plus le droit puisqu’il est saisi !": De quel dessous de table parlez vous ?

Là non plus, il ne faut pas chercher de sous-entendu. Quand j’écris "dessous de table", je veux parler d’un "dessous de table". Renseignez-vous si nécessaire sur cette pratique… pour mieux l’éviter.

Le notaire me demande déjà de lui verser 10.400 € correspondant au versement de l’indemnité d’immobilisation (9.900 € - 5 % du prix de vente) et aux frais de promesse de vente (500 €): de ce que j’ai compris cela est une pratique normale ?

Oui, vous pouvez verser ces montants, dès lors que le notaire a vérifié que la vente amiable est possible.

Posez vos questions au notaire, pas à moi ! Votre notaire est responsable de la légalité de cette vente. Il a un devoir de conseil. Harcelez-le de questions, exprimez vos inquiétudes, faites-lui vérifier l’état hypothécaire.

Dites tout simplement à votre notaire : "Maître, les CR d’AG font apparaître que le syndic entendait poursuivre la vente judiciaire de ce bien, pour cause d’impayés de charges. Apparemment, ils auraient lancé une procédure de saisie. En conséquence, n’y aurait-il pas une hypothèque légale ou un commandement de payer valant saisie, inscrits sur l’état hypothécaire du bien ? Si ces mentions sont présentes, ne font-elles pas obstacle à la présente vente amiable ? Je suis inquiet à ce sujet, et c’est pourquoi je vous demande que l’on puisse vérifier ensemble l’état hypothécaire de ce bien, avant d’aller plus loin".

Notez que, si ces mentions sont présentes, ça ne fait pas forcément un obstacle définitif à la vente. Dans un tel cas, il faudrait, me semble-t-il, obtenir l’autorisation du juge, préalablement à la vente amiable.

En tout cas, posez vos questions au notaire, c’est son boulot et il est payé pour. Posez-les AVANT de signer ; après, c’est trop tard.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2022 11h16)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

[+1]    #14 23/05/2022 11h31

Membre (2019)
Réputation :   47  

Bonjour,
Votre affaire semble très intéressante surtout avec les vérifications que vous avez effectué. Visiblement votre vendeur est pris à la gorge et souhaite vendre avant la saisie, raison du prix visiblement attractif.

Pour bien connaître les adjudications, étant donné que le créancier est la copro vous allez être fixé très rapidement car ils réagiront dès les demandes des 1ères pièces pour la vente (pré-état daté).
Entre le PV d’AG et la réalité des démarches plusieurs années peuvent s’écouler.

Il faut effectivement suivre toutes les recommandations de Bernard2k et bien alerté votre notaire sur cette situation. Vous serez vite fixé.

Pour l’anecdote, encore faut-il que l’état hypothécaire soit à jour pour que le notaire donne la bonne information :

- J’ai mandaté récemment mon avocate pour enchérir sur un appart. C’est la banque qui organisait la vente. En acceptant, elle a reconnu l’appartement, elle-même était en train de faire les diligences pour organiser la vente mandatée par la copro !
ce qui n’aurait pas dû arriver si ces états étaient à jour.., elle aurait dû avoir l’info..

- Autre anecdote, j’acquis le lot 1 dans une adjudication (local commercial). La personne saisie était visiblement aussi propriétaire du lot 2 (une cave), qui n’a pas été adjugé.
Là aussi l’état hypothécaire n’était pas complet en ne mentionnant qu’1 lot au lieu de 2..
Ca met un peu le bazar dans la copro..

Dernière modification par boumboum26 (23/05/2022 11h32)


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 23/05/2022 13h02

Membre (2022)
Réputation :   3  

Merci pour ces informations et partage d’expérience.
J’ai formulé ces interrogations au notaire, j’attends son retour.
J’ai également demandé à reculer la date de signature à demain pour bien lire la promesse de vente avant.
Par ailleurs, j’ai fait une 3e visite aujourd’hui avec un économiste des travaux et un conducteur de chantier qui avait ramené un humidimètre. Résultat: pas mal d’humidité sur les murs donnant à l’extérieur et les murs de la salle de bain, ça se voit que l’appartement n’est pas ventilé (pas de VMC), avec des travaux on devrait pourvoir limiter l’humidité mais ça reste un RDC. Le plan et l’espace sont intéressants pour bien réaménager le bien (salon+chambre de 26 m2). On a essayé de voir si on peut récupérer un parquet en dessous du parquet flottant actuel mais difficile à voir..
Il est assez lumineux pour un RDC et la rue me plaît bien. Si le notaire me confirme qu’il n’y a pas de problème pour une vente à l’amiable, je compte signer la promesse de vente.
J’ai également réussi à faire baisser le prix de 210000 à 209000 auprès de l’agence, en justifiant qu’il y’a minimum 30000 € de travaux, c’est déjà ça !

Dernière modification par MauMiz (23/05/2022 13h16)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 23/05/2022 13h32

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

boumboum26 a écrit :

Pour l’anecdote, encore faut-il que l’état hypothécaire soit à jour pour que le notaire donne la bonne information

Très juste. Il y a un délai de publication qui est variable d’un département à l’autre et qui peut atteindre plusieurs mois. Et vous avez raison de dire qu’il peut y avoir plusieurs procédures de saisie "concurrentes", même si en principe le premier créancier qui poursuit écrit aux autres pour les informer, ce qui fait que ça ne devrait pas arriver si tout se passait normalement.

Avec un propriétaire reparti dans son pays, il est probable qu’il ait laissé des ardoises auprès de plusieurs créanciers (impôts, banque, copro…). Tant qu’à laisser des ardoises, autant faire les choses en grand !

Mais encore une fois c’est au notaire de faire ces vérifications. Je ne vais détailler quelles diligences le notaire doit faire pour vérifier où en est la (les) procédure(s) de saisie, c’est son boulot.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2022 18h43)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#17 23/05/2022 22h19

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonsoir,

J’ai obtenu la réponse suivante du notaire:
"Je vous joins également mes échanges avec le syndic à ce sujet, le syndic confirmant que la procédure n’est pas une procédure de saisie immobilière mais une procédure pour recouvrement de charges.
Vous trouverez également en pièce jointe la copie de l’état hypothécaire confirmant l’absence de commandement de payer valant saisi."

Lorsque je regarde les échanges entre le notaire et le Syndic, le syndic conclue l’échange en disant:
" Maitre, l’assignation n’est qu’une demande de paiement des charges dues, pas une demande de saisie immobilière"

Dans la copie de l’état hypothécaire:
- Pour la période de publication du 01/01/1956 au 28/03/2022 (date de mise à jour fichier)
[ x ] Il n’existe au fichier immobilier non informatisé que les seules formalités figurant sur les 5 faces de copies ci-jointes,
[ x ] Il n’existe aucune formalité publiée au fichier immobilier informatisé,
Le certificat de dépôt pour la période comprise entre la date de mise à jour du fichier immobilier informatisé et la date de dépôt de la demande :
du 29/03/2022 au 31/03/2022 (date de dépôt de la demande)
[ x ] Il n’existe aucune formalité indiquée au registre des dépôts concernant les immeubles requis.

Je ne vois pas de mention:
- "hypothèque légale" (ou "hypothèque judiciaire")
- "commandement de payer valant saisie".

Sauf erreur de ma part, il me semble que la vente à l’amiable est donc autorisée.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 24/05/2022 07h38

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

Effectivement, ça semble être favorable à une vente amiable.

Vous noterez tout de même que c’est incohérent avec ce que vous écriviez : "Dans les PV d’AG j’ai vu plusieurs fois qu’ils avaient voté une vente par adjudication pour ce bien que je m’apprête à acheter".

Plusieurs AG, ça veut dire plusieurs années. Depuis toutes ces années, ils n’en sont pas encore au commandement de payer valant saisie ?

- soit vous avez mal compris
- soit la procédure normal est vraiment très très longue
- soit le syndic travaille au ralenti.

Je subodore la troisième solution. Si vous devenez copropriétaire, c’est un syndic qu’il faudra houspiller pour en obtenir des choses.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2022 09h19)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#19 24/05/2022 11h53

Membre (2022)
Réputation :   3  

Je suppose également qu’il s’agit de la troisième hypothèse.
A noter que le syndic a changé en 2021.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 26/05/2022 11h32

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Quelques nouvelles, j’ai pu lire la promesse avant le rendez-vous ( pas assez attentivement comme je le voulais je l’avoue) j’ai noté quelques commentaires, notamment par apport aux conditions suspensives. Je lui ai demandé d’allonger la durée d’obtention du prêt de 60 jours à 3,5 mois, il n’a pas accepté. Aussi, dans la promesse de vente originale, le notaire avait inscrit qu’une des conditions suspensives serait d’obtenir un prêt à un taux supérieur à 1.95%, je lui ai fait baisser à 1,6% pour me couvrir en cas de taux trop haut. La vendeuse était présente (une dame du Sénégal) mais elle ne comprenait pas bien le français et encore moins les termes juridiques, le notaire a donc décidé de reporter la signature à un autre jour, le temps de trouver un traducteur assermenté.
Je me dis que j’ai de la chance, cela me laisse le temps de tout lire en détail et j’ai également planifié un 4e rendez vous la semaine prochaine pour revisiter l’appartement avec mon père architecte.

Merci encore pour les conseils.

Hors ligne Hors ligne

 

#21 26/05/2022 14h54

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

MauMiz a écrit :

La vendeuse était présente (une dame du Sénégal)

dans un message précédent MauMiz a écrit :

le fils du propriétaire (le père est au Sénégal)

Qui est vraiment le propriétaire actuel : un homme vivant au Sénégal ou une femme vivant en France ?

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2022 14h54)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#22 03/06/2022 06h57

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour,

Les propriétaires sont un couple de sénégalais, l’homme vit au Sénégal et la femme est en France (le temps de faire la vente)?
L’homme a donné les pleins pouvoirs à sa femme et c’est pour ça que c’est la seule présente à la promesse (avec son fils).

Hors ligne Hors ligne

 

#23 10/06/2022 20h07

Membre (2020)
Réputation :   39  

Bonjour,

Y-a-t-il du nouveau? Avez-vous fini par signer la promesse de vente?

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #24 14/06/2022 07h28

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour Gismo,

Oui je l’ai signée le vendredi 03/06.
J’ai pris toutes les précautions possibles, comme relire la promesse avec une amie clerc de notaire et refaire une dernière visite avec mon père architecte et il n’y avait rien à signaler.

Dernière modification par MauMiz (14/06/2022 07h29)

Hors ligne Hors ligne

 

#25 20/07/2022 17h07

Membre (2019)
Réputation :   17  

Ca fait pas rêver.
C’est le pire quartier de France, quasiment la pire rue du pays, dans un rez de chaussée sur rue étroite et sombre.
C’est même pas vraiment bon marché compte-tenu de la décote d’un RDC sur rue étroite.

J’espère au moins que vous y êtes allé plusieurs fois le soir/la nuit. A moins que vous ne sortiez qu’en taxi.

Le problème, ce n’est pas le coté "populaire" du quartier, ni même la composition ethnique ou les prières de rue. Le problème, c’est la drogue, car les drogués sont inconscients et dangereux (y compris pour eux).  On parle là de crack (ça bouge mais marcadet poissonnier et chateau d’eau sont parmi les spots favoris depuis des décennies) et de sniffeurs de colle (mineurs isolés autour de St Benard).

Franchement, plutot que de s’infliger ça, je préfèrerais perdre quelques m2 et aller dans le Xe, XIX ou le XXe.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.033 sec., 37 requêtes exécutées ]