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#1 17/05/2022 08h01

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Bonjour à tous,

Je vous partage un nouveau projet, parce que j’aime bien l’appartement alors j’ai peur de ne pas être suffisamment objectif.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : c’est mon métier
- Artisanales : je suis un bon bricoleur avec un peu d’expérience
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : trop peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement en duplex dans une petite maison de village de R+2 et combles aménagés.
- Année de construction : très ancien
- Étage 2 sur 2 + combles aménagées, 2 grandes pièces, cuisine et WC séparés, lumineux avec terrasse de 10m2. Le tout fait 60m2 (hors terrasse) + 40m2 de cave (toute la cave de l’immeuble). Couverture refaite en 2021, rénovation dans la cave prévue et à la charge du cédant (reconstruction d’une paroi et changement d’une poutre par un IPN).
- Occupé par les proprio jusqu’à la vente.
- Syndic professionnel, me semble un peu cher mais j’attends plus d’info.
- Chauffage individuel au gaz
- Volets bois et fenêtres double vitrage bois, le tout en bon état.
- Pas d’espace vert.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels Linky pour l’électricité
- Études de la copropriété : les vendeurs sont proprio occupant et leur appartement + cave représente 500/1000 de la copro. Il y a un coiffeur au RDC qui est proprio, 2 studios au 1er loués (une étudiante, un homme la cinquantaine).
- Concierge : non
- Décoration : bien entretenu et rénové joliment en gardant la cachet de l’ancien.

LOCALISATION DU BIEN

- Draguignan (var) en centre-ville
- Zone quasi-piétonne et propre, marché local pas loin, beaucoup de commerces
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne compte pas dessus

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 105k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 650cc
- Aucun travaux à financer dans les 3 à 5 ans qui viennent (déjà prévu ou réalisés et DPE C).
- quelques meubles à acquérir : 3000
- Taxe foncière : 700
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150
- Assurance GLI : à voir
- Charges de copro : 70/mois

- Rentabilité brute : 6% tout rond
- Rendement opérationnel brut : 4,5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10k (frais de notaire + meubles)
- Emprunt sur 20 ans, taux envisagé 2%

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

-    Négatifs en l’état, j’estime devoir sortir 300€ par an si tout va bien, 1000€ en cas de vacance sur 1 mois durant l’année.
-    Il est envisagé de changer le syndic car les charges sont disproportionnées par rapport à l’immeuble (fin de mandat dans 1 an), je pense pouvoir diviser par 2 les charges de copro.

Quelques mots pour finir. L’appartement a pas mal de charme, il peut servir pour un couple ou pour une coloc (université pas loin). Je n’envisage pas de gros travaux et achète en sachant que la toiture a été refaite il y a un an, que la structure de l’immeuble a été diagnostiquée et que les travaux conseillés sont réalisés aux frais du vendeur.
En plus de la location de l’appartement, je pourrais louer les deux caves (15m2 + 25m2), mais pour cela je dois mettre des portes à chaque cave et assainir un peu (sol en terre mélangé à des gravas). Je n’ai pas encore étudié le sujet.

Mots-clés : ancien, duplex, immobilier

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#2 17/05/2022 19h32

Membre (2014)
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J’ai regardé les prix des locations sur Draguignan, vous êtes plutôt bas. Est-ce normal?

Vous voulez faire une coloc et il y a des combles aménageables ? Possibilité d’agrandir le bien?

Pour le rendement brut,  j’ai calculé 650x12/(105000+3000)=7,2%

Pour les charges, je ne trouve pas cela hors norme.


Faire et laisser dire

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#3 17/05/2022 20h35

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Bonsoir,
Dans le rendement j’intègre 3500€ de frais bancaires et mobilier.
Je pense pouvoir faire mieux en effet niveau loyer, je vise 700 (mais n’ayant pas de parking juste à côté je me méfie).
Quand je parle de comble, il s’agit en fait d’une vraie pièce déjà aménagée (chambre + dressing) mais qui est sous toiture.
Pas d’agrandissement possible donc, sauf à surélever une partie.

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#4 19/05/2022 22h31

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Alors quelques nouvelles après lecture du dernier PV de la copropriété et d’autres documents.

L’immeuble d’à côté qui est pas mal plus haut est la cause de quelques problèmes :
La toiture du pignon attenant n’est pas en forme, l’eau s’écoule le long du mur jusque sur mon immeuble, je doute que les travaux de couverture pallient le problème.
La gouttière de cet immeuble se termine dans la mienne, en cas de forte pluie ça déborde. Il est question de participation financière pour l’individualisation des gouttières. C’est peut être à la copro du dessous de payer la désolidarisation si l’on suppose une servitude d’écoulement des eaux. Ça risque de me coûter cher ce truc.

Il y a eu un diagnostic sur la structure de l’immeuble. Il y a un tassement différencié entre la façade nord et sud mais pas de quoi s’inquiéter.
A la cave un des murs est en mauvais état et sera reconstruit, idem une poutre au niveau de l’escalier d’accès sera changée. Les vendeurs prennent ces travaux à leur charge. Les voûtes des caves ne laissent pas apparaître de fragilité.

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#5 20/05/2022 06h52

Membre (2013)
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dusgas, le 19/05/2022 a écrit :

Il y a eu un diagnostic sur la structure de l’immeuble. Il y a un tassement différencié entre la façade nord et sud mais pas de quoi s’inquiéter.
A la cave un des murs est en mauvais état et sera reconstruit, idem une poutre au niveau de l’escalier d’accès sera changée. Les vendeurs prennent ces travaux à leur charge. Les voûtes des caves ne laissent pas apparaître de fragilité.

Bonjour,
Dans des pathologies structurelles, l’important n’est pas la réparation, mais la cause. Il faut chercher et comprendre la cause, ca vous donnera l’étendu des dégâts.

Les caves voutées par exemple, on ne voit jamais rien, même pas un fissure, mais bien souvent elles ont été réalisées avec du mâchefers, du béton et des briquettes de piètres qualités. Jusqu’au jour ou…

Changement d’une poutre !  pourquoi une ?
Mur a reprendre
Tassement différencier détecter par un BET visiblement,

Là on met des pansements, Vous n’avez pas trouver la cause, je vous conseille de la chercher sinon attendez vous à continuer de mettre des pansements.

Pascal

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#6 20/05/2022 08h43

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dusgas, le 17/05/2022 a écrit :

j’aime bien l’appartement alors j’ai peur de ne pas être suffisamment objectif.

Ca se voit un peu dans votre façon d’analyser les nouvelles sur les travaux ! En première approche, en tant qu’investisseur locatif, un immeuble qui présente de tels désordres, je fuis ! Car tout ce que vous citez est vraiment inquiétant, or à chaque fois vous minimisez sur le mode "pas de quoi s’inquiéter".

Pour autant, il y a un point positif :
- il y a un diag structure (donc la cause des désordres a dû être identifié dans le diag)
- les travaux nécessaires vont être réalisés.

C’est une bonne nouvelle. Tant de copros préfèrent ne rien faire, ou mettre des pansements sur une jambe de bois. 

Pour en avoir le coeur net : lisez très attentivement le diag structure. Si nécessaire, faites-le lire à une personne compétente et refaites une visite avec lui pour bien comprendre la nature et l’ampleur des problèmes.

Sur les "forces en place", sur le fonctionnement cet immeuble : Le fait d’avoir commencé par le diag structure indique une volonté de faire les choses comme il faut. Le syndic pro y est sans doute pour quelque chose : un (bon) syndic pro sait que sa responsabilité est engagée, sait pourquoi et comment il faut traiter les désordres des immeubles. D’ailleurs, avez-vous demandé ce qui a conduit à choisir un syndic pro sur une copro qui semble toute petite ? C’était peut-être le besoin de faire face efficacement à des problèmes devant lesquels les copropriétaires se trouvaient démunis. Or, vous annoncez vouloir vous passer de syndic pro. D’une part, ça serait un gros changement pour la copro, or les petits nouveaux qui veulent tout changer se cassent souvent les dents. Mais surtout, vouloir virer celui qui sait faire les réparations et les "imposer" aux copropriétaires, c’est un peu comme celui qui a une maladie grave, qui dit "rien d’inquiétant ça se soigne bien" (ce qui est probablement vrai), et qui enchaîne "mais le médecin est trop cher, je vais plutôt me soigner en auto-médication". Il y a vraiment contradiction dans les termes. Cette copro semble vraiment avoir besoin d’un syndic pro, qui semble avoir bien son travail jusqu’ici : l’enlever n’est pas une bonne idée.

En fait, il y a deux gros problèmes que vous avez bien identifiés : désordres structurels et charges élevées. Mais comme vous aimez cet appart, nous n’êtes pas objectif, comme vous le disiez. Vous minimisez ces problèmes en disant que les premiers ne sont pas graves et vont se résoudre facilement par quelques travaux déjà programmés et payés ; et sur les charges, vous dites "yaka virer le syndic". Alors que le syndic est probablement la solution des premiers problèmes (vous voulez virer le médecin), et qu’une copro ancienne et petite va probablement avoir durablement des charges élevées (avec ou sans syndic pro), si vous voulez maintenir l’immeuble en bon état d’entretien et d’aspect.

Je vous propose plutôt de regarder les choses en face :
- il y a des problèmes typiques des vieux immeubles et ça va très probablement durer.
- il y a des charges élevées et ça va très probablement durer.

Est-ce que l’affaire est toujours intéressante en regardant les choses en face ?


Les vacances sont finies, au travail !

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#7 21/05/2022 15h34

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Bascarol, la cause des problèmes structurels est simple : l’immeuble a 1 siècle et le sol dans la région a tendance à s’enfoncer lors des périodes de forte sécheresse, ce qui arrive fréquemment en été. On est sur une colline donc ça glisse.

C’est d’ailleurs pour cela que les vieilles maisons en pierres résistent mieux que les maisons modernes construites en 6 mois, elles ont eu le temps de s’adapter.

Le rapport de structure évoqué ce phénomène et précise que la situation semble stable depuis 15 ans environ (sur la base de comparaisons par photos) les fissures n’ayant pas bougé.

Dans la cave, il y a une poutre au niveau de l’escalier, qui tient en fait le pallier du RDC avant l’escalier qui monte aux étages. Le reste n’est pas en bois.

Bernard, je ne discuterais pas votre analyse sur le syndic de copro qui est plus juste que je ne voudrais l’admettre.

Ce qui me chagrine c’est le fait qu’il y a 4 propriétaires seulement, dont le vendeur, qui représente 50% de la copropriété. Les seuls honoraires du syndic représentent plus de la moitié des charges (environ 500€ d’honoraires pour environ 900€ de charges de copro). De ce que je comprends, c’est le vendeur est à l’initiative des travaux entrepris de par son influence et du fait qu’il souhaitait vendre son appartement, qui n’aurait pas valut grand chose sans travaux.

Le syndic et le vendeur viennent de m’adresser une longue réponse à mes nombreuses questions, et je n’y trouve pas d’autres faiblesses.

En l’état actuel, j’achète un appartement dont la toiture est neuve, la charpente est en bon état, la cave consolidée, donc je réduis fortement la probabilité de gros frais à moyen terme.

Dans cette situation, je n’ai pas une rentabilité au top mais j’ai bon espoir que celle ci ne soit pas détériorée.

A méditer.

Dernière modification par dusgas (21/05/2022 15h35)

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#8 22/05/2022 03h12

Membre (2017)
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Un problème de structure lié aux fondations peut s’avérer très problématique ( sans doute trop problématique), car à moins de reprendre tous les murs avec du béton armé en sous oeuvre, vous n’avez aucune garantie durable que le problème ne revienne pas.  La solution la moins coûteuse est souvent la démolition, a fortiori pour un petit immeuble.

Vous avez un produit compliqué à revendre du fait des fissures  et de l’historique de travaux que vous ne devrez pas cacher à vos potentiels acheteurs.

La croyance populaire que vous avez concernant les immeubles récents, n’est pas une vérité. Le béton armé, quand il est bien réalisé, permet d’éviter tous les désordres liés à la nature du sol.

Le syndic onéreux reste un problème bien secondaire, comparé au principal. Pour aussi peu de copropriétaires, l’option de passer en syndic bénévole/en ligne apparaît évidente ( si les autres copropriétaires sont coopératifs et après tous les travaux prévus réalisés comme le souligne B2K )

Dernière modification par joe75 (22/05/2022 13h44)

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#9 22/05/2022 11h30

Membre (2015)
Réputation :   7  

Bonjour,

Avez vous vérifier si l’immeuble est dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels?

Cordialement,

Arthur

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#10 05/06/2022 14h27

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Bonjour désolé pour le retour tardif, je suis pas mal occupé en ce moment (période fiscale).

Après avoir affiné mes calculs, j’obtiens une renta de 7,5% brute et un cashflow compris entre 200 et 600€ par an selon mes prévisions (toujours sans prendre en compte la location des caves).

Pour le syndic,  après comparatif c’est effectivement correct, puis comme l’a soulevé Bernard2k il travaille bien.

Le problème des fondations est effectivement incurable. Pour le contexte, notez que dans l’ancien sur cette zone, l’immeuble qui ne fissure pas de temps à autre est l’exception. Je rappelle aussi que le rapport de l’ingénieur structure minimise le problème en disant que les caves sont en bon état et que l’immeuble n’aurait plus bougé depuis une décennie. Sans ce rapport je n’aura jamais eu connaissance de ce problème car la façade a été refaite en 2019, et depuis, il n’y a pas de trace.

Ce rapport préconise certains travaux que le vendeur prend à sa charge, sous réserve du vote par la copro. Il s’agit de :
- reprise d’un mur de séparation dans la cave (endommagé par des travaux) ;
- remplacement d’une poutre ;
- pose de tirants avec clé d’ancrage en façade pour le cas où l’un des murs voudrait s’écarter.

Je passe jeudi avec un artisan expérimenté dans l’ancien et lui-même fils d’ingénieur structure dont l’avie décidera de l’issue du dossier.
Si son avis est positif, il faudra en outre que le vendeur accepte les conditions que j’entends lui imposer. Pour la faire courte, j’envisage de soumettre la vente au vote et à la finalisation des travaux envisagés. L’idée étant que je ne veux éviter tant que possible les désagréments et les frais qui résulteraient de ces travaux (finitions, accès aux parties privatives, charge mentale…) et/ou de les compenser par une réduction de prix.

Des nouvelles le weekend prochain.

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