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#1 02/02/2023 14h34

Membre (2013)
Réputation :   5  

Bonjour,

Je me tourne vers ce forum que j’aime beaucoup pour partager ma réflexion sur un projet d’immobilier locatif.
Je m’interroge plus particulièrement sur la manière d’éviter des soucis concernant le gros œuvre de l’immeuble.
C’est un immeuble dont des travaux ont été stoppés nets: l’ancien propriétaire, un jeune faisant lui-même les travaux et qui n’en voyait pas le bout, a laissé tombé et décidé de vendre.
Le toit est en mauvais état avec infiltration d’eau depuis plusieurs mois et qui traverse les planchers.
Des IPNs ont été mis en place pour soutenir les planchers (je ne sais pas si c’était pour remplacer des murs de refend ou pas?) Il y aura des chappes à faire (chappes légères) sur chaque plateau.

Bref, dans ces conditions, évidemment le prix est très bas.
Je cherche à savoir comment m’assurer de la structure du bâtiment pour m’éviter des mauvaises surprises pendant les travaux ou les années à venir.

Le vendeur n’est pas un professionnel.
L’avis d’un maçon n’engagera sans doute que sa réputation…
Me conseillez-vous d’aller voir un expert? un architecte ou autre ? Pourra-t-il m’apporter une garantie?

Voici plus de détails selon le modèle:

VOTRE PROFIL

Début quarantaine, TMI à 11, déjà un pied dans le domaine : travaux complets et location de 3 appartements

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: les bases
- Fiscales: les bases
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): je me débrouille très bien sauf le gros oeuvre
- Sociales: peut faire mieux wink
- Temps disponible: à voir selon projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble avec 3 plateaux de 50m²
- Année de construction: < 1949
- Étage: chaque plateaux sur un étage, pas d’ascenseur, accès indépendant depuis l’extérieur
- Déjà occupé ? Inhabité ? ==> inhabitable en l’état
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?  => à définir
- Volets isolants ou persiennes ? => à changer/installer
- Espaces verts dans la copropriété ? => jardin mais assez peu utile
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuels

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville => petite ville du 71
- Centre-ville, périphérie => limite extérieure du centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? => bcp d’industrie, un potentiel de cadres en déplacement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?  => pas forcément

RENTABILITÉ DU BIEN

Le prix d’achat est très bas (3 ou 4 fois en-dessous du marché) mais il y a tout à refaire sauf les murs.
La rentabilité dépendra beaucoup du coût des travaux. J’ai rénové à neuf et meublé moi-même 2 apparts de 70 et 30m² pour un budget total de 35k.

Ici, il y aura plus de surface, au moins un logement en plus (donc cuisine/salle de bain supplémentaire) .

RÉGIME D’EXPLOITATION

Je m’interroge encore.
Je suis tenté par de la loc courte durée mais 50m², c’est peut-être trop grand pour la clientèle cible.
Il est possible de faire 2 studios par plateau.
Sinon de la coloc meublé à 2 chambres.

Merci d’avance

Mots-clés : gros-oeuvre, immobilier, plateau, rénovation, travaux

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#2 02/02/2023 15h45

Membre (2022)
Réputation :   19  

INTJ

Bonjour,

Je me permets un retour car j’ai connu plusieurs fois ce dilemme lors des dernières années. Je ne suis pas expert en gros œuvre.
A froid les projets consistaient à remettre en état des immeubles anciens dans des villes où les prix étaient proches de 2000 euros du mètre carré.
   - Pour chiffrer les travaux, je me suis systématiquement entouré d’experts : Architecte DPLG, MOE. J’ai poussé au maximum les études amonts.
   - Sur chaque projet, j’ai estimé le niveau de risque (probabilité et impact).

Dans mon cas, je ne suis jamais parvenu à identifier d’opération rentable au regard du risque. Le cout des travaux était trop important au regard du prix au mettre carré. (les prix de la rénovation peuvent dépasser 1500 euros/m2.)

Avec le recul, j’ai passé beaucoup de temps sur le chiffrage de ces projets. Néanmoins, je ne le regrette pas, cela m’a permis d’apprendre beaucoup et de rencontrer de nouvelles personnes.

En synthèse, je vous conseille de pousser les chiffrages, de rencontrer des MOE et architectes. En première phase un macro chiffrage ou un avis permettront de vous orienter. Dans un second temps, vous pousserez les chiffrages plus précisément.
Je vous conseille également d’évaluer l’impact du risque de l’opération et notamment le worst case.

Bonne journée à vous.

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#3 02/02/2023 16h00

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Bonjour,
la rentabilité d’un projet dépend souvent du risque qui y est associé…
Vous diminuerez le risque en ayant recours à des expertises (dont certaines sont payantes) et à des artisans reconnus et couverts. Le maçon n’est pas expert à proprement parler mais sans maçon vous ne pouvez techniquement pas avancer donc son avis est important aussi.
Par contre une question : la location de courte durée dans un petit village du 71, êtes-vous certain que cela est porteur ?

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#4 02/02/2023 16h06

Membre (2015)
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Réputation :   3314  

Pour savoir la qualité du bâtiment : visiter avec maçon ou archi de plus de 50 ans. Aucun des deux ne s’engagera au vu d’une simple visite, néanmoins vous en apprendrez énormément. Ca vous coûtera zéro / un coup à boire / un repas au resto selon comment vous gérez le truc.

A ce stade, il ne s’agit pas de chiffrer en détail. De plus, demander à un archi d’aller ainsi jusqu’à l’avant-projet va vous coûter en honoraires. Non, à ce stade, il me semble qu’il faut surtout savoir si ce sont des travaux standard ou bien s’il y a une pathologie du bâti (fissures, fondations faibles, mérule, etc). Si vrament vous vouliez vous lancer, il est vrai qu’il faudra, ultérieurement, chiffrer précisément.

Sur les travaux : pour un immeuble complet dans l’état que vous dites, c’est infaisable soi-même. Il vous faut des professionnels au moins pour le gros-oeuvre et pour les postes les plus sensibles (électricité, plomberie…).

Sur la responsabilité : vous agissez quasiment comme un promoteur. En pratique, vous devriez prendre un architecte et une assurance dommages-ouvrage, à peu près comme si vous construisiez un immeuble neuf.

Au niveau de la rentabilité : combien vaut un immeuble en bon état dans cette ville ? Si c’est moins de 2000 €/m², il ne faut surtout pas aller sur un tel projet. Le coût de la rénovation complète dans l’ancien, c’est entre 1000 et 4000 €/m².

En fait, si le prix d’un immeuble en bon état est de 1200 €/m² dans cette ville, et que le coût de la rénovation est de 1500 €/m², le vrai prix de l’immeuble est de -300 €/m². Eh oui, prix négatif.
Ce qui veut dire que, même si on vous le donnait, il ne faut pas le prendre. D’où le fait qu’il ne se vende pas avec un prix positif !

Après, les solutions pour rénover malgré une valeur trop basse dans la ville sont bien connues :
1) faire soi-même ; on peut s’en tirer entre 300 et 500 €/m². Sur un immeuble complet c’est quasiment infaisable tout seul (rien que la grue et l’échaffaudage… Si on n’est pas maçon, couvreur et façadier à la fois…).
2) Ou bien, on y met une paire de gars payés au black. Outre que c’est illégal et qu’on risque très gros en cas de contrôle ou d’accident du travail, on n’a aucune idée de la qualité ni de combien de temps ça va prendre.
Donc ces deux solutions très fortement décommandées sur un immeuble complet.

Lisez très attentivement ce retour d’expérience, je crois qu’il contient l’essentiel de ce qu’il y a à savoir sur ce sujet : Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rnovation) p.2

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2023 16h24)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 02/02/2023 23h13

Membre (2013)
Réputation :   5  

pierrejacques11 a écrit :

Bonjour,
Par contre une question : la location de courte durée dans un petit village du 71, êtes-vous certain que cela est porteur ?

Ce n’est pas un village mais une petite ville, certes assez peu touristique: la cible serait surtout des déplacements pro (stages, formations, missions)

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