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#1 09/01/2023 11h42
Bonjour à tous,
Tout d’abord, mes meilleurs vœux pour 2023 à tous les lecteurs.
J’ai visité une maison de village de 3 étages, qui est en bon état mais nécessite pas mal de travaux d’aménagements. C’est un projet que j’envisage de faire seul donc j’ai besoin de vos expériences pour bien avancer.
A ce stade, je suis passé avec un artisan maçon qui m’a simplement assuré que la maison est saine et en bon état. Je n’ai pas encore fait d’offre mais ça ne saurait tarder.
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : bonnes
- Fiscales : c’est mon métier
- Artisanales : je suis un bon bricoleur avec un peu d’expérience
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : trop peu
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : maison de village de R+3 de 200m², traversante Est-Ouest et mitoyenne des autres cotés
- Année de construction : avant 1940
- Chaque niveau fait environ 50m² et est desservi par un escalier en colimaçon
- le RDC est habitable mais humide, il y a une porte de garage d’un coté
- La maison était occupée par une personne seule jusqu’à son décès
- Pas de copropriété
- Chauffage individuel électrique
- Volets bois et fenêtres simple vitrage bois le tout en bon état.
- Pas d’espace vert.
- Compteurs d’eau et d’électricité à individualiser
- Décoration : les revêtements de sol peuvent être conservés mais pas le reste
- DPE novembre 2022 classé D
LOCALISATION DU BIEN
- Petit village du centre du var, en plein centre, dans une large impasse
- Zone centrale, près des commerces du centre, 200m d’un grand parking
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : c’est une belle rue qui sera forcément valorisée si la ville décide d’améliorer le centre
TRAVAUX A PREVOIR IMMEDIATEMENT
- Travaux de division en 3 appartements individuels de 2p chacun (le RDC sera à usage de garage / box de stockage)
- création de SbD et cuisines pour chaque appartement
- on casse les placard muraux à certains endroits
- rafraichissement à prévoir (peinture)
- modernisation de l’électricité
- mise en place d’un moyen de chauffage
- plomberie à revoir car présence d’amiante dans les conduits en ciment-fibre
- éventuellement, remplacement d’une baie-vitrée en alu dont je doute de la possibilité de la réparer
- changement des volets au dernier étage
- toiture à examiner (il pourrait y avoir quelques tuiles à changer ou un soucis au niveau de l’écoulement dans la gouttière)
Budget travaux estimé : entre 60 et 70k (au doigt mouillé, pas de devis à ce jour)
TRAVAUX A REALISER EVENTUELLEMENT A MOYEN TERME
- Remplacement des fenêtres simple vitrage par un double vitrage ;
- Peinture de la façade ;
- Isolation sous toiture à améliorer ;
- Création d’un studio / commerce au RDC
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 183.000 (avant négociation)
- Loyer envisagé : 1.800 cc, soit 600€ par appartement sans compter le garage (c’est une hypothèse plutôt pessimiste, je vise 1.900€-2000€ de loyer)
- Travaux : prenons 70.000€
- quelques meubles à acquérir en sus : 10.000€
- Taxe foncière : 1.400 mais à recalculer après division.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250
- Assurance GLI : à voir
- Charges de copro : 0
- Budget global estimé : 265.000 €
- Rentabilité brute : 8,15%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 25k + les travaux non financés par la banque
- Emprunt pour l’acquisition sur 20 ans, taux envisagé 3%
- Emprunt des travaux sur 10 ans à 3% (à voir)
RÉGIME D’EXPLOITATION
- LMNP au réel
- vacance d’un appartement pendant 2 mois tous les 3 ans
- Cash flow estimé 300 € par an
A noter qu’en partant d’une hypothèse plus favorable (1.900€ de loyer) j’arrive à environ 1.000€/an de trésorerie.
LE PROJET
L’idée initiale est de diviser la maison en 4 niveaux indépendants, dont 3 appartements en étage et un RDC à usage de garage et espace de stockage.
Il n’y a actuellement pas de PLU en vigueur, donc a priori pas de déclaration à faire ni d’autorisation de la mairie à obtenir pour la division. Il faudra faire une DP si je change la fenêtre du 3e.
Il y a de la demande pour de la location dans les environs, notamment car il n’y a rien d’autre que des studios à la location. Le village devrait se dynamiser (comme ceux des alentours) et la population est croissante sur les dernières années. L’espace destiné à la construction sur le territoire étant très faible, il y a peu de risque de voir émerger beaucoup de neuf qui ferait concurrence sur le marché.
Concrètement, la porte d’entrée donne sur l’escalier et chaque étage dispose de sa porte d’entrée. Il faudra changer deux portes pour du plus solide et créer une entrée pour le dernier étage.
Il y a un point d’eau à chaque étage à l’emplacement de la SdB et 2 cuisines déjà en place. Il y a donc une arrivée/évacuation à créer pour la 3e cuisine. Il faut créer/refaire 3 cuisines et créer 3 SdB.
Les sols sont propres, la peinture à rafraichir, quelques cloisons de placard à casser/déplacer, donc pas vraiment de travaux lourds.
La toiture est pour 50% (versant Est) en tuiles plates avec combles, ce qui n’est pas top niveau isolation ou humidité, mais dans la région ce dernier point n’est pas un sujet. L’autre 50% (versant Ouest) de la toiture a probablement été refaite il y a quelques années, les combles ont été supprimés de ce coté.
A ce stade, je ne sais pas quel système de chauffage choisir. Dans l’idéal, il faudrait quelque chose qui améliore le DPE…
Si mon budget tient bon, j’aurais un prix au m² d’environ 1.300€, ce qui se situera encore sous les prix du marché pour un bien similaire rénové (fourchette de 1.500 à 1.800€ selon emplacement).
J’ai certainement oublié des choses, que je complèterai à l’avenir ou suite à vos remarques.
En vous remerciant pour vos retours.
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Mots-clés : division en appartements, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), maison de village
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