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#1 10/05/2022 15h22

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour,
je souhaite me séparer d’un bien (sous SCI à l’IS) que je devrais vendre à un bon prix. Par contre, pour racheter quelque chose derrière c’est l’horreur. Avec l’inflation post-parigots-qui-vont-en-province, les prix sont hallucinants. En gros, pour le même prix, je devrais acheter un appartement de 20 m² de moins que y a 2 ans.

Comment vous faites pour accepter ces prix délirants ?
Et surtout, comment avoir un logement rentable quand on le paye trop cher ? Aujourd’hui, rien ne semble dégager du cash-flow.

Mots-clés : achat immobilier, inflation, rentabilité

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[+1]    #2 10/05/2022 15h30

Membre (2021)
Réputation :   33  

Bonjour,

Pourquoi déplorez-vous l’inflation liée aux "parigots" ? N’allez-vous pas en bénéficier également lors de la revente de votre bien ? smile

Bien à vous

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#3 10/05/2022 15h36

Membre (2013)
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Réputation :   184  

Bonjour,

En cas d’achat /revente, l’inflation ou la déflation ne touche pas le porteur du projet, à condition de rester dans la même gamme de biens et dans le même secteur, je pense.

Mafo

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#4 10/05/2022 15h49

Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Réputation :   137  

Sabrina56 a écrit :

Bonjour,
je souhaite me séparer d’un bien (sous SCI à l’IS) que je devrais vendre à un bon prix. Par contre, pour racheter quelque chose derrière c’est l’horreur. Avec l’inflation post-parigots-qui-vont-en-province, les prix sont hallucinants. En gros, pour le même prix, je devrais acheter un appartement de 20 m² de moins que y a 2 ans.

Comment vous faites pour accepter ces prix délirants ?
Et surtout, comment avoir un logement rentable quand on le paye trop cher ? Aujourd’hui, rien ne semble dégager du cash-flow.

On notera la différence entre le vocabulaire utilisé pour la vente et l’achat smile
Bon Prix vs délirant/hallucinant.


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#5 10/05/2022 15h56

Membre (2015)
Réputation :   0  

j’ai effectivement l’honnêteté de dire que je devrais bien revendre mon bien. Ceci étant, le problème demeure : les prix d’achat ne sont plus (selon moi) en adéquation avec le marché locatif. Dégager du cash flow sur un prochain achat, et ceux d’après me semble impossible sans apport.

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#6 10/05/2022 16h24

Membre (2013)
Top 5 Dvpt perso.
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Réputation :   184  

Vous utilisez la plus-value du bien vendu comme apport pour le bien acheté,  voilà tout.

Mafo

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[+1]    #7 10/05/2022 16h25

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

C’est compliqué d’investir alors que les paramètres varient de manière brutale…

Quid de l’inflation des loyers dans les années à venir ? Surtout dans le contexte actuel. Déjà sur les 20 dernières années, le petit studio que je louait 300€/mois en 2002 et a 490€/mois en 2022….

Et puis, je vois de plus en plus d’articles sur les refus de crédit des banques, l’augmentation de l’apport, l’augmentation des taux d’emprunt…. Si vous êtes banckable, il y a une carte à jouer en sachant être patient pour être en mesure de faire "un coup de fusil"…


"Money is a tool to buy Time"

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#8 10/05/2022 16h29

Membre (2013)
Réputation :   44  

Si les prix sont délirants ,vous faites en effet bien de vendre.
Mais dans ce cas… pourquoi vouloir racheter derrière?
Si le rendement est faible ,si le prix est élevé (et donc un rapport risque de chute des prix / potentiel de hausse clairement défavorable à vos yeux.),pourquoi vouloir forcément acheter?

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#9 10/05/2022 16h54

Membre (2015)
Réputation :   0  

@garprenti mon associé souhaite vendre (copropriété peu engageante) et la SCI serait vide de biens alors j’aimerais me relancer dans un achat. Mais avec notre budget réduit (appartements de petite surface) la rentabilité semble impossible sans apport. L’apport de la vente pourrait effectivement aider pour notre premier achat, mais quid des achats futurs ? Est-ce vraiment intéressant d’avoir une stratégie locatif en SCI à l’IS alors qu’être à l’équilibre semble impossible ?
Par chez moi, les loyers n’augmentent pas.

Je parle de mon cas, mais c’est aussi une généralité. Je suis curieuse de savoir comment vous faites

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[+1]    #10 10/05/2022 17h32

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AaronBen a écrit :

Pourquoi déplorez-vous l’inflation liée aux "parigots" ? N’allez-vous pas en bénéficier également lors de la revente de votre bien ?

Je crois que la clé réside dans le "56" du nom de plume de notre amie. Ayant moi-même eu la chance d’acheter avant l’effet COVID, le prix théorique de ma datcha au bord de la mer a triplé par rapport à mon prix d’achat d’après les artisans qui s’affairent à la restaurer. Le nouveau prix reste cependant très abordable pour un propriétaire parisien.

Dans ces conditions, il est en effet très difficile d’accepter ces nouveaux prix, d’autant que l’effet COVID commence à refluer par endroit.

Si l’on ajoute la hausse des taux et les règles HCSF par dessus le marché… Personnellement je vous conseillerais de garder le cash en réserve à court terme, vu la houle sur les marchés il devrait y avoir d’autres opportunités d’investissement qui se présentent dans les mois qui viennent, certains ont eu les yeux plus gros que le ventre et vont être contraint de vendre salement si les conditions se détériorent.

Dernière modification par doubletrouble (10/05/2022 17h52)


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#11 24/05/2022 11h34

Membre (2022)
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Il n’y a pas qu’à Paris que les prix augmentent.
A l’île de la Réunion (région ouest), les studios sont proposés aux alentours de 90k€ alors qu’en 2015 ils étaient proposés à 50k€.
Les prix sont tellement haut qu’il est désormais préférable d’acheter un terrain et construire que de rénover un vieil appart.

Dernière modification par MetiHyde (24/05/2022 12h09)

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#12 24/05/2022 12h12

Membre (2018)
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C’est comme les habitants du Sud-Ouest qui se plaignent de la montée des prix soit disant à cause de l’arrivée de Parisien. Mais les locaux sont bien heureux de vendre à plus de 10ke/m2 leur bien et refusent de vendre à un prix en adéquation avec les salaires locaux..

Si vous reinvestissez l’argent reçu de votre vente, l’effet est neutre. Vous avez créé de l’argent que vous reinvestissez dans un bien au même prix du m2.
La rentabilité plus basse est théorique puisque vous utilisez de l’argent créé de toute pièce.

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#13 24/05/2022 12h33

Membre (2020)
Top 50 Monétaire
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Sabrina56, si votre objectif est seulement d’avoir un bien dans votre SCI, pourquoi ne pas y mettre de la SCPI ? Ainsi faisant, vous pourrez facilement ajuster le montant que vous voulez y mettre.

A vérifier, mais vous devriez également pouvoir y mettre seulement de l’US si vous pensez que les jours seront meilleurs pour l’investissement locatif en direct dans 5-10-15 ans et que vous voulez seulement placer votre trésorerie.


Sic itur ad astra

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#14 24/05/2022 14h27

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   125  

Bonjour

Toujours difficile d’acheter quand le prix a bien monté mais vous etes deja dans le marché.  " a priori" vous vendez au meme prix " hallucinant" que vous souhaiteriez racheter  donc c’est " presque" neutre pour vous ( a positionnement equivalent  et modulo les frottements de commission … et de PV )

On ne peut pas refaire X années apres la meme affaire c’est certain et ca fait un peu mal de reinvestir.

mais la question se pose un peu differemment ( le prix n’est qu’une composante sur lequel nous avons peu d’impact donc ca ne peut pas etre le focus)

- votre associé souhaite se separer d’un bien parce que ce n’est pas le " bon " ( a cause de la copro)
=> il / vous  envisagez de reinvestir vraiment ou juste vous seule ?
-   ce n’est pas choquant de ne pas investir en autofinancement ( les " parigots" ne l’envisage jamais mais ca n’empeche pas d’acheter a paris ) . vous avez le cash de la vente pour ajuster vos flux.
-  vous trouvez que c’est trop cher parce que :
      - ca devrait baisser ? ( anticipation vous ne rachetez donc pas )
      - parce que ca ne s’autofinance pas ( mais si ca monte encore votre capital augmente le  rendement baisse)

- Est ce que vous avez mieux a faire qu’acheter de l’immobilier local ? ( scpi,  departement d’a coté … autre chose) .

Cdt

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