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#1 05/04/2022 23h08
- sasuke001
- Membre (2012)
- Réputation : 7
VOTRE PROFIL
- Statut : Cadre, pacsé, 1 enfant
- Age : 33 ans,
- TMI : 11%
- Revenus : 2600 € net
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Moyenne, je me sert d’un logiciel de gestion immobilier et communique les chiffres à un comptable.
- Fiscales : Moyenne. Je me renseigne sur internet.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bricolage à la maison, mais pour le locatif je fais tout faire.
- Sociales : bon relationnelle.
- Temps disponible : Faible
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres : immeuble à usage professionnel et commercial. Le locataire inspire un certain confort au niveau de la situation financière.
- Année de construction : 2001
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : RDC avec hall d’accueil et bureaux à l’étage pour une contenance totale de 205 m².
- Déjà occupé ? Inhabité ? Oui
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Pas de syndic
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Electrique. Gérer par le locataire intégralement.
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volet. Vitrines.
- Espaces verts dans la copropriété ? Parking publique + Transport (très bien desservie)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur commun avec un immeuble pour l’eau. Electricité individuel.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : Pas de copropriété.
- Concierge ? Non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : Moderne. Hall d’accueil de très bon niveau. Matériel de qualité.
LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : 76, Rouen
- Centre-ville, périphérie : Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Je qualifie ROUEN de ville assez active.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Le quartier se développe et se modernise fortement. Développement des transports en commun (ligne THEOR à proximité + métro).
RENTABILITÉ DU BIEN
(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)
- Coût du bien avec frais de notaire : 302 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 28 000 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : Pas de vacances. Le bail commercial a été renouvelé plusieurs fois. Il arrive à terme en 2028.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 €, je gère mes affaires par moi-même.
- Travaux immédiats : Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Façade refaite il y a 3 ans. Toiture bonne état
- Taxe foncière hors TEOM : 1900 € refacturée au locataire.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Aucune
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 9,27 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 9,10 %
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0 € dans la mesure du possible. J’ai prochainement rendez-vous avec mon banquier. Jusqu’à présent toutes mes opérations se font à 110 % (dernière opération l’année dernière).
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Estimation 1,85 % (j’attends le rendez-vous banque)
- Durée du crédit : 19 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 0 € Achat en nom propre. Pas de SCI. Je n’y vois pas d’intérêt. Y a-t-il un intérêt à monter une SCI pour cette opération en sachant que je finance seul ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 200 k.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Pas d’avantage à ma connaissance.
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier) : foncier réel
CASH FLOW
- Prendre en compte le TMI : 11 % mais risque de grimper rapidement.
- Cash flow positif ou négatif ? Estimé à 500 € / mois avant impôt.
L’opération devant s’autofinancer intégralement et générer un cash-flow positif, je compte partir sur une durée de 18/19 ans (à ajuster en fonction de la proposition de la banque). Dans la mesure du possible, je souhaite un financement à 110%.
Les plus :
- Secteur géographique.
- Transports en commun.
- Parkings en surface + sous-terrain à proximité.
- Qualité de l’immeuble.
- Qualité du locataire en l’occurrence un grand nom des assurances qui inspire un certain confort au niveau de la situation financière (risque de départ limité)
Les moins :
- Jamais géré de bien commerciaux (manque d’expérience à ce niveau).
Que pensez-vous de cette opération ?
Dernière modification par sasuke001 (05/04/2022 23h30)
Mots-clés : fiscalité, immeuble rapport, immobilier, imposition, local commercial
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