Sasuke001 [76] : étude de cas immobilier

Bonjour,

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Ingénieur informatique, 30 ans, TMI de 14%, 35K de salaire brut. Propriétaire de ma résidence principale avec prêt en cours.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : aucune
- Fiscales : notion de base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : peinture, parquet.
- Sociales : bon sens du relationnel
- Temps disponible : soir et week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres : immeuble comportant 6 appartements
- Année de construction : je ne connais l’année (immeuble en briques et moellons)
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 3 étages, très lumineux, 3 appartements de 50 m² et 3 de 37m²
- Déjà occupé ? Inhabité ? déjà loués
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Pas de syndic
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volets
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteurs d’eau et électrique individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : simple vendeur.
- Concierge ? Non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : déco propre mais basique (blanc) + vinyle au sol

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 76, Rouen
- Centre-ville, périphérie : situé en centre ville au pied du métro
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Bassin d’emplois rouennais
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? grosse rénovation autour. Construction d’immeuble neuf de qualité.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 240 000 € + 21 600 € de notaire estimé
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
3 appartements 50m² loués :
o   1er étage : 430 € hors charge + 20 € de charge
o   2ème étage : 440 € hors charge + 20 € de charge
o   3ème étage : 415 € hors charge + 20 € de charge

3 appartements 37m² loués :
o   1er étage : 376 € hors charge + 20 € de charge
o   2ème étage : 376 € hors charge + 20 € de charge
o   3ème étage : 376 € hors charge + 20 € de charge 
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : Le propriétaire actuel m’indique qu’il n’a pas de vacances locative avec les loyers qu’il pratique (en dessous du prix du marché).
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation

- Travaux immédiats : pas de gros travaux simple rafraîchissement. Les façades ont été refaite. Electricité pas aux dernières normes mais propre.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière : 3688 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Je ne me suis pas encore renseigné.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3%

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (29076 € / 261 600)x100 = 11 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : Selon moi indique car pas de travaux immédiats.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,26 %
- Durée du crédit : 15 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 150 000 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non, immeuble ancien

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : location nue
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : TMI de 14 %
- Cash flow positif ou négatif ? positif pour moi. Revenu annuel : 29076 € brut hors charge - Taxe foncière : 3688 € = 25 388 €
et crédit de  1 761,26 € / mois avec assurance incluse. soit 21 135 €

Que pensez-vous de cette opération ?

Cordialement,

Sasuke

Mots-clés : appartement, financement, immeuble de rapport